Uzucapiunea - Dobândirea Proprietății prin Posesie

Pe scurt

Uzucapiunea este un mod originar de dobândire a dreptului de proprietate imobiliară prin posesia utilă, continuă, publică și neîntreruptă pe durata prevăzută de lege. Codul Civil reglementează două forme: uzucapiunea extratabulară (10 ani) pentru imobile neînscrise sau cu proprietar decedat și uzucapiunea tabulară (5 ani) pentru cei înscriși fără cauză legitimă în cartea funciară, dar de bună-credință.

Cadrul legal

Uzucapiunea este reglementată de Codul Civil (Legea nr. 287/2009), articolele 930-934. Pentru posesiile începute înainte de 1 octombrie 2011, se aplică regimul vechiului Cod civil din 1864.

Art. 930 alin. (1) Cod Civil — Dreptul de proprietate asupra unui imobil și dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani, dacă: a) proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, și-a încetat existența; b) a fost înscrisă în cartea funciară declarația de renunțare la proprietate; c) imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.

Sursa: Codul Civil, Art. 930

Art. 931 alin. (1) Cod Civil — Drepturile celui care a fost înscris, fără cauză legitimă, în cartea funciară, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi contestate când cel înscris cu bună-credință a posedat imobilul timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii de înscriere, dacă posesia sa a fost neviciată.

Sursa: Codul Civil, Art. 931

Tipuri de uzucapiune

Uzucapiunea extratabulară (10 ani)

Uzucapiunea extratabulară se aplică în situații în care:

Proprietarul înscris a decedat și moștenitorii nu și-au actualizat dreptul în cartea funciară
S-a înscris declarația de renunțare la proprietate în cartea funciară
Imobilul nu este înscris în nicio carte funciară

Condiții: Posesia trebuie să fie utilă, continuă, publică și neîntreruptă timp de 10 ani. Uzucapantul trebuie să își înregistreze cererea de uzucapiune în cartea funciară înainte ca o terță persoană să își înregistreze propriul drept pe baza unei cauze legitime.

Art. 930 alin. (2) Cod Civil — În toate cazurile, uzucapantul poate dobândi dreptul numai dacă și-a înregistrat cererea de înscriere în cartea funciară înainte ca o terță persoană să își fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după împlinirea termenului de uzucapiune.

Sursa: Codul Civil, Art. 930

Exemplu practic: Dacă dețineți un teren moștenit pe care locuiți de peste 10 ani, dar cartea funciară este încă pe numele bunicului decedat, puteți solicita înscrierea dreptului de proprietate prin uzucapiune extratabulară.

Uzucapiunea tabulară (5 ani)

Uzucapiunea tabulară este mai rapidă (5 ani) și se aplică în cazul în care ați fost înscris în cartea funciară fără cauză legitimă, dar de bună-credință. De exemplu, dacă ați cumpărat un teren de la cineva care nu era adevăratul proprietar, dar nu ați știut acest lucru.

Condiții:

Înscriere în cartea funciară fără cauză legitimă (de exemplu, contract de vânzare-cumpărare cu o persoană care nu era proprietar)
Bună-credință la momentul înregistrării cererii și la intrarea în posesie
Posesie neviciată (fără violență, clandestinitate sau echivoc) timp de 5 ani

Art. 931 alin. (2) Cod Civil — Este suficient ca buna-credință să existe în momentul înregistrării cererii de înscriere și în momentul intrării în posesie.

Sursa: Codul Civil, Art. 931

Exemplu practic: Ați cumpărat un apartament prin contract autentic notarial și v-ați înscris în cartea funciară, dar ulterior se descoperă că vânzătorul nu avea titlu legitim. Dacă ați fost de bună-credință și ați locuit continuu în apartament 5 ani, dreptul dumneavoastră nu mai poate fi contestat.

Condiții esențiale ale posesiei

Pentru ca uzucapiunea să opereze, posesia trebuie să îndeplinească următoarele condiții cumulative:

1. Posesia utilă

Posesia este utilă dacă este exercitată sub nume de proprietar (animus domini), adică posesorul se comportă ca și cum ar fi proprietarul: plătește impozite, face lucrări de întreținere, exploatează imobilul, etc.

Art. 932 alin. (2) Cod Civil — Viciile posesiei suspendă cursul uzucapiunii.

Sursa: Codul Civil, Art. 932

Viciile posesiei care împiedică uzucapiunea:

Violență (posesia obținută prin forță sau amenințare)
Clandestinitate (posesia ascunsă, exercitată în secret)
Echivoc (posesia ambiguă, neclar dacă este exercitată sub nume de proprietar sau alt titlu)

2. Posesia continuă

Posesorul trebuie să exercite posesia în mod regulat și constant, fără întreruperi. Întreruperile pot fi:

Naturale (dacă terenul este inundat sau invadat de terți)
Civile (dacă proprietarul inițial intentează acțiune în revendicare)

3. Posesia publică

Posesia trebuie să fie notorie, exercitată deschis, nu în ascuns. Vecinii, autoritățile locale trebuie să știe că posesorul ocupă imobilul.

4. Posesia neîntreruptă

Termenul de uzucapiune trebuie să curgă fără întrerupere. Acțiunea în revendicare a proprietarului întrerupe termenul.

5. Durata prevăzută de lege

10 ani pentru uzucapiunea extratabulară
5 ani pentru uzucapiunea tabulară
30 ani pentru posesiile începute sub vechiul Cod civil (1864) fără titlu și fără bună-credință

Curgerea termenului de uzucapiune

Termenul de uzucapiune începe să curgă diferit în funcție de tip:

Pentru uzucapiunea extratabulară:

De la data decesului proprietarului înscris (nu de la intrarea în posesie)
De la data înscrierii declarației de renunțare la proprietate
De la data intrării în posesie, dacă imobilul nu este înscris în carte funciară

Art. 932 alin. (1) Cod Civil — În cazurile prevăzute la art. 930 alin. (1) lit. a) și b), termenul uzucapiunii nu începe să curgă înainte de data decesului sau, după caz, a încetării existenței juridice a proprietarului, respectiv înainte de data înscrierii declarației de renunțare la proprietate, chiar dacă intrarea în posesie s-a produs la o dată anterioară.

Sursa: Codul Civil, Art. 932

Pentru uzucapiunea tabulară:

De la data înregistrării cererii de înscriere în cartea funciară (nu de la data efectivă a înscrierii)

Joncțiunea posesiilor

Dacă ați moștenit sau ați cumpărat un imobil de la o persoană care îl poseda anterior, puteți aduna durata posesiei voastre cu cea a autorului pentru a completa termenul de uzucapiune.

Art. 933 alin. (2) Cod Civil — Cu toate acestea, pentru a invoca uzucapiunea, posesorul actual poate să unească propria posesie cu aceea a autorului său.

Sursa: Codul Civil, Art. 933

Exemplu: Părinții dumneavoastră au locuit pe un teren 6 ani, iar dumneavoastră încă 4 ani. Puteți invoca uzucapiunea extratabulară după ce completați cei 10 ani necesari (6 + 4 ani).

Procedura de dobândire a proprietății prin uzucapiune

Etapa 1: Verificarea condițiilor

Verificați dacă ați îndeplinit termenul de posesie (5 sau 10 ani)
Verificați dacă posesia este utilă, continuă, publică și neîntreruptă
Verificați situația juridică a imobilului în cartea funciară

Etapa 2: Înregistrarea cererii în cartea funciară

IMPORTANT: Chiar dacă ați împlinit termenul de uzucapiune, dreptul nu se dobândește automat. Trebuie să înregistrați cererea în cartea funciară înainte ca o terță persoană să își înregistreze propriul drept.

Etapa 3: Acțiunea în justiție

Dacă există opoziție sau incertitudine juridică, trebuie să formulați acțiune în constatarea uzucapiunii la judecătoria în a cărei circumscripție se află imobilul.

Documente necesare:

Act de identitate
Dovezi ale posesiei: chitanțe de plată a impozitelor, facturi de utilități, contracte de vânzare (chiar dacă viciate), declarații ale vecinilor
Dovada duratei posesiei: declarații ale martorilor, fotografii din perioade diferite, documente care atestă că locuiți/exploatați imobilul
Extras de carte funciară actualizat
Expertiza tehnică judiciară pentru identificarea imobilului

Probe necesare:

Interogatoriul părții adverse (dacă există proprietar cunoscut)
Dovezi scrise: contracte, chitanțe, corespondență
Martori (minimum doi) care să ateste posesia continuă pe durata prevăzută de lege
Expertiză tehnică pentru identificare imobil, suprafață, vecini

Aspecte GDPR în colectarea probelor:

Colectarea și prezentarea declarațiilor martorilor, fotografiilor, documentelor care conțin date cu caracter personal sunt reglementate de Regulamentul (UE) 2016/679 (GDPR):

Temei legal: Prelucrarea datelor personale în cadrul acțiunii de constatare a uzucapiunii se bazează pe Art. 6 alin. (1) lit. f) GDPR — interes legitim (exercitarea unui drept în justiție) sau Art. 9 alin. (2) lit. f) — constatarea, exercitarea sau apărarea unui drept în instanță
Informarea martorilor: Martorii trebuie informați că declarațiile lor vor fi utilizate în cadrul procesului judiciar și vor fi depuse la dosar
Durată de păstrare: Documentele depuse la dosar sunt arhivate conform regulilor de arhivare judiciară (dosarele definitive se păstrează conform Legii arhivelor nr. 16/1996)
Acces la dosar: Dosarele judiciare sunt publice, conform NCPC, iar declarațiile martorilor devin accesibile părților și publicului (cu excepția cazurilor de anonimizare dispusă de instanță)

Etapa 4: Hotărârea judecătorească și înscrierea în carte funciară

Odată obținută hotărârea judecătorească definitivă, aceasta se depune la oficiul de cadastru și publicitate imobiliară (OCPI) pentru înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară.

Aspecte practice

Controale regulate ale cărții funciare

Verificați periodic cartea funciară a imobilului pe care îl posedați sau pe care doriți să îl achiziționați. După împlinirea termenului de uzucapiune (5 sau 10 ani), uzucapantul care și-a înregistrat cererea poate dobândi dreptul definitiv, chiar dacă nu ați știut.

Protejarea dreptului de proprietate

Dacă dețineți un imobil înscris în cartea funciară, dar cineva îl posedă efectiv:

Intentați acțiune în revendicare înainte de împlinirea termenului de uzucapiune
Nu neglijați imobilul — lipsa de folosință nu duce la pierderea proprietății (dreptul de proprietate este imprescriptibil), dar posesia altcuiva poate conduce la uzucapiune

Uzucapiunea și bunurile din domeniul public

Bunurile din domeniul public al statului sau al unităților administrativ-teritoriale nu pot fi uzucapate. Doar bunurile din domeniul privat pot face obiectul uzucapiunii.

Costuri estimate

Taxă de timbru pentru acțiunea în constatarea uzucapiunii: conform tarifelor NCPC
Expertiză tehnică judiciară: 500-1.500 RON (în funcție de complexitate)
Onorariu avocat: 1.500-5.000 RON (variabil în funcție de complexitatea cauzei)
Taxă înscriere în carte funciară: conform tarifelor OCPI (circa 200-400 RON)

Implicații fiscale ale uzucapiunii

Dobândirea proprietății prin uzucapiune ridică întrebări specifice din perspectivă fiscală, deoarece uzucapiunea este un mod originar de dobândire a proprietății (nu derivat prin transfer de la proprietarul anterior).

Impozitul pe transferul proprietății:

Uzucapiunea nu constituie un transfer de proprietate în sensul clasic (vânzare-cumpărare, donație, moștenire), ci o dobândire originară prin posesie îndelungată. Prin urmare:

Nu se datorează impozit pe transferul proprietății prevăzut de Codul fiscal pentru tranzacțiile imobiliare clasice
Nu se aplică impozitul pe veniturile din transferul proprietății (Art. 91-97 Cod fiscal), deoarece nu există un venit realizat din vânzare sau donație

Impozit pe clădiri și impozit pe teren:

După dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune și înscrierea în cartea funciară, uzucapantul devine contribuabil pentru:

Impozitul pe clădiri (dacă există construcții pe imobil) — conform Art. 453-464 din Codul fiscal (Legea 227/2015)
Impozitul pe teren — conform Art. 465-469 din Codul fiscal

Termenul de plată începe să curgă de la data înscrierii dreptului de proprietate în cartea funciară, nu retroactiv pentru perioada de posesie anterioară (cu excepția cazurilor în care posesorul și-a înregistrat deja fiscal imobilul și a plătit impozit în perioada de posesie — situație care, de altfel, consolidează dovada animus domini).

Taxe notariale și de înscriere în cartea funciară:

Taxă de înscriere în cartea funciară conform tarifelor OCPI (200-400 RON) — se plătește obligatoriu la înscrierea hotărârii judecătorești de constatare a uzucapiunii
Nu este necesară autentificare notarială a dobândirii (hotărârea judecătorească înlocuiește actul notarial)

Baza de impozitare pentru impozitele periodice:

După dobândirea prin uzucapiune, impozitele anuale (clădiri și teren) se calculează conform regulilor generale:

Fie pe baza valorii de inventar (pentru clădiri vechi)
Fie pe baza valorii cadastrale (pentru imobilele înscrise în sistemul integrat de cadastru)

IMPORTANT: Plata regulată a impozitelor pe imobil în perioada de posesie (chiar înainte de hotărârea judecătorească) este o dovadă esențială a posesiei utile sub nume de proprietar (animus domini) și trebuie păstrată ca probă în procesul de uzucapiune.

Refuzul OCPI de a înscrie uzucapiunea

Dacă Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) refuză să înscrie dreptul de proprietate dobândit prin uzucapiune, în ciuda unei hotărâri judecătorești definitive, există următoarele căi de atac:

1. Contestație administrativă:

Conform Legii nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, puteți depune o contestație împotriva deciziei de refuz la directorul OCPI, în termen de 15 zile de la comunicare.

2. Acțiune în contencios administrativ:

Dacă contestația administrativă este respinsă sau OCPI nu răspunde în termen legal, puteți introduce acțiune în contencios administrativ la tribunalul în a cărui circumscripție se află OCPI, conform Legii nr. 554/2004:

Termen: 6 luni de la data comunicării răspunsului sau de la expirarea termenului legal de răspuns
Competență: Tribunalul
Obiect: Anularea deciziei de refuz și obligarea OCPI să procedeze la înscrierea dreptului conform hotărârii judecătorești definitive

3. Executare silită:

Hotărârea judecătorească definitivă de constatare a uzucapiunii este titlu executoriu. Dacă OCPI refuză înscrierea, puteți solicita executarea silită a hotărârii prin intermediul executorului judecătoresc.

IMPORTANT: Refuzul OCPI este rar în practică atunci când hotărârea judecătorească este definitivă și cuprinde toate elementele de identificare a imobilului (număr cadastral, suprafață, vecini, plan de situație întocmit de expert autorizat). Verificați că hotărârea este însoțită de toate documentele tehnice necesare (extras de plan cadastral, fișa tehnică, plan de identificare).

Regimul tranzitoriu — vechiul vs. noul Cod civil

Pentru posesiile începute înainte de 1 octombrie 2011, se aplică vechiul Cod civil (1864), care prevede:

10 ani cu just titlu și bună-credință
20 ani fără just titlu, dar cu bună-credință
30 ani fără titlu și indiferent de credință

Pentru posesiile începute după 1 octombrie 2011, se aplică noul Cod civil (art. 930-934).

⚠️ Opinie specialistă — Laura Adina Novac, Andreea Zătîngă (Juridice.ro) „Controlul regulat al cărții funciare este esențial, deoarece după 5 sau 10 ani, în funcție de caz, dreptul uzucapantului se consolidează și nu mai poate fi contestat pe cale civilă, decât în condiții excepționale."

Sursa: Uzucapiunea imobiliară în dreptul român, Juridice.ro, iunie 2025

Practică și opinii

Importanța bunei-credințe

⚠️ Opinie specialistă — Advocat.ro „Pentru uzucapiunea tabulară, buna-credință este esențială doar în două momente: la înregistrarea cererii de înscriere și la intrarea în posesie. Ulterior, chiar dacă descoperă că titlul era viciat, uzucapantul nu pierde dreptul, dacă celelalte condiții sunt îndeplinite."

Sursa: Dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, Advocat.ro

Uzucapiunea extratabulară — verificați statusul proprietarului

⚠️ Opinie specialistă — Juridice.ro „Uzucapiunea extratabulară funcționează 'în contra cărții funciare' — adică în condițiile în care dreptul nu este înscris și nici nu există un titlu formal. Este esențială verificarea dacă proprietarul înscris a decedat și dacă moștenitorii nu au actualizat cartea funciară, altfel cererea poate fi respinsă."

Sursa: Uzucapiunea imobiliară extratabulară, Juridice.ro

Legislație europeană

Absența armonizării la nivel european

Uzucapiunea (acquisitive prescription sau adverse possession în terminologia europeană) nu este armonizată la nivelul Uniunii Europene. Fiecare stat membru păstrează propriul regim juridic privind dobândirea proprietății prin posesie îndelungată — termene diferite (de la 5 ani la 30 de ani), condiții diferite (bună-credință, just titlu, înscriere în registre), și efecte juridice diferite.

Dreptul de proprietate imobiliară și modalitățile de dobândire rămân în exclusivitate în competența legislativă națională, conform principiului subsidiarității din Tratatul asupra funcționării Uniunii Europene (TFUE).

Carta drepturilor fundamentale — Articolul 17

Deși uzucapiunea nu este reglementată direct prin directive sau regulamente UE, Carta drepturilor fundamentale a Uniunii Europene garantează dreptul de proprietate:

Art. 17 alin. (1) — Carta drepturilor fundamentale a UE Orice persoană are dreptul de a deține în proprietate, de a folosi, de a dispune și de a lăsa moștenire bunurile pe care le-a dobândit în mod legal. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru o cauză de utilitate publică, în cazurile și condițiile prevăzute de lege și în schimbul unei despăgubiri juste acordate în timp util pentru pierderea pe care a suferit-o. Folosirea bunurilor poate fi reglementată prin lege în măsura necesară interesului general.

Sursa: Carta drepturilor fundamentale a Uniunii Europene, Art. 17

Acest articol protejează dreptul de proprietate dobândit legal, inclusiv prin uzucapiune conform dreptului național. Odată ce uzucapiunea este recunoscută de o hotărâre judecătorească românească definitivă, proprietatea dobândită beneficiază de protecția Cartei în toate statele membre UE.

Recunoașterea transfrontalieră a drepturilor dobândite prin uzucapiune

În contexte transfrontaliere, drepturile de proprietate dobândite prin uzucapiune în România pot fi relevante în cadrul mai multor regulamente europene:

Regulamentul (UE) nr. 650/2012 — Succesiuni internaționale

Când o persoană decedată dețină imobile în mai multe state membre, Regulamentul privind succesiunile stabilește legea aplicabilă și recunoașterea automată a hotărârilor.

Regulamentul (UE) nr. 650/2012 privind competența, legea aplicabilă, recunoașterea și executarea hotărârilor judecătorești și acceptarea și executarea actelor autentice în materie de succesiuni și privind crearea unui certificat european de moștenitor

Sursa: Regulamentul 650/2012

Aplicare practică: Dacă ați dobândit un imobil prin uzucapiune în România și acest imobil face parte din succesiunea dumneavoastră, dreptul de proprietate va fi recunoscut automat în celelalte state membre UE, fără necesitatea unei proceduri separate de recunoaștere.

Regulamentul (UE) 2016/1103 și 2016/1104 — Regimuri matrimoniale

În cazul divorțurilor sau parteneriatelor transfrontaliere, regulamentele privind regimurile matrimoniale asigură recunoașterea drepturilor de proprietate dobândite în timpul căsătoriei, inclusiv prin uzucapiune.

Regulamentul (UE) 2016/1103 privind punerea în aplicare a unei cooperări consolidate în domeniul competenței, al legii aplicabile, al recunoașterii și executării hotărârilor judecătorești în materie de regimuri matrimoniale

Sursa: Regulamentul 2016/1103

Aplicare practică: Dacă un sot dobândește un imobil prin uzucapiune în timpul căsătoriei, iar ulterior cuplul divorțează sau se mută într-un alt stat membru UE, dreptul de proprietate dobândit prin uzucapiune va fi luat în calcul la partajul bunurilor comune conform regulamentului.

Convenția Europeană a Drepturilor Omului — Articolul 1 din Protocolul nr. 1

Deși nu este legislație a UE, Convenția Europeană a Drepturilor Omului (CEDO) se aplică tuturor statelor membre și protejează dreptul la respectarea bunurilor:

Art. 1 Protocol nr. 1 — CEDO Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional.

Curtea Europeană a Drepturilor Omului (CtEDO) a statuat în jurisprudența sa că uzucapiunea nu încalcă dreptul la proprietate, atâta timp cât legislația națională prevede termene rezonabile și garanții procedurale pentru proprietarul înscris. Cauzele privind adverse possession în UK (J.A. Pye v. Regatul Unit, 2007) au confirmat compatibilitatea uzucapiunii cu CEDO.

Aspecte practice din perspectivă europeană

Recunoașterea dreptului în alte state membre

Dacă ați dobândit un imobil în România prin uzucapiune și doriți să-l vindeți unui cetățean dintr-un alt stat membru UE sau să-l includeți într-un trust/succesiune internațională:

Hotărârea românească definitivă de constatare a uzucapiunii este recunoscută automat în toate statele membre UE conform principiului recunoașterii mutuale a hotărârilor judecătorești (Regulamentul Bruxelles I bis — Regulamentul 1215/2012).
Extrasul de carte funciară actualizat, care confirmă înscrierea dreptului de proprietate dobândit prin uzucapiune, este valabil în toată UE.
Nu este necesară apostilă pentru documente oficiale care circulă între statele membre UE — Regulamentul 2016/1191 simplifică cerințele de legalizare.

Cetățeni UE care doresc să uzucapeze în România

Cetățenii altor state membre UE au aceleași drepturi ca cetățenii români în privința uzucapiunii imobiliare. Libertatea de circulație și de stabilire garantată de TFUE (art. 45, 49) interzice discriminarea pe criterii de cetățenie.

ATENȚIE: Unele state membre (inclusiv România în anumite perioade tranzitorii) au impus restricții temporare asupra achiziției de terenuri agricole de către cetățeni ai altor state membre, dar aceste restricții nu se aplică uzucapiunii — dreptul de proprietate se dobândește prin posesie, nu prin act de vânzare-cumpărare.

Protecția împotriva exproprierii abuzive

Dacă statul român sau o autoritate locală încearcă să expropieze un imobil dobândit prin uzucapiune, Carta drepturilor fundamentale (Art. 17) și CEDO (Art. 1 Protocol 1) impun obligația de a plăti o despăgubire justă la valoarea de piață, nu la valoarea fiscală sau cadastrală redusă.

Jurisprudență națională

Decizii relevante

Decizii favorabile (PRO)

Judecătoria Giurgiu, Decizia nr. 199/2024 din 23 ianuarie 2024 — Dobândirea proprietății asupra unui teren intravilan prin uzucapiune de lungă durată Instanța a admis cererea de constatare a dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune de 30 de ani, reținând că reclamanta a îndeplinit toate condițiile legale: posesie continuă și neîntreruptă pe o durată de peste 30 de ani (dovedită prin declarații ale martorilor), posesie utilă (demonstrată prin lucrări de cultivare și întreținere regulată a terenului), dovezi documentare (certificat de atestare fiscală și chitanțe de plată a impozitelor), expertiză topografică pentru identificarea imobilului, și caracter netulburat al posesiei (absența actelor de violență sau tulburări). Instanța a constatat că „posesia exercitată de reclamantă îndeplinește caracterele posesiei utile — continuă, neîntreruptă, publică și sub nume de proprietar — pe întreaga durată prevăzută de lege pentru uzucapiunea de lungă durată." Sursa: Judecătoria Giurgiu. Dobândirea proprietății asupra unui teren intravilan prin uzucapiune, JURIDICE.ro

Judecătoria Sectorului 1 București, Decizia nr. 8371/2025 din 21 iulie 2025 — Uzucapiunea. Lipsa fiscalizării nu echivalează cu posesia viciată Instanța a respins apărarea pârâtului (Municipiul București) conform căreia lipsa înregistrării fiscale și neplata impozitelor ar echivala cu posesia clandestină (viciu al posesiei). Curtea a statuat că „neplata (impozitului) ca urmare a neînregistrării imobilului în evidențele fiscale nu are semnificația neechivocă a unei posesii afectate de viciul clandestinității." Instanța a reținut că reclamanta a posedat terenul și garaje în mod continuu, public și netulburat, fiind recunoscută de comunitate ca proprietară, iar lipsa fiscalizării nu elimină animus domini (intenția de a poseda sub nume de proprietar). Instanța a concluzionat că „lipsa înregistrării fiscale, în sine, nu elimină animus domini și nu poate conduce în mod automat la concluzia unei posesii precare." Sursa: Judecătoria Sectorului 1 București. Uzucapiunea. Lipsa fiscalizării nu echivalează cu posesia viciată, JURIDICE.ro

Decizii contrare sau limitative (CONTRA)

Tribunalul Brașov, Secția I civilă, Decizia nr. 929 din 8 iunie 2018 — Respingere cerere de uzucapiune. Declarațiile martorilor privind folosința imobilului nu sunt decisive Tribunalul a respins cererea de constatare a uzucapiunii, reținând că pârâtul-reclamant nu a îndeplinit condițiile legale ale posesiei utile. Instanța a constatat că amplasarea de construcții provizorii sau cultivarea sporadic a terenului „nu este de natură a înlătura precaritatea posesiei." De asemenea, tribunalul a statuat că declarațiile martorilor privind folosința imobilului de către reclamant, fără a fi revendicat de alte persoane, „nu pot fi decisive" și trebuie coroborate cu ansamblul probelor administrate. Instanța a reținut că reclamantul a posedat terenul pe baza unui acord benevol legat de activitatea de pompier, nu sub nume de proprietar, iar absența terenului din evidențele fiscale indică faptul că acesta nu l-a posedat „pentru sine." Instanța a motivat că „posesia trebuie să fie continuă, neîntreruptă, publică și sub nume de proprietar — nerespectarea oricăreia dintre aceste condiții impune respingerea cererii de uzucapiune." Sursa: Tribunalul Brașov. Declarațiile martorilor în materie de uzucapiune privind folosința imobilului nu sunt decisive, JURIDICE.ro

Curtea de Apel București, Secția a IV-a civilă, Decizia nr. 617 din 7 martie 2002 — Joncțiunea posesiilor. Respingere când există alți moștenitori care exercită drepturi succesorale Curtea de Apel a admis apelul și a casat hotărârea tribunalului care recunoscuse uzucapiunea în favoarea reclamantului M.V. Instanța a reținut că, deși reclamantul a invocat joncțiunea posesiei sale (15 ani) cu cea a autorului său (părinții, 20 de ani), condițiile pentru joncțiune nu erau îndeplinite. Potrivit art. 1860 Cod Civil, moștenitorul poate uni posesia sa cu cea a autorului său „în cazul în care ar fi singurul moștenitor al acelui autor." În speță, pârâții (ceilalți frați) au exercisat active drepturi succesorale, existând proceduri de ieșire din indiviziune, ceea ce exclude posibilitatea joncțiunii posesiilor. Instanța a statuat: „Alți moștenitori au exercitat drepturi succesorale de la autorul comun, și există proceduri de indiviziune" — cererea de uzucapiune a fost respinsă. Sursa: Curtea de Apel București. Uzucapiune. Joncțiunea posesiilor exercitată de către unul dintre moștenitori cu cea exercitată de autorul părților. Condiții, legeaz.net

Nuanțe și cazuri speciale

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 825 din 20 februarie 2013 — Acțiune în revendicare. Opunerea uzucapiunii de scurtă durată Înalta Curte a clarificat limitele opunerii uzucapiunii unei acțiuni în revendicare. Pentru ca efectele uzucapiunii de scurtă durată să se producă, este necesară nu doar dovedirea posesiei, ci și a justului titlu — definit ca „orice act translativ de proprietate care provine de la un neproprietar." ÎCCJ a statuat că unei acțiuni în revendicare nu îi poate fi opusă uzucapiunea de scurtă durată în situația în care pârâta a invocat drept just titlu un certificat de atestare a dreptului de proprietate emis în temeiul Legii nr. 15/1990, întrucât legea și uzucapiunea reprezintă modalități distincte de dobândire a dreptului de proprietate, care se exclud una pe alta. ÎCCJ a concluzionat: „Certificatul emis în temeiul Legii 15/1990 este titlu legal, nu just titlu pentru uzucapiune — cele două modalități de dobândire a proprietății se exclud reciproc." Sursa: ÎCCJ. Acțiune în revendicare. Opunerea uzucapiunii de scurtă durată, JURIDICE.ro

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 7086 din 12 octombrie 2011 — Caracterul acțiunii în constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune Înalta Curte a statuat că acțiunea în constatarea uzucapiunii este o acțiune complexă cu efecte constitutive, reprezentând o veritabilă „acțiune realizatoare" — hotărârea judecătorească are efect constitutiv de drepturi, chiar dacă retroactiv. Instanța a clarificat că decizia are caracter mixt (declarativ-constitutiv): produce efecte pentru trecut, dând eficacitate unei situații juridice anterioare, și pentru viitor, ca modalitate de dobândire a proprietății. Posesorul devine proprietar retroactiv „pe întreaga perioadă prevăzută de lege." ÎCCJ a reținut: „Acțiunea în uzucapiune are caracter constitutiv-declarativ — hotărârea validează situația juridică anterioară și constituie titlu de dobândire a proprietății cu efecte retroactive." Sursa: ÎCCJ. Caracterul acțiunii în constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune, JURIDICE.ro

Tendințe jurisprudențiale

1. Strictețea condițiilor posesiei utile: Instanțele aplică cu rigoare criteriile posesiei utile (continuă, neîntreruptă, publică, sub nume de proprietar). Posesia precară (bazată pe acorduri temporare, folosință benevola) sau sporadică (cultivare ocazională, construcții provizorii) nu îndeplinește condițiile uzucapiunii. Tribunalul Brașov (Decizia 929/2018) ilustrează această tendință — martori care atestă „folosință fără revendicare" nu sunt suficienți; este necesară dovada animus domini prin acte concludente (plata impozitelor, investiții, exploatare constantă).

2. Protecția animus domini împotriva interpretărilor formale restrictive: Instanțele recunosc că absența unor formalități administrative (înregistrare fiscală, plata impozitelor din motive independente de voința posesorului) nu elimină automat intenția de a poseda sub nume de proprietar. Judecătoria Sectorului 1 București (Decizia 8371/2025) consacră principiul că „lipsa fiscalizării, în sine, nu echivalează cu posesie clandestină sau precară" — animus domini se dovedește prin comportament efectiv (ocupare publică, recunoaștere de către comunitate, lucrări de îmbunătățire), nu doar prin documente fiscale.

3. Joncțiunea posesiilor — condiții stricte în caz de indiviziune: Când există mai mulți moștenitori, joncțiunea posesiilor este posibilă doar dacă moștenitorul care invocă uzucapiunea a „intervertit" posesia comună în posesie exclusivă, prin acte externe și neechivoc (manifestări clare de excludere a celorlalți comoștenitori). Curtea de Apel București (Decizia 617/2002) confirmă că simpla continuare a posesiei părinților nu este suficientă dacă frații exercită drepturi succesorale active — uzucapiunea este exclusă atâta timp cât persistă indiviziunea recognoscibilă.

4. Separarea clară între uzucapiune și titlul legal: ÎCCJ (Decizia 825/2013) consacră principiul că uzucapiunea nu poate fi invocată concomitent cu un titlu legal (de exemplu, certificat emis în temeiul Legii 15/1990). Cele două modalități de dobândire a proprietății — prin lege vs. prin posesie îndelungată — se exclud reciproc. Această tendință protejează coerentă sistemului de dobândire a proprietății și previne invocarea alternativă/cumulativă a fundamentelor juridice incompatibile.

5. Natura constitutiv-declarativă a hotărârii de uzucapiune: Jurisprudența ÎCCJ (Decizia 7086/2011) clarifică că hotărârea judecătorească de constatare a uzucapiunii nu este pur declarativă, ci are efecte constitutive retroactive — validează posesia anterioară și constituie simultan titlu de dobândire a proprietății. Acest principiu are implicații practice importante: posesorul devine proprietar de la data îndeplinirii termenului legal, nu de la data hotărârii, ceea ce influențează drepturile terților, partajele succesorale și înscrierea în cartea funciară.

6. Nevoia de probe multiple și convergente: Instanțele cer un ansamblu de probe coerente și convergente — declarații ale martorilor (minimum doi), documente fiscale (chitanțe impozit), expertize tehnice (identificare imobil, vecini), dovezi ale investițiilor (facturi, fotografii din perioade diferite). Tribunalul Brașov (Decizia 929/2018) subliniază că „declarațiile martorilor privind folosința imobilului nu pot fi decisive" — acestea trebuie coroborate cu probe documentare și materiale concrete.

7. Evoluție spre protecția posesorilor de bună-credință: În cazurile recente (2024-2025), instanțele tind să protejeze posesia de lungă durată exercitată public și neîntrerupt, chiar în absența unor formalități administrative, atâta timp cât posesorul a acționat de bună-credință și a îndeplinit obligațiile materiale ale unui proprietar (întreținere, exploatare, îmbunătățiri). Această tendință reflectă funcția socială a uzucapiunii — consolidarea situațiilor de fapt stabile și sancționarea pasivității proprietarilor înscriși care neglijează bunurile pe perioade îndelungate.

Întrebări frecvente

1. Pot uzucapa un teren dacă nu am niciun act?

Da, prin uzucapiunea extratabulară (10 ani), dacă imobilul nu este înscris în carte funciară sau proprietarul înscris a decedat. Trebuie să dovediți posesia utilă, continuă, publică și neîntreruptă.

2. Dacă am cumpărat un teren de la cineva care nu era proprietar, pierd banii?

Nu neapărat. Dacă ați fost de bună-credință (nu știați că vânzătorul nu era proprietar) și v-ați înscris în cartea funciară, după 5 ani de posesie neviciată puteți dobândi dreptul prin uzucapiune tabulară.

3. Trebuie să plătesc impozit pe un teren pe care vreau să îl uzucap?

Da, plata impozitului este o dovadă importantă a posesiei utile sub nume de proprietar. Păstrați toate chitanțele — acestea sunt probe esențiale în procesul de uzucapiune.

4. Pot uzucapa un teren care aparține primăriei?

Depinde. Bunurile din domeniul public (străzi, parcuri, școli) nu pot fi uzucapate. Bunurile din domeniul privat al primăriei (terenuri neafectate folosinței publice) pot fi uzucapate.

5. Dacă proprietarul intentează acțiune în revendicare după 8 ani, pierd tot?

Acțiunea în revendicare întrerupe termenul de uzucapiune. Dacă pierde procesul, trebuie să părăsiți imobilul. Dacă câștigați, termenul de uzucapiune va reîncepe de la zero după finalizarea procesului.

6. Pot aduna anii de posesie ai părinților mei la ai mei?

Da, prin joncțiunea posesiilor (Art. 933 Cod Civil). Puteți uni propria posesie cu cea a autorului (părinți, vânzător) pentru a completa termenul de 10 sau 5 ani.

7. Câți ani trebuie să posed un apartament cumpărat fără carte funciară?

Dacă apartamentul nu este înscris în carte funciară, trebuie să îl posedați 10 ani (uzucapiune extratabulară). Dacă este înscris pe altcineva, dar ați fost înscris (chiar greșit) și de bună-credință, 5 ani (uzucapiune tabulară).

Referințe

Legea nr. 287/2009 — Codul Civil, Art. 930-934 (uzucapiunea), legislatie.just.ro
Legea nr. 7/1996 — Legea cadastrului și publicității imobiliare
Laura Adina Novac, Andreea Zătîngă, „Uzucapiunea imobiliară în dreptul român: modalități de dobândire a proprietății", Juridice.ro, iunie 2025, articol complet
„Uzucapiunea imobiliară extratabulară. Există, dar mi se aplică?!", Juridice.ro, articol complet
„Dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune – tipuri și acte necesare", Advocat.ro, articol complet