Construcții Neautorizate - Regularizare, Amenzi și Demolare

O construcție neautorizată este o lucrare executată fără autorizație de construire sau cu încălcarea acesteia. Constituie contravenție ori, în cazuri grave, infracțiune, sancționată cu amenzi de 1.000–100.000 lei și posibila demolare. Din 25 august 2026 se aplică Legea nr. 169/2026 (CATUC), care abrogă Legea nr. 50/1991: intrarea în legalitate se face prin autorizația de regularizare (art. 301), iar demolarea se poate cere 10 ani de la finalizare (art. 357).

Pe scurt

Executarea de lucrări de construcții fără autorizație constituie contravenție și, în cazuri grave, infracțiune, sancționată cu amenzi și cu posibila demolare a construcției. Începând cu 25 august 2026, materia este reglementată de Legea nr. 169/2026 — Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC), care abrogă Legea nr. 50/1991 și Legea nr. 350/2001. Intrarea în legalitate se face prin autorizația de regularizare (art. 301), rezervată permanent doar locuințelor unifamiliale și anexelor de până la 150 mp și închiderilor de balcoane; timp de un an de la intrarea în vigoare, regularizarea este deschisă tuturor categoriilor conforme urbanistic, dar cu taxe de zece ori mai mari. Vechea prescripție de 3 ani nu se mai aplică: dreptul autorității de a cere demolarea se extinde la 10 ani de la finalizarea lucrărilor (art. 357).

Cadrul legal

⚠️ Schimbare majoră de cadru — Legea nr. 169/2026 (Codul urbanismului). Începând cu 25 august 2026, regimul construcțiilor neautorizate este reglementat de Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC), publicată în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 661 din 10 august 2026. Prin art. 576 alin. (3), Codul abrogă integral Legea nr. 50/1991 și Legea nr. 350/2001 și înlocuiește cea mai mare parte a Legii nr. 10/1995 (art. 1–9, 11–40, 42–44). Codul se aplică automat, fără a aștepta normele metodologice (art. 575). Sursa: Legea 169/2026 — analiză CATUC (accesat 2026-08-24)

Regimul juridic al construcțiilor neautorizate este stabilit, în prezent, de un cod unic:

Legea nr. 169/2026 (CATUC) reunește într-un singur act urbanismul, autorizarea lucrărilor și cerințele de calitate în construcții. Cartea a II-a (Construcțiile) reglementează clasificarea lucrărilor, cerințele tehnice fundamentale, performanța energetică, sancțiunile și autorizarea lucrărilor de construire, precum și noul mecanism de autorizație de regularizare a construcțiilor neautorizate (art. 301). Codul menține obligația de bază: executarea lucrărilor de construcții este permisă numai pe baza unei autorizații de construire sau de desființare.

Regim tranzitoriu. Actele emise sub legislația anterioară rămân valabile, iar procedurile deja demarate se finalizează, în general, potrivit legii vechi:

• Certificatele de urbanism deja emise își păstrează valabilitatea;
• Autorizațiile de construire aflate în derulare rămân guvernate de Legea nr. 50/1991;
• Sesizările și procesele-verbale întocmite înainte de 25 august 2026 se soluționează după normele în vigoare la data faptei.

Din acest motiv, referințele la Legea nr. 50/1991 (autorizare), Legea nr. 350/2001 (amenajarea teritoriului) și Legea nr. 10/1995 (calitatea în construcții) rămân relevante pentru situațiile tranzitorii și sunt menținute în articol acolo unde clarifică regimul aplicabil faptelor anterioare.

Art. 3 din Legea 50/1991 (aplicabil tranzitoriu) — Executarea lucrărilor de construcții este permisă numai pe baza autorizației de construire sau, după caz, a autorizației de desființare, emisă în condițiile prezentei legi. Sursa: Legea 50/1991

⚠️ De verificat: regimul special de demolare accelerată din OUG nr. 41/2010 (construcții turistice / litoral) nu figurează expres în lista de abrogări confirmată din art. 576; aplicabilitatea sa după intrarea în vigoare a CATUC trebuie verificată în textul oficial al Codului (M. Of. nr. 661/2026).

Sancțiuni și amenzi

Sancțiuni sub Legea nr. 169/2026 (CATUC) — de la 25 august 2026

Cartea a II-a a Codului amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor păstrează caracterul de contravenție al lucrărilor executate fără autorizație și extinde lista faptelor sancționabile, separând contravențiile de autorizare de cele de execuție. Elemente noi:

• 50.000 – 500.000 lei pentru fiecare nivel suplimentar neautorizat — sancțiune nouă, dedicată depășirii regimului de înălțime aprobat (etaje ridicate peste autorizație);
• avertisment admis o singură dată, la prima abatere, pentru anumite fapte expres enumerate;
• sancțiune penală pentru inițierea unei documentații de urbanism în scopul legalizării unor construcții care nu îndeplinesc condițiile legale (art. 145 lit. b).

Sursa: Legea 169/2026 — analiză CATUC (accesat 2026-08-24)

ℹ️ Cuantumurile detaliate ale celorlalte contravenții din CATUC vor fi precizate integral odată cu publicarea normelor metodologice; până atunci, valorile de referință pentru faptele săvârșite anterior datei de 25 august 2026 rămân cele din Legea nr. 50/1991, redate mai jos.

Sancțiuni contravenționale sub Legea nr. 50/1991 (regim tranzitoriu)

Conform Art. 26 din Legea 50/1991, executarea lucrărilor de construcții fără autorizație sau cu încălcarea acesteia constituie contravenție și se sancționează cu:

• 1.000 - 100.000 lei — pentru executarea sau desființarea, totală ori parțială, fără autorizație a lucrărilor (Art. 26 alin. (1) lit. a) și alin. (2) prima liniuță)
• 5.000 - 20.000 lei — pentru executarea sau desființarea lucrărilor cu nerespectarea prevederilor autorizației și a proiectului tehnic (Art. 26 alin. (1) lit. b))
• 10.000 lei (sumă fixă) — pentru aprobarea furnizării de utilități urbane ca urmare a racordării la rețele a construcțiilor noi neautorizate (Art. 26 alin. (1) lit. c) și alin. (2))

Sursa: Legea 50/1991, Art. 26

⚠️ Notă importantă: Cuantumul amenzilor se actualizează anual prin hotărâre a Guvernului (Art. 26 alin. (3) din Legea 50/1991). Valorile indicate sunt cele din textul consolidat în vigoare (verificat 2026-07-11).

Sancțiuni penale

Pe lângă contravenții, Art. 24 din Legea 50/1991 incriminează ca infracțiuni — pedepsite cu închisoare de la 3 luni la un an sau cu amendă — trei fapte strict enumerate (lit. a–c):

• lit. a) — executarea fără autorizație de construire/desființare ori cu nerespectarea acesteia a lucrărilor la monumente istorice și în zonele construite protejate (lucrările prevăzute la art. 3 alin. (1) lit. b), cu excepțiile prevăzute de lege)
• lit. b) — continuarea executării lucrărilor după dispunerea opririi acestora de către organele de control competente
• lit. c) — întocmirea ori semnarea documentațiilor tehnice (D.T., proiecte tehnice, documentații de execuție) pentru alte specialități decât cele certificate prin diplomă universitară

Sursa: Legea 50/1991, Art. 24 — text consolidat (accesat 2026-07-11)

⚠️ De reținut: Maximul pedepsei prevăzute de Art. 24 este de 1 an, nu de 3 ani. Punerea în pericol a vieții sau integrității corporale prin nerespectarea normelor tehnice de stabilitate și rezistență constituie o infracțiune distinctă, reglementată de Art. 35 din Legea 10/1995 privind calitatea în construcții — aceasta nu intră sub incidența Art. 24 din Legea 50/1991.

Măsuri administrative

Pe lângă amenzi, autoritățile pot dispune prin procesul-verbal de constatare a contravenției:

• Oprirea imediată a lucrărilor
• Obligarea la intrarea în legalitate în termen stabilit (dacă este posibilă regularizarea)
• Demolarea construcției (dacă regularizarea nu este posibilă)
• Anularea autorizației (dacă a fost emisă cu încălcarea legii)

Procedura de regularizare (intrarea în legalitate)

Regimul nou — autorizația de regularizare (Legea nr. 169/2026, art. 301)

De la 25 august 2026, intrarea în legalitate a construcțiilor neautorizate se realizează prin autorizația de regularizare, instituită de art. 301 din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC). Acest mecanism înlocuiește vechea „intrare în legalitate" bazată pe art. 28 și art. 37 din Legea nr. 50/1991.

Cine se poate regulariza permanent. Domeniul de aplicare este restrâns definitiv la trei categorii (art. 301):

1. Locuințe unifamiliale (parter sau parter + etaj), cu maximum 150 mp, care nu sunt monumente istorice și nu se află în zone protejate;
2. Anexe gospodărești sau agricole, cu maximum 150 mp;
3. Închideri de balcoane care nu extind construcția pe domeniul public.

Alte categorii (de exemplu, recompartimentări interioare majore sau clădiri colective) nu mai pot fi regularizate în regim permanent.

Condiții cumulative. Regularizarea se acordă numai dacă sunt îndeplinite simultan:

• expertiză tehnică pentru TOATE cele șase cerințe fundamentale de calitate (rezistență și stabilitate, securitate la incendiu, igienă/sănătate/mediu, siguranță și accesibilitate în exploatare, protecție împotriva zgomotului, economie de energie) — mai exigent decât regimul anterior;
• conformitate cu regulile de urbanism (PUG/PUZ, indicatori POT/CUT, regim de înălțime);
• îndeplinirea condițiilor de mediu.

Fereastra tranzitorie de un an (art. 301 alin. (7)-(12)). Timp de maximum un an de la intrarea în vigoare (aproximativ până la 25 august 2027), regularizarea este deschisă tuturor categoriilor de construcții, dacă lucrările respectă regulile de urbanism, cerințele de calitate și obligațiile fiscale și contravenționale. În schimb:

• cotele de control al statului sunt de zece ori valoarea celor care ar fi fost datorate, iar taxele de urbanism și de autorizare sunt de zece ori valoarea calculată potrivit Legii nr. 227/2015 (art. 301 alin. (8));
• se aplică o majorare de 100% a impozitului pe clădire (art. 301 alin. (11)), de la data constatării stării de neautorizare de către autoritatea publică locală până la obținerea autorizației de regularizare sau desființarea lucrărilor — plata impozitului majorat nu echivalează cu intrarea în legalitate și nu înlătură sancțiunile;
• autoritatea poate impune lucrări de conformare (alin. (10));
• după expirarea anului, autoritatea poate demola cu recuperarea cheltuielilor sau trebuie să ceară demolarea în instanță (alin. (12)).

⚠️ Sancțiune penală (art. 145 lit. b CATUC): inițierea unei documentații de urbanism în scopul legalizării unor construcții care nu îndeplinesc condițiile legale constituie infracțiune.

Prescripția de 3 ani a dispărut. Vechiul mecanism de înscriere în cartea funciară după împlinirea prescripției contravenționale de 3 ani (fostul art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991) nu a fost preluat de CATUC. Construcțiile neautorizate nu pot fi recepționate (art. 280 alin. (8)), iar dreptul autorității de a cere desființarea sau regularizarea se extinde de la 3 la 10 ani, calculați de la finalizarea efectivă a lucrărilor (art. 357 alin. (11)).

⚠️ Excepție: construcțiile edificate înainte de 1 august 2001 pot beneficia în continuare de mecanismul de intabulare din Legea nr. 7/1996, art. 37 alin. (2) (normă specială, neabrogată de Cod).

Sursa: Intrarea în legalitate a construcțiilor sub imperiul noului Cod al Urbanismului (accesat 2026-08-24)

Sursă pentru majorarea de 100% a impozitului pe clădire (art. 301 alin. (11)): Codul amenajării teritoriului... Autorizația de regularizare a construcțiilor, Chiriță și Asociații (accesat 2026-08-24)

Regimul tranzitoriu (Legea nr. 50/1991) — aplicabil procedurilor deja demarate

Secțiunile de mai jos descriu procedura de regularizare din Legea nr. 50/1991, care rămâne relevantă pentru procedurile începute înainte de 25 august 2026 și pentru interpretarea faptelor anterioare acestei date.

Condiții pentru regularizare

Regularizarea unei construcții neautorizate este posibilă doar dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții:

1. Conformitate urbanistică — construcția respectă Planul Urbanistic Zonal (PUZ) și Planul Urbanistic General (PUG) aplicabile
2. Conformitate tehnică — construcția respectă normele tehnice de calitate în construcții (stabilitate, rezistență, siguranță la foc, igienă)
3. Termenul de prescripție — nu s-au împlinit 3 ani de la data săvârșirii faptei (Art. 31 din Legea 50/1991); pentru o construcție neautorizată terminată în fapt, termenul curge de la finalizarea lucrărilor (interpretare confirmată de CCR, Decizia nr. 30/2024), după care nu se mai poate aplica amenda contravențională
4. Lipsa afectării drepturilor terților — construcția nu încalcă drepturile vecinilor sau ale proprietarilor adiacenți

⚠️ Opinie specialistă — Larisa-Maria Ogrezeanu (Juridice.ro) „Legiuitorul a înțeles că demolarea lucrărilor executate fără autorizație sau cu încălcarea acesteia ar crea o situație dificilă; prin urmare, a oferit posibilitatea intrării în legalitate ca o alternativă practică care abordează situațiile reale din teren." Sursa: Intrarea în legalitate a construcțiilor edificate fără autorizație, 8 septembrie 2023

Procedura de regularizare în termen de 3 ani

Dacă nu au trecut 3 ani de la finalizarea construcției neautorizate, procedura este:

1. Constatarea contravenției — inspectorii ISC (Inspectoratul de Stat în Construcții) sau ai primăriei constată încălcarea și emit proces-verbal
2. Oprirea lucrărilor — prin procesul-verbal se dispune oprirea imediată a lucrărilor
3. Stabilirea termenului — autoritatea stabilește un termen în care proprietarul trebuie să obțină autorizația de regularizare (de regulă 30-90 zile)
4. Depunerea documentației:
   • Certificat de urbanism pentru regularizare
   • Proiect tehnic întocmit de un proiectant autorizat
   • Expertiza tehnică care atestă conformitatea cu normele tehnice (obligatorie, realizată de expert tehnic atestat)
   • Documentație cadastrală
   • Chitanța de plată a taxelor (de 5 ori mai mari decât pentru autorizarea inițială)
5. Emiterea autorizației de regularizare — dacă sunt îndeplinite toate condițiile, primăria emite autorizația
6. Recepția la finalizare — după obținerea autorizației, lucrările trebuie recepționate conform procedurii legale

Costuri suplimentare: Conform reglementărilor în vigoare, taxele pentru autorizația de regularizare sunt de 5 ori mai mari decât taxele normale pentru autorizare.

Experții tehnici — cerințe de atestare și răspundere

1. Cine poate realiza expertiza tehnică?

Expertiza tehnică necesară pentru regularizarea construcțiilor neautorizate poate fi realizată exclusiv de experți tehnici atestați conform Legii 10/1995 și Ordinului MDLPA nr. 817/2021.

2. Autoritatea de atestare

Atestarea experților tehnici și a verificatorilor de proiecte se realizează de către Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației (MDLPA), care publică și menține baza de date cu specialiștii atestați.

Ordinul MDLPA nr. 817/2021 — Stabilește procedura de atestare a verificatorilor de proiecte și a experților tehnici în construcții, pe domenii și subdomenii de specialitate. Sursa: ORDIN 817/2021

3. Cerințe profesionale pentru experți tehnici

Pentru a obține atestarea ca expert tehnic, specialistul trebuie să îndeplinească:

• Pregătire tehnică superioară în domeniul construcțiilor (arhitectură, inginerie civilă, instalații)
• Experiență profesională relevantă (de regulă minimum 5-10 ani, în funcție de domeniu)
• Asigurare de răspundere civilă profesională valabilă pe toată perioada de practică
• Examen de atestare organizat de MDLPA

4. Domenii de atestare

Experții tehnici sunt atestați pe domenii și subdomenii specifice:

• Rezistență și stabilitate (structuri)
• Instalații (sanitare, termice, electrice, gaz)
• Arhitectură și urbanism
• Geotehnică și fundații

Un expert tehnic poate realiza expertize doar în domeniile pentru care este atestat.

5. Răspunderea experților tehnici

Conform Art. 30 din Legea 10/1995, experții tehnici răspund pentru:

• Vicii ascunse apărute în termen de 10 ani de la recepționarea lucrărilor
• Vicii structurale (dincolo de 10 ani) rezultate din nerespectarea proiectului și a normelor de execuție
• Daune materiale cauzate terților din culpa lor profesională

Art. 30 alin. (1) din Legea 10/1995 — Proiectantul, specialistul verificator de proiect atestat tehnico-profesional sau autorizat, producătorii şi furnizorii de materiale de construcţii, executantul, responsabilul tehnic cu execuţia, directorul de şantier şi expertul tehnic răspund, conform obligaţiilor ce le revin, pentru viciile ascunse ale construcţiilor apărute într-un termen de 10 ani de la recepţia lucrărilor, şi dincolo de acest termen, pentru viciile structurii de rezistenţă rezultate din nerespectarea normelor de proiectare şi execuţie. Sursa: Legea 10/1995, Art. 30 — Obligații și răspunderi (accesat 2026-07-11)

6. Implicații practice

• Nu acceptați expertize de la persoane neatestate — astfel de expertize nu au valoare legală și nu pot fi folosite pentru regularizare
• Verificați atestarea expertului — baza de date MDLPA este publică
• Solicitați asigurare de răspundere civilă — expert tehnic trebuie să aibă poliță valabilă
• Păstrați raportul de expertiză — document esențial pentru regularizare și dovadă în caz de litigii ulterioare

Regularizare după expirarea termenului de 3 ani

După ce au trecut mai mult de 3 ani de la finalizarea construcției, prescripția contravențională se consumă conform Art. 31 din Legea 50/1991. În acest caz:

1. Nu se mai poate aplica amenda contravențională
2. Regularizarea se face prin obținerea unui certificat de atestare fiscală și expertiza tehnică
3. Conform Art. 37 alin. (6) din Legea 50/1991 (modificat prin Legea 7/2020), construcțiile pot fi înscrise în cartea funciară dacă:
   • S-a consumat termenul de prescripție a răspunderii contravenționale
   • Expertiza tehnică confirmă respectarea cerințelor fundamentale de calitate
   • Documentația cadastrală este completă

⚠️ Atenție: Chiar dacă a expirat termenul de prescripție pentru amendă, autoritățile locale păstrează dreptul de a refuza emiterea autorizației de regularizare dacă construcția nu respectă planurile urbanistice sau normele tehnice. De asemenea, pot solicita instanței de contencios administrativ demolarea construcției ilegale.

Situații în care regularizarea NU este posibilă

Regularizarea este imposibilă în următoarele cazuri:

• Construcția încalcă grav PUZ-ul sau PUG-ul (ex: depășire POT/CUT, înălțime excesivă)
• Construcția se află pe domeniu public (terenuri proprietate publică)
• Construcția afectează monumente istorice sau zone protejate
• Expertiza tehnică relevă probleme grave de stabilitate sau nerespectarea cerințelor fundamentale de calitate
• Construcția încalcă servituți legale sau dreptul de trecere al vecinilor
• Construcția este realizată pe teren nefundabil (fără drept de proprietate sau fără acordul proprietarului)

În aceste situații, singura soluție este demolarea construcției.

Procedura de demolare

De la 25 august 2026 (Legea nr. 169/2026): dreptul autorității de a solicita desființarea unei construcții neautorizate se prescrie în 10 ani de la finalizarea efectivă a lucrărilor (art. 357 alin. (11)), față de 3 ani în regimul anterior. După expirarea ferestrei tranzitorii de un an pentru regularizare, autoritatea poate demola cu recuperarea cheltuielilor sau trebuie să introducă acțiunea de demolare în instanță în termen de 30 de zile (art. 301 alin. (12)). Procesele-verbale și somațiile emise anterior acestei date se soluționează potrivit Legii nr. 50/1991, descrisă mai jos.

Demolare prin hotărâre judecătorească

Conform Art. 27 din Legea 50/1991, organele de inspecție pot sesiza instanța judecătorească pentru:

• Aducerea lucrărilor la conformitate cu prevederile autorizației
• Demolarea construcțiilor ridicate fără autorizație sau cu încălcarea gravă a acesteia

Procedura:

1. Inspectorii ISC sau primăria întocmesc proces-verbal de constatare
2. Se notifică proprietarul cu somație de demolare voluntară în termen de 30-60 zile
3. Dacă proprietarul nu demolează voluntar, se sesizează instanța de contencios administrativ
4. Instanța analizează legalitatea construcției și, dacă este cazul, dispune demolare prin hotărâre judecătorească
5. Executarea silită a demolării se face pe cheltuiala proprietarului

Demolare pe cale administrativă

Conform Art. 33 din Legea 50/1991, autoritățile locale pot dispune demolare administrativă (fără hotărâre judecătorească) pentru construcții neautorizate aflate pe domeniul public.

OUG 41/2010 instituie un regim special, accelerat, aplicabil construcțiilor cu destinație turistică și celor situate în limita a 200 m de linia de coastă, din stațiunile și localitățile de pe litoralul Mării Negre, ridicate fără autorizație (Art. 1). În acest regim, după constatarea nelegalității de către ISC, proprietarul este somat să desființeze construcția în termen de 48 de ore (Art. 2); dacă nu se conformează, desființarea se realizează în 24 de ore de către minister (în prezent Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației), cu recuperarea ulterioară a cheltuielilor de la proprietar (Art. 3). Termenele scurte de 48/24 de ore sunt specifice acestui regim litoral, nu procedurii administrative generale. Sursa: OUG 41/2010, Art. 1–3 (accesat 2026-07-11)

⚠️ Statutul OUG nr. 41/2010 după intrarea în vigoare a CATUC (25 august 2026) trebuie verificat în textul oficial al Codului — actul nu apare expres în lista de abrogări confirmată din art. 576, dar integrarea regimului litoral în noul Cod rămâne de clarificat.

Costuri: Toate cheltuielile de demolare (utilaje, transport, eliminare deșeuri) se recuperează de la proprietar conform legii.

Consecințe juridice ale construcțiilor neautorizate

Imposibilitatea înstrăinării și grevării

⚠️ Opinie specialistă — Simona Voiculescu (Avocatnet.ro) „O decizie a Înaltei Curți de Casație și Justiție din 2019 (Decizia 13/2019) a eliminat o breșă legislativă anterioară. Construcțiile neautorizate nu pot fi înscrise în registrul de publicitate imobiliară prin pretinse acțiuni în accesiune artificială — proprietarii practic nu pot dovedi dreptul legal de proprietate, împiedicând vânzarea, ipotecarea sau transferurile succesorale." Sursa: Construirea fără autorizație: Ce riscuri își asumă cei care nu respectă legislația, 16 ianuarie 2020

Conform Deciziei ICCJ nr. 13/2019, construcțiile edificate fără autorizație nu pot fi înscrise în cartea funciară decât după regularizare. Aceasta înseamnă:

• Nu se poate vinde imobilul (cumpărătorul nu poate obține proprietate opozabilă terților)
• Nu se poate ipoteca pentru credite bancare
• Nu se poate transmite prin moștenire în mod legal (lipsa înscrierii în CF)
• Nu se pot obține utilități (apă, gaz, energie electrică) — utilităților le este interzis să facă racorduri

Răspundere în fața vecinilor

Vecinii afectați de o construcție neautorizată pot acționa în justiție pentru:

• Oprirea lucrărilor prin ordonanță președințială
• Demolarea construcției dacă aceasta le încalcă drepturile (drept de vedere, de trecere, servituți)
• Despăgubiri pentru prejudiciile suferite

Lipsa autorizației întărește poziția vecinilor în litigii, dat fiind caracterul ilegal al construcției.

Răspundere pentru vicii ascunse

Conform Legii 10/1995, orice construcție trebuie să respecte cerințele fundamentale de calitate: rezistență mecanică, stabilitate, siguranță la incendiu, igienă, protecție fonică, eficiență energetică.

Construcțiile neautorizate realizate fără verificare tehnică și fără recepție pot prezenta vicii ascunse grave:

• Risc de prăbușire (fundații insuficiente, structură subdimensionată)
• Incendiu (instalații electrice neconforme, materiale inflamabile)
• Infiltrații și mucegai (izolații defectuoase, hidroizolații lipsa)

Proprietarul poartă răspundere civilă și penală pentru eventualele daune provocate terților (Art. 35 din Legea 10/1995).

Obligații fiscale și impozitare

Construcțiile neautorizate generează obligații fiscale reale, reglementate de Codul Fiscal (Legea 227/2015). Contrar unei confuzii răspândite în presă, nu există în Codul Fiscal o „majorare cu 100%" a impozitului pe clădiri pentru construcțiile fără autorizație — o astfel de măsură a fost doar propusă legislativ, fără a intra în vigoare. Regimul fiscal real este următorul:

1. Obligația de declarare — chiar și fără autorizație

Proprietarul are obligația legală de a declara clădirea la organul fiscal local în termen de 30 de zile de la dobândire sau construire, datorând impozit începând cu 1 ianuarie a anului următor (Art. 461 alin. (2) din Codul Fiscal). Declararea este obligatorie chiar dacă imobilul a fost edificat fără autorizație de construire sau cu nerespectarea acesteia.

Art. 461 alin. (4) din Codul Fiscal — „Declararea clădirilor în vederea impunerii și înscrierea acestora în evidențele autorităților administrației publice locale reprezintă o obligație legală a contribuabililor care dețin în proprietate aceste imobile, chiar dacă ele au fost executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea acesteia." Sursa: Codul Fiscal (Legea 227/2015), Art. 461 (accesat 2026-07-11)

2. Majorarea de 30% pentru fiecare 6 luni de întârziere la declarare

Dacă proprietarul nu declară construcția, valoarea impozitului stabilit din oficiu de organul fiscal local se majorează succesiv cu 30% pentru fiecare interval sau fracție de interval de 6 luni de întârziere, calculat după expirarea termenului de declarare (Art. 461 alin. (4) din Codul Fiscal).

3. Impunerea din oficiu și monitorizarea cu drone și imagini satelitare

Pentru identificarea clădirilor edificate cu sau fără autorizație și neînscrise în evidențele fiscale, autoritățile locale efectuează inspecții pe teren, dar și pe bază de imagini satelitare, fotogrammetrie sau aeronave fără pilot (drone), putând solicita date de la ANCPI (Art. 461 din Codul Fiscal, completat prin OUG nr. 7/2026). Folosirea dronelor se face cu avizul instituțiilor care garantează respectarea drepturilor, inclusiv la nivelul UE, iar imaginile pot fi folosite ca probe pentru impunerea din oficiu și pentru sancțiunile privind disciplina în construcții.

Sursa: Codul Fiscal (Legea 227/2015), Art. 461 (accesat 2026-07-11)

4. Retroactivitate

Impozitul pe clădire este datorat de la momentul la care construcția ar fi trebuit declarată, iar majorările de 30% se acumulează pe toată perioada de întârziere. Astfel, la momentul descoperirii unei construcții nedeclarate, organul fiscal poate impune impozitul și majorările aferente pentru intervalele de întârziere anterioare.

Aspecte practice

Ce lucrări pot fi executate fără autorizație?

Conform Art. 11 din Legea 50/1991, următoarele lucrări nu necesită autorizație de construire:

• Reparații de acoperiș, hidroizolații, terase (fără modificarea formei)
• Înlocuire ferestre și uși (păstrând dimensiunile originale)
• Reparații instalații sanitare și termice interioare
• Zugrăveli, tencuieli, finisaje interioare
• Reparații finisaje exterioare (fără modificări structurale)
• Instalare sisteme locale de încălzire și apă caldă
• Instalare aparate de climatizare și contoare individuale
• Instalare panouri fotovoltaice și sisteme solare pentru proprietari (cu notificare prealabilă)

Important: Aceste lucrări nu trebuie să modifice structura portantă și/sau aspectul arhitectural al clădirii.

Greșeli frecvente

1. „Am plătit amenda, acum pot continua construcția" — FALS. Plata amenzii nu echivalează cu autorizare. Trebuie obținută autorizația de regularizare, altfel riscați o nouă amendă și demolare.

2. „Au trecut 3 ani, sunt în siguranță" — PARȚIAL FALS. Prescripția de 3 ani se referă doar la aplicarea amenzii contravenționale. Autoritățile pot în continuare să solicite instanței demolarea construcției ilegale, fără limită de timp.

3. „Vecinii nu s-au plâns, deci nu am probleme" — FALS. Controlul ISC sau primăriei se poate face din oficiu, fără plângere. De asemenea, vecinii pot face plângere oricând, chiar după ani de zile.

4. „Este o anexă mică, nu contează" — FALS. Orice construcție, indiferent de dimensiune, necesită autorizație (cu excepțiile strict prevăzute de lege). Anexele gospodărești, garajele, piscine — toate necesită autorizație.

5. „Pot demola fără autorizație" — FALS. Și demolarea necesită autorizație de desființare. Demolarea fără autorizație se sancționează cu amenzi între 5.000 și 100.000 lei.

Cum procedați dacă ați construit fără autorizație?

Pașii recomandați:

1. Opriți imediat lucrările — continuarea le agravează situația juridică
2. Consultați un arhitect autorizat — verificați dacă regularizarea este posibilă din punct de vedere urbanistic
3. Comandați o expertiză tehnică preliminară — verificați dacă lucrarea respectă normele tehnice de calitate
4. Dacă regularizarea este posibilă:
   • Depuneți cerere pentru certificat de urbanism de regularizare la primărie
   • Întocmiți proiectul tehnic și expertiza tehnică oficială
   • Plătiți taxele (de 5 ori mai mari) și obțineți autorizația
   • Finalizați cu recepția lucrărilor
5. Dacă regularizarea NU este posibilă:
   • Demolați voluntar (costă mai puțin decât demolarea forțată)
   • Obțineți autorizație de desființare
   • Evitați astfel amenzile și executarea silită

Verificarea legalității unei construcții la cumpărare

Înainte de a cumpăra o proprietate, verificați:

1. Certificatul de urbanism și autorizația de construire originale
2. Procesul-verbal de recepție la finalizare — confirmare că lucrările au fost recepționate conform legii
3. Înscrierea în cartea funciară — verificați că suprafața construită corespunde cu realitatea
4. Declarația vânzătorului — solicitați o declarație pe propria răspundere că nu există lucrări neautorizate
5. Vizită la primărie — verificați dacă există procese-verbale de constatare a unor contravenții

Risc: Cumpărătorul dobândește proprietatea cu viciile sale. Dacă cumpărați o proprietate cu construcții neautorizate, dvs. veți fi responsabil pentru regularizare sau demolare.

Modificări legislative recente (2025-2026)

Legea nr. 169/2026 — Codul urbanismului (CATUC), în vigoare din 25 august 2026

Cea mai importantă schimbare din ultimii treizeci de ani în domeniu: Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor a fost promulgată prin Decretul nr. 720/2026 din 5 august 2026 și publicată în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 661 din 10 august 2026. Codul (584 de articole și 8 anexe) intră în vigoare la 25 august 2026, la 15 zile de la publicare, și se aplică automat, fără a fi condiționat de adoptarea normelor metodologice (art. 575).

Prin art. 576 alin. (3), Codul abrogă integral Legea nr. 50/1991 și Legea nr. 350/2001, precum și cea mai mare parte a Legii nr. 10/1995 (art. 1–9, 11–40, 42–44) și ordinele de aplicare aferente (Ord. nr. 839/2009 și Ord. nr. 233/2016, cu excepția câtorva anexe tehnice). Legea nr. 372/2005 (certificatul de performanță energetică) nu se abrogă.

Efecte principale pentru construcțiile neautorizate:

• intrarea în legalitate se face prin autorizația de regularizare (art. 301), limitată permanent la locuințe și anexe de până la 150 mp și la închideri de balcoane;
• fereastră tranzitorie de un an în care regularizarea e deschisă tuturor categoriilor conforme, dar cu taxe de zece ori mai mari și majorare de impozit de 100%;
• eliminarea prescripției de 3 ani și extinderea la 10 ani a dreptului autorității de a cere demolarea (art. 357);
• avizare integrată printr-o singură platformă digitală și un singur traseu procedural.

Sursa: Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor — Legea nr. 169/2026 (accesat 2026-08-24)

Termene pentru administrația locală: până la 31 decembrie 2026 trebuie revizuite regulamentele și procedurile operaționale, iar până la 25 august 2029 trebuie actualizate planurile urbanistice generale (PUG) mai vechi de 7 ani, sub sancțiunea blocării accesului la finanțări.

OUG 31/2025

Începând cu 30 aprilie 2025 (M. Of. 393/30.04.2025), OUG 31/2025 a modificat două legi diferite, iar măsurile trebuie atribuite corect fiecăreia:

• Legea nr. 350/2001 (amenajarea teritoriului și urbanismul), prin Art. I al ordonanței, a introdus o amendă de la 3.000 la 10.000 lei la art. 63^1 lit. e), pentru nerespectarea de către autoritățile administrației publice locale a termenelor de avizare a documentațiilor de urbanism (introducerea pe agenda comisiei tehnice de amenajarea teritoriului și urbanism, emiterea avizului de oportunitate etc. — noile lit. i)-l) de la art. 63 alin. (2)). Aceste contravenții se constată și se sancționează de Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC), conform art. 64 alin. (1). Această amendă vizează, așadar, întârzierile autorităților în procedura de urbanism, nu pe cetățeanul care construiește.
• Legea nr. 50/1991 (autorizarea lucrărilor de construcții), prin Art. II al ordonanței, a primit clarificări procedurale de avizare — la art. 5 s-au introdus alin. (1^3)-(1^16): termene de avizare de 15/30 de zile, avizare (aprobare) tacită a documentațiilor și posibilitatea continuării procedurii de autorizare pe baza avizelor considerate acordate tacit, precum și abrogarea unor prevederi la art. 7 alin. (20). Legea 50/1991 NU conține amenda de 3.000–10.000 lei — aceasta aparține exclusiv Legii 350/2001.

Sursa: OUG 31/2025 (accesat 2026-07-11)

Ce urmează

Adoptarea CATUC încheie un proces legislativ de peste trei ani. Următorul pas îl reprezintă normele metodologice de aplicare și legislația secundară, care vor detalia procedurile de avizare integrată, conținutul autorizației de regularizare și cuantumurile exacte ale contravențiilor. Până la publicarea lor, Codul se aplică în temeiul art. 575, iar administrația locală trebuie să își alinieze procedurile în termenele de mai sus.

După intrarea în vigoare a Codului, primele acte de aplicare au început deja să fie publicate — de exemplu, Procedura din 27 august 2026 privind emiterea acordului scris pentru lucrările la construcții monument istoric și la construcții cu valoare arhitecturală/istorică (în aplicarea art. 284 din Legea nr. 169/2026). La data verificării (1 octombrie 2026), normele metodologice generale de aplicare a Codului rămân însă în curs de adoptare, astfel încât cuantumurile exacte ale unora dintre contravenții și detaliile procedurale integrate nu sunt încă finalizate.

Sursa: Procedură din 27 august 2026 de aplicare a art. 284 din Legea nr. 169/2026 (CATUC), identificată în baza națională de legislație (accesat 2026-10-01); v. evidence/sources/14-procedura-27-aug-2026-art-284-catuc.md.

Jurisprudență națională

Decizii relevante

Decizii favorabile regularizării (PRO)

Curtea de Apel București, Decizia civilă nr. 734/20 mai 2025 — Intrare în legalitate în loc de demolare Curtea a stabilit că demolarea nu trebuie impusă ca măsură punitivă atunci când există posibilitatea reală de regularizare. Instanța a respins cererea de demolare și a obligat pârâtul să obțină autorizația de construire necesară în termen de un an, subliniind că proprietarul trebuie să aibă o șansă efectivă de a intra în legalitate pentru a nu se încălca dreptul de proprietate garantat de art. 1 din Protocolul 1 la CEDO. Instanța a reținut că „în ciuda faptului că pârâtul a continuat lucrările de construire după ce a fost dispusă oprirea acestora, demolarea construcției nu este necesară" deoarece lucrările pot fi aduse în conformitate cu cerințele legale prin obținerea autorizației. Sursa: Curtea de Apel București — Intrare în legalitate, nu demolare

Legea nr. 7/2020 — Intabularea construcțiilor după expirarea prescripției contravenționale Modificările legislative din 2020 permit înscrierea în Cartea Funciară a construcțiilor edificate fără autorizație după ce s-a consumat termenul de prescripție de 3 ani pentru aplicarea sancțiunilor contravenționale, pe baza certificatului de atestare a edificării construcției și a expertizei tehnice care confirmă respectarea cerințelor fundamentale de calitate. Această reglementare oferă o cale legală de regularizare post-factum pentru construcțiile vechi, care respectă normele tehnice dar au fost edificate fără autorizație. Sursa: Intabularea în CF a construcțiilor edificate fără autorizație

Decizii contrare sau care impun demolare (CONTRA)

Judecătoria Sectorului 5 București, Decizia civilă nr. 6143/11 septembrie 2023 — Demolare pentru pasivitate Instanța a admis cererea de demolare a unei construcții neautorizate și a obligat pârâta să demoleze construcția în termen de 6 luni de la rămânerea definitivă a hotărârii. Decizia s-a bazat pe două condiții cumulative: existența unei sancțiuni contravenționale valide (proces-verbal din 31 august 2021, neatacată în justiție) și neîndeplinirea de către pârâtă a măsurilor impuse — obținerea autorizației de construire — după trecerea a aproximativ doi ani. Instanța a respins apărarea că imobilul ar reprezenta unica locuință a familiei, reținând lipsa de probe în acest sens și „pasivitatea" pârâtei care nu a făcut nicio demers concret pentru regularizare. Sursa: Judecătoria Sector 5 București — Desființarea lucrărilor neautorizate

ÎCCJ, Decizia nr. 13/2019 — Recurs în interesul legii: Imposibilitatea recunoașterii proprietății fără autorizație Înalta Curte a admis recursul în interesul legii și a stabilit că lipsa autorizației de construire și a procesului-verbal de recepție la finalizare constituie impedimente pentru recunoașterea judecătorească a dreptului de proprietate asupra construcțiilor edificate de proprietarul terenului cu materiale proprii. Decizia a eliminat calea accesiunii artificiale imobiliare ca modalitate de ocolire a cerințelor administrative de autorizare. Instanța a reținut că „accesiunea artificială imobiliară se aplică doar când terenul și construcția aparțin unor proprietari diferiți" și că reglementările tehnice privind autorizarea construcțiilor prevalează asupra normelor generale de drept civil. Sursa: ÎCCJ Decizia 13/2019 — Construcții edificate fără autorizație

Nuanțe și cazuri speciale

Curtea Constituțională, Decizia nr. 30/2024 — Constituționalitatea prescripției de 3 ani Curtea Constituțională a respins excepția de neconstituționalitate a art. 37 alin. (5) din Legea 50/1991, ridicată într-o cauză privind un proces-verbal de sancționare contravențională. Curtea a confirmat că regimul aplicabil construcțiilor neautorizate este constituțional și a reținut că termenul de prescripție de 3 ani pentru răspunderea contravențională — reglementat de Art. 31 din lege — este conform cu standardele constituționale și europene. Curtea a mai precizat că, pentru o construcție executată fără autorizație și terminată în fapt, termenul de prescripție curge de la data terminării în fapt a construcției. Decizia confirmă că autoritățile au la dispoziție 3 ani de la finalizarea construcției pentru a aplica sancțiuni contravenționale, după care se consumă prescripția pentru amenzi, dar nu și pentru măsurile de demolare care pot fi solicitate instanței fără limită de timp. Sursa: CCR Decizia 30/2024 — Prescripția răspunderii contravenționale

ÎCCJ, Decizia nr. 10/2021 (RIL) — Natura termenului de intrare în legalitate din art. 28 al Legii 50/1991 Înalta Curte a admis recursul în interesul legii și a stabilit că, în ipoteza în care partea nu a demarat sau nu a finalizat, în termenul acordat, procedura de intrare în legalitate, iar autoritatea nu a obținut o hotărâre de demolare, termenul stabilit în procesul-verbal de constatare a contravenției este un termen de recomandare, nu unul de decădere. Astfel, contravenientul poate efectua demersurile de regularizare și după expirarea termenului acordat inițial, dacă nu i se poate imputa o culpă. Decizia amintește și că art. 28 alin. (2) permite, alternativ demolării, menținerea construcției pe baza planurilor urbanistice avizate și aprobate. Această interpretare protejează proprietarii de bună-credință care fac demersuri rezonabile de regularizare, împiedicând demolarea automată la simpla expirare a termenului administrativ. Sursa: ÎCCJ Decizia 10/2021 — publicată în M. Of. nr. 1033/29.10.2021

Tendințe jurisprudențiale

Analiza deciziilor judecătorești din ultimii ani (2019-2025) relevă următoarele tendințe în tratamentul construcțiilor neautorizate:

1. Preferința pentru regularizare față de demolare când este posibilă Instanțele aplică principiul proporționalității și prioritizează intrarea în legalitate față de demolare atunci când construcția respectă normele urbanistice și tehnice. Curtea de Apel București (2025) a subliniat că proprietarul trebuie să aibă o șansă reală de regularizare pentru a nu se încălca dreptul de proprietate protejat de CEDO.

2. Sancționarea severă a pasivității proprietarului Judecătoriile și tribunalele dispun demolarea în cazurile în care proprietarul nu face niciun demers concret pentru obținerea autorizației de regularizare, chiar și după ani de zile de la primirea procesului-verbal contravențional. Pasivitatea este interpretată ca lipsă de bună-credință și justifică măsura drastică a demolării.

3. Eliminarea căilor de ocolire a autorizării ÎCCJ prin Decizia 13/2019 a blocat calea accesiunii artificiale imobiliare ca modalitate de recunoaștere judecătorească a proprietății fără autorizație. Aceasta consolidează prioritatea reglementărilor tehnice și administrative față de normele generale de drept civil.

4. Prescripția de 3 ani — limită pentru amenzi, nu pentru demolare Curtea Constituțională (2024) a confirmat că termenul de prescripție de 3 ani se aplică exclusiv răspunderii contravenționale (amenzi), nu și măsurilor administrative de demolare care pot fi solicitate instanței fără limită de timp. Această distincție este esențială: după 3 ani, proprietarul scapă de amendă, dar nu și de riscul demolării.

5. Protecția dreptului de proprietate conform CEDO Instanțele superioare verifică dacă măsura demolării respectă standardele CEDO privind dreptul de proprietate (art. 1, Protocolul 1), impunând o evaluare a proporționalității și acordarea unei șanse reale de regularizare înainte de a dispune desființarea construcției.

6. Facilitarea regularizării post-prescripție prin Legea 7/2020 Modificările legislative din 2020 oferă o cale practică de regularizare pentru construcțiile vechi edificate fără autorizație, prin înscrierea în Cartea Funciară pe baza certificatului de atestare și expertizei tehnice, după expirarea termenului de prescripție contravențională. Aceasta reduce litigiile și permite proprietarilor să-și valorifice imobilele.

Legislație europeană

Deși autorizarea construcțiilor este o materie național-statal care nu este armonizată la nivel UE, dreptul european stabilește standarde minime privind calitatea produselor de construcție, eficiența energetică, și protecția drepturilor de proprietate în context transfrontalier.

Regulamente și directive aplicabile

1. Regulamentul (UE) nr. 305/2011 privind produsele pentru construcții

Acest regulament stabilește condiții armonizate pentru comercializarea produselor de construcție și înlocuiește Directiva 89/106/CEE. Regulamentul este direct aplicabil în România (nu necesită transpunere).

Art. 3-6 din Regulamentul 305/2011 — Caracteristicile esențiale ale produselor pentru construcții sunt stabilite în specificații tehnice armonizate în legătură cu cerințele fundamentale pentru lucrările de construcții: rezistență mecanică și stabilitate, siguranță la incendiu, igienă, sănătate și mediu, siguranță și accesibilitate în utilizare, protecție împotriva zgomotului, economie de energie și izolare termică. Sursa: Regulamentul (UE) nr. 305/2011

Regulamentul obligă producătorii să întocmească o declarație de performanță și să aplice marcajul CE pentru produsele de construcție, asigurând că materialele utilizate în construcții (inclusiv cele neautorizate care urmează să fie regularizate) respectă standardele UE de calitate și siguranță.

2. Directiva (UE) 2024/1275 privind performanța energetică a clădirilor (EPBD)

Intrată în vigoare la 28 mai 2024, termenul principal de transpunere a fost 29 mai 2026. La data actualizării (august 2026), România nu finalizase transpunerea, fiind vizată de proceduri de constatare a neîndeplinirii obligațiilor (infringement) pentru netranspunerea la termen. Directiva stabilește cerințe privind performanța energetică a clădirilor noi și existente: clădirile noi trebuie să atingă standardul de emisii zero din 2030 (clădirile publice, din 2028), în perspectiva unui parc imobiliar cu emisii zero până în 2050. Certificatul de performanță energetică rămâne reglementat de Legea nr. 372/2005, care nu a fost abrogată de noul Cod al urbanismului.

Art. 9 din Directiva 2024/1275 — Statele membre pot decide să nu aplice anumite cerințe clădirilor pentru care cererile de autorizație de construire sau aplicații echivalente au fost deja depuse până la datele prevăzute de cerințe. Sursa: Directiva (UE) 2024/1275

Această directivă are implicații indirecte pentru regularizarea construcțiilor neautorizate: dacă o construcție edificată fără autorizație urmează să fie regularizată după 2026, aceasta trebuie să îndeplinească și cerințele EPBD privind eficiența energetică, izolația termică și sursele de energie reînnoibilă.

3. Carta Drepturilor Fundamentale a UE — Articolul 17: Dreptul de proprietate

Art. 17 din Carta Drepturilor Fundamentale — Orice persoană are dreptul de a deține în proprietate, de a folosi, de a dispune și de a lăsa prin testament bunurile pe care le-a dobândit în mod legal. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru o cauză de utilitate publică, în cazurile și condițiile prevăzute de lege și în schimbul unei despăgubiri juste acordate în timp util. Sursa: Carta Drepturilor Fundamentale

Dreptul la proprietate consacrat de Art. 17 protejează împotriva deposedărilor arbitrare, însă nu conferă protecție construcțiilor edificate ilegal. Curtea Europeană a Drepturilor Omului (CEDO) a statuat în repetate rânduri că demolarea construcțiilor ilegale nu încalcă dreptul de proprietate dacă:

• Procedura de demolare respectă garanțiile procedurale (notificare, drept la apărare, acces la instanță)
• Demolarea este prevăzută de lege și urmărește un scop legitim (protecția mediului, urbanistică, siguranța publică)
• Măsura este proporțională

Transpunerea în dreptul român

Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții transpune parțial cerințele Regulamentului 305/2011, stabilind cele 7 cerințe fundamentale de calitate:

1. Rezistență mecanică și stabilitate
2. Siguranță la incendiu
3. Igienă, sănătate și mediu
4. Siguranță și accesibilitate în utilizare
5. Protecție împotriva zgomotului
6. Economie de energie și izolare termică
7. Utilizare durabilă a resurselor naturale

HG nr. 1236/2012 a stabilit cadrul instituțional și măsurile de implementare a Regulamentului (UE) nr. 305/2011, inclusiv desemnarea autorităților de supraveghere a pieței produselor de construcții. Sursa: Juridice.ro — Calitatea construcțiilor în România

România a implementat integral Regulamentul 305/2011 prin intermediul Legii 10/1995 (modificată) și a HG 1236/2012, asigurând că orice construcție — inclusiv cele care urmează să fie regularizate — trebuie să respecte standardele europene de calitate și performanță.

ℹ️ Actualizare 2026: de la 25 august 2026, cele șase/șapte cerințe fundamentale de calitate și regimul calității în construcții sunt preluate în Cartea a II-a a Legii nr. 169/2026 (CATUC), care înlocuiește cea mai mare parte a Legii nr. 10/1995 (art. 1–9, 11–40, 42–44). Aceleași cerințe fundamentale rămân aplicabile, iar expertiza tehnică pentru regularizare trebuie să le acopere pe toate (art. 301 CATUC).

Aspecte practice din perspectivă europeană

1. Cetățeni UE/SEE și dreptul de proprietate în România

Începând cu 1 ianuarie 2014, cetățenii UE și SEE pot dobândi drepturi de proprietate asupra terenurilor în România în aceleași condiții ca și cetățenii români, inclusiv terenuri agricole și forestiere.

⚠️ Aspecte practice pentru cetățenii UE:

• Obținerea autorizației de construire se realizează în aceleași condiții ca pentru cetățenii români
• Nu există restricții privind amplasarea construcțiilor pentru cetățeni UE/SEE
• Regularizarea construcțiilor neautorizate urmează aceeași procedură indiferent de cetățenie Surse: Buying Real Estate in Romania (Leaders in Law), Property Foreign Ownership Romania

2. Recunoașterea transfrontalieră a hotărârilor judecătorești — Regulamentul Bruxelles I bis

Regulamentul (UE) nr. 1215/2012 (Bruxelles I bis) stabilește reguli privind competența instanțelor și recunoașterea și executarea hotărârilor în materie civilă și comercială.

Art. 36-39 din Regulamentul 1215/2012 — O hotărâre pronunțată într-un stat membru UE este recunoscută în celelalte state membre fără a fi necesară nicio procedură specială. Procedura de exequatur a fost abolită — creditorul trebuie doar să prezinte o copie a hotărârii și un certificat standard emis de instanța care a pronunțat hotărârea. Sursa: Regulamentul Bruxelles I bis

Implicații practice:

• O hotărâre de demolare pronunțată de o instanță din alt stat UE poate fi recunoscută și executată în România (și invers)
• Un litigiu între vecini privind construcții neautorizate poate implica instanțe din alte state UE dacă ambele părți sunt rezidente în state diferite
• Creditorii ipotecari dintr-un stat UE pot executa bunuri imobiliare în România fără proceduri suplimentare de exequatur

3. Implicații transfrontaliere ale construcțiilor neautorizate

Cumpărători din UE:

• Cetățenii UE care cumpără proprietăți în România trebuie să verifice legalitatea construcțiilor prin aceleași mijloace ca cetățenii români (certificat de urbanism, autorizație de construire, înregistrare în Cartea Funciară)
• Lipsa autorizației afectează capacitatea de a obține credite ipotecare de la bănci europene, inclusiv sucursale străine
• Proprietățile cu construcții neautorizate nu pot fi vândute către cumpărători din UE fără riscuri semnificative de litigii

Executare silită transfrontalieră:

• Dacă un proprietar român cu construcții neautorizate are creditori din alte state UE, aceștia pot executa silită bunurile imobiliare conform Regulamentului Bruxelles I bis
• Lipsa înregistrării în Cartea Funciară (datorată construcțiilor neautorizate) complică executarea silită și reduce valoarea de executare

Jurisprudență CJUE relevantă

Nu există jurisprudență CJUE (Curtea de Justiție a UE) direct aplicabilă construcțiilor neautorizate, deoarece această materie nu este armonizată la nivel european. Totuși, există cazuri tangențiale:

Cauza C-543/11, Woningstichting Maasdriel — CJUE a statuat că lucrările de demolare în vederea unei construcții viitoare pot fi scutite de TVA conform Directivei 2006/112/CE dacă sunt parte integrantă a proiectului de construcție. Sursa: CJUE C-543/11

Această decizie are relevanță indirectă pentru demolarea voluntară a construcțiilor neautorizate: dacă proprietarul demolează o construcție neautorizată în vederea obținerii autorizației pentru o construcție legală, costurile de demolare pot fi tratate ca parte a proiectului de construcție din perspectiva TVA.

Întrebări frecvente

Pot regulariza orice construcție neautorizată dacă plătesc taxele? Nu. Regularizarea este posibilă doar dacă construcția respectă normele urbanistice (PUZ, PUG) și normele tehnice de calitate. Sub Legea nr. 169/2026 (în vigoare din 25 august 2026), autorizația de regularizare este rezervată permanent doar locuințelor și anexelor de până la 150 mp și închiderilor de balcoane (art. 301); timp de un an de la intrarea în vigoare, ea este deschisă tuturor categoriilor conforme, dar cu taxe de zece ori mai mari. Dacă lucrarea încalcă normele, singura soluție este demolarea.

După câți ani prescrie dreptul autorităților de a cere demolarea? Sub Legea nr. 169/2026, dreptul autorității de a cere desființarea unei construcții neautorizate se prescrie în 10 ani de la finalizarea efectivă a lucrărilor (art. 357). Vechea regulă (prescripție de 3 ani doar pentru amenda contravențională, fără termen pentru acțiunea de demolare) se aplică faptelor săvârșite înainte de 25 august 2026. Spre deosebire de regimul anterior, construcțiile neautorizate nu mai pot fi recepționate (art. 280), iar intabularea după 3 ani nu mai este posibilă.

Pot vinde o casă cu lucrări neautorizate? Teoretic da, practic foarte greu. Cumpărătorul nu va putea înscrie construcția în cartea funciară, nu va obține credite ipotecare, și va moșteni obligația de regularizare sau demolare. Majoritatea cumpărătorilor refuză astfel de proprietăți.

Dacă vecinul construiește fără autorizație, ce pot face? Puteți depune plângere la primărie sau la Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC). De asemenea, puteți acționa în justiție pentru oprirea lucrărilor și demolarea construcției dacă vă încalcă drepturile (drept de vedere, servituți etc.).

Amenda se poate contesta? Da. Procesul-verbal de contravenție se poate contesta în termen de 15 zile la judecătoria competentă. Totuși, contestația nu suspendă obligația de a opri lucrările și de a intra în legalitate.

Ce se întâmplă dacă încep lucrările cu autorizație, dar le modific substanțial? Modificările substanțiale (schimbarea destinației, creșterea suprafeței/înălțimii, modificări structurale) necesită autorizație suplimentară. Executarea lor fără autorizație echivalează cu construire fără autorizație și se sancționează identic.

Pot obține utilități (apă, gaz, curent) pentru o construcție neautorizată? Nu. Conform Art. 26 din Legea 50/1991, aprobarea furnizării de utilități urbane pentru construcții noi neautorizate este contravenție și se sancționează cu amendă de 10.000 lei (sumă fixă, Art. 26 alin. (1) lit. c)). Furnizorii pot racorda doar construcții cu autorizație și recepție finală.

Ce impozite plătesc pentru o construcție neautorizată? Aveți obligația să declarați clădirea la organul fiscal local în 30 de zile de la construire și să plătiți impozit pe clădiri, chiar dacă nu aveți autorizație (Art. 461 din Codul Fiscal). Codul Fiscal nu prevede o „majorare cu 100%" generală. Atenție însă: în procedura de regularizare din Legea nr. 169/2026, se aplică o majorare de 100% a impozitului pe clădire (art. 301 alin. (11)) de la data constatării stării de neautorizare până la regularizare sau demolare — plata acestui impozit majorat nu echivalează cu intrarea în legalitate. Dacă nu declarați, impozitul stabilit din oficiu se majorează succesiv cu 30% pentru fiecare 6 luni de întârziere. Autoritățile pot identifica clădirile nedeclarate prin drone, imagini satelitare și fotogrammetrie.

Cum aleg un expert tehnic pentru expertiza de regularizare? Verificați că expertul este atestat de MDLPA pe domeniul relevant (rezistență, instalații etc.) și are asigurare de răspundere civilă profesională valabilă. Nu acceptați expertize de la persoane neatestate — nu au valoare legală.

Referințe

Legislație română

1. Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC) — Monitorul Oficial, Partea I, nr. 661 din 10 august 2026; în vigoare din 25 august 2026 (abrogă Legile 50/1991 și 350/2001)
2. Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții (republicată) — abrogată de la 25.08.2026, aplicabilă tranzitoriu
3. OUG nr. 41/2010 privind unele măsuri pentru întărirea disciplinei în construcții
4. Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții (republicată) — înlocuită în cea mai mare parte de CATUC
5. Legea nr. 227/2015 privind Codul Fiscal (Codul Fiscal)
6. Ordinul MDLPA nr. 817/2021 privind atestarea verificatorilor și experților tehnici
7. OUG nr. 31/2025 privind modificarea Legii 350/2001 și a Legii 50/1991
8. Decizia ICCJ nr. 13/2019 privind imposibilitatea înscrierii în CF a construcțiilor neautorizate

Legislație europeană

9. Regulamentul (UE) nr. 305/2011 privind produsele pentru construcții
10. Directiva (UE) 2024/1275 privind performanța energetică a clădirilor
11. Carta Drepturilor Fundamentale a Uniunii Europene
12. Regulamentul (UE) nr. 1215/2012 (Bruxelles I bis)
13. CJUE — Cauza C-543/11, Woningstichting Maasdriel

Doctrină și analiză

14. Intrarea în legalitate a construcțiilor sub imperiul noului Cod al Urbanismului (Legea 169/2026), Juridice.ro, 2026
15. Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor — adoptat (Legea nr. 169/2026), bpv Grigorescu Ștefănică, 2026
16. Larisa-Maria Ogrezeanu, Intrarea în legalitate a construcțiilor edificate fără autorizație, Juridice.ro, 8 septembrie 2023
17. Posibilitatea de intrare în legalitate conform Art. 37 din Legea 50/1991, Juridice.ro
18. Calitatea construcțiilor în România: obligații extinse și sancțiuni mai dure prin Legea 10/1995, Juridice.ro
19. Simona Voiculescu, Construirea fără autorizație: Ce riscuri își asumă cei care nu respectă legislația, Avocatnet.ro, 16 ianuarie 2020
20. Ce lucrări se pot face în 2025 fără autorizație de construire, Avocatnet.ro
21. Buying Real Estate in Romania: Jurisdictional Insights for Cross-Border Clients, Leaders in Law
22. Property Foreign Ownership Romania, Investropa
23. Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor. Autorizația de regularizare a construcțiilor realizate fără autorizație de construire, Chiriță și Asociații, 2026 — sursă pentru majorarea de 100% a impozitului pe clădire, art. 301 alin. (11)