Contractul de Închiriere Locuință - Drepturi și Obligații

Pe scurt

Contractul de închiriere locuință este o formă particulară a contractului de locațiune, prin care proprietarul (locatorul) oferă unui chiriaș (locatar) folosința unei locuințe pe o perioadă determinată sau nedeterminată, în schimbul unei sume lunare (chirie). Acest contract este reglementat atât de Codul Civil (art. 1777-1835), cât și de Legea locuinței nr. 114/1996, și implică drepturi și obligații clare pentru ambele părți, inclusiv obligația locatorului de a asigura folosința liniștită a locuinței și obligația locatarului de a plăti chiria și a respecta bunul închiriat.

Cadrul legal

Contractul de închiriere a locuințelor este reglementat de:

Codul Civil (Legea nr. 287/2009) - Titlul IX, Capitolul V, Secțiunea 1 (art. 1777-1823) și Secțiunea a 2-a cu reguli particulare pentru închirierea locuințelor (art. 1824-1835)
Legea locuinței nr. 114/1996 (modificată prin Legea nr. 253/2022) - Capitolul V privind raporturile locative

Definiția legală

Art. 1777 Cod Civil - Noțiune Locațiunea este contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părți, numite locatar, folosința unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preț, denumit chirie.

Sursa: Codul Civil, Art. 1777

Art. 1778 Cod Civil - Felurile locațiunii (1) Locațiunea bunurilor imobile și aceea a bunurilor mobile se numește închiriere, iar locațiunea bunurilor agricole poartă denumirea de arendare. (2) Dispozițiile prezentei secțiuni sunt aplicabile, în mod corespunzător, închirierii locuințelor și arendării, dacă sunt compatibile cu regulile particulare prevăzute pentru aceste contracte.

Sursa: Codul Civil, Art. 1778

Elementele esențiale ale contractului

Forma contractului

Deși Codul Civil nu impune forma scrisă pentru contractele de locațiune în general, Legea locuinței nr. 114/1996 prevede obligativitatea formei scrise pentru contractele de închiriere a locuințelor private.

Art. 21 din Legea 114/1996 Contractele de închiriere a locuințelor proprietate privată trebuie încheiate în formă scrisă și înregistrate la organul fiscal competent, în termen de 15 zile de la data încheierii.

Sursa: Legea 114/1996

Elementele obligatorii ale contractului de închiriere (conform art. 21, Legea 114/1996):

Adresa completă și numărul cadastral al imobilului
Suprafața locuibilă și anexele
Dotările și starea imobilului la predare
Cuantumul chiriei și modalitatea de plată
Cuantumul avansului (dacă este cazul)
Obligațiile de întreținere și reparații
Inventarul bunurilor (dacă locuința este mobilată)
Durata contractului
Condițiile de folosire a spațiilor comune
Datele de identificare ale persoanelor care vor locui în imobil

Înregistrarea fiscală este obligatorie pentru ca proprietarul să își îndeplinească obligațiile fiscale (declararea veniturilor din chirii). Contractul înregistrat devine titlu executoriu pentru plata chiriei (art. 1798 Cod Civil).

Durata contractului

Art. 1783 Cod Civil - Durata maximă Locațiunile nu se pot încheia pentru o perioadă mai mare de 30 de ani. Dacă părțile stipulează un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 30 de ani.

Sursa: Codul Civil, Art. 1783

Contractul poate fi încheiat:

Pe durată determinată (de exemplu, 1 an, 2 ani) - în acest caz, încetează de drept la expirarea termenului (art. 1809)
Pe durată nedeterminată - poate fi denunțat de oricare parte cu preaviz

Art. 1785 Cod Civil - Locațiunea fără durată determinată Dacă în contract părțile nu au arătat durata locațiunii, fără a-și fi dorit să contracteze pe o durată nedeterminată, în lipsa uzanțelor, locațiunea se consideră încheiată pentru un an, în cazul locuințelor nemobilate.

Sursa: Codul Civil, Art. 1785

Chiria și garanția

Chiria este stabilită prin acordul părților. Legea nu impune un cuantum minim sau maxim.

Art. 1780 Cod Civil - Prețul locațiunii (1) Chiria poate consta într-o sumă de bani sau în orice alte bunuri sau prestații. (2) Dispozițiile privitoare la stabilirea prețului vânzării sunt aplicabile, în mod corespunzător, și chiriei.

Sursa: Codul Civil, Art. 1780

Garanția (depozitul de garanție) este o sumă plătită de chiriaș la începutul contractului pentru a acoperi eventualele daune sau neplăți. Deși legea nu stabilește un cuantum fix, în practică garanția reprezintă echivalentul a una sau două luni de chirie.

Important: Garanția nu este chirie în avans și trebuie restituită la finalul contractului dacă locuința este predată în stare bună și nu există datorii restante.

Obligațiile locatorului (proprietarului)

Obligațiile principale

Art. 1786 Cod Civil - Obligațiile principale ale locatorului Locatorul este ținut, chiar fără vreo stipulație expresă: a) să predea locatarului bunul dat în locațiune; b) să mențină bunul în stare corespunzătoare de folosință pe toată durata locațiunii; c) să asigure locatarului liniștita și utila folosință a bunului pe tot timpul locațiunii.

Sursa: Codul Civil, Art. 1786

1. Predarea locuinței

Art. 1787 Cod Civil Locatorul este obligat să predea bunul împreună cu toate accesoriile sale în stare corespunzătoare utilizării acestuia.

Sursa: Codul Civil, Art. 1787

Proprietarul trebuie să predea locuința funcțională și locuibilă, cu toate utilitățile funcționale (apă, canalizare, electricitate, încălzire). Este obligatorie întocmirea unui proces-verbal de predare-primire care să menționeze starea locuinței, dotările și eventualele defecțiuni existente.

2. Efectuarea reparațiilor

Art. 1788 Cod Civil - Sarcina reparațiilor (1) Locatorul este obligat să efectueze toate reparațiile care sunt necesare pentru a menține bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare pe toată durata locațiunii, conform destinației stabilite. (2) Sunt în sarcina locatarului reparațiile locative, a căror necesitate rezultă din folosința obișnuită a bunului.

Sursa: Codul Civil, Art. 1788

Reparațiile capitale (structură, acoperiș, fațadă, instalații principale) sunt în sarcina proprietarului. Dacă proprietarul nu răspunde în termen rezonabil (Legea 114/1996 prevede 30 de zile), chiriașul poate efectua el însuși reparațiile și poate deduce costul din chirie sau poate solicita restituirea sumelor avansate cu dobândă (art. 1788 alin. 3 Cod Civil).

Art. 28 din Legea 114/1996 Proprietarul are obligația să asigure menținerea în stare de funcționare a elementelor de construcții și a instalațiilor obiectelor și dotărilor aferente părților comune ale imobilului și să efectueze lucrările de reparații și de întreținere curentă și periodică pentru menținerea acestora în stare corespunzătoare de funcționare.

Sursa: Legea 114/1996

3. Asigurarea folosinței liniștite

Art. 1789 Cod Civil Locatorul este obligat să întreprindă tot ceea ce este necesar pentru a asigura în mod constant locatarului folosința liniștită și utilă a bunului, fiind dator să se abțină de la orice fapt care ar împiedica, diminua sau stânjeni o asemenea folosință.

Sursa: Codul Civil, Art. 1789

Proprietarul nu poate intra în locuință fără acordul chiriașului, cu excepția situațiilor urgente (avarie, pericol). Intrarea forțată sau fără consimțământ constituie violare de domiciliu (infracțiune prevăzută de Codul Penal).

Art. 1804 Cod Civil - Obligația de a permite examinarea bunului Locatarul este obligat să permită examinarea bunului de către locator la intervale de timp rezonabile în raport cu natura și destinația bunului, precum și de către cei care doresc să îl cumpere sau care, la încetarea contractului, doresc să îl ia în locațiune, fără însă ca prin aceasta să i se cauzeze o stânjenire nejustificată a folosinței bunului.

Sursa: Codul Civil, Art. 1804

Proprietarul poate vizita locuința la intervale rezonabile și cu preaviz, dar nu poate stânjeni în mod nejustificat folosința.

4. Garanția contra viciilor

Art. 1790 Cod Civil - Garanția contra viciilor (1) Locatorul garantează contra tuturor viciilor lucrului care împiedică sau micșorează folosirea lui, chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului și fără a ține seama dacă ele existau dinainte ori au survenit în cursul locațiunii. (2) Locatorul nu răspunde pentru viciile care erau aparente la data încheierii contractului. Cu toate acestea, locatorul poate fi obligat la despăgubiri pentru prejudiciile pe care viciile aparente le cauzează vieții, sănătății sau integrității corporale a locatarului.

Sursa: Codul Civil, Art. 1790

Dacă viciile sunt grave și împiedică folosirea locuinței, chiriașul poate reduce chiria proporțional sau chiar rezilia contractul (art. 1791).

Obligațiile locatarului (chiriașului)

Obligațiile principale

Art. 1796 Cod Civil - Obligațiile principale Locatarul are următoarele obligații principale: a) să ia în primire bunul dat în locațiune; b) să plătească chiria în cuantumul și la termenul stabilite prin contract; c) să folosească bunul cu prudență și diligenţă; d) să restituie bunul la încetarea, din orice cauză, a contractului de locațiune.

Sursa: Codul Civil, Art. 1796

1. Plata chiriei

Art. 1797 Cod Civil - Data plății chiriei (2) Dacă nu există uzanțe și în lipsa unei stipulații contrare, chiria se plătește după cum urmează: a) în avans pentru toată durata contractului, dacă aceasta nu depășește o lună; b) în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă durata locațiunii este mai mare de o lună, dar mai mică de un an; c) în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă durata locațiunii este de cel puțin un an.

Sursa: Codul Civil, Art. 1797

În practică, în România, chiria se plătește lunar, în avans, de regulă până în primele zile ale lunii.

Neplata chiriei pe o perioadă de 3 luni consecutive poate constitui motiv de reziliere a contractului din partea proprietarului (art. 24 din Legea 114/1996).

2. Folosirea cu prudență și diligență

Art. 1799 Cod Civil Locatarul este obligat să folosească bunul luat în locațiune cu prudență și diligență, potrivit destinației stabilite prin contract sau, în lipsă, potrivit celei prezumate după anumite împrejurări, cum ar fi natura bunului, destinația sa anterioară ori cea potrivit căreia locatarul îl folosește.

Sursa: Codul Civil, Art. 1799

Chiriașul nu poate schimba destinația locuinței (de exemplu, nu poate amenaja un birou sau spațiu comercial într-o locuință) fără acordul scris al proprietarului.

Art. 1800 Cod Civil Dacă locatarul modifică bunul ori îi schimbă destinația sau dacă îl întrebuințează astfel încât îl prejudiciază pe locator, acesta din urmă poate cere daune-interese și, după caz, rezilierea contractului.

Sursa: Codul Civil, Art. 1800

3. Reparațiile locative

Art. 1802 Cod Civil În lipsă de stipulație contrară, reparațiile de întreținere curentă sunt în sarcina locatarului.

Sursa: Codul Civil, Art. 1802

Reparațiile locative (curentă, de mică anvergură) sunt în sarcina chiriașului: înlocuirea becurilor, robinetelor, curățarea instalațiilor, vopsirea ușilor, etc.

4. Notificarea proprietarului despre reparații

Art. 1801 Cod Civil Locatarul este obligat, sub sancțiunea plății de daune-interese și a suportării oricăror alte cheltuieli, să îi notifice de îndată locatorului necesitatea efectuării reparațiilor care sunt în sarcina acestuia din urmă.

Sursa: Codul Civil, Art. 1801

Dacă chiriașul observă o defecțiune care necesită intervenția proprietarului (avarie, infiltrații, defecțiuni ale instalațiilor), trebuie să îl notifice imediat. Nenotificarea poate atrage răspunderea chiriașului pentru agravarea daunelor.

5. Restituirea locuinței

Art. 1821 Cod Civil - Restituirea bunului (1) La încetarea locațiunii, locatarul este obligat să restituie bunul luat în locațiune în starea în care l-a primit, în afară de ceea ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii. (2) Până la proba contrară, locatarul este prezumat că a primit bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare potrivit destinației stabilite.

Sursa: Codul Civil, Art. 1821

Chiriașul trebuie să restituie locuința în starea în care a primit-o, ținând seama de uzura normală. De aceea este esențial procesul-verbal de predare-primire la începutul contractului.

Art. 1822 Cod Civil - Răspunderea locatarului (1) Locatarul răspunde pentru degradarea bunului închiriat în timpul folosinței sale, inclusiv cea cauzată de incendiu, dacă nu dovedeşte că a survenit fortuit. (2) El răspunde inclusiv pentru degradarea cauzată de membrii familiei sale, de sublocatarul său, ca și de fapta altor persoane cărora le-a îngăduit în orice mod folosirea, deținerea sau accesul la bun.

Sursa: Codul Civil, Art. 1822

Subînchirierea și cesiunea contractului

Art. 1833 Cod Civil - Subînchirierea și cesiunea contractului de închiriere Chiriașul poate ceda contractul de închiriere a locuinței sau subînchiria locuința numai cu acordul scris al locatorului, caz în care, în lipsa unei stipulații contrare, cesionarul, respectiv sublocatarul răspunde solidar cu chiriașul pentru obligațiile asumate față de locator prin contractul de închiriere.

Sursa: Codul Civil, Art. 1833

Subînchirierea fără acordul proprietarului este interzisă și poate duce la rezilierea contractului.

Încetarea contractului de închiriere

1. Expirarea termenului (contracte pe durată determinată)

Art. 1809 Cod Civil (1) Contractul de locațiune încetează de drept la expirarea termenului convenit de părți sau, după caz, prevăzut de lege, fără a fi necesară o înștiințare prealabilă.

Sursa: Codul Civil, Art. 1809

Dacă contractul este pe durată determinată, el încetează automat la expirarea termenului, fără necesitatea unui preaviz.

2. Denunțarea unilaterală (contracte pe durată nedeterminată)

Art. 1824 Cod Civil - Închirierea făcută fără determinarea duratei (1) Atunci când contractul de închiriere s-a încheiat fără determinarea duratei și nu s-a convenit altfel, chiriașul poate denunța contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic decât sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei. (2) În cazul prevăzut la alin. (1), locatorul poate denunța contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic de: a) 60 de zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lună sau mai mare; b) 15 zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o lună.

Sursa: Codul Civil, Art. 1824

Pentru chiriași: Chiriașul poate denunța contractul cu minim 7-8 zile preaviz (un sfert din lună, dacă chiria se plătește lunar).

Pentru proprietari: Proprietarul trebuie să ofere minim 60 de zile preaviz.

3. Denunțarea contractelor pe durată determinată de către chiriaș

Art. 1825 Cod Civil (1) Dacă închirierea este pe durată determinată, locatarul poate denunța unilateral contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz de cel puțin 60 de zile. Orice clauză contrară este considerată nescrisă.

Sursa: Codul Civil, Art. 1825

Important: Chiar dacă contractul este pe durată determinată, chiriașul poate ieși din contract cu 60 de zile preaviz. Această dispoziție este imperativă — orice clauză prin care chiriașul renunță la acest drept este nulă (nescrisă).

4. Rezilierea pentru neexecutarea obligațiilor

Art. 1817 Cod Civil Neexecutarea obligațiilor născute din contract conferă părții prejudiciate dreptul de a rezilia locațiunea, cu daune-interese dacă este cazul, potrivit legii.

Sursa: Codul Civil, Art. 1817

Proprietarul poate cere rezilierea contractului prin instanță în cazul:

Neplății chiriei pe 3 luni consecutive (art. 24 Legea 114/1996)
Deteriorării grave a locuinței
Comportamentului inadecvat al chiriașului care face imposibilă convieţuirea (zgomot excesiv, tulburarea vecinilor) - art. 1830 alin. (2) Cod Civil
Schimbării destinației locuinței fără acord
Subînchirierii fără acord

Chiriașul poate cere rezilierea contractului în cazul:

Proprietarul nu efectuează reparațiile necesare
Locuința prezintă vicii grave care fac imposibilă folosirea (art. 1827 Cod Civil)
Proprietarul tulbură în mod repetat folosința liniștită

5. Tacita relocațiune

Art. 1810 Cod Civil (1) Dacă, după împlinirea termenului, locatarul continuă să dețină bunul și să își îndeplinească obligațiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locațiune, în condițiile celei vechi, inclusiv în privința garanțiilor. (2) Noua locațiune va fi însă pe durată nedeterminată, dacă prin lege sau convenția părților nu se prevede altfel.

Sursa: Codul Civil, Art. 1810

Dacă după expirarea contractului pe durată determinată chiriașul continuă să locuiască și să plătească chiria, iar proprietarul nu se opune, se consideră încheiat un nou contract pe durată nedeterminată, cu aceleași condiții.

Clauze interzise (nescrise)

Legea 114/1996 și Codul Civil prevăd anumite clauze nule (considerate nescrise):

Art. 1826 Cod Civil - Clauze nescrise Este considerată nescrisă orice clauză în temeiul căreia: a) chiriașul este obligat să încheie o asigurare cu un asigurător impus de locator; b) se prevede răspunderea solidară sau indivizibilă a chiriașilor din apartamente diferite situate în același imobil, în cazul degradării elementelor de construcții și a instalațiilor, obiectelor și dotărilor aferente părților comune ale imobilului; c) chiriașul se obligă să recunoască sau să plătească în avans, cu titlu de reparații locative, sume stabilite pe baza estimărilor făcute exclusiv de locator; d) locatorul este îndreptățit să diminueze sau să suprime, fără contraprestaţie echivalentă, prestațiile la care s-a obligat prin contract.

Sursa: Codul Civil, Art. 1826

Art. 22 din Legea 114/1996 Sunt nule clauzele contractuale prin care:

se obligă chiriașul să plătească în avans sume pentru reparații care sunt în sarcina proprietarului;

se stabilește răspunderea colectivă a chiriașilor din apartamente diferite pentru degradări ale părților comune;

se impune o asigurare obligatorie de daune;

se exonerează proprietarul de obligațiile legale;

se permite proprietarului să profite de pe urma încălcării contractului.

Sursa: Legea 114/1996

Aceste clauze sunt nule de drept — chiar dacă sunt în contract, nu produc efecte juridice.

Aspecte practice

Proces-verbal de predare-primire

Esențial: La predarea locuinței (atât la începutul, cât și la finalul contractului), trebuie întocmit un proces-verbal de predare-primire care să menționeze:

Starea generală a locuinței (pereți, pardoseli, tavane, uși, ferestre)
Starea instalațiilor (apă, canalizare, electricitate, gaze, încălzire)
Inventarul bunurilor mobile (dacă locuința este mobilată)
Indexul contoarelor de utilități
Eventualele defecțiuni existente
Chei predate (număr)

Acest document protejează ambele părți și este esențial pentru restituirea garanției.

Cheltuielile cu utilitățile

În general, chiriașul plătește utilitățile (apă, gaze, electricitate, internet) pe baza consumului efectiv. Cheltuielile cu administrația și întreținerea pot fi împărțite conform contractului:

Unele taxe (reparații capitale, fond rulment) rămân în sarcina proprietarului
Alte taxe (salubritate, iluminat scări, lift, curățenie) pot fi plătite de chiriaș

Este important ca contractul să specifice clar cine plătește ce.

Îmbunătățirile aduse de chiriaș

Art. 1823 Cod Civil - Îmbunătățirile făcute de locatar (1) Locatorul are dreptul de a păstra lucrările adăugate și autonome efectuate asupra bunului pe durata locațiunii și nu poate fi obligat la despăgubiri decât dacă locatarul a efectuat lucrările cu acordul prealabil al locatorului. (2) Dacă lucrările au fost efectuate fără acordul prealabil al locatorului, acesta poate alege să ceară locatarului aducerea bunului în starea inițială, precum și plata de despăgubiri pentru orice pagubă ar fi cauzată bunului de către locatar. (3) În cazul în care nu a avut acordul prealabil al locatorului, locatarul nu poate invoca, în niciun caz, dreptul de retenție.

Sursa: Codul Civil, Art. 1823

Important: Dacă chiriașul face renovări sau îmbunătățiri (zugraveli, montări aparate de aer condiționat, schimbări de parchet) fără acordul scris al proprietarului, acesta nu are dreptul la despăgubiri. Mai mult, proprietarul poate cere aducerea locuinței în starea inițială.

Recomandare: Orice modificare trebuie discutată și aprobată în scris de proprietar înainte de execuție.

Restituirea garanției

Garanția trebuie restituită la încetarea contractului, de regulă în termen de 30 de zile (dacă este prevăzut în contract) sau într-un termen rezonabil.

Proprietarul poate reține din garanție sume pentru:

Reparații necesare din cauza deteriorărilor imputabile chiriașului (peste uzura normală)
Chirii restante
Cheltuieli de utilități neplătite

Uzura normală (vopsea decolorată, parchet uzat din cauza utilizării obișnuite, etc.) nu poate fi reținută din garanție.

Dacă există dezacord privind restituirea garanției, chiriașul poate introduce acțiune în instanță pentru recuperarea sumelor.

Practică și opinii

Încheierea contractului — recomandări practice

⚠️ Opinie specialistă — Radu Plesca, avocat asociat (Wolf Theiss)

"La încheierea contractului de închiriere, ambele părți trebuie să fie atente la clauzele care stabilesc obligațiile de reparații și întreținere. În practică, multe litigii apar din cauza lipsei de claritate în acest aspect. Recomand întocmirea unui inventar detaliat și a unui proces-verbal cu fotografii la predarea locuinței."

Sursa: Contractul de închiriere a unei locuințe - ce drepturi și obligații ai?, Avocatnet.ro, mai 2011

Dreptul chiriașului de a rezilia contractul pe durată determinată

⚠️ Opinie specialistă — Ghita Darius-Alexandru, avocat (Ionescu & Novac)

"Chiriașul poate rezilia unilateral contractul de închiriere pe durată determinată cu un preaviz de cel puțin 60 de zile. Această dispoziție este imperativă și orice clauză contrară este considerată nescrisă. Este o protecție importantă a chiriașului, care nu poate fi obligat să rămână în locuință dacă situația sa personală sau profesională se schimbă."

Sursa: Obligațiile locatorului și ale locatarului în materia contractului de închiriere, Ionescu & Novac, septembrie 2024

Interzicerea intrării proprietarului în locuință fără consimțământ

⚠️ Observație juridică

În practică, unii proprietari consideră că au dreptul să intre oricând în locuință pentru verificări. Acest lucru este ilegal. Odată închiriată locuința, chiriașul dobândește dreptul de folosință exclusivă, iar intrarea fără consimțământ constituie violare de domiciliu (art. 224 Cod Penal). Proprietarul poate vizita locuința doar cu preaviz și acordul chiriașului, cu excepția situațiilor de urgență (incendiu, inundație, avarie gravă).

Sursa: art. 1789, 1804 Cod Civil

Legislație europeană

Directive și regulamente aplicabile

Deși Uniunea Europeană nu reglementează în mod direct contractele de închiriere a locuințelor (care rămân în competența statelor membre), există mai multe directive europene care influențează raporturile locative în România, în special în domeniul protecției consumatorilor și performanței energetice a clădirilor.

1. Directiva 93/13/CEE privind clauzele abuzive în contractele încheiate cu consumatorii

Directiva 93/13/CEE a Consiliului din 5 aprilie 1993 privind clauzele abuzive în contractele încheiate cu consumatorii

Art. 3 - Definiția clauzelor abuzive: O clauză contractuală care nu a fost negociată individual este considerată abuzivă dacă, în contradicție cu cerința bunei-credințe, provoacă un dezechilibru semnificativ între drepturile și obligațiile părților ce decurg din contract, în detrimentul consumatorului.

Art. 6 - Efectul juridic: Clauzele abuzive nu sunt obligatorii pentru consumator. Contractul continuă să obligă părțile conform acelorași termeni dacă poate subzista fără clauzele abuzive.

Sursa: Directiva 93/13/CEE, EUR-Lex

Această directivă se aplică și contractelor de închiriere a locuințelor încheiate între un locator care acționează în exercitarea profesiei sau activității sale comerciale și un locatar care acționează în calitate de consumator (persoană fizică).

Principii cheie:

Clauzele abuzive sunt nule de drept și nu obligă consumatorul
Instanțele trebuie să verifice din oficiu existența clauzelor abuzive
Clauzele considerate abuzive trebuie eliminate complet, nu doar reduse sau modificate
Interpretarea contractului se face în favoarea consumatorului în caz de dubiu

2. Directiva 2024/1275/UE privind performanța energetică a clădirilor

Directiva (UE) 2024/1275 a Parlamentului European și a Consiliului din 24 aprilie 2024 privind performanța energetică a clădirilor (reformare)

Stabilește cerințe privind certificatele de performanță energetică care trebuie prezentate în contextul închirierii locuințelor.

Obligații pentru locatori:

Prezentarea certificatului de performanță energetică (CPE) potențialilor chiriași

Predarea certificatului odată cu încheierea contractului

Respectarea standardelor minime de performanță energetică (în curs de implementare progresivă până în 2050)

Termen de transpunere: 29 mai 2026

Sursa: Directiva 2024/1275, EUR-Lex

Directiva prevede de asemenea protecții pentru chiriașii vulnerabili împotriva creșterilor disproporționate ale chiriei în urma renovărilor energetice.

Transpunerea în dreptul român

Protecția împotriva clauzelor abuzive - Legea 193/2000

România a transpus Directiva 93/13/CEE prin Legea nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între profesionişti şi consumatori (republicată).

Art. 4 alin. (1) din Legea 193/2000 O clauză contractuală care nu a fost negociată direct cu consumatorul va fi considerată ca abuzivă dacă, prin ea însăși sau împreună cu alte prevederi din contract, creează, în detrimentul consumatorului și contrar cerințelor bunei-credințe, un dezechilibru semnificativ între drepturile și obligațiile părților.

Sursa: Legea 193/2000, Portal Legislativ

Exemple de clauze considerate abuzive în contractele de închiriere:

Clauze care permit proprietarului să modifice unilateral chiria sau alte obligații contractuale
Clauze care exonerează proprietarul de obligațiile sale legale (reparații, garanția contra viciilor)
Clauze penale excesive sau disproporționate
Clauze care limitează accesul chiriașului la justiție
Clauze care permit proprietarului să rezilieze contractul fără preaviz sau motiv justificat

Important: Legea 193/2000 se aplică în paralel cu dispozițiile Codului Civil și ale Legii locuinței nr. 114/1996, oferind o protecție suplimentară consumatorilor.

Performanța energetică - Legea 372/2005

România a transpus directivele europene privind performanța energetică prin Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor (republicată în 2020).

Obligații pentru proprietarii care închiriază:

Prezentarea certificatului de performanță energetică (CPE) la încheierea contractului de închiriere

Respectarea cerințelor minime de performanță energetică pentru clădiri (se aplică progresiv)

Sursa: Legea 372/2005, Portal Legislativ

Notă: Legea 372/2005 va fi actualizată pentru a transpune noua Directivă 2024/1275 până la termenul limită de 29 mai 2026.

Jurisprudență CJUE

Cauza C-488/11, Asbeek Brusse și de Man Garabito contra Jahani BV (30 mai 2013)

Acest caz este punctul de referință pentru aplicarea Directivei 93/13/CEE la contractele de închiriere a locuințelor.

Fapte: Chiriașii au încheiat un contract de închiriere cu o clauză penală care prevedea o penalitate de 25 EUR pe zi pentru nerespectarea oricărei obligații contractuale. Locatorul a pretins 8.325 EUR în penalități.

Decizia CJUE:

Directiva 93/13/CEE se aplică contractelor de închiriere încheiate între un proprietar care acționează în exercitarea activității sale profesionale și un chiriaș care acționează ca simplu consumator.

Instanțele naționale au obligația să verifice din oficiu existența clauzelor abuzive, chiar dacă chiriașul nu invocă această problemă.

Clauzele penale excesive nu pot fi doar reduse — ele trebuie eliminate complet dacă sunt considerate abuzive. Instanța nu poate modera cuantumul, ci trebuie să anuleze clauza în totalitate.

Sursa: Cauza C-488/11, EUR-Lex

Consecințe pentru România:

Clauzele de penalități excesive din contractele de închiriere sunt nule (nu doar reducibile)
Instanțele românești trebuie să verifice din oficiu existența clauzelor abuzive în litigiile locative
Protecția consumatorului are prioritate față de libertatea contractuală atunci când există dezechilibru manifest

Aspecte practice din perspectivă europeană

Verificarea clauzelor contractuale

Înainte de a semna un contract de închiriere, verificați dacă acesta conține clauze potențial abuzive:

Clauze care vă împiedică să denunțați contractul cu preaviz (contrare art. 1825 Cod Civil)
Clauze penale nejustificat de mari (peste echivalentul unei luni de chirie pentru fiecare încălcare)
Clauze care exonerează proprietarul de obligația de a efectua reparații capitale
Clauze care permit majorarea unilaterală a chiriei în cursul contractului pe durată determinată

Conform jurisprudenței CJUE (C-488/11), aceste clauze sunt nule chiar dacă le-ați semnat.

Certificatul de performanță energetică (CPE)

Conform legislației europene și românești:

Proprietarul trebuie să vă prezinte CPE la vizionarea locuinței și să vă predea o copie la semnarea contractului
CPE vă informează despre costurile estimate cu utilitățile (încălzire, energie electrică)
Clasa energetică a locuinței influențează direct cheltuielile lunare — o locuință cu clasă energetică slabă (F sau G) poate avea costuri cu încălzirea de 3-4 ori mai mari decât una cu clasă A

Situații transfrontaliere

Dacă sunteți cetățean UE și închiriați locuință în România:

Aveți aceleași drepturi ca și cetățenii români în baza principiului nediscriminării (art. 21 din Carta drepturilor fundamentale a UE)
Puteți invoca direct Directiva 93/13/CEE în fața instanțelor românești
În cazul unui litigiu, puteți sesiza rețeaua Centrelor Europene ale Consumatorilor pentru asistență transfrontalieră

Perspectivă de viitor - Standardele minime de performanță energetică

Conform Directivei 2024/1275 (care urmează să fie transpusă până în mai 2026):

Locuințele cu performanță energetică foarte slabă vor trebui renovate treptat
Statele membre trebuie să implementeze protecții pentru chiriași împotriva creșterilor excesive ale chiriei în urma renovărilor
Scopul este atingerea unui parc imobiliar cu emisii zero până în 2050

Important pentru chiriași: Dacă proprietarul efectuează renovări energetice, nu poate crește chiria în mod disproporționat fără a asigura protecții adecvate (conform principiilor directivei, chiar dacă transpunerea în România nu este încă finalizată).

Jurisprudență națională

Decizii relevante

Decizii favorabile (PRO)

Curtea de Apel Cluj, Decizia civilă nr. 137/2021 din 25 martie 2021 — Restituirea garanției la contractul de închiriere Instanța a validat teza chiriașului referitor la obligația proprietarului de a restitui garanția acordată cu titlu de arvună confirmatorie, în lipsa unui proces-verbal de predare-primire care să cuprindă pretinsele disfuncționalități ale imobilului închiriat. Curtea a statuat că sarcina probei privind existența degradărilor și prejudiciului efectiv care să justifice reținerea garanției revine proprietarului, nu chiriașului. Instanța a reținut că „sarcina probei incumbă celui care afirmă ceva, iar nu celui care neagă" — proprietarul trebuie să dovedească neexecutare nejustificată a contractului, culpabilă, cauzatoare de prejudicii și suficient de însemnată pentru a justifica reținerea garanției. Sursa: Contract de închiriere spațiu comercial. Restituirea garanției în lipsa procesului verbal de predare primire

Curtea de Apel Timișoara, Decizia nr. 481/2016 și Curtea de Apel București, Decizia nr. 2381/R/2016 — Uzura normală și reparații locative Instanțele au stabilit că obligațiile de reparații ale chiriașului trebuie analizate ținând cont de uzura normală proporțională cu durata folosinței și cu starea bunului la începutul locațiunii. Chiriașul nu răspunde pentru degradările care rezultă din uzura obișnuită și trecerea timpului, ci doar pentru deteriorările imputabile comportamentului său culpabil. Instanțele au reținut principiul că evaluarea deteriorărilor trebuie raportată la durata contractului și la starea inițială documentată prin proces-verbal de predare-primire. Sursa: Capcanele din contractul de închiriere - clauze nescrise

Înalta Curte de Casație și Justiție, Decizia nr. 2203/2019 — Denunțarea unilaterală a contractului de către chiriaș ÎCCJ a confirmat că termenul de preaviz de 60 de zile prevăzut de art. 1825 Cod Civil pentru denunțarea unilaterală a contractului de închiriere pe durată determinată de către chiriaș este o dispoziție imperativă, iar orice clauză contrară este considerată nescrisă. Condiția esențială este doar acordarea unui preaviz rezonabil, fără a fi necesar ca denunțarea să fie justificată printr-o neexecutare culpabilă a obligațiilor contractuale. Sursa: Referință din doctrină juridică (Denunțarea unilaterală a contractului de închiriere)

Decizii contrare sau limitative (CONTRA)

Judecătoria Sectorului 1 București, Decizia nr. 4264/2023 din 25 aprilie 2023 — Evacuarea chiriașului pentru neplata chiriei Instanța a admis acțiunea proprietarilor în evacuarea chiriașului care a încetat să mai plătească chiria după primele trei luni de la semnarea contractului. Judecătoria a reținut că neplata chiriei pe o perioadă îndelungată, asociată cu refuzul de a achita utilitățile și comportament ofensator, constituie motive de reziliere a contractului conform clauzelor contractuale (art. 23-24 din contract) și conform Codului de procedură civilă. Instanța a stabilit că „chiriașul a devenit ocupant fără titlu", iar procesul-verbal de predare-primire și clauzele clare de reziliere automată în caz de neplată facilitează procedura de evacuare. Sursa: Judecătoria Sectorului 1 București. Evacuarea chiriașului pentru neplata chiriei

Nuanțe și cazuri speciale

Judecătoria Sectorului 1 București, Decizia nr. 10725/2024 din 4 decembrie 2024 — Limitele invocării tacitei relocațiuni Instanța a respins apărarea chiriașilor care susțineau că locațiunea s-ar fi prelungit tacit conform art. 1810 Cod Civil după expirarea termenului contractual de 15 ani. Judecătoria a statuat că tacita relocațiune nu operează atunci când proprietarul a notificat formal încetarea contractului și nu a manifestat consimțământul pentru prelungire. Prin urmare, chiriașii aveau obligația de a restitui bunul conform art. 1821 și 1822 Cod Civil, în starea în care l-au primit, ținând seama doar de uzura din vechime. Instanța a precizat că „tacita relocațiune presupune ca locatorul să permită continuarea deținerii fără obiecții, ceea ce nu se întâmplă atunci când există notificări formale de încetare a contractului." Sursa: Judecătoria Sectorului 1 București. Limitele invocării tacitei relocațiuni

Tendințe jurisprudențiale

Analiza jurisprudenței românești în materia contractelor de închiriere a locuințelor relevă următoarele tendințe:

1. Protecția sporită a chiriașilor privind garanțiile: Instanțele impun proprietarilor sarcina probei riguroasă pentru justificarea reținerii garanțiilor. Absența procesului-verbal de predare-primire la încetarea contractului favorizează chiriașul (CA Cluj 137/2021). Proprietarii trebuie să dovedească prejudiciul efectiv prin facturi, fotografii și rapoarte de expertiză, nu prin simple afirmații.

2. Distincția clară între uzura normală și degradări culpabile: Jurisprudența constantă (CA Timișoara 481/2016, CA București 2381/R/2016) stabilește că uzura rezultată din folosirea obișnuită a locuinței pe durata contractului nu poate fi imputată chiriașului. Evaluarea se face raportată la durata locațiunii și la starea inițială documentată.

3. Caracter imperativ al dreptului de denunțare unilaterală (art. 1825): ÎCCJ 2203/2019 confirmă că termenul de preaviz de 60 de zile pentru chiriași este irevocabil — orice clauză prin care chiriașul renunță la acest drept este nulă. Acest principiu oferă flexibilitate chiriașilor în situații de mobilitate profesională sau personală.

4. Aplicarea strictă a clauzelor de reziliere pentru neplata chiriei: Judecătoriile aplică riguros clauzele contractuale și prevederile Legii 114/1996 (art. 24) care permit evacuarea după 3 luni consecutive de neplată. Procedura de evacuare este facilitată de clauzele clare de reziliere automată și de procesele-verbale de predare-primire inițiale (Judecătoria Sector 1 București 4264/2023).

5. Limitarea tacitei relocațiuni prin notificări formale: Instanțele au statuat că simpla continuare a plății chiriei după expirarea termenului nu creează automat tacită relocațiune dacă proprietarul a notificat formal încetarea (Judecătoria Sector 1 București 10725/2024). Această tendință protejează proprietarii împotriva prelungirilor nedorite ale contractului.

6. Importanța documentației formale: Jurisprudența subliniază constant valoarea procesului-verbal de predare-primire (atât la începutul, cât și la finalul contractului). Absența acestuia dezavantajează proprietarul în litigii privind garanția sau degradările. Instanțele recomandă documentare fotografică, inventar detaliat și semnături ale ambelor părți.

Situații speciale și particularități

Închirieri de scurtă durată (Airbnb, Booking.com)

Închirierile de scurtă durată prin platforme digitale precum Airbnb sau Booking.com (sub 30 de zile, în scop turistic) se supun unui regim juridic și fiscal distinct față de închirierile clasice de locuință.

Regim juridic

Din punct de vedere juridic, închirierile turistice de scurtă durată nu se califică ca contracte de închiriere de locuință în sensul Legii 114/1996, ci ca servicii de cazare turistică. Ele sunt reglementate de:

Ordonanța Guvernului nr. 58/1998 privind organizarea și desfășurarea activității de turism
Ordinele Ministerului Turismului nr. 510/2022 și nr. 1552/2023 privind clasificarea structurilor de primire turistice

Importante:

Proprietarul trebuie să obțină un certificat de clasificare turistică pentru apartamentul oferit spre cazare (document eliberat gratuit de Ministerul Turismului)
Locuința se încadrează ca „camere de închiriat" sau „apartament de închiriat" (maximum 7 camere sau 14 locuri de cazare cumulat per proprietar)
Protecția consumatorului se aplică conform Directivei (UE) 2015/2302 (transpusă în România prin OUG 2/2018) și Legii 193/2000 privind clauzele abuzive

Regim fiscal 2026

Începând cu 1 ianuarie 2026, conform Legii nr. 239/2025 (pachetul fiscal Bolojan), se aplică un regim fiscal unificat pentru închirierile în scop turistic:

Noul sistem de impozitare (aplicabil veniturilor din 2026):

Venitul net se calculează prin deducerea unei cote forfetare de 30% din venitul brut anual

Se elimină opțiunea normelor de venit

Impozit pe venit: 10% din venitul net

CASS (contribuție la sănătate): 10% dacă veniturile depășesc plafonul anual (395.000 lei în 2025)

CAS (contribuție la pensie): NU se datorează pentru închirieri turistice cu maximum 7 camere

TVA: Scutire până la 395.000 lei încasări anuale (din 1 septembrie 2025)

Surse: Noul regim fiscal 2026 Airbnb și Booking, Noile taxe din 2026 pentru închirierea în regim hotelier

Obligații noi din 2026:

Utilizarea aparatelor de marcat electronice fiscale (case de marcat) pentru emiterea bonurilor fiscale la fiecare tranzacție
Declararea veniturilor conform regimului real de impozitare (nu mai există norme de venit)

Situația consumatorilor

Chiriașii care rezervă cazare de scurtă durată prin platforme digitale sunt consumatori în sensul Legii 193/2000 și Directivei 93/13/CEE. Aceasta înseamnă:

Clauzele abuzive din contractele standard ale platformelor sunt nule
Consumatorii au dreptul la rambursare sau asistență în caz de insolvență a proprietarului (conform Directivei 2015/2302 privind pachetele de servicii de călătorie)
Instanțele trebuie să verifice din oficiu existența clauzelor abuzive (CJUE, C-488/11, Asbeek Brusse)

Locuințe de serviciu oferite de angajatori

Locuințele de serviciu oferite de angajatori angajaților se supun unui regim juridic distinct, la intersecția dintre dreptul muncii și dreptul civil.

Art. 1, pct. 26 din Legea 114/1996 - Definiție Locuința de serviciu este locuința destinată funcționarilor publici, angajaților instituțiilor sau agenților economici, care se acordă conform contractului individual de muncă și în condițiile legii.

Sursa: Legea 114/1996

Regim juridic aplicabil:

NU se încheie un contract de închiriere separat cu angajatul
Acordarea locuinței se face prin contractul individual de muncă sau regulament intern
Se aplică dispozițiile Codului Muncii privind drepturile și obligațiile părților
Subsidiară, se aplică Codul Civil și Legea 114/1996 pentru aspectele locative neacoperite de dreptul muncii

Particularități:

Durata folosinței este legată de durata raportului de muncă
La încetarea contractului de muncă, angajatul are obligația de a restitui locuința
Chiria (dacă este cazul) se stabilește prin negociere colectivă sau individuală și poate fi decontată direct din salariu

Surse: Locuința de serviciu - prevederi legale, Locuința de serviciu pentru salariați

Drepturile chiriașului în caz de insolvență sau executare silită a proprietarului

Dacă proprietarul intră în insolvență sau este supus executării silite în timpul contractului de închiriere, chiriașul se află într-o situație vulnerabilă, dar legea îi oferă anumite protecții.

Oponibilitatea contractului de închiriere

Principiu general: Contractul de închiriere înregistrat la ANAF devine titlu executoriu (art. 1798 Cod Civil) și poate fi opus terților, inclusiv creditorilor sau cumpărătorilor la licitație.

Dacă contractul de închiriere a fost înregistrat înainte de înscrierea ipotecii sau a popririi, chiriașul poate opune contractul creditorilor execuți și rămâne în locuință până la expirarea termenului contractual.

Dacă contractul nu a fost înregistrat sau a fost încheiat după înscrierea ipotecii/popririi, chiriașul nu poate opune contractul cumpărătorului la licitație publică. Acesta poate fi evacuat conform art. 755 Cod procedură civilă, dar are dreptul la:

Preaviz rezonabil (minimum 30 de zile)
Restituirea garanției de către proprietar (dacă acesta este încă solvabil)
Daune-interese pentru neexecutarea contractului (de la proprietar, nu de la cumpărător)

Protecție în executarea silită

Important: Chiar dacă contractul de închiriere este titlu executoriu, evacuarea chiriașului se poate dispune doar prin hotărâre judecătorească în procedură ordinară, nu prin simpla punere în executare a contractului.

Sursă: Executarea silită a contractelor de închiriere

Chiriașul are dreptul la:

Informare corectă despre procedura de executare silită
Contestarea deciziei de evacuare
Protecția bunurilor personale — nu pot fi sechestrate bunurile chiriașului pentru datoriile proprietarului

Conform Regulamentului (UE) 2016/679 (GDPR) și Legii 190/2018, proprietarii care colectează date personale ale chiriașilor și ale persoanelor care vor locui în imobil au obligații legale specifice.

Temeiul legal al prelucrării

Art. 21 alin. (1) lit. h din Legea 114/1996 prevede că contractul de închiriere trebuie să conțină „datele de identificare ale persoanelor care vor locui în imobil".

Aceasta constituie temei legal pentru prelucrarea datelor personale conform art. 6 alin. (1) lit. c GDPR (obligație legală) și art. 6 alin. (1) lit. b GDPR (executarea contractului).

Proprietarul, în calitate de operator de date, trebuie:

Să informeze chiriașul despre:
- Identitatea proprietarului (operator de date)
- Scopul prelucrării (încheierea și executarea contractului, respectarea obligațiilor fiscale)
- Categoriile de date prelucrate (nume, CNP, adresă, contact)
- Destinatarii datelor (ANAF, organele fiscale locale)
- Durata de stocare (durata contractului + 5 ani pentru arhivare fiscală)
- Drepturile chiriașului (acces, rectificare, ștergere, opoziție)
Să obțină consimțământul pentru prelucrări care depășesc temeiul legal (de exemplu, păstrarea datelor pentru marketing sau studii statistice)
Să asigure securitatea datelor personale (protecție împotriva accesului neautorizat, pierderii sau distrugerii)
Să nu transmită datele către terți fără temei legal sau consimțământ (cu excepția ANAF și a organelor abilitate)

Drepturile chiriașului

Chiriașul are dreptul:

La informare (notă de informare GDPR la semnarea contractului)
La acces — să solicite o copie a datelor personale prelucrate
La rectificare — să corecteze datele incorecte
La ștergere — după expirarea obligațiilor legale de arhivare (5 ani de la încetarea contractului)
La opoziție — față de prelucrări care nu au temei legal obligatoriu

Nerespectarea obligațiilor GDPR poate atrage:

Amenzi administrative de până la 20.000.000 EUR sau 4% din cifra de afaceri anuală (art. 83 GDPR)
Daune-interese pentru prejudiciul moral sau material suferit de chiriaș (art. 82 GDPR)

Surse: Regulamentul (UE) 2016/679 (GDPR), Legea 190/2018 privind GDPR

Obligații fiscale și sancțiuni

Înregistrarea contractului la ANAF

Art. 21 din Legea 114/1996 Contractele de închiriere a locuințelor proprietate privată trebuie încheiate în formă scrisă și înregistrate la organul fiscal competent, în termen de 15 zile de la data încheierii.

Sursa: Legea 114/1996

Termenul actualizat: Conform Codului de procedură fiscală (Legea 207/2015), termenul de înregistrare este de 30 de zile de la data încheierii sau modificării contractului.

Sancțiuni pentru neînregistrarea contractului

Sancțiuni contravenționale (administrative)

Art. 336 alin. (3) din Legea 207/2015 (Codul de procedură fiscală) Neînregistrarea contractului de închiriere la organul fiscal se sancționează cu amendă contravențională între 50 și 500 lei.

Surse: ANAF va sancționa proprietarii care nu înregistrează contractele, Ce amendă riști dacă nu înregistrezi contractul

Sancțiuni fiscale

Dacă ANAF descoperă neînregistrarea, proprietarul riscă:

Calcularea și plata retroactivă a impozitului pe veniturile din chirii pentru perioada nedeclarată
Dobânzi și penalități de întârziere pentru fiecare zi de întârziere (conform art. 174-176 din Codul de procedură fiscală)

Exemple de calcul:

Chirie lunară: 2.000 lei

Venit anual nedeclarat: 24.000 lei

Impozit datorat (10%): 2.400 lei

Dobânzi și penalități (aprox. 0,02% pe zi pentru 365 zile): ~175 lei

Total de plată: 2.575 lei (plus amenda contravențională de 50-500 lei)

Sancțiuni penale (evaziune fiscală)

Când nedeclararea veniturilor din chirii este intenționată și rezultă într-un prejudiciu fiscal semnificativ, se poate constitui infracțiunea de evaziune fiscală conform Legii nr. 241/2005.

Art. 9 alin. (1) din Legea 241/2005 Sustragerea de la îndeplinirea obligațiilor fiscale, săvârșită în scopul evitării stabilării sau plății impozitului, având ca rezultat obținerea pe nedrept de sume cu titlu de rambursări de taxe sau restituiri de taxe ori diminuarea nejustificată a veniturilor fiscale, dacă prejudiciul produs este mai mare de 100.000 lei, se pedepsește cu închisoarea de la 2 la 8 ani și interzicerea unor drepturi.

Art. 9 alin. (2): Dacă fapta are ca rezultat obținerea de foloase sau producerea de pagube mai mari de 500.000 lei, pedeapsa este închisoarea de la 5 la 15 ani și interzicerea unor drepturi.

Surse: Legea 241/2005 privind evaziunea fiscală, Ce pățești dacă nu declari contractul la ANAF

Important: Mascararea unui contract de închiriere printr-un contract de comodat (împrumut de folosință gratuită) în timp ce se încasează chirie constituie evaziune fiscală, iar răspunderea penală poate să-i vizeze pe ambele părți (proprietar și chiriaș).

Consecințe practice

Pentru proprietar:

Riscul de control fiscal ANAF (verificări pe baza consumurilor de utilități, sesizări de la vecini, date de la platforme Airbnb/Booking)
Imposibilitatea executării silite pe baza contractului (contractul neînregistrat nu este titlu executoriu)
Pierderea posibilității de a deduce cheltuieli legate de locuință (reparații, amenajări) din venitul impozabil

Pentru chiriaș:

Imposibilitatea de a dovedi domiciliul pentru acte oficiale (ex: înscrierea copiilor la școală, obținerea avizelor de mediu, solicitarea ajutoarelor sociale)
Lipsa protecției legale în fața instanței (contractul neînregistrat are forță probatorie redusă)
Riscul de complicitate la evaziune fiscală dacă a consimțit la mascarea contractului

Întrebări frecvente

1. Trebuie să înregistrez contractul de închiriere la ANAF?

Da. Contractul trebuie înregistrat la organul fiscal în termen de 15 zile de la data încheierii (art. 21, Legea 114/1996). Înregistrarea este obligatorie pentru ca proprietarul să își declare veniturile din chirii. Contractul înregistrat devine titlu executoriu pentru încasarea chiriei.

2. Poate proprietarul să mărească chiria pe durata contractului?

Dacă contractul este pe durată determinată, chiria nu poate fi mărită decât dacă există o clauză de indexare (de exemplu, indexare anuală cu rata inflației).

Dacă contractul este pe durată nedeterminată, proprietarul poate propune o majorare, dar chiriașul are dreptul să denunțe contractul cu 60 de zile preaviz dacă nu este de acord.

3. Pot să subînchiriez locuința unui prieten?

Nu, decât dacă ai acordul scris al proprietarului (art. 1833 Cod Civil). Subînchirierea fără acord poate duce la rezilierea contractului și daune-interese.

4. Cine plătește reparațiile dacă se sparge centrala termică?

Depinde de cauză:

Dacă centrala s-a defectat din uzură normală sau cauze fortuite (fără vina chiriașului), proprietarul plătește reparația sau înlocuirea (art. 1788 Cod Civil).
Dacă defecțiunea a fost cauzată de neîntreținerea corectă de către chiriaș (de exemplu, neefectuarea reviziei anuale), chiriașul poate fi obligat să suporte costurile.

5. Pot să ies din contract înainte de termen?

Da, chiar dacă contractul este pe durată determinată. Chiriașul poate denunța unilateral contractul cu 60 de zile preaviz (art. 1825 Cod Civil). Această dispoziție este imperativă — orice clauză prin care renunți la acest drept este nulă.

6. Trebuie să returnez garanția cu dobândă?

Nu. Garanția se restituie la valoarea nominală, fără dobândă, cu excepția cazului în care în contract s-a prevăzut altfel. Proprietarul poate reține din garanție doar sumele justificate pentru daune sau chirii neplătite, dar nu poate păstra întreaga sumă fără justificare.

7. Cum procedez dacă proprietarul nu îmi returnează garanția?

Mai întâi, trimite o notificare scrisă (recomandat cu confirmare de primire) prin care soliciți restituirea garanției și menționezi termenul (de exemplu, 15 zile). Dacă proprietarul nu răspunde sau refuză nejustificat, poți introduce acțiune în instanță pentru recuperarea garanției și daune-interese (dobânzi legale de la data scadenței obligației).

Referințe

Legislație

Codul Civil (Legea nr. 287/2009), art. 1777-1835 - Contractul de locațiune, Portal Legislativ, versiunea consolidată decembrie 2025
Legea locuinței nr. 114/1996, modificată prin Legea nr. 253/2022, Portal Legislativ
Legea nr. 193/2000 privind clauzele abuzive, Portal Legislativ
Legea nr. 207/2015 (Codul de procedură fiscală), Portal Legislativ
Legea nr. 241/2005 privind evaziunea fiscală, Portal Legislativ
Legea nr. 239/2025 (pachetul fiscal), Portal Legislativ
Legea 190/2018 privind măsuri de punere în aplicare a GDPR, Portal Legislativ
Regulamentul (UE) 2016/679 (GDPR), EUR-Lex
Directiva 93/13/CEE privind clauzele abuzive, EUR-Lex
Directiva (UE) 2024/1275 privind performanța energetică a clădirilor, EUR-Lex
Directiva (UE) 2015/2302 privind pachetele de servicii de călătorie, EUR-Lex

Jurisprudență

Articole și ghiduri practice

Contractul de închiriere a unei locuințe - ce drepturi și obligații ai?, Radu Plesca (Wolf Theiss), Avocatnet.ro, mai 2011
Obligațiile locatorului și ale locatarului în materia contractului de închiriere, Ghita Darius-Alexandru, Ionescu & Novac, septembrie 2024
Noul regim fiscal 2026 Airbnb și Booking, Credos Properties
Noile taxe din 2026 pentru închirierea în regim hotelier, Eximo
Executarea silită a contractelor de închiriere, JURIDICE.ro
ANAF va sancționa proprietarii care nu înregistrează contractele, Evenimentul Zilei
Ce amendă riști dacă nu înregistrezi contractul la ANAF, Lovedeco
Ce pățești dacă nu declari contractul la ANAF, HomeMe Estates
Locuința de serviciu - prevederi legale, Ad Avocat
Locuința de serviciu pentru salariați, Legislația Muncii
Garantia la contractul de închiriere – ghid complet, Storia.ro
Legea chiriașului: Obligațiile și drepturile chiriașilor/proprietarilor, Storia.ro

Legături interne Legalpedia

Contract de Închiriere (Locațiune) - articol general Legalpedia
Clauze de Reziliere - Legalpedia