Contractul de Escrow — Garanție prin Terț și Condiții de Eliberare

📅Creat: 16 februarie 2026
✏️Actualizat: acum 1 lună

Contractul de Escrow — Garanție prin Terț și Condiții de Eliberare

Pe scurt

Contractul de escrow este un mecanism de garantare a tranzacțiilor prin care fonduri sau bunuri sunt depozitate la un terț independent (agent escrow, de regulă o bancă), care le eliberează doar după îndeplinirea unor condiții contractuale prestabilite și acceptate de toate părțile. Acest instrument asigură protecție atât pentru vânzător, cât și pentru cumpărător în tranzacții cu risc ridicat, fiind utilizat frecvent în tranzacții imobiliare, achiziții de afaceri și alte operațiuni comerciale complexe.

Contractul de escrow nu are o reglementare specifică în legislația română, fiind un contract atipic (nenumit) ce se construiește pe baza libertății contractuale garantate de Art. 1.169 din Codul Civil și se completează cu dispozițiile contractului de depozit.

Art. 1.169 Cod Civil — Libertatea contractuală

(1) Părțile sunt libere să încheie orice contracte și să determine conținutul acestora, în limitele impuse de lege, de ordinea publică și de bunele moravuri.

Sursa: Codul Civil, Legea 287/2009

Baza juridică principală o reprezintă Art. 2.103-2.123 din Codul Civil, care reglementează contractul de depozit:

Art. 2.103 Cod Civil — Noțiunea depozitului

(1) Depozitul este contractul prin care depozitarul primește de la deponent un bun mobil, cu obligația de a-l păstra pentru o perioadă de timp și de a-l restitui în natură. (2) Remiterea bunului este o condiție pentru încheierea valabilă a contractului de depozit, cu excepția cazului când depozitarul deține deja bunul cu alt titlu.

Sursa: Codul Civil, Legea 287/2009

Art. 2.105 Cod Civil — Delimitarea (fonduri bănești)

(1) Când sunt remise fonduri bănești sau alte asemenea bunuri fungibile și consumptibile prin natura lor, acestea devin proprietatea celui care le primește și nu trebuie să fie restituite în individualitatea lor. (2) În această situație se aplică, în mod corespunzător, regulile de la împrumutul de consumație, cu excepția cazului în care intenția principală a părților a fost aceea ca bunurile să fie păstrate în interesul celui care le predă.

Sursa: Codul Civil, Legea 287/2009

Pentru operațiunile cu caracter comercial, caracterul contractului se determină conform Art. 6 alin. (2) din Codul Comercial:

Art. 6 alin. (2) Cod Comercial — Caracterul comercial

Contractul are caracter comercial numai dacă are o cauză comercială.

Sursa: Codul Comercial din 1887

Explicație detaliată

Ce este un cont escrow?

Contul escrow (sau depozitul escrow) este un cont bancar special prin care o sumă de bani este pusă la dispoziția unui beneficiar, sumă care va fi primită numai după îndeplinirea condițiilor stabilite în contractul încheiat între părți și administrator (banca).

Părțile implicate sunt:

  • Deponentul (de regulă, cumpărătorul) — partea care depune fondurile
  • Beneficiarul (de regulă, vânzătorul) — partea care va primi fondurile la îndeplinirea condițiilor
  • Agentul escrow (banca sau instituție financiară) — terțul independent care administrează fondurile

Natura juridică

Contractul de escrow este:

  • Consensual — se încheie prin simplul acord de voințe
  • Sinalagmatic (bilateral) — generează obligații reciproce pentru ambele părți
  • Oneros — implică costuri (comisioane bancare)
  • Cu caracter accesoriu — se raportează la tranzacția principală (vânzare-cumpărare, prestări servicii etc.)
  • Cu executare succesivă sau uno ictu — în funcție de natura tranzacției

Condițiile de eliberare a fondurilor

Eliberarea fondurilor din contul escrow se realizează doar la îndeplinirea cumulativă a următoarelor cerințe:

  1. Îndeplinirea condițiilor contractuale prestabilite — de exemplu:

    • Transferul dreptului de proprietate asupra unui imobil (intabularea în cartea funciară)
    • Livrarea bunurilor sau finalizarea lucrărilor conform specificațiilor
    • Verificarea declarațiilor și garanțiilor din contractul principal
    • Obținerea avizelor, autorizațiilor sau licențelor necesare

  2. Confirmarea scrisă a ambelor părți — în practică, agentul escrow solicită:

    • Certificate de îndeplinire a condițiilor, semnate de ambele părți
    • Documentele justificative (acte notariale, certificate de conformitate, rapoarte de expertiză)

  3. Respectarea termenelor contractuale — dacă termenele nu sunt respectate, fondurile pot fi returnate deponentului

Diferența față de alte garanții

Caracteristică Escrow Scrisoare de garanție bancară Gaj/Ipotecă
Sumele sunt blocate efectiv DA NU (este doar angajament) NU (bunul rămâne la debitor)
Terțul neutru administrează DA (banca) DA (banca emite garanția) NU
Eliberare condiționată DA (condiții detaliate) DA (la cerere și îndeplinire) DA (executare silită)
Costuri 0,1-1% + dobândă pierdută 1-3% anual din suma garantată Taxe notariale + carte funciară

Utilizări practice

Contractul de escrow se utilizează frecvent în:

  1. Tranzacții imobiliare — cumpărătorul depune prețul în escrow până la intabularea dreptului de proprietate
  2. Achiziții de afaceri (M&A) — o parte din preț se reține în escrow pentru acoperirea eventualelor pasive descoperite ulterior (holdback clauses)
  3. Contracte de construcții — plăți eșalonate în funcție de stadiile realizate
  4. Tranzacții internaționale — protecție pentru ambele părți în absența încrederii reciproce
  5. Contracte de software sau licențiere — depozitarea codului sursă în escrow pentru protecția clientului
  6. Restructurări și insolvențe — fonduri destinate creditorilor, reținute până la validarea creanțelor

Aspecte practice

Constituirea contului escrow

Pașii pentru deschiderea unui cont escrow:

  1. Negocierea și includerea clauzei escrow în contractul principal

    • Identificați suma exactă care va fi depozitată
    • Stabiliți condițiile precise de eliberare (verificabile obiectiv)
    • Desemnați banca care va acționa ca agent escrow

  2. Încheierea contractului tripartit (escrow agreement)

    • Părțile tranzacției + banca
    • Trebuie să includă:
      • Suma depozitată și modalitatea de depunere
      • Condițiile de eliberare (cât mai detaliate)
      • Documentele necesare pentru eliberare
      • Termenele de îndeplinire și de eliberare
      • Costurile (comisioane bancare, dobânzi)
      • Destinația dobânzilor (deponent, beneficiar sau repartizare)
      • Procedura în caz de litigiu între părți
      • Limitarea răspunderii băncii (răspunde doar pentru neglijență gravă)

  3. Depunerea fondurilor

    • Deponentul virează suma în contul escrow deschis de bancă
    • Banca confirmă primirea și administrarea fondurilor

  4. Monitorizarea îndeplinirii condițiilor

    • Părțile depun la bancă documentele justificative
    • Banca verifică conformitatea cu contractul escrow

  5. Eliberarea sau returnarea fondurilor

    • La îndeplinirea condițiilor: transfer către beneficiar
    • La neîndeplinirea condițiilor în termen: returnare către deponent
    • În caz de litigiu: fondurile rămân blocate până la soluționarea pe cale amiabilă sau judecătorească

Costuri

Băncile românești percep, de regulă:

  • Comision de deschidere: 0,1%-1% din suma depozitată (minim 50-100 lei)
  • Comision de administrare: lunar sau la închidere (50-200 lei)
  • Dobânzi: fondurile pot fi plasate în depozit, dobânda aparținând deponentului, beneficiarului sau repartizată conform contractului

Riscuri și limite

  1. Riscul de interpretare — condițiile de eliberare trebuie să fie clare și verificabile. Evitați formulări vagi („după finalizarea satisfăcătoare", „când beneficiarul consideră").

  2. Riscul de blocare în litigii — dacă părțile nu se înțeleg asupra îndeplinirii condițiilor, banca nu va elibera fondurile până la soluționarea litigiului.

  3. Răspunderea limitată a băncii — banca răspunde doar pentru diligența în administrare, nu pentru validitatea sau legalitatea tranzacției principale.

  4. Limitări legale — plafonul pentru plăți în numerar (nu se aplică, transferurile escrow fiind bancare), dar atenție la obligațiile fiscale (raportare ANAF pentru sume mari).

Recomandări pentru redactarea clauzei escrow

  • Identificați clar condițiile — „Suma va fi eliberată după prezentarea certificatului de carte funciară din care rezultă intabularea dreptului de proprietate în favoarea cumpărătorului."

  • Stabiliți termene precise — „Certificatul trebuie prezentat băncii în termen de 90 de zile de la semnarea contractului de vânzare-cumpărare autentificat notarial."

  • Procedura în caz de litigiu — „În cazul în care părțile nu sunt de acord asupra îndeplinirii condițiilor, fondurile vor rămâne în contul escrow până la soluționarea litigiului prin arbitraj sau instanță."

  • Destinația dobânzilor — Precizați dacă dobânzile se acumulează în favoarea deponentului, beneficiarului sau se împart.

Practică și opinii

Utilizare în tranzacții imobiliare

⚠️ Opinie specialistă — Avocatnet.ro

„Contul escrow ar putea proteja cumpărătorii care achită avansuri mari la achiziția de locuințe, asigurând că sumele depuse nu vor fi utilizate de către dezvoltator pentru alte scopuri și vor fi returnate în cazul în care contractul nu se finalizează."

Sursa: Cum i-ar putea ajuta contul escrow pe cumpărătorii care achită avansuri mari la achiziția de locuințe, Avocatnet.ro

Natura juridică — jurisprudență

⚠️ Opinie judiciară — Curtea de Apel București

„Contractul de cont escrow este un contract consensual, sinalagmatic, oneros, cu executare succesivă sau uno ictu și are caracter accesoriu, care are caracter comercial numai dacă are o cauză comercială, conform art. 6 alin. (2) din Codul comercial."

Sursa: Decizia comercială nr. 42 din 29.01.2007, Curtea de Apel București, Secția a VI-a Comercială

Securizarea tranzacțiilor

⚠️ Opinie specialistă — Business Cover

„Depozitul Escrow reprezintă o opțiune pentru securizarea tranzacțiilor imobiliare, eliminând riscul ca vânzătorul să nu transfere proprietatea după primirea prețului sau că cumpărătorul să nu plătească după transfer."

Sursa: Depozitul Escrow, opțiune pentru securizarea tranzacțiilor imobiliare, Business Cover

Jurisprudență națională

Decizii relevante

Decizii favorabile (PRO)

ÎCCJ, Decizia nr. 865/2015 — Obligație de plată afectată de condiție suspensivă Contractul de vânzare-cumpărare prevedea că obligația de plată a restului prețului era afectată de o condiție suspensivă (asigurarea accesului la utilități într-o perioadă de stingere definită). Instanța a stabilit că atâta timp cât condiția suspensivă nu s-a îndeplinit, creditorul (vânzătorul) nu poate pretinde executarea obligației de plată, deoarece obligația nu s-a născut și nu este o obligație perfectă conform art. 1017 din Codul civil din 1864. Instanța a reținut că: „Condițiile suspensive operează ca premise ale creării obligației, nu doar ca bariere de executare. Până când condiția se realizează, obligația nu are perfecțiune, ceea ce înseamnă că vânzătorul nu poate aplica cereri de plată, răspunderea debitorului este suspendată până la îndeplinirea condiției, iar neîndeplinirea împiedică obligația să devină executorie." Relevanță pentru escrow: Această decizie confirmă că fondurile depuse în escrow nu trebuie eliberate până când toate condițiile contractuale sunt îndeplinite. Agentul escrow are obligația să rețină fondurile până la îndeplinirea condițiilor suspensive, protejând astfel deponentul. Sursa: ÎCCJ, Decizia nr. 865/2015

ÎCCJ, Decizia nr. 1020/2019 — Transferul dreptului de proprietate la o dată ulterioară încheierii contractului Părțile au încheiat un contract de vânzare-cumpărare în 2002, dar au convenit ca transferul proprietății să aibă loc la o dată ulterioară (2003), după plata integrală a prețului de cumpărare. Instanța a stabilit că, deși contractele de vânzare-cumpărare transferă de regulă proprietatea imediat la executare, părțile pot amâna contractual acest transfer până la un moment viitor sau până la îndeplinirea unor condiții specifice. Instanța a reținut că: „Mecanismul utilizat nu era un termen suspensiv, ci mai degrabă o condiție ce afecta obligațiile însele — în mod specific, un eveniment viitor și incert (plata completă). Aceasta a permis ca obligația de transfer să rămână dependentă de executarea financiară a cumpărătorului." Relevanță pentru escrow: Confirmă legalitatea condițiilor suspensive legate de plata integrală a prețului. Contractele escrow folosesc același mecanism — fondurile sunt reținute până la îndeplinirea unui eveniment viitor și incert (de exemplu, intabularea dreptului de proprietate, obținerea autorizațiilor). Sursa: ÎCCJ, Decizia nr. 1020/2019

Decizii contrare sau limitative (CONTRA)

Curtea de Apel București, Decizia penală nr. 2428/2/2016 — Cerințe de structură tripartită și conflict de interese Într-o cauză privind suspiciune de spălare de bani, judecătorul camerei preliminare a analizat deschiderea unui cont escrow la 19 iunie 2014 de către o bancă care deținea calitatea dublă de creditor și agent escrow. Instanța a stabilit că din perspectiva părților contractante, este esențial ca un cont escrow să aibă o structură tripartită autentică. Instanța a reținut că: „Banca nu putea îndeplini în mod corespunzător roluri duale, acționând atât ca creditor, cât și ca agent escrow — poziții fundamental incompatibile conform principiilor contractului de escrow. Un agent escrow autentic necesită o structură tripartită: un custode independent deținând active pentru două părți contractante până când condițiile contractuale sunt satisfăcute. Judecătorul a notat că «un agent escrow nu are autoritatea de a modifica înțelegerea părților» și funcționează ca o terță parte neutră fără obligații contractuale directe față de niciuna dintre părți. Banca nu putea legal contracta cu ea însăși, impunând în esență obligații împotriva propriilor interese." Relevanță pentru escrow: Decizia stabilește un principiu esențial — agentul escrow trebuie să fie independent și neutru. Dacă banca (sau orice alt agent escrow) are interes direct în tranzacția principală (ca parte, creditor sau beneficiar), nu poate acționa simultan ca agent escrow. Acest lucru este crucial pentru evitarea conflictului de interese și protejarea ambelor părți. Sursa: CA București, Decizia penală nr. 2428/2/2016

Nuanțe și cazuri speciale

ÎCCJ, Decizia nr. 664/2023 — Depozit bancar și constatarea dreptului de proprietate asupra banilor după închiderea insolvenței Cauza viza o acțiune de constatare a dreptului de proprietate asupra unor sume bănești deținute într-un cont de depozit bancar deschis pe numele debitorului, care a fost supus unei proceduri de insolvență. Instanța a stabilit că competența materială se stabilește conform art. 101 alin. (1) și (2) din Codul de procedură civilă (după valoarea obiectului acțiunii), iar competența teritorială este alternativă conform art. 109 din Codul de procedură civilă (instanța de la sediul pârâtului/instanța de la locul dizolvării persoanei juridice de drept privat, deoarece contractul de depozit bancar a fost încheiat prin reprezentantul agenției). Instanța a reținut că: „Competența nu intră sub incidența Legii 85/2014 (Legea insolvenței). Cauza nu este în competența judecătorului-sindic. Aceasta stabilește că acțiunile de recuperare a proprietății pentru fonduri depozitate rămân chestiuni civile, nu proceduri de insolvență, chiar când titularul depozitului a trecut printr-o procedură de insolvență." Relevanță pentru escrow: Fondurile din conturi escrow pot fi supuse unor acțiuni separate de constatare a dreptului de proprietate, chiar și în contextul insolvenței uneia dintre părți. Fondurile escrow nu intră automat în masa credală a părții insolvente, dacă sunt corect segregate și aparțin beneficiarului conform contractului escrow. Aceasta subliniază importanța redactării clare a contractului escrow pentru a specifica cine deține proprietatea fondurilor în diverse scenarii. Sursa: ÎCCJ, Decizia nr. 664/2023

Tendințe jurisprudențiale

Practica judiciară românească privind contractele escrow și mecanismele similare relevă următoarele tendințe:

1. Validarea condițiilor suspensive stricte Instanțele superioare (ÎCCJ, Curți de Apel) validează în mod constant mecanismele contractuale care condiționează plata sau transferul proprietății de îndeplinirea unor condiții precise și verificabile. Condițiile vagi sau subiective sunt însă respinse.

2. Cerința independenței agentului escrow Jurisprudența recentă (CA București 2016) subliniază nevoia unui terț cu adevărat independent. Conflictele de interese — în special când banca este simultan creditor și agent escrow — sunt considerate vicii structurale ale aranjamentului.

3. Protecția fondurilor în caz de insolvență Deși fondurile dintr-un depozit bancar clasic devin proprietatea băncii (depozit neregulat conform art. 2191 Cod civil), jurisprudența recunoaște că fondurile escrow pot fi segregate și protejate de insolvența băncii sau a uneia dintre părți, dacă contractul escrow specifică clar că fondurile nu aparțin băncii și sunt ținute în trust pentru beneficiar.

4. Lipsa cazurilor publicate privind escrow în sensul strict Deși mecanismele similare (condiții suspensive, depozite bancare, garanții) sunt frecvent judecate, cazurile publicate care menționează explicit „escrow" sau „cont escrow" sunt rare. Aceasta reflectă faptul că:

  • Majoritatea tranzacțiilor escrow se finalizează fără litigii
  • Litigiile sunt rezolvate amiabil sau prin arbitraj (clauze uzuale în contractele comerciale)
  • Contractul escrow este încă relativ puțin utilizat în România comparativ cu alte jurisdicții (SUA, UK)

5. Aplicarea principiilor generale ale contractului de depozit În absența unei reglementări specifice a escrow-ului, instanțele aplică regulile contractului de depozit (art. 2103-2123 Cod civil), completate cu principiile libertății contractuale (art. 1169 Cod civil) și bunei-credințe.

Legislație europeană

Directive și regulamente aplicabile

Deși contractul de escrow nu este reglementat explicit la nivel european, mai multe directive și regulamente UE creează cadrul juridic pentru garanțiile financiare, serviciile de plată și protecția depozitelor care stau la baza mecanismelor de escrow.

Directiva 2002/47/CE privind aranjamentele de garanție financiară

Directiva 2002/47/CE a Parlamentului European și a Consiliului din 6 iunie 2002 privind aranjamentele de garanție financiară

Directiva creează un cadru juridic uniform pentru utilizarea transfrontalieră a garanțiilor financiare. Articolul 2 definește „numerarul" ca incluzând „bani creditați unui cont în orice valută, sau creanțe similare pentru rambursarea banilor", ceea ce acoperă și fondurile depuse în conturi escrow.

Articolul 4 permite executarea rapidă a colateralului „prin vânzare, alocație sau compensare...fără a necesita notificare prealabilă, aprobare judecătorească, licitație publică sau perioade suplimentare de timp."

Sursa: Directiva 2002/47/CE (consolidată)

Directiva 2015/2366/UE privind serviciile de plată (PSD2)

Directiva (UE) 2015/2366 a Parlamentului European și a Consiliului din 25 noiembrie 2015 privind serviciile de plată în piața internă (PSD2)

Articolul 10(1) impune instituțiilor de plată și instituțiilor emitente de monedă electronică obligații stricte de protejare a fondurilor clienților:

„Fondurile primite de la utilizatorii serviciilor de plată trebuie protejate prin: (a) segregare și depozit — fondurile trebuie să rămână separate de activele instituției și ale altor părți; dacă sunt deținute după următoarea zi bancară, trebuie depuse într-o instituție de credit sau în contul băncii centrale, sau (b) asigurare — polițe de asigurare sau garanții comparabile care acoperă integral suma."

Aceste prevederi sunt esențiale pentru contractele de escrow, asigurând că fondurile nu se amestecă cu capitalul operațional al instituției depozitare.

Sursa: Directiva PSD2 (consolidată)

Directiva 2014/49/UE privind schemele de garantare a depozitelor

Directiva 2014/49/UE a Parlamentului European și a Consiliului din 16 aprilie 2014 privind schemele de garantare a depozitelor

Articolul 6 stabilește că „nivelul de acoperire pentru depozitele agregate ale fiecărui deponent este de 100.000 EUR" în cazul în care depozitele devin indisponibile din cauza falimentului instituției de credit.

Fondurile depuse în conturi escrow la bănci românești beneficiază de această protecție prin Fondul de Garantare a Depozitelor în România, oferind o siguranță suplimentară în caz de insolvență a băncii depozitare.

Sursa: Directiva 2014/49/UE

Transpunerea în dreptul român

România a transpus directivele europene relevante pentru contractele de escrow prin următoarele acte normative:

Ordonanța Guvernului nr. 9/2004 privind contractele de garanție financiară

Transpune Directiva 2002/47/CE și reglementează aranjamentele de garanție financiară între entități eligibile (autorități publice, bănci centrale, instituții financiare). Ordinanța recunoaște:

  • Dreptul creditorului de a executa garanția prin vânzare, însușire sau compensare fără notificare prealabilă
  • Protejarea clauzelor bilaterale de compensare
  • Prevenirea anulării aranjamentelor de garanție prin legile insolvenței

Completată prin Regulamentul ASF nr. 16/2021 privind constituirea, publicitatea și executarea garanțiilor reale asupra instrumentelor financiare.

Sursa: OG 9/2004

Legea nr. 209/2019 privind serviciile de plată

Transpune integral Directiva PSD2 (2015/2366) și reglementează serviciile de plată și instituțiile de plată care operează pe piața internă. Legea clasifică furnizorii de servicii de plată și stabilește cerințe de autorizare, protecție a fondurilor clienților și autentificare strictă.

Observație: Deși Directiva PSD2 trebuia transpusă până la 13 ianuarie 2018, România a adoptat legislația abia în noiembrie 2019, ceea ce a creat un decalaj temporar. Regulamentele secundare ale BNR (nr. 5/2021 și nr. 6/2021) au fost emise în decembrie 2021.

Conformitate: Legea 209/2019 nu introduce cerințe semnificativ mai stricte decât PSD2 (fără „gold-plating"), menținând o abordare de conformitate minimă.

Sursa: Legea 209/2019

Jurisprudență CJUE

Cauza C-156/15 — Private Equity Insurance Group împotriva Swedbank

Cauza C-156/15, Private Equity Insurance Group SIA împotriva Swedbank AS (10 noiembrie 2016)

Curtea de Justiție a Uniunii Europene a clarificat că pentru a invoca protecția Directivei 2002/47/CE privind colateralul financiar, cel care ia în gaj trebuie să aibă „posesie sau control" efectiv asupra fondurilor.

Principiu esențial: „Nu există «posesie» sau «control» al celui care ia în gaj colateral constând din bani depuși într-un cont bancar dacă titularul contului poate dispune liber de aceștia. Prin urmare, se poate spune că cel care ia în gaj colateral are posesie sau control asupra colateralului financiar numai dacă titularul contului este împiedicat să dispună de aceștia."

Relevanță pentru escrow: Decizia confirmă necesitatea controlului efectiv de către terța parte (agentul escrow) asupra fondurilor depuse, ceea ce înseamnă că deponentul nu poate dispune liber de fonduri după depunere.

Sursa: CJEU C-156/15

Cauza C-661/22 — ABC Projektai împotriva Lietuvos bankas

Cauza C-661/22, ABC Projektai UAB împotriva Lietuvos bankas (22 februarie 2024)

Curtea a stabilit că o instituție de plată poate primi fonduri avansate pentru execuția de ordine de plată ulterioare (chiar și nespecificate), fără a constitui emitere de monedă electronică, cu condiția ca fondurile să fie utilizate exclusiv pentru execuția de tranzacții de plată.

Principiu: „Nicio prevedere a PSD2 nu excludă creditarea anticipată a unui cont de plată pentru execuția ordinelor de plată viitoare, inclusiv ordine nespecificate."

Relevanță pentru escrow: Depozitele escrow trebuie să fie destinate exclusiv executării unei obligații contractuale specifice (plăți, transfer de proprietate). Ținerea fondurilor fără destinație clară poate caracteriza o altă activitate reglementată.

Sursa: CJEU C-661/22

Aspecte practice din perspectivă europeană

Protecția fondurilor în escrow conform normelor UE

  1. Separare obligatorie — Conform PSD2 (Articolul 10), fondurile escrow trebuie ținute separate de activele instituției intermediare și depuse într-o instituție de credit sau investite în active cu risc scăzut.

  2. Salvgardare în caz de insolvență — Fondurile din conturi escrow sunt, în principiu, separate de activele băncii și protejate prin schemele de garantare a depozitelor (până la 100.000 EUR per beneficiar în România, prin Fondul de Garantare a Depozitelor).

  3. Control efectiv — Conform Cauzei C-156/15 (Swedbank), agentul escrow trebuie să aibă control efectiv asupra fondurilor, ceea ce înseamnă că deponentul nu poate dispune liber de acestea după depunere.

Tranzacții transfrontaliere — jurisdicție și drept aplicabil

Regulamentul Brussels I bis (1215/2012) — Jurisdicția

Regulamentul (UE) nr. 1215/2012 privind jurisdicția și recunoașterea și executarea hotărârilor în materie civilă și comercială

  • Regula generală: O persoană domiciliată într-un stat membru poate fi chemată în judecată în instanțele acelui stat (Art. 4)
  • Dispute contractuale: Instanțele competente sunt cele din locul executării obligației (Art. 7(1)) — pentru escrow, locul unde serviciul a fost prestat
  • Acorduri de alegere a jurisdicției: Părțile pot conveni în scris să supună dispute unui tribunal anumit, acord care este executabil în toate statele membre (Art. 25)
  • Recunoașterea hotărârilor: Hotărârile instanțelor dintr-un stat membru sunt recunoscute și executate în alte state fără proceduri speciale (Art. 36-57)

Sursa: Regulamentul Brussels I bis

Regulamentul Rome I (593/2008) — Dreptul aplicabil

Regulamentul (CE) nr. 593/2008 privind dreptul aplicabil obligațiilor contractuale

  • Libertate de alegere: Contractul este guvernat de legea aleasă de părți (Art. 3(1)) — escrow-ul poate fi supus unei legi anumite
  • Drept implicit pentru servicii: Dacă nu există alegere, contractul de prestare de servicii se guvernează de legea țării în care furnizorul serviciilor are reședința obișnuită (Art. 4(1)(b))
  • Clauza de evadare: Dacă un contract este evident mai strâns conectat cu o altă țară, se aplică legea acelei țări (Art. 4(3))

Sursa: Regulamentul Rome I

Recomandare practică: Orice acord de escrow transfrontalier în UE trebuie să specifice explicit (în scris):

  • Dreptul aplicabil
  • Jurisdicția în caz de dispute
  • Locul serviciului de escrow
  • Obligații de comunicare și raportare

Schimbări legislative viitoare (2025-2027)

  1. DORA (Regulamentul 2024/2741) — Actul privind reziliența operațională digitală a intrat în vigoare la 17 ianuarie 2025. Agenții de escrow care sunt furnizori de servicii financiare trebuie să implementeze:

    • Planuri de continuitate pentru servicii critice
    • Raportarea incidentelor ICT către autoritățile de supraveghere
    • Contracte stricte cu furnizori de servicii IT

  2. PSD3 (proiectat) — Comisia Europeană pregătește o versiune revizuită a PSD2 cu mai multă reglementare a serviciilor de plată și protecție pentru consumatori.

  3. Regulamente privind comerțul electronic — Comisia pregătește norme mai stricte privind protecția cumpărătorului în tranzacții transfrontaliere, unde escrow-ul ar putea fi mai promovat ca mecanism de garantare.

Aspecte avansate și probleme speciale

Segregarea fondurilor și protecția în caz de insolvență a băncii

Problematica Art. 2.105 Cod Civil

Art. 2.105 Cod Civil stabilește principiul că fondurile bănești depuse devin proprietatea celui care le primește (banca). Acest principiu creează o aparentă contradicție cu natura protectoare a escrow-ului, unde fondurile ar trebui segregate și protejate de insolvența băncii.

Reconcilierea acestor principii se realizează prin clauze contractuale specifice și garanții reglementare:

1. Clauze contractuale esențiale

Pentru a depăși prezumția Art. 2.105, contractul escrow trebuie să includă:

  • Clauză de non-compensare: „În caz de dificultate sau insolvență a băncii, aceasta nu va exercita dreptul de compensare asupra sumelor din depozit" (conform NORMA 26/2021, Art. 4)
  • Clauză de segregare: Fondurile trebuie înregistrate în conturi separate care identifică clar proprietatea și pot fi individualizate oricând
  • Clauză de prioritate în insolvență: Fondurile escrow au prioritate absolută față de alte creanțe în cazul lichidării băncii
  • Interdicție expresă de compensare: Banca nu poate folosi fondurile escrow pentru a compensa propriile creanțe față de deponent

2. Protecție prin cadrul reglementar

Conform Legii 2/2026 (fonduri de pensii private și de plată) și Legii 311/2015 (Schema de garantare a depozitelor):

  • Fondurile escrow corect segregate nu intră în masa credală a băncii în caz de insolvență
  • Beneficiază de protecția Fondului de Garantare a Depozitelor (până la 100.000 EUR per beneficiar)
  • Au prioritate absolută în distribuirea activelor băncii insolvente

3. Ierarhia de protecție

În caz de insolvență bancară:

  1. Fondurile segregate escrow sunt imediat protejate (nu intră în distribuția credală)
  2. Titularul escrow poate revendica returnarea fondurilor pe baza clauzei de segregare
  3. Dacă banca nu poate returna, Fondul de Garantare a Depozitelor compensează până la plafonul legal
  4. Creanțele obișnuite ale depozitarilor vin după creanțele escrow

Obligații AML/CFT pentru agenții escrow

Conform Legii 129/2019 pentru prevenirea spălării banilor și finanțării terorismului, agenții escrow sunt clasificați ca entități raportoare și au următoarele obligații:

1. Măsuri standard de cunoaștere a clientelei (KYC)

  • Identificarea și verificarea identității clientului înainte de deschiderea contului escrow
  • Obținerea informațiilor despre beneficiarul real al fondurilor
  • Certificarea sursei fondurilor și a scopului economic al contractului
  • Păstrarea documentației timp de 5 ani de la închiderea contractului

2. Praguri pentru due diligence sporită (EDD)

Agenții escrow trebuie obligatoriu să aplice măsuri sporite în următoarele situații:

  • Tranzacții peste 10.000 EUR (prag absolut)
  • Persoane expuse public (PEPs) — funcționari, familiile lor sau asociați apropiați
  • Clienți din țări cu risc ridicat — țări care nu aplică standardele FATF sau sunt supuse sancțiunilor
  • Tranzacții complexe sau neobișnuite — fără scop economic evident sau cu structuri juridice opace

Măsurile EDD includ:

  • Aprobarea conducerii superioare înainte de acceptarea contractului
  • Verificarea suplimentară a surselor de venit și avere
  • Monitorizare sporită și continuă a tranzacțiilor
  • Raportare la ONPCSB în caz de suspiciune

3. Consecințe ale nerespectării

  • Sancțiuni administrative: Amenzi între 10.000-100.000 lei pentru persoane juridice
  • Revocarea autorizației de funcționare (pentru instituții financiare)
  • Răspundere penală în cazuri grave de facilitare a spălării banilor
  • Nulitate relativă a contractului escrow dacă se constată neîndeplinirea obligațiilor esențiale

Tranzacții transfrontaliere cu state terțe

Pentru contracte escrow în care fondurile sunt în EUR dar contractul principal implică garanții din state terțe (UK post-Brexit, Elveția, SUA), apar riscuri juridice suplimentare:

1. Cadrul juridic aplicabil

  • Regulamentul Roma I (593/2008) — determină legea aplicabilă obligațiilor contractuale
  • Convenția de la New York (1958) — pentru executarea hotărârilor arbitrale (România, UK, Elveția și SUA sunt semnatare)
  • Convenția de la Lugano (2007) — pentru recunoașterea hotărârilor între România și Elveția
  • Absența tratatelor bilaterale cu SUA pentru recunoașterea hotărârilor judecătorești

2. Riscuri specifice

  • Conflict de jurisdicție: În absența unei clauze exprese, mai multe instanțe pot revendica competența
  • Nerecunoașterea hotărârilor: Hotărârile judecătorești dintr-un stat terț nu sunt automat executabile în România (necesită procedură de exequatur conform Codului de procedură civilă)
  • Executare costisitoare: Executarea unei hotărâri românești în SUA necesită o nouă procedură judiciară americană
  • Risc valutar: Fluctuații între EUR și moneda statului terț

3. Recomandări practice

  • Clauză arbitrală: Preferabilă clauzei de jurisdicție (hotărârile arbitrale sunt mai ușor executabile conform Convenției de la New York)
  • Alegere expresă a legii: Contractul trebuie să specifice expres legea aplicabilă și jurisdicția
  • Agent escrow în UE: Preferabil ca agentul escrow să fie o bancă din România sau UE
  • Arbitraj în jurisdicție neutră: Geneva, Stockholm sau Londra ca locuri de arbitraj

Executarea silită împotriva agentului escrow

Dacă agentul escrow refuză nejustificat să elibereze fondurile după ce instanța sau arbitrajul a decis că condițiile au fost îndeplinite, partea beneficiară poate recurge la executare silită:

1. Procedura de executare (Codul de procedură civilă, Legea 134/2010)

  • Titlu executoriu: Hotărârea judecătorească sau sentința arbitrală definitivă constituie titlu executoriu
  • Termen de executare voluntară: Banca primește 10 zile de la comunicarea ordinului de executare pentru a elibera fondurile voluntar
  • Penalități pentru noncomplianță:
    • Pentru obligații neevaluabile în bani: 100-1.000 lei/zi
    • Pentru obligații evaluabile: 0,1%-1% pe zi din valoarea obligației

2. Durata în practică

  • Cazuri simple: 3-6 luni pentru constatarea refuzului și impunerea penalităților
  • Cazuri complexe: 1-2 ani (dacă banca formulează contestații)
  • Cazuri excepționale: Pot depăși 10 ani în situații cu multiple căi de atac

3. Măsuri asiguratorii

Creditorul poate solicita:

  • Sechestrarea altor conturi bancare ale agentului escrow
  • Măsuri de siguranță asupra activelor băncii
  • Executare directă prin terți (dacă nu necesită actul personal al debitorului)

Accesul la escrow pentru microîntreprinderi, PFA și întreprinzători individuali

1. Accesibilitate și costuri

Contractele escrow nu sunt prohibitive pentru microîntreprinderi, PFA (Persoane Fizice Autorizate) sau II (Întreprinzători Individuali):

  • Costuri moderate: Unele bănci (Banca Transilvania) nu percep comision de administrare pentru conturi escrow
  • Fără restricții legale: Legea 346/2004 privind IMM-urile garantează acces egal la servicii financiare
  • Comisioane tipice: 0,1%-1% din suma depozitată (minim 50 lei), similar conturilor curente

2. Restricții practice

Totuși, există bariere practice:

  • Obligația de cont bancar activ: Toate entitățile trebuie să mențină un cont bancar valid (obligație legală)
  • Capital social minim: 500 lei pentru microîntreprinderi, 5.000 lei pentru alte forme
  • Profiluri de risc: Băncile evaluează mai riguros solicitările de la entități mici

3. Alternative accesibile

  • Garanții notariale și fideiusiuni: Costuri moderate cu notarizare obligatorie
  • Scrisori de garanție bancară: Mai rapide, nu imobilizează numerarul
  • Plata eșalonată: Tranșe de plată legate de milestone-uri verificabile
  • Garanții cu bunuri mobile: Pentru microîntreprinderi cu active (echipamente, stocuri)

Criptomonede și stablecoins în escrow

1. Cadrul legal

Criptomonedele și stablecoins pot fi teoretic folosite în conturi escrow în România, dar cu restricții semnificative:

  • Definiție legală (Art. 180 Cod Penal, modificat prin Legea 207/2021): „reprezentare digitală a valorii care nu este emisă sau garantată de o bancă centrală sau autoritate publică"
  • Nu sunt monedă legală: Criptomonedele sunt clasificate ca proprietate sau active, nu ca bani
  • Reglementare: Conform Regulamentului MiCA (UE 2023/1114), furnizori de servicii cripto trebuie autorizați de ASF

2. Tratament juridic

Escrow-ul cu criptomonede nu este un contract de depozit clasic, ci:

  • Contract de custodie (bailment) pentru active virtuale
  • Transfer condițional: Criptomonedele se transferă la îndeplinirea condițiilor
  • Fără protecție statutară: Nu există Fond de Garantare pentru criptomonede (spre deosebire de depozitele bancare)

3. Tratament fiscal

  • Impozit pe câștiguri: 10% până la 31 decembrie 2025, apoi 16% din 1 ianuarie 2026
  • Prag de scutire: Câștiguri sub 200 RON per tranzacție (max. 600 RON/an) sunt scutite
  • Raportare obligatorie: De la 1 ianuarie 2026, platformele cripto trebuie să raporteze tranzacțiile utilizatorilor la ANAF

4. Bariere practice

  • Lipsă cadru escrow specific: Nu există legislație pentru escrow cripto
  • Risc de contraparte: Platformele de custodie pot da faliment fără protecție
  • Poziția BNR: Clasifică cripto ca speculativ și volatil (nu ca instrument de plată)
  • Cerințe AML/CFT: Orice aranjament escrow cripto trebuie să respecte Legea 129/2019

Impactul DORA asupra contractelor escrow existente

Regulamentul DORA (UE 2022/2554) privind reziliența operațională digitală a intrat integral în vigoare la 17 ianuarie 2025 și afectează contractele escrow existente:

1. Obligații suplimentare

Contractele escrow trebuie modificate pentru a include:

  • Accesibilitate și recuperare date (Art. 30 DORA): Garanții exprese pentru acces, recuperare și restituire date în caz de insolvență sau încetare servicii
  • Acorduri de nivel servicii (SLA): Metrici cantitativi și calitativi cu perioade de notificare
  • Asistență în incidente ICT: La costuri prestabilite (nu costuri suplimentare neașteptate)
  • Drepturi de audit: Instituția financiară poate efectua inspecții și teste de penetrare
  • Planuri de continuitate și ieșire: Documente formale cu perioade de tranziție stabilite

2. Costuri și renegociere

  • DA, sunt costuri suplimentare: Renegocierea contractelor, audit de conformitate, teste de penetrare
  • Nicio perioadă de tranziție formală: DORA se aplică integral din 17 ianuarie 2025
  • Practică de tranziție: 2025 este considerat an de ajustare (termenul pentru înregistrarea furnizorilor critici ICT: 30 aprilie 2025)

3. Sancțiuni pentru nerespectare

  • Pentru instituții financiare: Până la 2% din cifra de afaceri anuală mondială
  • Pentru furnizori critici ICT: Până la 5.000.000 EUR
  • Suspendarea contractelor: Regulatorii pot interzice contractele neconforme

Tratament fiscal al comisioanelor escrow

1. TVA asupra comisioanelor

Comisioanele escrow sunt scutite de TVA conform Art. 296 Cod Fiscal dacă sunt prestate în legătură cu operațiuni scutite:

  • Bază legală: „Sunt scutite de taxă serviciile prestate de intermediarii care acționează în numele și în contul altei persoane, în cazul în care aceste servicii sunt prestate în legătură cu operațiunile scutite"
  • Operațiuni scutite relevante (Art. 292):
    • Servicii financiar-bancare (credite, garanții, operațiuni cu instrumente financiare)
    • Livrări imobiliare (construcții vechi, terenuri neconstructibile)
  • Operațiuni taxabile: Dacă tranzacția principală este taxabilă TVA (construcție nouă), comisioanele escrow sunt taxabile 19%

2. Deductibilitate la impozitul pe profit

Comisioanele escrow sunt deductibile integral conform Art. 25 Cod Fiscal:

  • Condiție: Cheltuieli efectuate în scopul desfășurării activității economice
  • Fără limitări speciale: Nu intră sub restricțiile pentru cheltuieli de protocol (2%), sociale (5%) sau alte categorii limitate
  • Documentație: Necesare facturi, contracte și dovezi de plată

Exemplu practic:

  • Cumpărător achizitionează imobil vechi (scutit TVA)
  • Comisioane escrow: 2.000 lei (scutite TVA)
  • Deductibilitate profit: 2.000 lei integral deductibil
  • TVA: 0 lei (nici colectat, nici deductibil)

Efectele anulării contractului principal asupra escrow-ului

Deoarece escrow-ul este un contract accesoriu, soarta sa este legată de contractul principal:

1. Principiul general

Dacă contractul principal este anulat pentru viciu de consimțământ sau cauză ilicită, contractul escrow se stinge de drept. Însă, dacă fondurile au fost deja eliberate:

2. Mecanisme de recuperare

Deponentul poate recupera sumele de la beneficiar prin:

  • Îmbogățire fără justă cauză (principii generale Cod Civil): Beneficiarul s-a îmbogățit fără bază legală (contractul anulat), iar deponentul s-a sărăcit
  • Efect ex tunc al anulării: Contractul anulat se consideră ca niciodată încheiat, prestațiile executate trebuie restituite reciproc
  • Acțiune în justiție: Necesară pentru a constata anularea și a obține restituirea

3. Răspunderea agentului escrow

Agentul escrow nu este automat răspunzător dacă:

  • A eliberat fondurile conform termenilor contractului escrow
  • A verificat îndeplinirea condițiilor (nu este obligat să verifice legalitatea contractului principal)

Răspunderea apare doar dacă:

  • A eliberat fonduri fără respectarea condițiilor contractuale
  • Avea indicii clare de nulitate și a ignorat avertismente

4. Recomandări preventive

  • Clauze de garanție: Contractul escrow poate prevedea returnarea fondurilor dacă contractul principal este anulat într-o perioadă specificată
  • Condiție de eliberare: „Doar după validarea definitivă a contractului principal"
  • Notificare reciprocă: Părțile se obligă să informeze agentul despre orice litigii legate de contractul principal

Verificarea condițiilor complexe de către bănci

1. Responsabilitatea verificării

Băncile românești nu verifică direct îndeplinirea condițiilor complexe (ex. „finalizarea satisfăcătoare a lucrărilor conform standardelor tehnice"). Responsabilitatea revine părților contractante:

  • Certificat de îndeplinire: Ambele părți (deponent și beneficiar) trebuie să semneze un document confirmând îndeplinirea condițiilor
  • Rolul băncii: Agent neutru care implementează instrucțiunile părților, nu verificator tehnic

2. Utilizarea experților independenți

Angajarea experților depinde de acordul părților, nu de inițiativa băncii:

  • Pentru construcții: Se folosesc comisii de recepție (minimum 5 membri: reprezentanți investitor, executant, proiectant, inspectori de stat)
  • Pentru condiții tehnice complexe: Părțile pot angaja experți ingineri independenți
  • Banca nu se implică: Nu angajează sau plătește experți

3. Alocarea costurilor

Costurile expertizelor sunt complet negociabile și trebuie stabilite explicit în contract:

  • Opțiuni: Vânzătorul plătește (ca parte din obligația de finalizare), cumpărătorul plătește (cost de verificare), împărțire 50%-50%, sau deducere din suma escrow
  • Fără costuri bancare suplimentare: Majoritatea băncilor nu percep comisioane escrow suplimentare pentru titulari de conturi curente

4. Clauze contractuale recomandate

  • Definiție clară a condițiilor: „Finalizarea lucrărilor conform proiectului nr. X, acceptate de comisia de recepție desemnată de cumpărător"
  • Documentație necesară: „Certificat de recepție, rapoarte de inspecție, avize tehnice"
  • Termene: „Documente prezentate băncii în termen de 90 zile"
  • Costuri: „Expertiza suportată 50% de fiecare parte"
  • Dispute: „Neînțelegerile se rezolvă prin arbitraj la Camera de Comerț"

Întrebări frecvente

1. Cine poate acționa ca agent escrow în România?

În practică, doar băncile și instituțiile financiare autorizate oferă acest serviciu în România. Orice altă entitate (notari, avocați, societăți specializate) ar putea acționa teoretic ca depozitar, dar majoritatea tranzacțiilor se derulează prin bănci din motive de siguranță și reglementare.

2. Ce se întâmplă dacă una dintre părți refuză să semneze certificatul de îndeplinire a condițiilor?

Banca nu va elibera fondurile. Partea care consideră că condițiile au fost îndeplinite va trebui să inițieze un litigiu (arbitraj sau instanță) pentru a obține o hotărâre care să oblige banca să elibereze fondurile sau să le returneze.

3. Pot fi depozitate alte bunuri decât bani în escrow?

Da, dar în practică conturile escrow bancare funcționează doar pentru sume de bani. Pentru bunuri (documente, titluri de valoare, coduri sursă software), se utilizează un contract de depozit clasic cu un depozitar specializat.

4. Escrow-ul protejează în cazul falimentului băncii?

Fondurile din contul escrow sunt, în principiu, separate de activele băncii și ar trebui să fie protejate. Totuși, acest aspect depinde de natura juridică a contului și de modul de înregistrare contabilă. Este recomandabil ca escrow agreement să prevadă expres că fondurile nu aparțin băncii și nu intră în masa credală în caz de insolvență.

5. Care sunt alternativele la escrow?

  • Scrisoare de garanție bancară — banca garantează plata, dar nu deține efectiv fondurile
  • Plata la notar — notarul reține prețul până la autentificarea actului
  • Plata eșalonată — tranșe de plată legate de stadii intermediare
  • Gaj sau ipotecă — garanții reale clasice

6. Este obligatorie autentificarea notarială a contractului escrow?

Nu. Contractul escrow se poate încheia sub semnătură privată, cu excepția cazului în care obiectul tranzacției principale necesită forma autentică (de exemplu, vânzarea unui imobil). În practică, contractul escrow este distinct de contractul principal și se încheie direct cu banca.

7. Cum se tratează fiscal dobânzile generate de contul escrow?

Dobânzile sunt venituri supuse impozitului pe venit (10% pentru persoane fizice, impozit pe profit pentru persoane juridice), indiferent dacă fondurile aparțin temporar băncii sau sunt segregate. Titularul venitului din dobândă va fi partea desemnată în contractul escrow (de regulă, deponentul, dacă fondurile îi sunt returnate).

Referințe

Legislație românească

  1. Codul Civil (Legea 287/2009), Art. 1.169 (Libertatea contractuală) — https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocumentAfis/304560
  2. Codul Civil (Legea 287/2009), Art. 2.103-2.123 (Contractul de depozit) — https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocumentAfis/304560
  3. Codul Comercial din 1887, Art. 6 alin. (2) (Caracterul comercial al contractelor)
  4. Ordonanța Guvernului nr. 9/2004 privind unele contracte de garanție financiară, aprobată prin Legea nr. 222/2004 — https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/49448
  5. Legea nr. 209/2019 privind serviciile de plată — https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocumentAfis/219736
  6. Regulamentul ASF nr. 16/2021 privind constituirea, publicitatea și executarea garanțiilor reale — https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocumentAfis/247918

Legislație europeană

  1. Directiva 2002/47/CE privind aranjamentele de garanție financiară (consolidată) — https://eur-lex.europa.eu/eli/dir/2002/47/2022-08-12
  2. Directiva 2015/2366/UE privind serviciile de plată (PSD2, consolidată) — https://eur-lex.europa.eu/eli/dir/2015/2366/2025-01-17
  3. Directiva 2014/49/UE privind schemele de garantare a depozitelor — https://eur-lex.europa.eu/eli/dir/2014/49/oj
  4. Regulamentul (UE) 1215/2012 (Brussels I bis) — https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2012/1215/oj
  5. Regulamentul (CE) 593/2008 (Rome I) — https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2008/593/oj

Jurisprudență

  1. Curtea de Apel București, Decizia comercială nr. 42/29.01.2007 — Secția a VI-a Comercială
  2. CJEU C-156/15, Private Equity Insurance Group împotriva Swedbank (10.11.2016) — https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/?uri=CELEX:62015CJ0156
  3. CJEU C-661/22, ABC Projektai împotriva Lietuvos bankas (22.02.2024) — https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/?uri=CELEX:62022CJ0661

Resurse practice

  1. BCR — Cont Escrow — https://www.bcr.ro/ro/persoane-fizice/conturi-si-operatiuni/transferuri-de-bani-si-alte-servicii/cont-escrow
  2. Avocatul Digital — Escrow și Contractul de Escrow — https://www.avocatuldigital.ro/unlocked_feedback/escrow-si-contractul-escrow/
  3. Avocatnet.ro — Cum i-ar putea ajuta contul escrow pe cumpărătorii care achită avansuri mari la achiziția de locuințe — https://www.avocatnet.ro/articol_66012/
  4. Business Cover — Depozitul Escrow, opțiune pentru securizarea tranzacțiilor imobiliare — https://www.businesscover.ro/depozitul-escrow-optiune-pentru-securizarea-tranzactiilor-imobiliare/
  5. Wise — Ce este un cont ESCROW: Tot ce trebuie să știi — https://wise.com/ro/blog/cont-escrow