Tranzacții Imobiliare (Vânzare-Cumpărare Imobile)

Pe scurt

Tranzacțiile imobiliare în România necesită obligatoriu forma autentică notarială (ad validitatem) și înscrierea în cartea funciară pentru transferul dreptului de proprietate. Vânzătorul plătește impozit de 1% (proprietate deținută peste 3 ani) sau 3% (sub 3 ani), iar procedura durează 3-4 zile lucrătoare în regim normal.

Cadrul legal

Vânzarea-cumpărarea de imobile este reglementată de Codul Civil (Legea 287/2009) și de legislația specială privind cadastrul și publicitatea imobiliară.

Art. 1676 Cod Civil — În materie de vânzare de imobile, strămutarea proprietății de la vânzător la cumpărător este supusă dispozițiilor de carte funciară. Sursa: Codul Civil, Legea 287/2009

Art. 885 alin. (1) Cod Civil — Sub rezerva unor dispoziții legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea. Sursa: Codul Civil, Legea 287/2009

Art. 888 Cod Civil — Înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătorești rămase definitivă, a certificatului de moștenitor sau în baza unui alt act emis de autoritățile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta. Sursa: Codul Civil, Legea 287/2009

Forma autentică — Condiție ad validitatem

Contractul de vânzare-cumpărare a unui imobil trebuie încheiat în formă autentică notarială, sub sancțiunea nulității absolute:

Art. 1244 Cod Civil — În afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară. Sursa: Codul Civil, Legea 287/2009

Explicație detaliată

Caracterele juridice ale contractului de vânzare-cumpărare

Conform Art. 1650-1762 din Codul Civil, contractul de vânzare-cumpărare este:

• Consensual — se încheie prin acordul de voință al părților (dar cu formă autentică obligatorie pentru imobile)
• Bilateral (sinalagmatic) — generează obligații reciproce pentru ambele părți
• Oneros — fiecare parte urmărește un avantaj patrimonial
• Comutativ — drepturile și obligațiile sunt certe din momentul încheierii
• Translativ de proprietate — transferă dreptul de proprietate de la vânzător la cumpărător

Momentul transferului proprietății

Spre deosebire de bunurile mobile, unde proprietatea se transferă prin simplul acord de voință, pentru imobile:

1. Contractul autentic — este valabil încheiat la notar
2. Transferul proprietății — se produce numai prin înscrierea în cartea funciară (intabulare)
3. Opozabilitate — dreptul devine opozabil terților doar de la data înscrierii

Art. 876 alin. (1) Cod Civil — Cartea funciară descrie imobilele și arată drepturile reale care au ca obiect aceste bunuri. Sursa: Codul Civil, Legea 287/2009

Structura cărții funciare

Cartea funciară cuprinde trei părți:

Procedura de vânzare-cumpărare

Etapa 1: Pregătirea documentelor

Documente necesare pentru vânzător:

• Act de identitate valid
• Acte de proprietate (contract anterior, certificat de moștenitor, donație, hotărâre judecătorească)
• Certificat fiscal de la administrația financiară locală
• Documentație cadastrală (fișa bunului și planul de amplasament)
• Certificat de performanță energetică
• Dovezi de plată utilități

Documente suplimentare pentru apartamente:

• Adeverință de la asociația de proprietari privind datoriile

Documente pentru persoane juridice:

• Certificat constatator de la Registrul Comerțului
• Hotărârea AGA de aprobare a vânzării
• Împuternicire pentru reprezentant

Etapa 2: Verificarea la notar

Notarul public verifică:

• Identitatea și capacitatea părților
• Valabilitatea actelor de proprietate
• Situația juridică a imobilului (sarcini, litigii)
• Respectarea drepturilor de preempțiune (dacă e cazul)

Etapa 3: Extras de carte funciară pentru autentificare

Art. 35 din Legea 7/1996 — În vederea autentificării actelor prin care se transmit, se modifică, se constituie sau se sting drepturi reale imobiliare, notarul public solicită un extras de carte funciară pentru autentificare. Sursa: Legea 7/1996

Extrasul de carte funciară:

• Valabilitate: 10 zile lucrătoare
• Efect: "blochează" cartea funciară, împiedicând alte operațiuni
• Cost: 40 lei (regim normal) sau 200 lei (regim urgent)

Etapa 4: Autentificarea și semnarea contractului

• Părțile semnează contractul în fața notarului
• Se achită impozitul pe transfer și taxele
• Notarul autentifică actul și îl transmite electronic la OCPI

Etapa 5: Înscrierea în cartea funciară

• ANCPI înregistrează noul proprietar
• Taxa de înscriere: 0,15% din prețul de vânzare
• Termen: 30 de zile lucrătoare (regim normal)

Durată și costuri

Clarificare: Contractul este autentificat în 3-4 zile lucrătoare (sau 1-2 zile în regim urgent), dar transferul efectiv al proprietății se produce doar la înscrierea în cartea funciară (30 de zile de la autentificare). În acest interval, cumpărătorul nu este încă proprietar tabular.

Riscul în intervalul dintre autentificare și înscriere în CF

Problema: Între momentul autentificării contractului notarial și înscrierea efectivă în cartea funciară (aprox. 30 zile), vânzătorul figurează încă ca proprietar tabular.

Ce se întâmplă dacă vânzătorul intră în insolvență/faliment în acest interval?

• Principiul: Conform Art. 885 Cod Civil, dreptul de proprietate se dobândește numai prin înscrierea în CF. Până la înscriere, cumpărătorul nu este proprietar, ci doar creditor al vânzătorului (are o creanță rezultată din contractul autentic).
• Riscul: Dacă vânzătorul (persoană juridică) intră în procedură de insolvență înainte de înscrierea în CF, masa credală poate contesta înscrierea, invocând că bunul face parte din masa falimentară. Cumpărătorul devine creditor concurent în faliment, fără garanție că va recupera integral prețul plătit.
• Protecție limitată: Contractul autentic notarial conferă un titlu executoriu și prioritate cronologică, dar nu garantează înscrierea dacă tribunalul de insolvență dispune altfel.

Cum se reduce riscul?

1. Verificare financiară prealabilă a vânzătorului (extrase Registrul Comerțului, bilanț, datorii la buget)
2. Clauză de garanție în contract (de ex., plata eșalonată — avans la autentificare, rest la înscriere CF)
3. Regim de urgență pentru înscrierea în CF (reduce perioada de expunere la risc)
4. Asigurare de titlu (încă neobișnuită în România, dar disponibilă pentru tranzacții mari)

Onorariul notarial

Onorariul se calculează în tranșe progresive, conform Ordinului ministrului justiției nr. 46/C/2011, actualizat:

La onorariu se adaugă TVA 21% (din august 2025) și taxa de administrare (45 lei).

Impozitul și taxele la tranzacții imobiliare

TVA la vânzarea de imobile noi (dezvoltatori imobiliari)

Când un dezvoltator imobiliar (persoană juridică înregistrată ca plătitor de TVA) vândează o locuință nouă către o persoană fizică, tranzacția este supusă TVA, nu impozitului pe transfer de proprietate. Cotele aplicabile sunt:

Art. 291 alin. (1) Cod Fiscal — Cota standard se aplică asupra bazei de impozitare pentru operațiunile impozabile care nu sunt scutite de taxă sau care nu sunt supuse cotei reduse, iar nivelul acesteia este 21%. Sursa: Codul Fiscal, Legea 227/2015

Condițiile pentru TVA redus de 9%

Conform Art. III din Legea 141/2025, cota redusă de 9% se aplică doar dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții:

1. Antecontract semnat până la 1 august 2025 — act juridic care prevede plata în avans
2. Avans minim 20% — pentru contracte din 3-31 iulie 2025, achitat integral până la 31 iulie 2025
3. Suprafață max. 120 mp utili — exclusiv anexe gospodărești
4. Valoare max. 600.000 lei (fără TVA) — inclusiv terenul
5. Livrare până la 31 iulie 2026 — imobilul trebuie livrat locuibil
6. O singură achiziție cu TVA redus — verificat în Registrul achizițiilor de locuințe cu cotă redusă de TVA

Exemplu practic:

• Apartament nou 100 mp, preț 500.000 lei (fără TVA)
• Cu TVA 21%: 605.000 lei
• Cu TVA 9% (dacă îndeplinește condițiile): 545.000 lei
• Diferență: 60.000 lei

Verificare eligibilitate: Notarul public consultă obligatoriu Registrul achizițiilor de locuințe cu cotă redusă înainte de autentificare.

Important: Tranzacțiile între persoane fizice (vânzări de locuințe vechi) nu sunt supuse TVA, ci doar impozitului pe transfer.

Impozitul pe transferul proprietății (între persoane fizice)

Acest impozit se aplică când persoane fizice vând imobile din patrimoniul personal (nu dezvoltatori).

Art. 111 alin. (1) Cod Fiscal — Impozitul prevăzut la alin. (1) și (3) se calculează la valoarea declarată de părți în actul de transfer. Dacă valoarea declarată este inferioară valorii minime stabilite prin studiul de piață realizat de camera notarilor publici, impozitul se calculează la valoarea din studiul de piață. Sursa: Codul Fiscal, Legea 227/2015

Calculul perioadei de 3 ani

Perioada de deținere se calculează de la data dobândirii proprietății (conform actului de dobândire: contract, proces-verbal de recepție, hotărâre judecătorească, data decesului autorului succesiunii).

Situație specială — Moștenire și donație:

Codul Fiscal nu specifică în mod expres dacă, în cazul vânzării unui imobil dobândit prin moștenire sau donație, perioada de 3 ani se calculează:

• de la data dobândirii de către moștenitor/donatar, SAU
• de la data dobândirii de către autorul succesiunii/donator

Practică fiscală: Conform normelor metodologice (pct. 33 din HG 1/2016), pentru moștenire se ia în calcul data decesului autorului succesiunii (nu data certificatului de moștenitor), ceea ce sugerează că se cumulează perioada de deținere a autorului. Pentru donație între rude până la gradul III (scutită de impozit conform Art. 111 alin. 2 lit. b), problema nu se pune. Pentru alte situații, consultați un specialist fiscal pentru clarificare, deoarece există interpretări diferite în practică.

Cine plătește

• Vânzătorul este obligat la plata impozitului
• Notarul calculează și reține impozitul la autentificare
• Se virează la buget până la data de 25 a lunii următoare

Scutiri de impozit

Sunt scutite de impozit transferurile:

1. Reconstituirea dreptului de proprietate conform legilor speciale
2. Donațiile între rude până la gradul III inclusiv și între soți
3. Actele anulate cu efect retroactiv
4. Înscrierea în cadastrul sistematic (prima înregistrare)
5. Darea în plată conform Legii 77/2016 (o singură operațiune)

Repartizarea veniturilor

Impozitul se împarte:

• 50% la bugetul de stat
• 50% la bugetul local al unității administrativ-teritoriale unde este situat imobilul

Situații speciale

Antecontractul (promisiunea de vânzare)

Antecontractul este o promisiune bilaterală prin care părțile se obligă să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare.

Art. 1279 Cod Civil — Promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate clauzele esențiale ale contractului promis. Sursa: Codul Civil, Legea 287/2009

Caracteristici:

• Nu necesită formă autentică (poate fi sub semnătură privată)
• Poate fi notat în cartea funciară pentru protecția cumpărătorului
• Prescripție: dreptul de a cere în instanță executarea se prescrie în 6 luni de la data stabilită pentru vânzare
• Hotărâre în locul actului: instanța poate pronunța o hotărâre care ține loc de contract (Art. 1669 Cod Civil)

Dreptul de preempțiune — Terenuri agricole extravilan

Vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan este supusă Legii 17/2014, care stabilește un sistem de preempțiune în mai multe ranguri:

Art. 4 din Legea 17/2014 — Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea dreptului de preempțiune, la preț și în condiții egale, în următoarea ordine [...] Sursa: Legea 17/2014

Procedura:

1. Vânzătorul depune oferta de vânzare la primărie
2. Oferta se afișează 45 de zile lucrătoare
3. Preemptorii au 45 de zile să își manifeste intenția de cumpărare
4. Dacă nimeni nu exercită dreptul, vânzarea este liberă

Imobile monument istoric

Pentru imobilele clasificate ca monumente istorice, cumpărătorul trebuie să prezinte:

• Documentația conform Legii 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice
• Acordul Ministerului Culturii (în anumite cazuri)

Vânzarea terenurilor neînscrise în cartea funciară

Regula generală: Contractul de vânzare-cumpărare necesită ca imobilul să fie înscris în cartea funciară (intabulat). Fără intabulare, notarul nu poate autentifica actul.

Soluție: Proprietarul trebuie mai întâi să contacteze un expert cadastrist pentru întocmirea documentației cadastrale și înscrierea în cartea funciară. Abia după obținerea intabulării se poate încheia contractul de vânzare.

Excepții — Posesia sub nume de proprietar

Conform Hotărârii Consiliului UNNPR din 13.08.2014 și Protocolului de colaborare ANCPI-UNNPR, în situația în care nu există act justificativ al dreptului de proprietate, notarul poate autentifica actul pe riscul părților (menționat expres în contract), pe baza unei posesii exercitate sub nume de proprietar necontestat, confirmată prin:

1. Certificat de atestare — emis de primarul localității, că petentul este cunoscut ca proprietar
2. Certificat fiscal — de la organele fiscale locale (dovadă plată impozit pe proprietate)
3. Proces-verbal de identificare — conform modelului ANCPI-UNNPR
4. Documentație cadastrală recepționată — cu număr cadastral alocat de OCPI

Risc: Acest mecanism este folosit frecvent în mediul rural pentru terenuri cu titlu neclar, dar prezintă riscuri juridice — cumpărătorul poate fi ulterior evins dacă apare un proprietar cu titlu mai bun. De aceea, părțile trebuie informate și de acord cu asumarea acestui risc.

Alternativă mai sigură: Procedura de notare a posesiei în cartea funciară (Art. 885 alin. 2 Cod Civil), urmată de uzucapiune tabulară (10 ani de posesie de bună-credință), conferă un titlu mai solid.

Aspecte practice

Verificări obligatorii înainte de cumpărare

1. Extras de carte funciară — verificați proprietarul real, suprafața, sarcinile
2. Certificat fiscal — confirmă lipsa datoriilor la bugetul local
3. Adeverință asociație — pentru apartamente, verificați datoriile la întreținere
4. Certificat energetic — obligatoriu la vânzare din 2013
5. Documentație cadastrală — verificați concordanța cu realitatea din teren

Întârzieri la înscrierea în cartea funciară

Termen legal: ANCPI are 30 de zile lucrătoare pentru înscrierea în cartea funciară după depunerea cererii (regim normal).

Ce se întâmplă dacă ANCPI depășește termenul?

Legislația nu prevede în mod expres despăgubiri automate sau remedii specifice pentru întârzierea înscrierii. Cumpărătorul poate:

1. Depune reclamație la ANCPI solicitând urgentarea procedurii
2. Sesiza Avocatul Poporului pentru întârzieri nejustificate ale autorităților publice
3. Acțiune în justiție pentru obligarea ANCPI să îndeplinească obligația (acțiune în pretenții + daune-interese dacă dovedește prejudiciul concret — de ex., pierderea unei alte oportunități imobiliare din cauza lipsei titlului)

Practic: Întârzierile sunt frecvente, mai ales în perioade cu volum mare de cereri. Cumpărătorul rămâne expus riscului în perioada dintre autentificarea contractului și înscrierea efectivă, motiv pentru care verificarea prealabilă riguroasă a cărții funciare este esențială.

Protecția datelor personale (GDPR)

Tranzacțiile imobiliare implică prelucrarea unor volume mari de date cu caracter personal: CNP, adrese, date financiare, extrase de carte funciară, certificate fiscale.

Obligații GDPR:

• Notarii publici — operatori de date; trebuie să respecte principiile GDPR (minimizare, securitate, confidențialitate) și să informeze părțile despre prelucrarea datelor
• Agenții imobiliari — în măsura în care prelucrează date, trebuie să asigure conformitatea GDPR (politică de confidențialitate, consimțământ pentru marketing)
• Bănci/creditori — la creditele ipotecare, prelucrează date personale pentru evaluarea bonității

Legea 129/2019 (anti-spălare): Notarii și agenții imobiliari au obligații suplimentare de cunoaștere a clientului (KYC) și identificare a beneficiarilor reali, ceea ce presupune prelucrarea datelor inclusiv pentru arhivare pe termen lung (5 ani).

Drepturile persoanelor vizate: Dreptul de acces, rectificare, ștergere (după expirarea termenelor legale de arhivare), opoziție.

Răspunderea notarului public

Notarul public are obligația de verificare riguroasă a situației juridice a imobilului și a identității părților. În cazul neglijenței (de ex., autentificare fără extras de carte funciară, nesoliclitare certificate fiscale, verificare superficială a sarcinilor), notarul poate fi tras la răspundere:

Răspundere civilă: Notarul răspunde pentru prejudiciile cauzate părților prin culpa profesională (Art. 1357 Cod Civil — răspundere contractuală). Cumpărătorul păgubit poate solicita:

• Daune-interese — acoperirea prejudiciului (de ex., diferența de valoare dacă imobilul are sarcini nedeclarate)
• Rezoluțiunea — anularea actului, dacă viciul este grav

Răspundere disciplinară: Camera Notarilor Publici poate aplica sancțiuni (avertisment, amendă, suspendare, excludere).

Răspundere penală: În cazuri grave (fals intelectual, complicitate la fraudă), notarul poate răspunde penal.

Asigurare profesională: Notarii au obligația de a avea asigurare de răspundere civilă profesională, care acoperă eventualele prejudicii.

Tranzacții imobiliare prin procură (diaspora)

Românii din diaspora pot vinde sau cumpăra imobile din România prin procură specială autentificată. Procedura presupune:

1. Autentificarea procurii — la un notar public român (în orașele unde există consulate) sau la un notar local (cu apostilă Haga pentru state semnatare, sau legalizare consulară pentru state non-Haga)
2. Conținut procură — trebuie să specifice expres competența de a vinde/cumpăra imobilul identificat (adresă, nr. cadastral) și să menționeze limitele mandatului (preț minim/maxim)
3. Verificare KYC — conform Legii 129/2019 (anti-spălare), notarul român trebuie să identifice atât mandatarul (persoana care semnează în baza procurii), cât și mandantul (titularul procurii, chiar dacă este absent). Pot fi solicitate documente suplimentare pentru verificarea identității și a originii fondurilor.

Riscuri suplimentare:

• Revocarea procurii — mandantul poate revoca procura până la momentul autentificării actului; mandatarul trebuie să verifice că procura este încă valabilă
• Fraude — risc mai mare de falsificare a procurilor sau de abuz de către mandatar; verificare atentă a autenticității procurii
• Comunicare — dificultăți de comunicare în timp real cu mandantul pentru decizii pe loc

Recomandare: Folosiți procuri speciale (nu generale), limitați valabilitatea în timp și specificați clar limitele mandatului.

Greșeli frecvente de evitat

• Neverificarea cărții funciare — riscați să cumpărați cu sarcini neștiute
• Plata avansului fără antecontract — nicio protecție juridică
• Antecontract fără notare în CF — vânzătorul poate vinde altcuiva
• Ignorarea preempțiunii — tranzacția poate fi anulată
• Nesolicitarea certificatului fiscal — moșteniți datorii
• Acceptarea unor "posesii" fără verificare — risc de evicțiune ulterioară
• Procuri generale prea largi — risc de abuz de către mandatar

Documente de păstrat după cumpărare

• Contractul de vânzare-cumpărare (original)
• Încheierea de carte funciară
• Extras CF actualizat cu noul proprietar
• Documentația cadastrală
• Certificat de performanță energetică

Practică și opinii

⚠️ Opinie specialistă — Uniunea Națională a Notarilor Publici din România "Vânzarea unui imobil se poate face la orice notar public din România, indiferent de localitatea în care se află imobilul sau de domiciliul părților. Competența notarilor pentru tranzacții imobiliare este generală pe întreg teritoriul țării." Sursa: UNNPR - Contractul de vânzare-cumpărare

⚠️ Opinie specialistă — Juridice.ro "Până la finalizarea lucrărilor de cadastru, înscrierile în cartea funciară produc efect de opozabilitate față de terți numai prin notare - cunoașterea de către terți pe altă cale a situației juridice reale nu poate suplini lipsa publicității." Sursa: Cartea funciară pe înțelesul tuturor, Juridice.ro, 2023

Jurisprudență națională

Decizii relevante

Înscrierea în cartea funciară — Efect constitutiv (Art. 885)

Curtea de Apel București, Decizia nr. 6R/2022 — Hotărâre care ține loc de contract de vânzare Instanța a admis recursul reclamanților și a pronunțat o hotărâre care ține loc de contract autentic de vânzare-cumpărare pentru un imobil rezidențial (34,97 m² locuință plus 16,39 m² pivniță și 56,38 m² teren în folosință), la prețul de 1.500 lei. Curtea a reținut că, potrivit art. 885 Cod Civil, drepturile reale asupra imobilelor se dobândesc numai prin înscrierea în cartea funciară, iar această înscriere are efect constitutiv, nu declarativ. Instanța a stabilit că pârâții au refuzat nejustificat autentificarea actului, deși au încheiat un antecontract valabil și reclamanții și-au îndeplinit toate obligațiile. Sursa: Deaconu Cabinet de Avocat

ÎCCJ — Decizia nr. 102/2024 (25 noiembrie 2024) — Aplicarea art. 885 alin. (1) și art. 887 alin. (1) Înalta Curte a clarificat principiul forței probante a înregistrării în cartea funciară, stabilind că sistemul românesc consacră efectul constitutiv al înscrierii pentru drepturile tabulare — drepturile reale imobiliare se consideră dobândite nu la momentul acordului sau faptului, ci doar prin înscrierea în cartea funciară. Plângerile împotriva încheierii care admit parțial cererea de înscriere reprezintă o cale de atac specială prin care se verifică legalitatea soluției date de OCPI în raport cu cererea de înscriere, actele pe care aceasta s-a întemeiat și dispozițiile legale aplicabile. Sursa: ÎCCJ — Decizie publică nr. 102/2024

Forma autentică — Cerință ad validitatem (Art. 1244)

ÎCCJ — Decizia DCD nr. 23/2017 — Promisiune bilaterală fără formă autentică Înalta Curte a decis că nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic. Această decizie clarifică distincția dintre forma cerută ad validitatem pentru contractul definitiv de vânzare-cumpărare (art. 1244) și forma permisivă pentru antecontractul care generează doar obligația de a face. Instanța a reținut că hotărârea judecătorească care ține loc de act autentic poate fi pronunțată pe baza unui antecontract sub semnătură privată, cu condiția să fie îndeplinite toate celelalte condiții de validitate. Sursa: Juridice.ro — Considerații privind promisiunea de vânzare

Judecătoria Vaslui, Sentința civilă nr. 551/2008 (confirmată prin Decizia nr. 1350/R/2008 de Tribunal) — Nulitate absolută pentru lipsă formă autentică Instanța a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 4324/2006, aplicând art. 1244 Cod Civil. Cauza ilicită a fost reținută pe motiv că pârâții au vândut și cumpărat un apartament care făcea obiectul unei promisiuni anterioare în favoarea reclamantului, încălcând drepturile acestuia din urmă. Pe cale de consecință, instanța a aplicat art. 1073-1075 Cod Civil (actualmente art. 1669), pronunțând o hotărâre care ține loc de act autentic de vânzare pentru restabilirea reclamantului în calitatea sa de cumpărător promis. Sursa: Legeaz.net — Constatare nulitate absolută contract

Promisiunea de vânzare și hotărârea în locul contractului (Art. 1669)

ÎCCJ — Decizia RIL nr. 12/2015 — Promitent-vânzător fără calitate de proprietar exclusiv În situația în care promitentul-vânzător a promis vânzarea întregului imobil, deși nu are calitatea de proprietar exclusiv al acestuia, promisiunea de vânzare nu poate fi executată în natură sub forma pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, fără consimțământul celorlalți coproprietari. Decizia stabilește că hotărârea judecătorească nu poate suplini lipsa acordului unui coproprietar pentru vânzarea cotei sale indivize, respectând astfel principiul disponibilității și limitele executării silite în natură. Sursa: Juridice.ro — Considerații privind promisiunea de vânzare

Tribunalul Brașov, Sentința civilă (iulie 2025) — Termenul de prescripție de 6 luni Instanța a stabilit că termenul de prescripție de 6 luni prevăzut de art. 1669 alin. (2) nu începe să curgă de la data stipulată în antecontract pentru semnarea actului autentic, ci de la momentul în care pârâtul — promitent-vânzător — și-a îndeplinit obligația prealabilă de intabulare a bunului, deoarece doar din această dată devine posibilă din punct de vedere juridic executarea obligației de a încheia contractul de vânzare-cumpărare. Această decizie protejează cumpărătorul promis împotriva scurgerii prescripției în perioada în care vânzătorul nu finalizase înscrierea în cartea funciară, situație în care executarea silită în natură nu ar fi fost posibilă. Sursa: Juridice.ro — Tribunalul Brașov

Garanția contra viciilor ascunse (Art. 1707)

Tribunalul Arad, Decizia civilă nr. 625/2022 (5 octombrie 2022) — Viciu ascuns constatat prin expertiză Instanța de fond a constatat existența unui viciu ascuns, îndeplinind ambele condiții referitoare la gravitatea viciului ce afectează bunul dobândit, cuantificat prin expertiză judiciară la o diferență de valoare de 44.027 lei. Viciul a fost considerat ascuns deoarece, la momentul predării bunului, nu putea fi descoperit fără asistență de specialitate de către un cumpărător prudent și diligent. Curtea a aplicat remediile prevăzute de art. 1707 Cod Civil: rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare și restituirea prețului plătit, sau reducerea prețului proporțională cu diminuarea valorii bunului. Sursa: Tribunalul Arad — Decizie PDF

Curtea de Apel Oradea — Viciu aparent, nu ascuns Curtea de Apel Oradea a admis apelul și a schimbat sentința primei instanțe, stabilind că viciul invocat era aparent, nu ascuns, deoarece probele prin expertiză au arătat că defectul putea și trebuia să fie observat de o persoană fără cunoștințe de specialitate la momentul vânzării. Instanța a reținut că aplicarea art. 1707 presupune ca viciul să fie într-adevăr ascuns — ceea ce înseamnă că un cumpărător prudent și diligent, fără a apela la un expert, nu ar fi putut descoperi defectul la momentul predării bunului. Sursa: Legeaz.net — Garanție contra viciilor ascunse

ÎCCJ — Subtraversare prin conductă de apă ca viciu ascuns Înalta Curte a analizat dacă subtraversarea unei clădiri de către o conductă de apă constituie viciu ascuns în sensul art. 1707. Instanța a subliniat necesitatea analizei concrete a deficienței care afectează utilizarea corespunzătoare a bunului, reținând că un viciu juridic sau situațional poate fi, de asemenea, calificat drept viciu ascuns dacă afectează valoarea sau destinația imobilului. Soluția subliniază că viciile ascunse nu se limitează la defecte fizice ale construcției, ci pot include și elemente juridice sau de situație (servituți necunoscute, restricții de utilizare) care, dacă ar fi fost cunoscute, ar fi determinat cumpărătorul să nu cumpere sau să plătească un preț mai mic. Sursa: BihorJust.ro — Jurisprudența ÎCCJ

Notarea antecontractului în cartea funciară (Art. 906)

Curtea de Apel Cluj, Decizia nr. 383/2011 — Condiții pentru notarea antecontractului Pentru ca o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare să fie notată în cartea funciară, este necesar ca apartamentul să fie construit și înscris în cartea funciară; doar în aceste condiții poate fi înscris antecontractul de vânzare-cumpărare. Instanța a respins cererea de notare a unui antecontract care viza un apartament neconstruit și neînscris în cartea funciară, reținând că notarea presupune existența prealabilă a dreptului în CF și identificarea precisă a bunului. Sursa: Legeaz.net — Plângere împotriva încheierii CF

Curtea de Apel Alba Iulia, Decizia nr. 389/2006 — Efectul notării antecontractului Odată ce promisiunea de vânzare-cumpărare a fost notată în cartea funciară, având efect de publicitate a obligației promitentului-vânzător, și în lipsa constatării anulării antecontractului prin vreun mijloc legal, în absența consimțământului titularului dreptului, a unei hotărâri judecătorești irevocabile sau a unui act al autorității administrative, cererea de radiere a notării promisiunii de vânzare-cumpărare din cartea funciară a fost pe drept respinsă de instanță. Decizia subliniază că notarea protejează cumpărătorul împotriva dublei înstrăinări: vânzătorul nu mai poate vinde bunul altcuiva sau să înscrie o altă promisiune, atâta timp cât prima notare este activă. Sursa: Lege5.ro — Art. 906 Cod Civil

Dreptul de preempțiune — Terenuri agricole extravilan (Legea 17/2014)

Curtea de Apel (jurisprudență constantă) — Aplicarea dreptului de preempțiune Instanțele de apel au statuat constant că Legea 17/2014 este un act normativ special al cărui domeniu de reglementare îl reprezintă operațiunile de vânzare-cumpărare a terenurilor agricole situate în extravilan. Drepturile de preempțiune sunt exercitate prin procedura judiciară atunci când promisiunea bilaterală de vânzare nu a fost executată, asigurându-se respectarea ordinii de preferință stabilite de lege. Instanțele au verificat îndeplinirea procedurii de notificare a preemptorilor prin afișare la primărie pe durata de 45 de zile lucrătoare, sub sancțiunea anulării vânzării efectuate fără respectarea acestor cerințe. Sursa: Universul Juridic — Tipologia dreptului de preempțiune

Decizia nr. 916/2019 (8 octombrie 2019) — Inaplicabilitatea Legii 17/2014 la contractul de schimb Instanța a stabilit că Legea nr. 17/2014 reglementează exclusiv operațiunile de vânzare-cumpărare a terenurilor agricole situate în extravilan, iar contractul de schimb nu intră sub incidența acestei legi speciale. Dreptul de preempțiune nu se aplică la alte forme de transfer al proprietății imobiliare (donație, schimb, aport la capital). Decizia clarifică limitele de aplicare ale Legii 17/2014, protejând tranzacțiile non-oneroase sau tranzacțiile cu titlu oneros altele decât vânzarea de preempțiunea agricolă. Sursa: Jurisprudenta.com — Decizie 916/2019

Extras de carte funciară pentru autentificare — Valabilitate 10 zile

Curtea de Apel Ploiești, Secția penală, Decizia nr. 132/2014 (22 septembrie 2014) — Obligația notarului de a solicita extras CF În cadrul unui caz penal privind abuz în serviciu și fals intelectual, instanța a analizat obligația notarului public de a solicita extras de carte funciară pentru autentificare, conform art. 35 din Legea 7/1996. Extrasul are valabilitate de 10 zile lucrătoare și blochează cartea funciară, împiedicând alte operațiuni pe parcursul acestei perioade. Decizia subliniază caracterul obligatoriu al procedurii de blocare a cărții funciare prin emiterea extrasului personalizat pentru autentificare, eliminând practic posibilitatea dublei înstrăinări a aceluiași bun. Sursa: Legeaz.net — Abuz în serviciu notar

Certificat de atestare fiscală — Obligativitate la vânzare

Jurisprudență constantă — ANAF și instanțele administrative Instanțele au aplicat constant prevederile Codului de Procedură Fiscală care impun obligația vânzătorului de a prezenta certificat de atestare fiscală emis de organul fiscal local, prin care se confirmă lipsa datoriilor la bugetul local. Notarul public nu poate autentifica actul de vânzare fără verificarea situației fiscale a vânzătorului. Scopul acestei cerințe este prevenirea riscurilor de colectare pentru stat, condiționând operațiunile de transfer al proprietății de achitarea obligațiilor fiscale/bugetare restante. Sursa: Lege5.ro — Certificatul de atestare fiscală

Tendințe jurisprudențiale

Pe baza jurisprudenței analizate, se pot identifica următoarele tendințe în aplicarea legislației privind tranzacțiile imobiliare:

1. Efect constitutiv al înscrierii în cartea funciară — Instanțele aplică strict principiul prevăzut de art. 885 Cod Civil, conform căruia proprietatea imobiliară se transferă doar prin înscrierea în cartea funciară, nu prin simplul acord de voință. Această abordare asigură securitatea circuitului civil și reduce litigiile privind dublele vânzări.

2. Flexibilitate pentru antecontracte — Deși contractul definitiv de vânzare-cumpărare necesită formă autentică ad validitatem (art. 1244), jurisprudența ÎCCJ a confirmat că antecontractul poate fi încheiat sub semnătură privată, instanța putând pronunța o hotărâre care ține loc de contract autentic (art. 1669). Această abordare echilibrează formalismul protector cu accesibilitatea tranzacțiilor.

3. Protecția cumpărătorului prin notarea antecontractului — Instanțele recunosc valoarea notării antecontractului în cartea funciară (art. 906) ca instrument de protecție împotriva dublei înstrăinări. Odată notat, antecontractul nu poate fi radiat decât cu acordul beneficiarului sau prin hotărâre judecătorească, vânzătorul fiind împiedicat să vândă bunul altcuiva.

4. Interpretare restrictivă a viciilor ascunse — Pentru aplicarea garanției contra viciilor ascunse (art. 1707), instanțele verifică cu atenție dacă viciul era cu adevărat ascuns (neobservabil de un cumpărător prudent fără expertiză) sau aparent. Jurisprudența extinde conceptul de viciu ascuns și la deficiențe juridice sau situaționale (servituți necunoscute, subtraversări), nu doar la defecte fizice ale construcției.

5. Respectarea strictă a procedurii de preempțiune pentru terenuri agricole — Legea 17/2014 este aplicată cu rigoare de instanțe, care anulează vânzările efectuate fără respectarea procedurii de notificare a preemptorilor (afișare 45 zile la primărie). Domeniul de aplicare este însă limitat la vânzări-cumpărări, nefiind extensibil la alte modalități de transfer (schimb, donație).

6. Securizarea circuitului prin blocare temporară a cărții funciare — Mecanismul extrasului CF pentru autentificare (valabil 10 zile, cu efect de blocare) este considerat esențial pentru prevenirea fraudelor și a dublelor înstrăinări. Instanțele sancționează încălcările acestei proceduri, inclusiv în planul răspunderii penale a notarilor.

Legislație europeană

Directive și regulamente aplicabile

Tranzacțiile imobiliare în România sunt influențate de mai multe acte legislative europene, deși dreptul imobiliar rămâne în principal de competență națională.

Regulamentul Roma I privind legea aplicabilă contractelor

Art. 4 alin. (1) lit. c) din Regulamentul (CE) nr. 593/2008 (Roma I) — Contractul având ca obiect un drept real imobiliar sau un drept de locațiune asupra unui imobil este reglementat de legea țării în care este situat imobilul. Sursa: Regulamentul Roma I

Acest regulament stabilește că pentru toate contractele de vânzare-cumpărare imobiliară din România se aplică legea română, indiferent de cetățenia sau domiciliul părților.

Directiva privind performanța energetică a clădirilor (EPBD)

Art. 12 din Directiva 2010/31/UE (EPBD) — Certificatul de performanță energetică se eliberează pentru clădirile sau unitățile de clădiri care sunt construite, vândute sau închiriate unui nou chiriaș, iar indicatorul de performanță energetică trebuie inclus în anunțurile publicitare. Sursa: Directiva 2010/31/UE

România a transpus această directivă prin Legea nr. 372/2005 republicată. Certificatul de performanță energetică este obligatoriu la vânzarea oricărui imobil, fiind valabil 10 ani.

Directiva (UE) 2024/1275 (EPBD revizuită) — Noua directivă intră în vigoare la 29 mai 2024 și trebuie transpusă până la 29 mai 2026. Introduce cerințe mai stricte, inclusiv obligația ca certificatele să folosească scala de la A la G, pașapoarte de renovare și noi standarde pentru clădirile cu emisii zero. Sursa: Directiva 2024/1275

Perioada de tranziție (2026): Certificatele energetice emise conform vechii legislații (Directiva 2010/31/UE) rămân valabile până la expirarea termenului de 10 ani, dar pentru tranzacții noi după 29 mai 2026, va fi necesar un certificat conform noilor standarde EPBD revizuită. România trebuie să transpună directiva prin lege națională până la această dată. Până atunci, certificatele actuale sunt valabile.

Directiva privind creditele ipotecare (MCD)

Directiva 2014/17/UE — Stabilește un cadru comun pentru creditele pentru consumatori garantate cu ipotecă sau referitoare la bunuri imobile rezidențiale, incluzând obligația creditorilor de a evalua bonitatea înainte de acordarea creditului și de a furniza o fișă standardizată de informații (FEIN). Sursa: Directiva 2014/17/UE

România a transpus această directivă prin OUG nr. 52/2016. Consumatorii care achiziționează imobile cu credit ipotecar beneficiază de protecții suplimentare, inclusiv perioada de reflecție de 7 zile și dreptul de rambursare anticipată.

Directiva privind prevenirea spălării banilor (AMLD)

Directiva (UE) 2018/843 (AMLD 5) — Extinde obligațiile de due diligence la agenții imobiliari și introduce registre interconectate ale beneficiarilor reali. Agenții imobiliari sunt entități raportoare obligate să aplice măsuri de cunoaștere a clientului (KYC) și să raporteze tranzacțiile suspecte. Sursa: Directiva 2018/843

România a transpus această directivă prin Legea nr. 129/2019, care obligă agenții imobiliari să verifice identitatea atât a vânzătorului, cât și a cumpărătorului, să identifice beneficiarii reali și să raporteze tranzacțiile suspecte către ONPCSB.

Transpunerea în dreptul român

Jurisprudență CJUE

Curtea de Justiție a Uniunii Europene a stabilit principii importante privind tranzacțiile imobiliare și libera circulație a capitalurilor.

Restricții privind terenurile agricole

Cauza C-235/17, Comisia/Ungaria (21 mai 2019) — CJUE a decis că legislația care anulează drepturile de uzufruct asupra terenurilor agricole fără despăgubiri, pe baza criteriului legăturii de familie cu proprietarul, încalcă Art. 63 TFUE (libera circulație a capitalurilor) și Art. 17 din Cartă (dreptul de proprietate). Sursa: CJUE C-235/17

Cauzele conexate C-52/16 și C-113/16, SEGRO și Horváth (6 martie 2018) — Curtea a confirmat că legislația care stinge drepturi de uzufruct existente asupra terenurilor agricole, fără compensare, doar pentru că titularii nu sunt membri ai familiei proprietarului, constituie o restricție nejustificată a liberei circulații a capitalurilor. Sursa: CJUE C-52/16

Dreptul de preempțiune și libera circulație

Cauza C-452/01, Ospelt (23 septembrie 2003) — CJUE a stabilit că drepturile de preempțiune în favoarea fermierilor sau a arendașilor pot fi restricții proporționale ale liberei circulații a capitalurilor, dacă urmăresc obiective legitime de politică agricolă (menținerea comunităților agricole, evitarea speculației). Sursa: Comunicarea Comisiei 2017/C 350/05

Relevanță pentru România: Legea 17/2014 privind vânzarea terenurilor agricole din extravilan este conformă cu jurisprudența CJUE, deoarece drepturile de preempțiune urmăresc obiective legitime și nu discriminează pe criterii de cetățenie.

Protecția consumatorilor la ipoteci

Cauza C-351/23, GR REAL (2024) — CJUE a clarificat că Directiva 93/13/CEE privind clauzele abuzive se aplică procedurilor judiciare în care consumatorii contestă legalitatea executării ipotecare. Consumatorii trebuie să aibă o posibilitate reală și efectivă de a contesta acțiunile de executare bazate pe clauze potențial abuzive. Sursa: CJUE C-351/23

Aspecte practice din perspectivă europeană

Cetățenii UE și achiziția de imobile în România

• Fără restricții pentru construcții: Cetățenii UE pot achiziționa liber apartamente, case și alte construcții
• Terenuri agricole: De la 1 ianuarie 2014, cetățenii UE pot achiziționa terenuri agricole, dar cu respectarea drepturilor de preempțiune din Legea 17/2014
• Terenuri forestiere: Aceleași reguli ca pentru terenurile agricole

Cetățenii non-UE

• Construcții: Pot achiziționa liber (Art. 44 alin. 2 din Constituție permite acorduri bilaterale sau reciprocitate)
• Terenuri: Nu pot dobândi dreptul de proprietate, dar pot deține construcții cu drept de superficie

Transferuri transfrontaliere de bani

Pentru achiziții imobiliare cu fonduri din alte țări UE:

• Libera circulație a capitalurilor (Art. 63 TFUE) garantează transferul fără restricții
• Notarul poate solicita dovada originii fondurilor conform Legii 129/2019 (anti-spălare)
• Plățile peste 10.000 EUR în numerar sunt interzise

Recunoașterea documentelor

• Actele autentice din alte state UE sunt recunoscute conform Regulamentului (UE) 2016/1191
• Certificatele de moștenitor european (Regulamentul 650/2012) sunt direct aplicabile
• Procurile autentificate în alte state UE sunt recunoscute, dar pot necesita apostilă pentru state non-Haga

Evoluții legislative europene de urmărit

Întrebări frecvente

Cât durează o vânzare la notar? În regim normal, procedura completă durează 3-4 zile lucrătoare. În regim urgent, poate fi finalizată în 1-2 zile.

Cine plătește taxele la vânzare? Vânzătorul plătește impozitul pe transfer (1% sau 3%). Cumpărătorul plătește de obicei onorariul notarial și taxa de înscriere în cartea funciară (0,15%). Părțile pot conveni altfel.

Este obligatorie forma autentică pentru antecontract? Nu. Antecontractul poate fi încheiat sub semnătură privată. Forma autentică este recomandată, dar nu obligatorie.

Ce se întâmplă dacă vânzătorul refuză să încheie contractul după antecontract? Cumpărătorul poate cere în instanță o hotărâre care ține loc de contract de vânzare-cumpărare (Art. 1669 Cod Civil). Termenul de prescripție este de 6 luni.

Străinii pot cumpăra imobile în România? Da, cu unele restricții pentru terenuri. Cetățenii UE pot cumpăra terenuri agricole și forestiere. Cetățenii non-UE nu pot dobândi drept de proprietate asupra terenurilor, dar pot cumpăra construcții.

Ce este preempțiunea și când se aplică? Dreptul de preempțiune este dreptul unei persoane de a cumpăra cu prioritate un bun. Se aplică obligatoriu la vânzarea terenurilor agricole din extravilan (Legea 17/2014) și la monumente istorice.

Referințe

1. Codul Civil, Legea 287/2009 (consolidat decembrie 2025) — Art. 876-902, 1244, 1279, 1650-1762
2. Codul Fiscal, Legea 227/2015 (consolidat 2026) — Art. 111
3. Legea 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare (consolidat decembrie 2025)
4. Legea 17/2014 privind terenuri agricole extravilan (consolidat 2024)
5. Legea 36/1995 a notarilor publici
6. Ordinul 46/C/2011 privind onorariile notariale
7. UNNPR - Acte necesare contract de vânzare-cumpărare
8. Juridice.ro - Cartea funciară pe înțelesul tuturor
9. Notari.pro - Contract de vânzare-cumpărare imobil
10. Notari.pro - Impozitul la vânzarea imobilelor 2026