Autorizația de construire este actul emis de primărie care conferă dreptul legal de a executa lucrări de construcție. Din 25 august 2026 se obține conform Legii nr. 169/2026 (Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor), în două etape: mai întâi certificatul de urbanism, apoi documentația tehnică (DTAC) cu avizele necesare. Depășirea termenului legal de emitere a avizelor echivalează cu aviz tacit.
Pe scurt
Autorizația de construire este actul oficial emis de primărie care conferă dreptul legal de a executa lucrări de construcție. Din 25 august 2026, cadrul legal este Legea nr. 169/2026 — Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC), care a abrogat Legea nr. 50/1991 și Legea nr. 350/2001 și reunește întreaga procedură într-un singur act. Procedura rămâne în două etape principale: obținerea certificatului de urbanism (act informativ) și apoi depunerea documentației tehnice pentru autorizația propriu-zisă. Termenele de avizare reduse și avizul tacit (introduse prin OUG 31/2025) se mențin — depășirea termenului echivalează cu aviz acordat — iar Codul adaugă regimuri de notificare pentru anumite lucrări și depunerea prin Ghișeul Unic Național.
Cadrul legal
⚠️ Actualizare legislativă (august 2026). Începând cu 25 august 2026, autorizarea construirii este reglementată de Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC) — „Codul urbanismului". Acesta a abrogat integral Legea nr. 50/1991 (autorizarea lucrărilor de construcții) și Legea nr. 350/2001 (amenajarea teritoriului și urbanismul), reunind întregul parcurs legal al unei construcții într-un singur act. În secțiunile de detaliu de mai jos, trimiterile la articolele fostei Legi 50/1991 reflectă reguli de fond preluate în substanță de Cod; ele sunt păstrate ca reper până la corelarea integrală cu numerotarea Codului.
Autorizarea executării lucrărilor de construcții este reglementată de Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC), publicată în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 661 din 10 august 2026 și aplicabilă de la 25 august 2026 (15 zile de la publicare). Codul are 584 de articole și 8 anexe, structurate în două cărți: Cartea I (art. 1–365) privește amenajarea teritoriului, urbanismul și autorizarea construirii, iar Cartea II (art. 366–584) privește construcțiile propriu-zise (calitate, ciclu de viață, asigurări, produse, sancțiuni și dispoziții tranzitorii).
Regula de principiu rămâne aceeași: executarea lucrărilor de construcții este permisă numai pe baza unei autorizații de construire (sau de desființare), emisă la cererea titularului unui drept real asupra imobilului. Codul păstrează cele două etape clasice — certificatul de urbanism, apoi autorizația de construire pe baza documentației tehnice și a avizelor — și adaugă regimuri simplificate de notificare pentru anumite lucrări și o autorizație de regularizare pentru construcțiile executate fără autorizație. Sursa: Legea nr. 169/2026 (CATUC), M. Of. nr. 661/10.08.2026 — sinteză JURIDICE.ro (accesat 2026-10-02)
Acte abrogate. Odată cu intrarea în vigoare a Codului se abrogă integral Legea nr. 50/1991 și Legea nr. 350/2001, parțial Legea nr. 10/1995 (calitatea în construcții), precum și normele lor metodologice (Ordinul nr. 233/2016 și Ordinul nr. 839/2009).
Dispoziții tranzitorii. Documentele emise înainte de 25 august 2026 rămân valabile: certificatele de urbanism emise anterior își păstrează valabilitatea, iar autorizațiile de construire se emit în continuare pe baza avizelor solicitate prin acele certificate.
Sursa: Modificări esențiale — noul Cod al Urbanismului, JURIDICE.ro (accesat 2026-10-02); avocatnet.ro (accesat 2026-10-02)
Simplificare și digitalizare. Măsurile de simplificare introduse anterior prin OUG nr. 31/2025 (reducerea termenelor de avizare cu ~50% și avizul tacit la depășirea termenului) au fost preluate în logica Codului, care generalizează depunerea prin Ghișeul Unic Național, semnătura electronică calificată/avansată și formatul GIS pentru documentațiile de urbanism noi.
Cine emite autorizația de construire
Competența de emitere a autorizației de construire depinde de localizarea terenului. Regula — preluată în substanță de CATUC (Legea nr. 169/2026) — provenea din art. 4 din fosta Lege 50/1991 (reper istoric, articol în curs de corelare cu numerotarea Codului):
Primarii municipiilor și orașelor
- Emit autorizații pentru toate construcțiile din intravilan și extravilan ale municipiului/orașului
Primarii comunelor
- Locuințe individuale și anexele acestora
- Alte construcții din intravilan, cu avizul structurilor de specialitate din consiliile județene
Președinții consiliilor județene
- Investiții aprobate de Guvern
- Lucrări în extravilanul comunelor, inclusiv anexe gospodărești
- Proiecte care se întind pe mai multe unități administrativ-teritoriale
Primarul General al Municipiului București
- Investiții ce depășesc limitele unui singur sector (după consultarea primarilor de sector)
- Lucrări la monumente istorice (în București)
Etapa 1: Certificatul de Urbanism
Certificatul de urbanism (CU) nu este autorizația de construire, ci un act informativ prealabil. Fără CU nu poți demara procedura de autorizare.
Ce conține certificatul de urbanism
Conținutul certificatului de urbanism — regulă preluată de CATUC (Legea nr. 169/2026) — provenea din art. 6 din fosta Lege 50/1991 (reper istoric, în curs de corelare cu Codul). Certificatul de urbanism:
- Informează despre regimul juridic, economic și tehnic al terenului
- Stabilește cerințele urbanistice (retrageri, POT, CUT, regim de înălțime)
- Listează avizele și acordurile necesare pentru autorizație
- Indică nominal operatorii de rețele tehnico-edilitare de la care se solicită avize
- Informează despre obligația de a contacta autoritatea de mediu pentru obținerea punctului de vedere
Art. 6 alin. (1) lit. c¹ din fosta Lege 50/1991 (regulă de fond preluată de CATUC) — Certificatul de urbanism indică nominal operatorii de rețele tehnico-edilitare care vor emite respectivele avize/acorduri; avizele se vor solicita doar de la posesorii de rețele supraterane și subterane care afectează suprafața de teren și/sau construcțiile pentru care se solicită certificate de urbanism. Sursa: Art. 6, fosta Lege 50/1991 — reper istoric
Documentație necesară pentru certificatul de urbanism
- Cerere tip (formular disponibil la primărie sau online)
- Copie legalizată a actului de proprietate (extras din Cartea Funciară actualizat)
- Planuri cadastrale și topografice (scara 1:500 și 1:2000), eliberate de OCPI
- Dovada achitării taxei (în general, circa 20 lei)
Termen de emitere și valabilitate
- Termen legal: Maximum 30 de zile calendaristice de la depunere (termen aliniat la OUG nr. 31/2025 și preluat de CATUC; regula provenea din art. 6 alin. 7 din fosta Lege 50/1991)
- Valabilitate: 12 luni de la data emiterii (poate fi prelungit încă 12 luni, o singură dată)
Etapa 2: Studiile tehnice
Odată obținut certificatul de urbanism, trebuie comandate studiile de specialitate necesare proiectării:
Studiul topografic
Realizat de un inginer topograf autorizat, cuprinde:
- Măsurători exacte ale limitelor terenului
- Cotele de nivel și relief
- Identificarea obiectivelor existente (construcții, garduri, rețele)
Studiul geotehnic
Realizat de un inginer geotehnic, cuprinde:
- Foraje în sol pentru determinarea stratificației
- Analize de laborator ale parametrilor mecanici ai pământului
- Recomandări pentru tipul și adâncimea fundației
Studiul geotehnic este esențial pentru calculul structurii de rezistență — un sol instabil poate necesita fundații speciale (piloți, radiere generale), cu impact semnificativ asupra costurilor.
Alte studii specifice (după caz)
- Studiu hidrologic/hidrogeologic (zone inundabile, proximitate cursuri de apă)
- Studiu de amplasament pentru zone protejate sau cu risc seismic
- Audit energetic (pentru clădiri existente la care se intervine)
Etapa 3: Proiectul tehnic (DTAC)
DTAC (Documentația Tehnică pentru Autorizația de Construire) este elaborată de proiectanți autorizați și include:
Componente obligatorii ale DTAC
- Proiect de arhitectură — planuri (plan general, planuri parter/etaj, fațade, secțiuni), memoriu arhitectural
- Proiect de rezistență — calculul structurii portante (beton armat, oțel, zidărie), planuri de detaliu
- Proiecte de instalații:
- Instalații sanitare (apă-canal, apă caldă menajeră)
- Instalații electrice
- Instalații de încălzire/ventilare/climatizare
- Instalații de gaze naturale (dacă e cazul)
- Proiect pentru asigurarea performanței energetice (nZEB) — obligatoriu pentru clădiri noi
- Memoriu tehnic general — descrierea soluțiilor constructive și a materialelor utilizate
- Deviz general — estimarea costurilor lucrării
Cerința nZEB (nearly Zero Energy Building)
Din 2021, toate clădirile noi trebuie să respecte standardul nZEB (nearly Zero Energy Building), conform Directivei 2010/31/UE și Legii 372/2005.
Ce înseamnă nZEB:
- Clădirea trebuie să aibă un consum de energie aproape egal cu zero și să fie foarte bine izolată termic
- O pondere semnificativă din necesarul energetic trebuie acoperită din surse regenerabile, la nivelurile stabilite prin Legea 372/2005 și metodologia de calcul Mc 001, respectiv reglementarea tehnică nZEB (RTC 4-2022) — pragurile sunt diferențiate pe zone climatice și categorii de clădiri, nefiind o cifră unică
- În practică se recurge la soluții precum panouri fotovoltaice, pompe de căldură, panouri solare termice sau alte surse regenerabile
Fără proiect nZEB în dosar, autorizația nu se emite.
Echipa de proiectare
Toți proiectanții trebuie să aibă drept de semnătură și să fie atestați/înscriși potrivit specialității lor:
- Arhitect — membru al OAR (Ordinul Arhitecților din România), cu drept de semnătură obligatoriu conform Legii 184/2001
- Inginer de rezistență — inginer constructor cu drept de semnătură; proiectul de rezistență se supune verificării de către un verificator de proiecte atestat (conform Legii 10/1995 privind calitatea în construcții)
- Ingineri de instalații (sanitare, electrice, termice) — proiectanți de specialitate cu drept de semnătură, proiectele fiind verificate de verificatori atestați pe domeniile respective
- Auditor energetic pentru clădiri — atestat de MDLPA (Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației), care este autoritatea competentă pentru această profesie reglementată (pentru proiectul nZEB)
Etapa 4: Obținerea avizelor
Certificatul de urbanism stabilește lista avizelor necesare. Avizele se pot solicita simultan — nu mai este necesară avizarea în cascadă (conform OUG 31/2025).
Avize tipice necesare
De la furnizorii de utilități:
- Aviz de racordare la rețeaua de apă-canal (RAJA, Apă Nova, Apa Serv etc.)
- Aviz de racordare la rețeaua de energie electrică (Distribuitor local — Electrica, Enel, CEZ etc.)
- Aviz de racordare la rețeaua de gaze naturale (Distribuitor local — Distrigaz Sud/Nord)
De la autorități publice:
- Aviz de mediu (APM — Agenția pentru Protecția Mediului) — dacă proiectul necesită evaluare de impact
- Aviz ISU (Inspectoratul pentru Situații de Urgență) — pentru clădiri cu mai mult de 3 niveluri, clădiri publice, industriale
- Aviz DSP (Direcția de Sănătate Publică) — pentru construcții în domeniul sănătății, alimentație publică, industrie alimentară
- Aviz de la Ministerul Culturii — pentru zone protejate sau monumente istorice
- Aviz de la Administrația Domeniului Public — dacă există ocupare temporară de domeniu public în faza de execuție
- Acord de la vecinii învecinați direct (dacă se construiește la o distanță mai mică de 60 cm față de limita de proprietate; derogarea de la această distanță minimă se face prin acordul vecinilor exprimat printr-un înscris autentic — art. 612 Cod Civil)
Termene de emitere a avizelor (conform OUG 31/2025)
Instituțiile avizatoare au obligația să emită avizul sau să solicite completări (o singură dată, motivate temeinic) în termen de:
- 30 de zile pentru faza de urbanism (PUZ, PUD)
- 15 zile pentru faza de autorizare a construirii
Depășirea termenului = aviz tacit. Autoritatea nu mai poate refuza sau solicita completări după expirarea termenului legal.
Valabilitatea avizelor
Conform OUG 31/2025, art. II, avizele și acordurile solicitate prin certificatul de urbanism își păstrează valabilitatea până la recepția la terminarea lucrărilor, dacă nu intervin elemente noi sau modificări ale condițiilor inițiale.
Aceasta elimină problema reconfirmării avizelor care expirau înainte de finalizarea procedurilor.
Etapa 5: Depunerea dosarului pentru autorizația de construire
Odată obținute toate avizele, se depune dosarul complet la primărie.
Componente dosar autorizație de construire
- Cerere pentru emiterea autorizației (formular-model F.2)
- Certificatul de urbanism (valabil)
- Documentația tehnică (DTAC) — câte 4 exemplare, semnate și ștampilate de proiectanți
- Toate avizele și acordurile enumerate în certificatul de urbanism
- Dovada achitării taxei de autorizare (calculată după regula preluată de CATUC din art. 24 din fosta Lege 50/1991 (reper istoric) — în general, între 0,5% și 1% din valoarea lucrării estimată)
- Dovada proprietății (extras CF actualizat)
- Dovada calității de constructor (dacă solicitantul este persoană juridică — certificat de înregistrare, statut, cod CAEN relevant)
Termen de emitere a autorizației
Obligația de soluționare a cererii — regulă de fond preluată de CATUC — provenea din art. 13 alin. 1 din fosta Lege 50/1991 (reper istoric, în curs de corelare cu Codul): autoritatea emitentă are obligația de a soluționa cererea în termen de 30 de zile de la data depunerii dosarului complet.
Dacă dosarul este incomplet, primăria solicită completări în maximum 15 zile de la depunere. După completare, termenul de 30 de zile curge de la noua depunere.
Valabilitatea autorizației de construire
- 12 luni pentru începerea lucrărilor (art. 16 din fosta Lege 50/1991 — reper istoric, regulă preluată de CATUC)
- Lucrările trebuie finalizate în 24 de luni de la data începerii (pentru clădiri simple), respectiv în termenul prevăzut în autorizație pentru investiții complexe
- Autorizația poate fi prelungită o singură dată, cu maximum 12 luni, la cererea titularului, dacă nu s-au modificat condițiile inițiale
Autorizația de desființare/demolare
Autorizația de desființare (sau autorizație de demolare) este necesară pentru demolarea totală sau parțială a construcțiilor existente.
Când este necesară autorizație de desființare
Autorizația de desființare rămâne obligatorie sub CATUC; regula de fond, preluată în substanță din fosta Lege 50/1991, vizează:
- Demolarea totală a oricărei construcții (clădiri, anexe, împrejmuiri capitale)
- Demolarea parțială care afectează structura de rezistență (pereți portanți, stâlpi, planșee)
- Demolarea construcțiilor situate în zone protejate sau monumente istorice
Nu necesită autorizație:
- Demolarea anexelor ușoare (șoproane, magazii din lemn, construcții provizorii)
- Demolarea împrejmuirilor din materiale ușoare (gard din lemn, plasă)
- Demolarea într-o procedură de execuție silită dispusă de instanță
Procedură
Autorizația de desființare se obține printr-o procedură simplificată față de autorizația de construire:
1. Certificat de urbanism pentru desființare
- Se solicită de la primărie (ca pentru orice autorizație)
- Indică condițiile speciale (dacă e nevoie de avize, măsuri de protecție a vecinilor)
- Valabilitate: 12 luni
2. Documentație necesară:
- Cerere pentru autorizația de desființare
- Certificatul de urbanism
- Plan de desființare întocmit de un proiectant autorizat (arhitect + inginer constructor):
- Metodă de demolare (mecanică, cu explozivi, selectivă)
- Măsuri de siguranță pentru lucrători și vecini
- Plan de gestionare a deșeurilor de construcție (conform legislației de mediu)
- Grafic de execuție
- Dovada proprietății (extras CF)
- Avize (dacă sunt cerute în certificatul de urbanism):
- Aviz ISU — pentru demolări de clădiri înalte sau în zone aglomerate
- Aviz de la Ministerul Culturii — pentru monumente istorice sau zone protejate
- Aviz de mediu — pentru demolări care generează deșeuri periculoase (azbest, substanțe toxice)
- Dovada achitării taxei de autorizare (similară cu taxa pentru autorizația de construire, dar de regulă mai mică)
3. Emiterea autorizației
- Termenul legal: 30 de zile de la depunerea dosarului complet (identic cu autorizația de construire)
- Valabilitate: 12 luni pentru începerea lucrărilor
4. Executarea demolării
- Lucrările de demolare trebuie executate de personal calificat
- Se completează jurnalul de șantier
- Se respectă măsurile de siguranță (izolarea zonei, protecția vecinilor, evacuarea gunoaielor)
5. Recepția la terminarea lucrărilor de desființare
- Similar cu recepția pentru construcții: se verifică că demolarea a fost completă și că terenul a fost curățat
- Se emite proces-verbal de recepție
Desființare combinată cu construire nouă
Când se demolează o construcție existentă pentru a ridica o clădire nouă pe același amplasament, se poate proceda în două moduri:
Variantă A — Autorizație combinată:
- Se solicită o singură autorizație care cuprinde atât desființarea, cât și construirea
- Avantaj: o singură procedură, economie de timp și costuri
- Dezavantaj: termenul de valabilitate curge pentru ambele faze (trebuie să demolezi și să construiești în 12+24 luni)
Variantă B — Două autorizații separate:
- Întâi se obține autorizația de desființare → se demolează → se face recepția demolării
- Apoi se obține autorizația de construire pentru clădirea nouă
- Avantaj: flexibilitate (poți demola acum și construi mai târziu, când ai finanțare)
- Dezavantaj: două proceduri, timp și costuri suplimentare
În practică, varianta A este preferată pentru economie de timp.
Demolarea fără autorizație — consecințe
Demolarea unei construcții fără autorizație de desființare constituie contravenție, sancționată cu amendă. Cuantumurile uzuale (orientativ 10.000–50.000 lei pentru persoane fizice) provin din regimul fostei Legi 50/1991 și ⚠️ sunt de confirmat pe sancțiunile din Cartea II a CATUC (art. 366–584), care le poate modifica.
Excepție: demolarea în regim de urgență (iminent pericol de prăbușire) — se poate face fără autorizație, dar trebuie notificată imediat primăria și ISC.
Lucrări care nu necesită autorizație de construire
⚠️ Regim modificat prin Legea nr. 169/2026 (CATUC), în vigoare din 25 august 2026. Codul restrânge lista lucrărilor complet scutite de formalități și introduce un regim intermediar de notificare la primărie. În practică, numeroase lucrări curente (renovări, extinderi mici, compartimentări interioare, anumite construcții noi în mediul rural) care erau anterior exceptate necesită acum cel puțin o notificare prealabilă.
Lucrări care necesită doar notificare (fără autorizație de construire)
Codul permite executarea unor lucrări doar pe baza notificării adresate primăriei, fără autorizație de construire, între care:
- Locuințe unifamiliale în mediul rural pentru folosință proprie, fără subsol și de până la 150 mp, pe bază de proiecte-tip puse la dispoziție de autorități;
- Închiderea balcoanelor la blocurile de locuințe;
- Garaje, terase acoperite, pergole și bucătării de vară.
Notificarea se depune, de regulă, prin Ghișeul Unic Național, cu semnătură electronică calificată sau avansată.
Sursa: Legea nr. 169/2026 (CATUC) — Modificări esențiale, JURIDICE.ro (accesat 2026-10-02); monitorlegal.ro (accesat 2026-10-02)
Lucrări de întreținere (fără formalități)
Lucrările minore de întreținere și reparații care nu modifică structura de rezistență, aspectul fațadei sau destinația — în linia celor exceptate anterior de art. 11 din fosta Lege 50/1991 — se pot executa în continuare fără autorizație, cu condiția respectării cerințelor tehnice (rezistență, securitate la foc, izolație termică și fonică). Exemple uzuale:
- Reparații la împrejmuiri, acoperișuri, tâmplărie (fără modificarea formei);
- Tencuieli, zugrăveli, vopsitorii, placaje (fără modificarea elementelor de fațadă);
- Montarea sistemelor locale de încălzire, aparate de climatizare, contoare individuale;
- Reparații la instalații interioare și la branșamente, în limita proprietății;
- Modificări de compartimentare nestructurală demontabilă.
Atenție: pentru monumentele istorice și construcțiile cu valoare arhitecturală sau istorică, chiar și lucrările de mai sus pot necesita acordul scris al Ministerului Culturii / serviciilor deconcentrate (procedură reglementată prin raportare la art. 284 din Legea nr. 169/2026). Înainte de a începe orice lucrare, verificați la primărie regimul aplicabil (scutire, notificare sau autorizație).
Aspecte practice
Greșeli frecvente de evitat
-
A începe studiile tehnice înainte de obținerea CU — riscați să descoperiți constrângeri urbanistice care vă schimbă complet proiectul (ex. retragere obligatorie de 6m față de stradă, POT maxim 40%, zonă protejată)
-
A nu verifica utilitar echipa de proiectare — proiectantul trebuie să aibă drept de semnătură valabil. Un proiect semnat de un arhitect radiat din OAR nu este valid și dosarul va fi respins.
-
A subestima durata obținerii avizelor — deși OUG 31/2025 reduce termenele, în practică unele avize pot întârzia (mai ales dacă se solicită completări). Planificați un buffer de timp.
-
A nu verifica consistența între proiecte — un racord la apă proiectat la cota -1,5m, dar fundația calculată la -1,2m creează probleme. Asigurați coordonarea între proiectanți.
-
A ignora cerința nZEB — fără calcul energetic nZEB în dosar, autorizația nu se emite. Acest proiect necesită timp și trebuie comandat de la un auditor energetic certificat.
-
A nu obține acordul vecinilor — dacă construiți pe limita laterală de proprietate (distanță sub 1m), aveți nevoie de acord scris și autentificat de la vecinul adiacent. Fără acord, primăria nu emite autorizația.
Costuri estimate (2026)
- Certificat de urbanism: 20–50 lei (taxă)
- Studiu topografic: 500–1.500 lei (funcție de suprafață)
- Studiu geotehnic: 1.500–3.000 lei (pentru o locuință unifamilială)
- Proiect de arhitectură: 15–30 lei/mp construit (depinde de complexitate)
- Proiect de rezistență: 10–20 lei/mp
- Proiecte instalații: 5–15 lei/mp (per instalație)
- Proiect nZEB (audit energetic): 1.000–2.500 lei
- Avize: variabil (unele gratuite, altele 100–500 lei/aviz)
- Taxă autorizație de construire: 0,5%–1% din valoarea estimată a lucrării (ex. pentru o casă de 150.000 euro → taxă ~750–1.500 euro)
Total estimat pentru documentație completă (casă unifamilială ~150 mp): 8.000–15.000 lei (fără taxa de autorizare).
Durata totală a procedurii
- Certificat de urbanism: 15–30 zile
- Studii tehnice: 10–20 zile (în paralel cu avizele)
- Proiectare DTAC: 30–60 zile (funcție de complexitate)
- Obținere avize: 15–60 zile (conform OUG 31/2025, teoretic max. 30 zile; practic, poate dura mai mult dacă se solicită completări)
- Emitere autorizație: 30 zile (după depunerea dosarului complet)
Total realist: 3–6 luni de la inițierea procedurii până la obținerea autorizației (în cazuri simple, fără complicații).
Practică și opinii
⚠️ Opinie specialistă — Denis Svab (La Cheie) „Procesul de obținere al autorizației de construire în România poate părea un labirint intimidant, plin de termeni tehnici și ghișee. Dacă plănuiești să construiești în 2026, trebuie să știi că regulile s-au înăsprit, mai ales în privința eficienței energetice (standardele nZEB). Fără calcul energetic nZEB în dosar, nu primești autorizația!" Sursa: Ghid Complet 2026: Cum Obții Autorizația de Construire, decembrie 2025
⚠️ Opinie specialistă — JURIDICE.ro „Ordonanța de urgență introduce noi reglementări prin care se reduce timpul necesar pentru eliberarea autorizațiilor de construcție de către instituții, în medie, cu 50%. Depășirea termenelor se consideră aviz tacit în cazul avizelor/acordurilor atât la faza de planificare (realizarea documentațiilor de amenajare a teritoriului și urbanism), cât și la faza de emitere de avize și acorduri necesare pentru autorizarea executării lucrărilor de construcții." Sursa: Se reduce timpul necesar pentru eliberarea autorizațiilor de construcție, mai 2025
Jurisprudență națională
Notă privind cadrul legal. Deciziile de mai jos au fost pronunțate sub Legea nr. 50/1991 și Legea nr. 350/2001, abrogate de la 25 august 2026 prin CATUC (Legea nr. 169/2026). Principiile reținute de instanțe (proporționalitate, acces la justiție, demolarea ca ultima ratio, natura continuă a contravenției) rămân relevante, dar trimiterile la articole privesc legea aplicabilă la data pronunțării; încadrarea lor pe numerotarea CATUC este în curs de corelare.
Decizii relevante
Decizii privind dreptul de contestare a autorizațiilor de construire
Curtea Constituțională, Decizia nr. 313/2023 — Acordul vecinilor pentru construcție pe limita de proprietate Curtea a respins excepția de neconstituționalitate a art. 612 Cod Civil (cerința acordului scris autentificat al vecinilor pentru construcții la distanță sub 60 cm de limita de proprietate). Instanța a reținut că această obligație nu încalcă dreptul de proprietate, ci îl protejează, permițând derogări de la distanțele minime obligatorii prin acordul părților. Refuzul vecinului de a consimți nu constituie violare a proprietății — limitează doar opțiunile de amplasament, ceea ce este constituțional permis. Sursa: CCR Decizia 313/2023
Curtea Constituțională, Decizia 7 noiembrie 2024 — Neconstituționalitatea art. 12 din Legea 50/1991 Curtea a declarat neconstituționale două prevederi: (1) art. 12(1), care limita dreptul de contestare a autorizațiilor de construire exclusiv la prefect, încălcând art. 52(1) și art. 21(1) din Constituție privind accesul la justiție al persoanelor lezate; (2) art. 12(2), care stabilea un regim discreționar (nu automat) al suspendării executării autorizației atacate de prefect, încălcând art. 123(5) din Constituție privind tutela administrativă. Ca urmare, persoanele care se consideră vătămate printr-o autorizație de construire pot acum să o atace direct în contencios administrativ. Sursa: CCR - Excepție neconstituționalitate Legea 50/1991
ÎCCJ, Decizia nr. 26/2017 (publicată în M.Of. nr. 162/21.02.2018) — Controlul de legalitate asupra certificatului de urbanism Înalta Curte a statuat că este posibil controlul de legalitate separat în instanța de contencios administrativ asupra certificatelor de urbanism care interzic construirea sau impun restricții, conform art. 6(1) și 7(1) din Legea 50/1991 raportat la art. 2(1) lit. c) și art. 8(1) din Legea 554/2004. Curtea a respins argumentul că certificatul ar fi act pur informativ — când interzice construcția, acesta are caracter substanțial (nu poate fi urmat de autorizație), deci poate fi atacat separat, respectând principiul accesului la justiție din CEDO. Sursa: ÎCCJ Decizia 26/2017 - certificat urbanism
Tribunalul Caraș-Severin, Sentința civilă nr. 241/2018 — Anulare certificat de urbanism cu interdicție de construire Instanța a admis acțiunea și a anulat certificatul de urbanism nr. 323/2017 care interzicea expres construirea pe un teren concesionat legal de municipalitate pentru sediu agenție turism. Tribunalul, aplicând Decizia ÎCCJ 26/2017, a constatat că notarea restrictivă contrazicea concesiunea legală anterioară și contractul de concesiune, fiind nelegală. Decizia a rămas definitivă la 21.06.2018 (Curtea de Apel Timișoara a respins apelul). Sursa: Tribunalul Caraș-Severin - anulare CU
Decizii privind intrarea în legalitate vs. demolare
Curtea de Apel București, Decizia nr. 734/20.05.2025 — Intrare în legalitate, nu demolare Curtea a hotărât că demolarea nu este o măsură punitivă, ci ultimă ratio. Proprietarii trebuie să aibă o șansă reală de a intra în legalitate, pentru protejarea dreptului de proprietate conform art. 1 din Protocolul 1 CEDO. Pârâtul care a continuat lucrările fără autorizație nu a fost obligat la demolare, ci i s-a acordat un termen de un an pentru obținerea autorizației necesare. Instanța a aplicat principiul proporționalității, preferând regularizarea în locul demolării. Sursa: Curtea de Apel București Decizia 734/2025
ÎCCJ, Decizia nr. 13/2019 (publicată în M.Of. nr. 440/03.06.2019) — Accesiunea imobiliară artificială și autorizația de construire Înalta Curte a statuat că art. 37(5) din Legea 50/1991 nu constituie impediment la dobândirea dreptului de proprietate prin accesiune imobiliară artificială (art. 493 C.civ. 1864, art. 580 C.civ. 2009), dar accesiunea se aplică doar când terenul și construcția aparțin proprietarilor diferiți. Când aceeași persoană deține ambele, accesiunea nu operează și rămân obligatoriile cerințe de autorizare. Proprietarii de construcții neautorizate post-01.08.2001 trebuie să urmeze procedura de intrare în legalitate (certificat urbanism, expertiză tehnică, autorizație) înainte de înscriere în CF. Sursa: ÎCCJ Decizia 13/2019
Decizii privind acordul vecinilor și distanțele față de limitele parcelei
Curtea de Apel București, Decizia nr. 1541/30.06.2021 — Limitele acordului vecinilor Instanța a statuat că acordul vecinilor nu poate deroga de la regulamentele de urbanism (PUZ/PUD). Retragerile stabilite în planurile urbanistice protejează interesul public, nu doar interesele private ale vecinilor. Conform Legii 350/2001, derogările de la planurile de urbanism se fac exclusiv prin procedurile legale de modificare PUZ/PUD, nu prin simple acorduri între părți. Prin urmare, chiar dacă vecinii consimțeau, autorizația nu putea fi emisă pentru o construcție care încălca distanțele minime din PUZ. Sursa: Curtea de Apel București Decizia 1541/2021
Tribunalul Sibiu, Decizia nr. 712/06.11.2019 — Neaplicabilitatea derogărilor când există documentații de urbanism Tribunalul a decis că derogările de la distanțele minime (art. 612 Cod Civil) sunt aplicabile doar în absența unor reglementări urbanistice. Dacă există PUZ/PUD care stabilesc retrageri obligatorii, derogările prin acorduri autentificate ale vecinilor nu sunt permise — modificările se fac exclusiv prin procedurile Legii 350/2001. Instanța a respins cererea de autorizare a unei construcții la distanță redusă, chiar dacă vecinii consimțeau. Sursa: Tribunalul Sibiu Decizia 712/2019
Decizii privind prescripția răspunderii contravenționale
Curtea Constituțională, Decizia nr. 30/2024 (publicată în M.Of. nr. 519/04.06.2024) — Constituționalitatea termenului de prescripție de 3 ani Curtea a respins excepția de neconstituționalitate privind termenul de prescripție de 3 ani pentru răspunderea contravențională (art. 31 din Legea 50/1991). Instanța a reținut că termenele de prescripție asigură securitatea juridică și accesul la justiție, prevenind expunerea la răspundere pe durată nedeterminată. Cerința autorizației protejează siguranța publică și standardele urbanistice. Instanțele păstrează autoritatea de a verifica legalitatea contravențiilor și de a impune măsuri corective (art. 35(2) din Legea 50/1991). Sursa: CCR Decizia 30/2024
ÎCCJ, Decizia nr. 7/20.11.2000 — Momentul începerii prescripției contravenționale Înalta Curte a statuat că pentru lucrări în curs de execuție, data săvârșirii faptei este data constatării de către autorități, iar pentru lucrări finalizate, data săvârșirii este data finalizării efective. Construcția fără autorizație constituie contravenție continuă (nu instantanee), prescripția de 3 ani curgând de la data încetării faptei (finalizarea lucrărilor), conform OG 2/2001 art. 13(2). Obținerea ulterioară a autorizației nu elimină caracterul ilicit al lucrărilor deja executate fără autorizație. Sursa: Prescripția răspunderii pentru execuție nelegală
Curtea de Apel Constanța, Decizia nr. 1465/26.09.2018 — Demolarea nu este sancțiune contravențională supusă prescripției Instanța a menținut hotărârea primei instanțe (Judecătoria Constanța, sentința nr. 14193/18.12.2017), statuând că obligația de demolare este măsură administrativă (nu sancțiune complementară contravențională), deci nu se prescrie. Prescripția de 3 ani se aplică exclusiv amenzii contravenționale și nu împiedică acțiuni civile ulterioare de demolare sau intrare în legalitate conform art. 35(2) din Legea 50/1991. Sursa: Prescripția răspunderii pentru execuție nelegală
Tendințe jurisprudențiale
1. Extinderea dreptului de acces la justiție (2024) Curtea Constituțională a eliminat monopolul prefectului asupra contestării autorizațiilor de construire, permițând persoanelor vătămate să atace direct actele administrative în contencios. Aceasta marchează o deschidere semnificativă spre protejarea drepturilor cetățenilor în raporturile cu administrația locală în materie de urbanism.
2. Certificatul de urbanism — act administrativ contestabil (2017-2018) ÎCCJ și instanțele inferioare au statuat că certificatele de urbanism care interzic construirea sau impun restricții sunt acte administrative atacabile separat, nu simple acte informative. Această jurisprudență consolidează dreptul proprietarilor de a contesta rapid restricțiile urbanistice înainte de a investi în proiecte tehnice.
3. Preferință pentru intrarea în legalitate față de demolare (2019-2025) Instanțele aplică principiul proporționalității (art. 1 Protocol 1 CEDO), preferând regularizarea construcțiilor neautorizate în locul demolării, când este tehnic și legal posibil. Demolarea este ultimă ratio, nu sancțiune automată. Această tendință protejează proprietarii de bună-credință și evită distrugerea de valori economice.
4. Acordul vecinilor nu poate înlocui conformitatea urbanistică (2019-2021) Instanțele au clarificat că acordul autentificat al vecinilor (art. 612 Cod Civil) permite doar derogări de la distanțele minime civile (60 cm), nu de la regulamentele urbanistice (PUZ/PUD). Protecția interesului public prevalează asupra autonomiei de voință. Derogările de la planuri urbanistice se fac exclusiv prin procedurile Legii 350/2001.
5. Prescripția contravențională — termen de 3 ani de la finalizare (2000-2024) Jurisprudența uniformă consideră construcția fără autorizație contravenție continuă, cu prescripția curgând de la finalizarea efectivă a lucrărilor (nu de la începere). După 3 ani, amenda nu mai poate fi aplicată, dar măsurile administrative (demolare, intrare în legalitate) rămân aplicabile, nefiind sancțiuni contravenționale. CCR a validat constituționalitatea acestui regim. ⚠️ Termenul de 3 ani decurgea din art. 31 al fostei Legi 50/1991; sub CATUC (în vigoare din 25.08.2026) regimul contravențional este de confirmat pe Cartea II a Codului, iar termenul poate fi reașezat.
6. Avizul tacit și simplificarea procedurilor (2025) OUG 31/2025 inversează jurisprudența ÎCCJ nr. 13/2013 (care interzicea avizul tacit în construcții), introducând prin lege expresă mecanismul avizului tacit: depășirea termenelor (15 zile pentru autorizare, 30 zile pentru urbanism) echivalează cu acordare aviz. Această reformă legislativă reduce blocajele administrative, dar necesită monitorizare jurisprudențială pentru aplicare corectă.
7. Accesiunea imobiliară nu elimină cerințele de autorizare (2019) ÎCCJ a statuat că proprietarul care construiește pe propriul teren fără autorizație nu poate invoca accesiunea imobiliară pentru dobândirea proprietății construcției — normele tehnice de construcție (Legea 50/1991) prevalează asupra regulilor generale de drept civil privind accesiunea. Înregistrarea în CF necesită fie autorizație inițială, fie intrare în legalitate conformă art. 37 din Legea 50/1991.
Legislație europeană
Directive și regulamente aplicabile
Deși procedura de autorizare a construcțiilor rămâne în competența statelor membre (nu există armonizare completă la nivel UE), mai multe directive și regulamente europene influențează direct cerințele tehnice și administrative pentru autorizațiile de construire în România.
Directiva (UE) 2024/1275 privind performanța energetică a clădirilor (EPBD recast)
De la 30 mai 2026, cadrul european este Directiva (UE) 2024/1275 (reformare — EPBD recast), care a abrogat și înlocuit Directiva 2010/31/UE (anterior modificată prin Directiva 2018/844/UE). Termenul general de transpunere a fost 29 mai 2026, cu transpunere etapizată pe articole. Noul regim păstrează obiectivul de performanță energetică ridicată și înlocuiește treptat conceptul de nZEB cu cel de clădire cu emisii zero (ZEB).
Directiva (UE) 2024/1275 urmărește un parc imobiliar cu emisii zero până în 2050: toate clădirile noi trebuie să fie clădiri cu emisii zero până în 2030 (mai devreme pentru clădirile publice), cu eliminarea treptată a combustibililor fosili la încălzire. Sursa: Directiva (UE) 2024/1275 (EUR-Lex, CELEX 32024L1275) (accesat 2026-10-02)
Directiva 2010/31/UE rămâne relevantă doar istoric, pentru lucrările autorizate sub regimul anterior. nZEB însemna o clădire cu un nivel foarte ridicat de performanță energetică, în care cantitatea aproape egală cu zero de energie necesară era acoperită, într-o măsură foarte semnificativă, din surse regenerabile.
IMPORTANT: Directiva (UE) 2024/1275 introduce cerințe mai stricte decât regimul nZEB — calculul potențialului de încălzire globală (GWP) pe ciclul de viață pentru clădirile noi mari (peste 1.000 mp) din 2026, extins la toate clădirile noi din 2030, obligații de renovare pentru clădirile cu performanță scăzută și instalarea treptată a energiei solare pe clădiri.
Regulamentul 305/2011 privind produsele pentru construcții
Regulamentul (UE) nr. 305/2011 stabilește condiții armonizate pentru comercializarea produselor pentru construcții și introduce marcajul CE obligatoriu.
Art. 4 și 8 din Regulamentul 305/2011 — Producătorii trebuie să întocmească o declarație de performanță atunci când un produs pentru construcții este acoperit de un standard armonizat. Marcajul CE este singurul marcaj care atestă conformitatea cu performanța declarată — statele membre nu pot cere sau recunoaște marcaje alternative pentru aceste produse. Sursa: Regulamentul 305/2011 (versiune consolidată)
Acest regulament se aplică direct în România (nu necesită transpunere) și obligă producătorii să mențină documentația tehnică și declarațiile de performanță timp de 10 ani după plasarea pe piață.
Directiva 2011/92/UE privind evaluarea impactului asupra mediului (EIA)
Directiva 2011/92/UE (modificată prin Directiva 2014/52/UE) stabilește obligația de evaluare a impactului asupra mediului pentru anumite proiecte de construcții.
Proiectele din Anexa I (ex. autostrăzi, aeroporturi, centrale electrice) necesită evaluare EIA obligatorie. Proiectele din Anexa II (centre comerciale mari, ansambluri rezidențiale, lucrări de amploare) sunt evaluate prin procedura de screening — autoritatea competentă decide dacă este necesară evaluarea de impact.
Directiva 2011/92/UE — Evaluarea impactului asupra mediului garantează protecția mediului și transparența procesului decizional pentru proiectele publice și private. Preocupările de mediu trebuie integrate încă de la debutul proiectelor de construcție. Sursa: Directiva 2011/92/UE
În România, această directivă este transpusă prin OUG 57/2007 privind regimul ariilor naturale protejate și Legea 292/2018 privind evaluarea impactului asupra mediului.
Directiva 2006/123/CE privind serviciile în piața internă
Directiva Serviciilor vizează eliminarea obstacolelor în calea prestării transfrontaliere de servicii, inclusiv pentru profesiile din construcții (arhitecți, ingineri).
Directiva 2006/123/CE — Schemele orizontale de autorizare în unele cazuri sunt mai grele, iar lipsa de simplificare administrativă și de recunoaștere reciprocă face ca procedurile ulterioare de autorizare a construcțiilor să fie complexe și improprii pentru prestarea temporară de servicii transfrontaliere. Sursa: Studiu UE — Simplificarea și recunoașterea reciprocă în construcții
Directiva 2005/36/CE privind recunoașterea calificărilor profesionale asigură recunoașterea automată pentru arhitecți și ingineri în UE, facilitând mobilitatea profesională.
Directiva 2014/24/UE privind achizițiile publice
Pentru contracte publice de lucrări (spitale, școli, infrastructură), Directiva 2014/24/UE stabilește pragurile și procedurile obligatorii.
Directiva 2014/24/UE — Contractele publice de lucrări cu valoare estimată de cel puțin 5.538.000 EUR (de la 1 ianuarie 2024) trebuie să urmeze procedurile armonizate de achiziție publică. Autoritățile trebuie să trateze toți candidații în mod egal și transparent. Sursa: Directiva 2014/24/UE
România a transpus această directivă prin Legea 98/2016 privind achizițiile publice.
Transpunerea în dreptul român
Performanța energetică — Legea 372/2005
România a transpus inițial Directiva 2010/31/UE prin Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor (republicată în 2016, modificată prin Legea 101/2020 și Legea 238/2024). Legea 372/2005 rămâne actul-cadru de transpunere, dar urmează a fi actualizată pentru noile cerințe ale Directivei (UE) 2024/1275.
Cerințele nZEB au devenit obligatorii în România din 2021 pentru toate clădirile noi. Cerința de proiect nZEB în dosarul de autorizare derivă direct din această transpunere; sub Legea nr. 169/2026 (CATUC), cerințele de performanță energetică rămân parte a documentației tehnice.
Notă: România a fost în întârziere cu transpunerea — Comisia Europeană a deschis proceduri de infringement, inclusiv pentru netranspunerea completă a art. 17(15) din Directiva (UE) 2024/1275 (termen 1 ianuarie 2025). Termenul general de transpunere a Directivei (UE) 2024/1275 a fost 29 mai 2026.
Produse pentru construcții — Conformitate CE
Regulamentul 305/2011 se aplică direct, fără transpunere. Inspecția de Stat în Construcții (ISC) monitorizează respectarea cerințelor și verifică ca produsele folosite în construcții să poarte marcaj CE și să aibă declarații de performanță valabile.
Evaluarea impactului asupra mediului
OUG 57/2007 și Legea 292/2018 transpun Directiva EIA. În cadrul procedurii de autorizare, certificatul de urbanism indică dacă proiectul necesită aviz de mediu de la APM (Agenția pentru Protecția Mediului) sau acord de mediu (pentru proiecte cu impact semnificativ).
Regula se păstrează sub Codul urbanismului (Legea nr. 169/2026): certificatul de urbanism informează solicitantul despre obligația de a contacta autoritatea de mediu pentru obținerea punctului de vedere (cerință preluată din fostul art. 6 din Legea 50/1991).
Simplificarea procedurilor — OUG 31/2025
Deși nu transpune direct o directivă UE specifică, OUG 31/2025 se aliniază principiilor Directivei Serviciilor (2006/123/CE) prin introducerea avizului tacit și reducerea termenelor de avizare cu ~50%. Aceste măsuri reduc povara administrativă și facilitează prestarea transfrontalieră de servicii în construcții.
Jurisprudență CJUE
Deși nu există cazuri CJUE specifice privind autorizațiile de construire în România, Curtea de Justiție a interpretat directivele relevante în mai multe cauze importante:
Evaluarea impactului asupra mediului
CJEU — Orientări generale privind EIA — Pragurile și criteriile trebuie stabilite la un nivel astfel încât, în practică, toate sau aproape toate proiectele în cauză să nu fie scutite de obligația de a efectua o evaluare a impactului asupra mediului. Termenul "proiect" se referă la lucrări sau intervenții fizice. Sursa: Compilație CJUE — Directive EIA
Cauza C-575/21 — Curtea a statuat că evaluările de impact trebuie aplicate pentru orice modificare sau extindere a proiectelor enumerate în anexă, atunci când astfel de modificări îndeplinesc ele însele pragurile stabilite. Sursa: CJUE Cauza C-575/21 (Heumarkt)
Recunoașterea calificărilor profesionale
CJUE — Recunoașterea arhitecților — Odată ce o activitate este considerată de un stat membru ca făcând parte din domeniul arhitecturii, cerința de recunoaștere reciprocă înseamnă că arhitecții calificați în alte state membre trebuie, de asemenea, să fie capabili să desfășoare această activitate în statul gazdă. Sursa: Sistemul de recunoaștere a calificărilor profesionale
Aspecte practice din perspectivă europeană
Validitate transfrontalieră
Autorizațiile de construire rămân acte administrative naționale — nu există recunoaștere automată între state membre. Dacă dețineți o autorizație din România și doriți să construiți în altă țară UE, trebuie să urmați procedura locală a statului gazdă.
Totuși, calificările profesionale (arhitect, inginer) obținute în România sunt recunoscute automat în UE conform Directivei 2005/36/CE — puteți practica profesia în orice stat membru după notificarea autorității competente.
Produse pentru construcții — libera circulație
Marcajul CE pe produsele pentru construcții garantează libera circulație în UE. Autoritățile române nu pot refuza un produs cu marcaj CE valid, chiar dacă nu este fabricat în România, atât timp cât performanța declarată îndeplinește cerințele de utilizare (conform art. 8 din Regulamentul 305/2011).
Contracte publice de lucrări — licitații deschise
Pentru proiectele mari finanțate public (peste 5,5 mil. EUR), autoritățile trebuie să publice anunțurile de licitație în JOUE (Jurnalul Oficial al UE) și să permită participarea companiilor din toate statele membre. Discriminarea pe bază de naționalitate este interzisă.
Direcția de reglementare: Directiva (UE) 2024/1275
Directiva (UE) 2024/1275 privind performanța energetică a clădirilor este în vigoare (a înlocuit Directiva 2010/31/UE de la 30 mai 2026) și introduce:
- Standarde Zero Emisii (ZEB) pentru clădirile noi din 2030 (mai devreme pentru clădiri publice)
- Calculul GWP pe ciclul de viață pentru clădiri noi mari (>1.000 mp) din 2026, extins la toate clădirile noi din 2030
- Obligații de renovare energetică pentru clădirile existente cu performanță scăzută și pașapoarte de renovare
- Instalarea treptată a energiei solare pe clădiri și eliminarea sistemelor de încălzire cu combustibili fosili
Aceste cerințe afectează procedura de autorizare — proiectele nZEB devin insuficiente, iar din 2030 va fi necesară conformitatea ZEB (zero emisii nete). Transpunerea în România (prin actualizarea Legii 372/2005) este în curs.
Faza de execuție
Jurnalul de șantier
Jurnalul de șantier este un document obligatoriu care însoțește executarea lucrărilor de construcție. Acesta funcționează ca un jurnal de evidență a tuturor evenimentelor relevante pe parcursul execuției.
Conținut obligatoriu:
- Data începerii și finalizării lucrărilor
- Condiții meteorologice care pot afecta execuția
- Personal prezent pe șantier (responsabili tehnici, muncitori)
- Materialele intrate pe șantier și verificarea conformității lor
- Lucrări executate zilnic
- Încercări și verificări tehnice efectuate
- Observații privind calitatea lucrărilor
- Dispozițiile dirigintelui de șantier sau ale inspectorilor ISC
- Situații speciale (accidente, întreruperi, modificări)
Cine are obligația întreținerii jurnalului:
- Beneficiarul investiției (proprietarul) are răspunderea generală
- Dirigintele de șantier (când este obligatoriu) înregistrează zilnic evenimentele
- Șeful de șantier din partea executantului poate completa jurnalul
Drept de inspecție și control:
- Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC) — are drept nelimitat de verificare a jurnalului
- Dirigintele de șantier — verifică și contrasemnează înscrierile zilnice
- Reprezentanții primăriei — pot solicita jurnalul la controale periodice
- Proiectantul — poate consulta jurnalul la vizitele pe șantier
Consecințe ale neținerii jurnalului:
- Amendă contravențională (cuantumuri uzuale 5.000–10.000 lei pentru persoane fizice; ⚠️ regim preluat din fosta Lege 50/1991, de confirmat pe sancțiunile din Cartea II a CATUC)
- Imposibilitatea recepției la terminarea lucrărilor — fără jurnal complet, recepția nu poate fi efectuată conform legii
- Dificultăți în probarea executării conforme cu proiectul
- Imposibilitatea asigurării garanției pentru construcție
Dirigintele de șantier
Dirigintele de șantier este un specialist tehnic independent care supraveghează execuția lucrărilor în numele beneficiarului (investitorului), asigurându-se că se respectă proiectul, normele tehnice și legislația.
Când este obligatorie numirea unui diriginte: Conform Legii 10/1995 privind calitatea în construcții, dirigintele de șantier este obligatoriu pentru:
- Construcții din clasa de importanță I și II (clădiri publice, spitale, școli, blocuri cu peste 3 niveluri, clădiri industriale)
- Construcții finanțate din fonduri publice (indiferent de clasă)
- Construcții cu risc crescut (zone seismice, terenuri dificile, lucrări speciale)
Pentru locuințe individuale (case unifamiliale cu max. 3 niveluri), numirea dirigintelui nu este obligatorie, dar este recomandat pentru asigurarea calității.
Calificări necesare:
- Inginer sau arhitect cu diplomă de studii superioare
- Minim 5 ani experiență în domeniul construcțiilor
- Atestare profesională emisă de Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC) — obținută după susținerea unui examen
- Fără antecedente disciplinare grave (radiere, suspendare din profesie)
Răspunderea dirigintelui:
- Răspundere civilă profesională — dirigintele răspunde pentru prejudicii cauzate prin neglijență sau lipsă de supraveghere (solidar cu executantul și proiectantul în limita atribuțiilor sale)
- Asigurare RC obligatorie — dirigintele trebuie să aibă asigurare de răspundere civilă profesională (prag indicativ min. 50.000 euro acoperire, din reglementările anterioare — de confirmat pe normele de aplicare a CATUC)
- Răspundere contravențională — pentru neîndeplinirea atribuțiilor (amendă orientativ 10.000–20.000 lei; ⚠️ cuantum preluat din regimul anterior, de confirmat pe Cartea II a CATUC)
- Răspundere penală — în caz de săvârșire de infracțiuni (neglijență în serviciu, cauzare de daune materiale sau vătămări corporale prin nerespectarea normelor de siguranță)
Dirigintele nu execută lucrări — rolul său este exclusiv de supraveghere și control.
Recepția la terminarea lucrărilor și autorizația de folosință
Recepția la terminarea lucrărilor
Recepția la terminarea lucrărilor este actul formal prin care se constată că lucrările de construcție au fost finalizate conform autorizației și proiectului tehnic, și că respectă cerințele de calitate și siguranță.
Recepția rămâne obligatorie pentru toate tipurile de construcții autorizate, inclusiv pentru lucrările executate în regie proprie (fără antreprenor); regula de fond, preluată în substanță de CATUC, provenea din art. 37 alin. (2) din fosta Lege 50/1991 (reper istoric).
Procedura detaliată de recepție — componența comisiei, întocmirea proceselor-verbale și recepția finală la expirarea perioadei de garanție — este reglementată de Regulamentul de recepție a lucrărilor de construcții și instalații aferente acestora, aprobat prin HG nr. 273/1994, coroborat cu obligațiile de calitate din Legea nr. 10/1995.
Art. 1 din HG nr. 273/1994 — „Se aprobă Regulamentul de recepție a lucrărilor de construcții și instalații aferente acestora, prevăzut în anexa la prezenta hotărâre." Sursa: HG 273/1994 (accesat 2026-07-14)
Procedura de recepție:
-
Solicitarea recepției — beneficiarul (proprietarul) notifică emitentul autorizației (primăria) și ISC că lucrările sunt finalizate
-
Constituirea comisiei de recepție:
- Reprezentant al primăriei (emitentul autorizației) — obligatoriu
- Reprezentant ISC — obligatoriu pentru construcții din clasa I-II și pentru investiții publice
- Beneficiarul investiției (proprietarul)
- Dirigintele de șantier (dacă există)
- Executantul lucrărilor (constructorul)
- Proiectantul (opțional, dar recomandat)
-
Verificările efectuate:
- Conformitatea cu autorizația de construire și proiectul tehnic
- Respectarea normelor tehnice (rezistență, stabilitate, izolații, instalații)
- Verificarea jurnalului de șantier și a documentelor de calitate (certificate materiale, procese-verbale lucrări ascunse, probe, încercări)
- Verificarea avizelor (ISU, DSP etc.) și a conformității cu condițiile impuse
- Inspecție vizuală a lucrărilor finalizate
-
Documentele semnate:
- Proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor — semnat de toți membrii comisiei
- Declarația de conformitate a constructorului
- Certificatele de garanție pentru materialele utilizate
- Cărți tehnice ale instalațiilor (termice, electrice, sanitare)
Consecințele refuzului de recepție:
- Lucrările nu se consideră finalizate (regulă preluată de CATUC din fostul art. 37 alin. (5) din Legea 50/1991 — reper istoric)
- Proprietarul nu poate obține autorizația de folosință
- Dreptul de proprietate nu poate fi înscris în Cartea Funciară fără proces-verbal de recepție
- Beneficiarul trebuie să remedieze deficiențele constatate și să solicite o nouă recepție
Comisia poate emite:
- Recepție cu rezerve — se admit lucrări cu deficiențe minore, cu termen de remediere (max. 30 zile)
- Refuz de recepție — pentru deficiențe majore sau neconformități grave
Autorizația de folosință (ocupancy permit)
Autorizația de folosință este actul administrativ care permite utilizarea efectivă a construcției conform destinației prevăzute în autorizația de construire. Aceasta se eliberează după recepția la terminarea lucrărilor.
Important: Nici fosta Lege 50/1991 și nici regimul preluat de CATUC nu reglementează explicit o procedură unică de autorizare a folosinței pentru toate categoriile de construcții. Autorizația/avizul de folosință este obligatoriu doar pentru anumite categorii speciale de construcții.
Când este obligatorie autorizația de folosință:
-
Autorizația de securitate la incendiu (ISU) — obligatorie pentru:
- Clădiri publice (restaurante, hoteluri, spații comerciale, birouri)
- Clădiri cu peste 3 niveluri
- Clădiri industriale, depozite
- Locuri de adunare publică (teatre, cinematografe, săli de sport)
-
Aviz de funcționare (DSP — Direcția de Sănătate Publică) — obligatoriu pentru:
- Unități sanitare (spitale, cabinete medicale, laboratoare)
- Unități de alimentație publică (restaurante, baruri, cantine)
- Unități de producție alimentară
-
Aviz de mediu (APM) — pentru activități cu impact asupra mediului
Pentru locuințele individuale (case unifamiliale), autorizația de folosință nu este necesară — este suficient procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor.
Procedura de obținere (pentru categoriile obligate):
- Depunerea cererii la instituția avizatoare (ISU, DSP etc.) — în termen de 30 de zile de la recepție
- Documentație necesară:
- Autorizația de construire
- Proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor
- Proiectul tehnic (instalații, rezistență, arhitectură)
- Dovada achitării taxelor
- Planuri de intervenție (pentru ISU)
- Inspecție la fața locului — reprezentanții ISU/DSP verifică conformitatea instalațiilor și dotărilor
- Emiterea autorizației — în termen de 30 de zile de la depunerea dosarului complet
Fără autorizația de securitate la incendiu (sau alte avize de funcționare obligatorii), clădirea nu poate fi utilizată conform destinației — riscuri: amenzi, închiderea activității, răspundere penală în caz de incidente.
Documentația as-built
Documentația as-built (planuri executate conform realității) reprezintă planurile tehnice actualizate care reflectă situația reală a construcției finalizate, inclusiv modificările apărute în timpul execuției față de proiectul inițial.
Când este obligatorie:
- Obligatoriu pentru construcții din clasa de importanță I și II (clădiri publice, industriale, blocuri)
- Obligatoriu pentru construcții finanțate din fonduri publice
- Recomandat pentru toate construcțiile (pentru întreținere și lucrări viitoare)
Cine o întocmește:
- Executantul lucrărilor (constructorul) în colaborare cu proiectantul
- Pentru modificări majore, proiectantul trebuie să verifice și să avizeze planurile as-built
Conținut:
- Planuri de arhitectură actualizate (planuri parter/etaj, fațade, secțiuni)
- Planuri de structură (fundații, stâlpi, grinzi, planșee — cu toate modificările)
- Planuri de instalații (trasee reale ale conductelor, cablurilor, echipamentelor)
- Memorie tehnică cu descrierea modificărilor față de proiectul inițial
- Fotodocumentare (înainte, în timpul execuției, după finalizare)
Unde se depune:
- La beneficiar (proprietar) — păstrare obligatorie pentru întreținerea clădirii
- La primărie (dacă este cerută explicit pentru arhiva locală)
- La ISC (pentru construcții din clasele superioare de importanță)
Lipsa documentației as-built nu blochează recepția, dar creează probleme ulterioare: la lucrări de intervenție, reparații, expertize tehnice sau extinderi, lipsa planurilor actualizate complică foarte mult procesul și crește costurile.
Intrarea în legalitate a construcțiilor neautorizate
Construcțiile executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea autorizației se află într-o situație juridică precară — nu pot fi înscrise în Cartea Funciară, nu pot fi vândute legal, și riscă demolarea.
Intrarea în legalitate este procedura prin care proprietarul obține autorizația de construire retroactiv, după finalizarea lucrărilor, dacă construcția respectă normele tehnice și urbanistice actuale.
Când este posibilă intrarea în legalitate
Regula — preluată în substanță de CATUC — provenea din art. 37 alin. (6) din fosta Lege 50/1991 (reper istoric): intrarea în legalitate era posibilă doar dacă termenul de prescripție contravențională (3 ani de la finalizarea lucrărilor) a expirat. ⚠️ Termenul de 3 ani și regimul sancționator sunt de confirmat pe Cartea II a CATUC, care poate reașeza aceste praguri.
Condiții obligatorii:
- Construcția trebuie să respecte cerințele fundamentale privind calitatea în construcții (rezistență, stabilitate, siguranță la foc, izolații)
- Construcția trebuie să fie încadrată în reglementările de urbanism actuale (POT, CUT, retrageri, regim de înălțime, destinație admisă în PUZ)
- Să nu existe impedimente legale (zona protejată, domeniu public, aliniament demolabil, servituți)
Dacă construcția NU respectă aceste condiții, intrarea în legalitate nu este posibilă — se impune demolarea.
Procedura pas cu pas
Pas 1: Obținerea certificatului de urbanism
- Solicitați certificat de urbanism de la primărie pentru „regularizare construcție existentă"
- Certificatul va indica dacă intrarea în legalitate este posibilă (dacă PUZ permite destinația și parametrii actuali)
Pas 2: Comandarea expertizei tehnice de calitate
- Angajați un expert tehnic autorizat (inginer constructor cu atestare)
- Expertiza verifică:
- Structura de rezistență (fundații, stâlpi, planșee) — dacă sunt conforme cu normele actuale
- Stabilitatea construcției
- Siguranța la foc
- Izolații termice și fonice
- Instalații (dacă există și sunt sigure)
- Cost estimat: 1.500–5.000 lei (funcție de complexitate)
- Termen: 15–30 zile
Pas 3: Ridicare topografică și întocmire plan cadastral
- Comandați plan topografic și plan cadastral pentru situația existentă
- Acestea reflectă dimensiunile reale ale construcției și amplasamentul pe teren
Pas 4: Întocmirea proiectului tehnic (pentru situația existentă)
- Proiectantul (arhitect + inginer de rezistență) întocmește proiectul tehnic pentru situația de fapt
- Proiectul trebuie să fie conform cu expertiza tehnică și cu certificatul de urbanism
- Include: planuri arhitectură, calcul de rezistență, instalații, calcul energetic (nZEB, dacă e cazul)
Pas 5: Obținerea avizelor necesare
- Solicitați avizele indicate în certificatul de urbanism (apă-canal, energie electrică, ISU, DSP etc.)
- Procedura este identică cu cea pentru autorizații normale
Pas 6: Depunerea dosarului pentru autorizația de construire
- Depuneți la primărie dosarul complet cu:
- Cerere pentru autorizație de construire (regularizare)
- Certificatul de urbanism
- Expertiza tehnică de calitate
- Proiectul tehnic
- Toate avizele
- Dovada achitării taxei de autorizare (calculată la valoarea construcției existente)
Pas 7: Emiterea autorizației și recepția
- Primăria emite autorizația de construire (cu mențiunea „regularizare situație de fapt")
- Se efectuează recepția la terminarea lucrărilor — comisia verifică conformitatea cu proiectul depus (situația existentă)
- Se emite certificat de atestare fiscală de către primărie
Pas 8: Înregistrarea în Cartea Funciară
- Cu autorizația de construire, procesul-verbal de recepție și certificatul de atestare, puteți înregistra construcția în Cartea Funciară la OCPI
Costuri estimate (2026)
- Certificat de urbanism: 20–50 lei
- Expertiză tehnică de calitate: 1.500–5.000 lei
- Ridicare topografică + cadastru: 500–1.500 lei
- Proiect tehnic (arhitectură + rezistență + instalații): 2.000–8.000 lei (funcție de complexitate)
- Avize: 200–1.000 lei
- Taxă autorizație de construire: 0,5%–1% din valoarea estimată a construcției existente
- Taxe OCPI pentru înregistrare CF: 200–500 lei
Total estimat: 5.000–20.000 lei (pentru o casă unifamilială ~100 mp)
Situații când se impune demolarea
Intrarea în legalitate NU este posibilă și se dispune demolarea în următoarele situații:
- Expertiza tehnică constată vicii majore — structura este nesigură, risc de prăbușire, fundații insuficiente
- Încălcarea PUZ — construcția depășește parametrii admisi (POT, CUT, regim de înălțime) și nu poate fi adusă la conformitate
- Construcție în zonă protejată fără posibilitate de regularizare (monumente istorice, situri arheologice, zone naturale protejate)
- Construcție pe domeniul public sau servituți publice (aliniament demolabil, zone de utilitate publică)
- Nerespectarea distanțelor minime față de vecini, fără posibilitatea obținerii acordului vecinilor
- Lipsa accesului legal la drumul public — teren enclavat fără servitute de trecere
În aceste cazuri, proprietarul primește somație de demolare de la primărie. Dacă nu demolează de bunăvoie în termenul stabilit (30–60 zile), primăria poate executa demolarea în contradictoriu și recupera costurile de la proprietar.
Modificarea și anularea autorizației de construire
Modificarea autorizației existente
În timpul execuției lucrărilor, pot apărea situații care impun modificări ale proiectului inițial — fie din motive tehnice (descoperiri neprevăzute în teren), fie din dorința beneficiarului de a schimba anumite elemente.
Când este necesară autorizație de modificare:
- Schimbarea suprafeței construite (extindere, reducere)
- Modificarea regimului de înălțime (adăugare/eliminare de etaje)
- Schimbarea destinației (din locuință în spațiu comercial, sau invers)
- Modificări structurale majore (înlocuirea sistemului constructiv, modificare fundații)
- Modificări de fațadă care schimbă aspectul exterior semnificativ
Nu necesită autorizație de modificare (dar se notează în jurnalul de șantier și se reflectă în planurile as-built):
- Modificări de finisaje interioare (gresie, faianță, parchet)
- Modificări de compartimentare nestructurală (pereți despărțitori din rigips, BCA neportant)
- Schimbări minore de echipamente (aer condiționat, centrală termică)
- Modificări în limite de toleranță (±5% suprafață utilă)
Procedura de modificare:
-
Actualizarea proiectului tehnic — proiectantul întocmește proiectul modificat (arhitectură, rezistență, instalații după caz)
-
Reobținerea avizelor afectate:
- Dacă modificarea afectează instalațiile → avize noi de la distribuitori (apă-canal, energie, gaze)
- Dacă crește suprafața/numărul de nivele → aviz ISU actualizat
- Conform OUG 31/2025, nu este nevoie să reluați avizele neafectate — rămân valabile
-
Depunerea cererii la primărie:
- Cerere pentru modificare autorizație de construire
- Proiectul tehnic modificat
- Avizele actualizate
- Dovada achitării diferenței de taxă (dacă valoarea lucrării crește)
-
Emiterea autorizației de modificare — termenul este de 30 zile (identic cu autorizația inițială)
Taxe:
- Dacă valoarea lucrărilor crește, se plătește diferența de taxă (0,5%–1% din valoarea suplimentară)
- Dacă valoarea scade sau rămâne aceeași, nu se plătesc taxe suplimentare
Valabilitate: Autorizația modificată preia termenele autorizației inițiale (nu se resetează perioada de valabilitate).
Anularea autorizației de construire
Autorizația de construire poate fi anulată (retrasă) în următoarele situații:
1. Anulare la cererea beneficiarului:
- Beneficiarul renunță la realizarea investiției
- Procedură simplă: se depune cerere la primărie, fără taxe
2. Anulare de drept (automată):
- Expirarea termenului de valabilitate (12 luni) fără începerea lucrărilor
- Neînceperea lucrărilor după prelungirea cu încă 12 luni
3. Anulare prin hotărâre judecătorească:
- La acțiunea prefectului sau a persoanelor vătămate (conform Deciziei CCR din noiembrie 2024)
- Motive: nelegălitatea autorizației (emitere cu încălcarea legii, fraudă, corupție, nerespectarea PUZ)
- Instanța poate dispune suspendarea executării autorizației pe perioada procesului
4. Anulare administrativă de către emitent:
- Dacă se descoperă că autorizația a fost emisă pe baza unor documente false sau incomplete
- Procedură: primăria emite decizie motivată de retragere, cu drept de contestare în contencios administrativ
Efecte:
- Lucrările în curs trebuie oprite imediat
- Dacă au fost executate lucrări, se aplică regimul construcțiilor neautorizate (intrare în legalitate sau demolare)
- Beneficiarul poate solicita restituirea taxei de autorizare (dacă anularea nu este din vina sa)
Dovada avizului tacit — procedură practică
OUG 31/2025 introduce mecanismul avizului tacit: dacă instituția avizatoare nu emite avizul sau nu solicită completări în termen, avizul se consideră acordat tacit.
Termene pentru aviz tacit:
- 30 de zile pentru faza de urbanism (PUZ, PUD, avize în cadrul certificatului de urbanism)
- 15 zile pentru faza de autorizare a construirii
Cum se probează avizul tacit în practică
Pas 1: Asigurați-vă că aveți dovada depunerii cererii
- Registru de intrări — cererea trebuie înregistrată oficial la instituția avizatoare (cu număr și dată)
- Dovada transmiterii — dacă trimiteți online sau prin poștă, păstrați confirmarea de primire
Pas 2: Calculați termenul legal
- Data de start: ziua următoare înregistrării cererii la instituția avizatoare
- Data de expirare: după 15 zile (autorizare) sau 30 zile (urbanism) calendaristice (nu lucrătoare)
Exemplu: Cerere înregistrată pe 5 martie 2026 → termenul de 15 zile expiră pe 20 martie 2026.
Pas 3: Verificați dacă instituția a solicitat completări
- Instituția are dreptul să solicite completări o singură dată, motivate temeinic
- Dacă solicită completări după expirarea termenului, acestea nu mai sunt valabile — avizul tacit s-a format deja
Pas 4: Întocmiți declarația pe propria răspundere După expirarea termenului legal, întocmiți o declarație pe propria răspundere care să ateste:
- Data depunerii cererii (cu număr de înregistrare)
- Termenul legal aplicabil (15 sau 30 zile)
- Faptul că instituția nu a emis avizul și nu a solicitat completări în termen
- Concluzia: avizul se consideră acordat tacit conform OUG 31/2025
Pas 5: Depunerea la primărie Includeți în dosarul de autorizare:
- Declarația pe propria răspundere privind avizul tacit
- Copia cererii depuse la instituția avizatoare (cu înregistrare)
- Dovada expirării termenului (calcul zile)
Ce se întâmplă dacă primăria refuză să recunoască avizul tacit?
Dreptul dumneavoastră:
- OUG 31/2025 are caracter de lege — primăria nu poate refuza să recunoască avizul tacit format conform legii
- Dacă primăria refuză să emită autorizația invocând lipsa avizului (deși termenul a expirat), puteți:
1. Formulați plângere prealabilă la primărie (conform Legii 554/2004), solicitând reexaminarea și aplicarea corectă a OUG 31/2025
2. Atacați refuzul în contencios administrativ la Tribunalul competent territorial:
- Acțiune în anularea refuzului nejustificat de emitere a autorizației
- Solicitați obligarea primăriei să emită autorizația
- Termen: 6 luni de la comunicarea refuzului
- Taxă de timbru: 50 lei
Important: Jurisprudența post-2025 va clarifica aplicarea avizului tacit — este o reformă legislativă recentă, iar instanțele vor stabili practica.
Întrebări frecvente
1. Pot începe lucrările înainte de obținerea autorizației? Nu. Executarea lucrărilor fără autorizație este contravenție sancționată cu amendă (regulă preluată de CATUC; reper istoric: art. 27 din fosta Lege 50/1991) și poate duce la demolarea construcției și interzicerea dreptului de a construi pe acel teren pentru o perioadă.
2. Ce se întâmplă dacă încep construcția și primesc autorizația mai târziu? Primăria va dispune oprirea lucrărilor și, dacă refuzați, va aplica sancțiuni contravenționale (amenzi preluate din regimul fostei Legi 50/1991, ⚠️ de confirmat pe Cartea II a CATUC — orientativ 10.000–50.000 lei pentru persoane fizice, 50.000–100.000 lei pentru persoane juridice) și poate solicita instanței demolarea construcției.
3. Pot modifica proiectul după ce am primit autorizația? Modificările care schimbă semnificativ proiectul (suprafață construită, regim de înălțime, structură de rezistență) necesită autorizație de modificare. Modificări minore (finisaje, compartimentări nestructurale) nu necesită autorizație suplimentară, dar trebuie raportate la recepție.
4. Cât timp este valabilă autorizația? 12 luni pentru începerea lucrărilor. Dacă nu începeți lucrările în acest termen, autorizația expiră. Poate fi prelungită cu încă 12 luni, o singură dată. Lucrările trebuie finalizate în 24 luni (sau termenul specificat în autorizație).
5. Am nevoie de arhitect pentru o anexă gospodărească de 20 mp? Da, pentru orice construcție nouă (chiar și anexe) este nevoie de proiect tehnic semnat de un arhitect și inginer de rezistență autorizați. Excepție: unele reparații și modificări minore (vezi secțiunea „Lucrări care nu necesită autorizație de construire"; regulă preluată de CATUC din fostul art. 11 al Legii 50/1991).
6. Ce se întâmplă dacă un aviz întârzie peste termenul legal? Conform OUG 31/2025, depășirea termenului de 15 zile (fază autorizare) sau 30 de zile (fază urbanism) echivalează cu aviz tacit — considerați că aveți avizul și puteți continua procedura.
7. Pot construi fără racord la utilități? Da, dar trebuie să declarați soluțiile alternative în proiect (fântână + fosă septică pentru apă-canal; panouri fotovoltaice + generator pentru electricitate). Proiectantul trebuie să justifice soluțiile și să obțină avizul DSP pentru fântână și fosă.
8. Cum se construiește pe o proprietate comună (condominiu, teren în coproprietate)? Pentru lucrări la părțile comune ale unui condominiu sau pe un teren aflat în coproprietate este nevoie de acordul coproprietarilor. La condominii, deciziile privind părțile comune se iau de adunarea generală a asociației de proprietari, în condițiile Legii nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari. Vecinii sau coproprietarii care se consideră vătămați pot contesta autorizația în contencios administrativ (Legea 554/2004), dacă justifică un interes legitim.
9. Construcțiile temporare/provizorii au nevoie de autorizație? Ca regulă, da — simpla „temporaritate" nu scutește de formalități. Construcțiile cu caracter provizoriu (organizări de șantier, chioșcuri, corturi, terase sezoniere pe domeniul public) se execută pe baza unei autorizații care fixează și termenul până la care construcția trebuie desființată; această regulă de fond, provenită din fosta Lege 50/1991, a fost preluată de CATUC (Legea nr. 169/2026). Sub Cod, o parte dintre lucrările ușoare anterior „exceptate" intră acum într-un regim de notificare prealabilă la primărie (vezi secțiunea „Lucrări care nu necesită autorizație de construire"). Verificați întotdeauna la primărie încadrarea concretă — scutire, notificare sau autorizație.
10. Am nevoie de autorizație pentru o piscină? Depinde de tip. O piscină îngropată (cu lucrări de excavare, betonare, racorduri) este o lucrare de construcție și necesită autorizație de construire. O piscină supraterană demontabilă, de mici dimensiuni, care nu presupune lucrări de fundare, se apropie de regimul lucrărilor exceptate — se recomandă însă confirmarea încadrării la primărie și prin certificatul de urbanism, mai ales în zone protejate.
11. Sunt diferențe pentru investitorii străini (UE / non-UE)? Procedura de autorizare a construirii este aceeași indiferent de cetățenia investitorului — depinde de dreptul real asupra imobilului, nu de naționalitate. Diferențele apar la dobândirea terenului: cetățenii și persoanele juridice din UE/SEE pot dobândi teren în aceleași condiții ca cetățenii români, iar cetățenii non-UE doar în condițiile stabilite prin tratate internaționale, pe bază de reciprocitate. Pentru autorizația de construire propriu-zisă contează dovada dreptului real (proprietate, superficie, concesiune etc.), nu sursa fondurilor.
Referințe
- Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC) — publicată în M. Of., Partea I, nr. 661 din 10 august 2026; în vigoare din 25 august 2026. Sinteze: JURIDICE.ro, JURIDICE.ro — modificări esențiale, avocatnet.ro
- Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții — abrogată integral de la 25.08.2026 prin Legea nr. 169/2026 (reper istoric)
- OUG nr. 31/2025 privind simplificarea procedurilor în domeniul urbanismului și construcțiilor — intrare în vigoare 30.04.2025 (măsuri preluate în Cod)
- Directiva (UE) 2024/1275 privind performanța energetică a clădirilor (EPBD recast) — a abrogat Directiva 2010/31/UE de la 30.05.2026
- Codul Civil, art. 612 „Distanța minimă în construcții" — distanța minimă de 60 cm față de limita de proprietate; derogare prin înscris autentic
- JURIDICE.ro — „Se reduce timpul necesar pentru eliberarea autorizațiilor de construcție", mai 2025
- La Cheie — „Ghid Complet 2026: Cum Obții Autorizația de Construire", decembrie 2025