Partajul imobilului în coproprietate

Partajul este operațiunea prin care încetează coproprietatea asupra unui imobil: fiecare coproprietar primește un bun, o parte din bun sau o sumă de bani în locul cotei sale. Se poate face voluntar, prin act notarial, dacă toți sunt de acord, ori judiciar, prin hotărâre. Dreptul de a cere partajul este imprescriptibil, iar la imobile efectele se produc numai după înscrierea în cartea funciară (art. 669, 670 și 680 Cod civil).

Pe scurt

Partajul este operațiunea juridică prin care se pune capăt coproprietății asupra unui imobil, fiecare coproprietar primind un bun determinat, o parte din bun sau o sumă de bani în locul cotei sale ideale. Poate fi realizat voluntar (prin act notarial autentic, dacă toți sunt de acord) sau judiciar (prin hotărâre judecătorească, când există neînțelegeri). Dreptul de a cere partajul este imprescriptibil — poate fi cerut oricând — iar în cazul imobilelor efectele se produc numai după înscrierea în cartea funciară (art. 669, 670 și 680 din Codul civil).

Cadrul legal

Partajul imobilului aflat în coproprietate este reglementat, în principal, de Codul civil (Legea nr. 287/2009) — Cartea a III-a, Titlul II, Capitolul IV, Secțiunea „Partajul" (art. 669–686) — și de Codul de procedură civilă (Legea nr. 134/2010) pentru partajul realizat pe cale judiciară. Publicitatea imobiliară a partajului este guvernată de Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, iar costurile de judecată de OUG nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru.

Art. 669 Cod civil — Imprescriptibilitatea acțiunii de partaj „Încetarea coproprietății prin partaj poate fi cerută oricând, afară de cazul în care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic ori hotărâre judecătorească." Sursa: Codul civil, Legea 287/2009 (accesat 2026-09-13)

Art. 670 Cod civil — Felurile partajului „Partajul poate fi făcut prin bună învoială sau prin hotărâre judecătorească, în condițiile legii."

Art. 676 Cod civil — Regulile privitoare la modul de împărțire „(1) Partajul bunurilor comune se va face în natură, proporțional cu cota-parte a fiecărui coproprietar. (2) Dacă bunul este indivizibil ori nu este comod partajabil în natură, partajul se va face în unul dintre următoarele moduri: a) atribuirea întregului bun, în schimbul unei sulte, în favoarea unuia ori a mai multor coproprietari, la cererea acestora; b) vânzarea bunului în modul stabilit de coproprietari ori, în caz de neînțelegere, la licitație publică, în condițiile legii, și distribuirea prețului către coproprietari proporțional cu cota-parte a fiecăruia dintre ei."

Art. 680 Cod civil — Efectele juridice ale partajului „(2) În cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai dacă actul de partaj încheiat în formă autentică sau hotărârea judecătorească rămasă definitivă, după caz, au fost înscrise în cartea funciară." Sursa: Efectele juridice ale partajului potrivit NCC – juridice.ro (accesat 2026-09-13)

Explicație detaliată

Ce înseamnă coproprietatea și de ce este necesar partajul

Un imobil (teren, apartament, casă) se află în coproprietate atunci când aparține simultan mai multor persoane, fiecare deținând o cotă-parte ideală (de exemplu 1/2, 1/3), exprimată matematic, dar nedelimitată material asupra bunului. Coproprietatea rezultă cel mai frecvent din moștenire (mai mulți moștenitori primesc împreună imobilul), din desfacerea căsătoriei (bunuri comune ale foștilor soți) sau din cumpărarea în comun a unui imobil.

Coproprietatea obișnuită este considerată o stare temporară și, adesea, sursă de conflicte, pentru că niciun coproprietar nu poate dispune singur de întregul bun. Tocmai de aceea legea garantează oricărui coproprietar dreptul de a ieși din indiviziune prin partaj, oricând, acest drept fiind imprescriptibil (art. 669 Cod civil).

Partajul voluntar (prin bună învoială)

Când toți coproprietarii sunt de acord asupra modului de împărțire, partajul se face amiabil. Pentru un imobil, acordul se materializează într-un act de partaj în formă autentică, încheiat la notar. Este soluția cea mai rapidă și mai ieftină, întrucât evită procesul.

Regulile aplicabile:

• părțile pot împărți imobilul cum doresc (în natură, cu sulte, prin atribuirea către unul dintre ei sau prin vânzare și împărțirea prețului);
• actul trebuie încheiat în formă autentică notarială (cerință de validitate pentru imobile);
• coproprietarii pot chiar suspenda partajul prin convenție, dar pentru cel mult 5 ani, iar în cazul imobilelor convenția trebuie autentificată și înscrisă în cartea funciară (art. 672 Cod civil).

Partajul judiciar

Dacă măcar un coproprietar refuză împărțeala amiabilă ori nu se ajunge la un acord asupra modului de partajare, oricare dintre ei poate introduce acțiune de partaj la instanță. Procedura este reglementată de Codul de procedură civilă (Titlul V „Procedura partajului judiciar").

Etapele tipice:

1. Cererea de chemare în judecată — reclamantul indică bunurile, coproprietarii și cotele.
2. Stabilirea masei partajabile (art. 984 CPC) — instanța stabilește bunurile supuse împărțelii, calitatea de coproprietar, cota fiecăruia și eventualele creanțe reciproce.
3. Încheierea de admitere în principiu (art. 985 CPC) — când sunt necesare măsurători/evaluări, instanța dispune o expertiză de specialitate, care stabilește valoarea imobilului, dacă este comod partajabil în natură și propune loturile.
4. Încheierea suplimentară (art. 986 CPC) — dacă apar coproprietari sau bunuri omise.
5. Formarea și atribuirea loturilor, cu eventuale sulte de egalizare.
6. Hotărârea de partaj, supusă apelului; rămasă definitivă, ea are efect constitutiv și constituie titlu executoriu.

Modurile de împărțire și ordinea lor legală

Art. 676 Cod civil impune o ordine de preferință clară, pe care instanța trebuie să o respecte:

1. Împărțirea în natură (regula) — imobilul se împarte fizic proporțional cu cotele (de exemplu, un teren dezmembrat în loturi). Este soluția prioritară.
2. Atribuirea cu sultă — dacă imobilul este indivizibil sau nu este comod partajabil în natură (situație frecventă la apartamente și case de locuit), el se atribuie, la cerere, unuia dintre coproprietari, care îi plătește celorlalți o sultă (sumă de bani) proporțională cu cotele lor.
3. Vânzarea — dacă nimeni nu cere atribuirea sau nu poate plăti sulta, imobilul se vinde (prin bună învoială ori, în caz de neînțelegere, la licitație publică prin executor judecătoresc), iar prețul se împarte proporțional cu cotele. Este soluția de ultimă instanță.

Efectul constitutiv și cartea funciară

O particularitate esențială a imobilelor: potrivit art. 680 alin. (2) Cod civil, efectele juridice ale partajului se produc numai după înscrierea în cartea funciară a actului autentic de partaj sau a hotărârii judecătorești definitive. Până la intabulare, coproprietarul căruia i s-a atribuit imobilul nu devine, față de terți, proprietar exclusiv. Noul Cod civil a consacrat astfel efectul constitutiv al partajului (produce efecte pentru viitor, ex nunc), spre deosebire de vechea reglementare, în care partajul avea caracter declarativ (retroactiv).

Regula împărțirii în natură și realitatea imobiliară urbană

Deși art. 676 Cod civil așază împărțirea în natură ca regulă prioritară, în practica imobiliară urbană ea este de cele mai multe ori imposibilă: un apartament este, prin natura lui, indivizibil, iar dezmembrarea unui teren cere certificat de urbanism și trebuie să respecte suprafețele minime construibile și regulile de acces stabilite prin PUG/RLU. Când loturile în natură nu se pot forma — nici măcar inegale, egalizate prin sulte — regula legală se reconciliază cu realitatea prin trecerea la atribuirea cu sultă, iar în ultimă instanță la vânzare. Instanța nu „derogă" de la regulă, ci constată, de obicei pe baza expertizei tehnice, că bunul nu este comod partajabil în natură — condiția legală care deschide celelalte moduri de împărțire. Așa se explică de ce, în practica urbană, atribuirea cu sultă și vânzarea sunt statistic soluțiile uzuale, fără ca prioritatea legală a împărțirii în natură să fie încălcată.

Criteriile de atribuire când mai mulți coproprietari cer imobilul

Când doi sau mai mulți coproprietari cer, fiecare, să le fie atribuit același imobil, instanța departajează după criteriile din art. 987 Cod de procedură civilă: acordul părților, mărimea cotei-părți deținute, natura bunului, faptul că unul dintre ei locuiește ori folosește efectiv imobilul și posibilitatea de a plăti sulta. Atribuirea se poate face mai întâi provizoriu, instanța fixând un termen pentru depunerea (consemnarea) sultei; dacă suma nu este depusă în termen, imobilul poate fi atribuit altui coproprietar sau se trece la vânzare.

Ce nu se poate partaja: coproprietatea forțată

Regulile de mai sus privesc coproprietatea obișnuită, singura supusă partajului. Ea trebuie distinsă de coproprietatea forțată și perpetuă (art. 646–647 Cod civil), care privește bunuri ce, prin destinația lor, servesc folosinței comune și nu pot fi partajate. Exemplul tipic sunt părțile comune ale unui imobil cu mai multe apartamente (terenul de sub bloc, fundația, casa scării, acoperișul, fațada): cota fiecărui proprietar din aceste părți comune urmează bunul principal — apartamentul — și nu poate fi înstrăinată ori partajată separat de el (art. 671 alin. 2 Cod civil). Prin urmare, la partajul unui apartament dintr-un bloc se împarte doar apartamentul, nu și cota indiviză din părțile comune, care rămâne atașată dreptului asupra apartamentului.

Garantarea și executarea sultei

Coproprietarul căruia i s-a atribuit imobilul are obligația de a plăti sulta celorlalți. Pentru a-i proteja, legea instituie o ipotecă legală asupra imobilului atribuit, în favoarea coproprietarilor îndreptățiți la sultă (art. 2386 pct. 3 Cod civil), care se poate înscrie în cartea funciară. Instanța stabilește prin hotărâre termenul de plată (eventual eșalonat). Dacă sulta nu este plătită la termen, hotărârea de partaj — care este titlu executoriu — permite executarea silită a debitorului, inclusiv valorificarea imobilului grevat de ipoteca legală. Așadar, dovada capacității de plată cerută la atribuire nu epuizează garanțiile: neplata ulterioară se sancționează pe calea executării silite.

Drepturile creditorilor personali ai unui coproprietar

Creditorii personali ai unui coproprietar nu rămân fără mijloace cât timp bunul este în indiviziune. Potrivit art. 679 Cod civil, ei pot urmări silit cota-parte a debitorului din dreptul asupra bunului comun sau pot cere ei înșiși partajul (valorificând dreptul debitorului de a ieși din indiviziune), urmărirea purtând apoi asupra bunului sau a sumei ce revine debitorului. În plus, creditorii pot face opoziție la partaj: un partaj realizat cu nesocotirea opoziției lor le este inopozabil. Aceste reguli devin relevante mai ales când coproprietarul este în executare silită sau insolvență, situație în care creditorii pot declanșa ori interveni în partaj pentru a-și satisface creanța din lotul cuvenit debitorului.

Creanțe reciproce în masa partajabilă: lipsa de folosință și fructele

La stabilirea masei partajabile (art. 984 Cod de procedură civilă) se includ și creanțele reciproce dintre coproprietari. Coproprietarul lipsit de folosința bunului îl poate obliga pe cel care a folosit exclusiv imobilul, împotriva voinței celorlalți, la despăgubiri pentru lipsa de folosință (art. 636 alin. 2 Cod civil). De asemenea, fructele produse de bunul comun (de exemplu chiriile încasate) se cuvin tuturor coproprietarilor proporțional cu cota-parte (art. 637 Cod civil): cel care le-a încasat singur datorează celorlalți partea corespunzătoare. Aceste creanțe se compensează în cadrul partajului, influențând valoarea loturilor și a sultei.

Protecția soțului supraviețuitor și a locuinței familiei

Când imobilul provine dintr-o succesiune, partajul între moștenitori este limitat de dreptul de abitație al soțului supraviețuitor (art. 973 Cod civil): soțul care nu are o locuință proprie are dreptul de a locui în casa în care a viețuit, cel puțin un an de la deschiderea moștenirii sau până la partaj, drept care se stinge dacă se recăsătorește înainte de acest termen. Ceilalți moștenitori nu îl pot evacua în acest interval, iar dreptul de abitație grevează atribuirea sau vânzarea imobilului. Distinct, dacă imobilul este locuința familiei, actele de dispoziție sunt supuse regimului protector din art. 321–324 Cod civil, iar la divorț instanța poate atribui beneficiul locuinței ținând seama de interesul superior al copiilor minori.

Aspecte practice

Alege întâi calea amiabilă

Partajul voluntar la notar este, aproape întotdeauna, mai rapid și mai ieftin decât procesul. Un dosar de partaj judiciar cu expertiză imobiliară poate dura 1–3 ani și presupune costuri semnificative (taxă de timbru + onorarii expert + onorarii avocat). Merită epuizată negocierea înainte de a merge în instanță.

Costul procesului — taxa judiciară de timbru

Pentru partajul judiciar, taxa de timbru (OUG 80/2013, art. 5) este:

• 3% din valoarea masei partajabile — pentru cererea de partaj propriu-zis;
• 5% din valoarea masei partajabile — dacă în aceeași acțiune se cumulează mai multe capete de cerere (stabilirea bunurilor, a calității de coproprietar, raport, reducțiune etc.).

La un imobil de 400.000 lei, taxa poate ajunge la 12.000–20.000 lei — un motiv în plus pentru a încerca partajul voluntar.

Nu uita de intabulare

Câștigarea procesului sau semnarea actului la notar nu este suficientă: până la înscrierea în cartea funciară, partajul nu produce efecte față de terți (art. 680 alin. 2 Cod civil). Depune imediat cererea de intabulare la OCPI, pe baza actului autentic sau a hotărârii definitive.

Cere expres atribuirea, dacă vrei să păstrezi imobilul

Instanța atribuie imobilul indivizibil unui coproprietar numai la cererea acestuia (art. 676 alin. 2 lit. a). Dacă vrei să rămâi cu apartamentul, formulează expres cererea de atribuire și fii pregătit să dovedești că poți plăti sulta — instanța poate cere consemnarea sumei.

Greșeli frecvente de evitat

• Amânarea nejustificată — deși dreptul este imprescriptibil, întârzierea poate complica probele (îmbunătățiri, contribuții) și crește valoarea sultei.
• Ignorarea îmbunătățirilor — cel care a făcut investiții în imobil (renovări, extinderi) le poate valorifica; documentează cheltuielile (facturi, autorizații).
• Confuzia cotă ideală / drept material — cota de 1/2 nu înseamnă „jumătatea din dreapta" a casei; delimitarea materială se face doar prin partaj.
• Neglijarea sarcinilor — ipoteci, servituți sau alte sarcini înscrise în cartea funciară se strămută asupra bunului atribuit ori a sultei (art. 682 Cod civil); verifică extrasul de carte funciară înainte.

Documente utile de pregătit

• extras de carte funciară actualizat;
• actele de proprietate (contract, certificat de moștenitor, hotărâre de divorț);
• documentație cadastrală;
• dovezi ale contribuțiilor/îmbunătățirilor la imobil.

Regimul fiscal al partajului

Ieșirea din indiviziune are și o dimensiune fiscală care poate schimba calculul „voluntar vs. judiciar":

• Partajul fără sultă (fiecare primește bunuri în limita cotei sale) nu este, ca regulă, supus impozitului pe venitul din transferul proprietăților imobiliare (art. 111 Cod fiscal — Legea nr. 227/2015): nu se transmite un „plus" peste cotă.
• Partajul cu sultă — când un coproprietar primește mai mult decât cota sa — este tratat, pentru diferența primită (sulta), ca un transfer ce poate genera impozit; acesta se calculează și se reține de notar la autentificarea actului.
• La partajul voluntar se adaugă onorariul notarial și tariful de intabulare (OCPI); la cel judiciar, taxa judiciară de timbru de 3% / 5% (OUG 80/2013).
• ⚠️ Numerotarea alineatelor și cotele din art. 111 Cod fiscal au fost modificate în decembrie 2024; verificați forma consolidată în vigoare la data actului și cereți calculul exact notarului sau ANAF.

Surse: Impozitarea transferului proprietăților imobiliare – legestart.ro; Transferul proprietăților imobiliare – ANAF (accesat 2026-09-13)

Medierea — o alternativă mai ieftină la proces

Înainte sau în timpul procesului, coproprietarii pot recurge la mediere (Legea nr. 192/2006). Dacă litigiul se stinge printr-un acord de mediere ori printr-o tranzacție, taxa judiciară de timbru se restituie (integral sau parțial, în condițiile OUG nr. 80/2013), ceea ce reduce sensibil costul ieșirii din indiviziune față de un proces dus până la capăt.

Legislație europeană

Partajul imobilului în coproprietate este o instituție de drept civil intern, guvernată integral de Codul civil și de Codul de procedură civilă. Nu există directive sau regulamente UE care să armonizeze fondul partajului. Dreptul Uniunii devine însă relevant în situațiile transfrontaliere — tot mai frecvente, întrucât coproprietatea rezultă adesea din moștenire sau din desfacerea căsătoriei, iar coproprietarii pot avea reședința în state membre diferite. În aceste cazuri, regulamentele europene stabilesc ce instanță este competentă și ce lege se aplică.

Directive și regulamente aplicabile

Fiind regulamente, actele de mai jos sunt direct aplicabile în România, fără a necesita transpunere printr-o lege internă.

Regulamentul (UE) nr. 1215/2012 (Bruxelles I bis), art. 24 pct. 1 — competența exclusivă: „Următoarele instanțe dintr-un stat membru au competență exclusivă, indiferent de domiciliul părților: 1. în materie de drepturi reale imobiliare sau de închiriere a unor imobile, instanțele din statul membru pe teritoriul căruia este situat imobilul [...]." Sursa: Regulamentul (UE) 1215/2012 (accesat 2026-09-13)

Consecința practică: partajul unui imobil situat în România ține de competența exclusivă a instanței române, indiferent unde domiciliază coproprietarii. Părțile nu pot alege prin convenție un alt for, iar o hotărâre pronunțată de o instanță dintr-un alt stat membru asupra unui imobil din România nu ar fi recunoscută.

Regulamentul (UE) nr. 650/2012 — succesiuni transfrontaliere: instituie certificatul european de moștenitor, care dovedește calitatea de moștenitor și cotele într-un alt stat membru fără proceduri suplimentare. Util atunci când coproprietatea supusă partajului provine dintr-o succesiune cu element de extraneitate. Sursa: Regulamentul (UE) 650/2012 (accesat 2026-09-13)

Regulamentul (UE) 2016/1103 — regimuri matrimoniale: stabilește legea aplicabilă și instanța competentă pentru împărțirea bunurilor comune ale (foștilor) soți, inclusiv imobile. Relevant când coproprietatea rezultă din lichidarea regimului matrimonial într-un context transfrontalier. Sursa: Regulamentul (UE) 2016/1103 (accesat 2026-09-13)

Transpunerea în dreptul român

Regulamentele UE nu se transpun — se aplică direct. Ele nu modifică regulile de fond ale partajului (art. 669–686 Cod civil rămân integral aplicabile), ci se suprapun doar peste dimensiunea de drept internațional privat (competență, lege aplicabilă, recunoaștere).

Pentru raporturile fără element de extraneitate ori față de state din afara UE, aceeași logică este consacrată intern de Codul de procedură civilă: art. 1080 CPC prevede competența exclusivă a instanțelor române în materie de drepturi reale asupra imobilelor situate în România — soluție simetrică cu art. 24 pct. 1 din Regulamentul 1215/2012. Nu există aici fenomenul de gold-plating: legiuitorul român nu adaugă cerințe suplimentare peste standardul european.

Jurisprudență CJUE

Cauza C-605/14, Komu și alții (17 decembrie 2015) — CJUE a statuat că o acțiune având ca obiect încetarea coproprietății indivize asupra unui imobil prin vânzare intră în sfera competenței exclusive în materie de drepturi reale imobiliare, deoarece privește un drept opozabil erga omnes. Motivul: instanța locului situării imobilului este, prin proximitate, cea mai în măsură să cunoască faptele și să aplice normele și uzanțele locale. Sursa: CJUE, C-605/14 Komu (accesat 2026-09-13)

Hotărârea se înscrie într-o linie jurisprudențială constantă: C-115/88, Reichert și Kockler (delimitarea noțiunii de drepturi reale imobiliare), C-438/12, Weber (întinderea competenței exclusive imobiliare) și C-417/15, Schmidt (acțiunea privind un transfer de proprietate imobiliară și rectificarea cărții funciare intră tot sub competența exclusivă).

Aspecte practice din perspectivă europeană

• Instanța competentă este fixă: pentru un imobil din România, acțiunea de partaj se introduce întotdeauna la instanța română de la locul imobilului, chiar dacă toți coproprietarii locuiesc în străinătate.
• Moștenire transfrontalieră: dacă indiviziunea provine dintr-o succesiune cu element de extraneitate, calitatea de moștenitor și cotele se pot proba prin certificatul european de moștenitor (Reg. 650/2012), înainte de a solicita partajul în România.
• Foști soți cu reședințe diferite: lichidarea regimului matrimonial și partajul imobilului comun urmează regulile Reg. 2016/1103 pentru legea aplicabilă, dar competența asupra imobilului rămâne la instanța locului situării.
• Efectul de carte funciară (art. 680 alin. (2) Cod civil) nu este afectat de dreptul UE: intabularea rămâne guvernată exclusiv de legea română, ca lex rei sitae.

Întrebări frecvente

Se poate cere partajul oricând sau se prescrie dreptul? Dreptul de a cere partajul este imprescriptibil — poate fi cerut oricând (art. 669 Cod civil), indiferent cât timp a durat coproprietatea. Excepție: situațiile în care partajul a fost suspendat prin lege, printr-o convenție (max. 5 ani) sau prin hotărâre judecătorească (max. 1 an).

Un coproprietar mă poate obliga să vând, deși eu vreau să păstrez apartamentul? Nu direct. Legea impune o ordine: mai întâi împărțirea în natură, apoi atribuirea cu sultă către cel care o cere. Vânzarea (inclusiv la licitație publică) este soluția de ultimă instanță, aplicabilă doar dacă imobilul nu e comod partajabil și niciun coproprietar nu cere atribuirea (art. 676 Cod civil). Dacă ceri atribuirea și poți plăti sulta, îl poți păstra.

Ce este sulta? Este suma de bani prin care se echilibrează loturile atunci când imobilul se atribuie unui coproprietar sau când loturile în natură sunt inegale. Cel care primește un bun mai valoros decât cota sa plătește sultă celorlalți, proporțional cu cotele lor.

Cât costă un partaj judiciar? Taxa judiciară de timbru este de 3% din valoarea masei partajabile pentru cererea de partaj propriu-zis, respectiv 5% dacă se cumulează mai multe capete de cerere (OUG 80/2013, art. 5). La acestea se adaugă onorariul expertului evaluator și, eventual, al avocatului.

De ce trebuie înscris partajul în cartea funciară? Pentru că, în cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai după intabulare (art. 680 alin. 2 Cod civil). Fără înscrierea în cartea funciară, nu ești proprietar exclusiv față de terți, chiar dacă ai câștigat procesul sau ai semnat actul la notar.

Pot face partajul la notar dacă un moștenitor este minor? Partajul voluntar necesită acordul tuturor și capacitate deplină. Când un coproprietar este minor sau pus sub interdicție, sunt necesare autorizări speciale (instanța de tutelă), iar în practică se recurge frecvent la partajul judiciar pentru protejarea intereselor persoanei ocrotite.

Se plătește impozit la partaj? Ca regulă, partajul fără sultă nu se impozitează — nimeni nu primește mai mult decât cota sa. Când un coproprietar primește mai mult și plătește sultă, diferența este tratată ca transfer și poate fi supusă impozitului pe veniturile din transferul proprietăților imobiliare (art. 111 Cod fiscal), calculat de notar. Se adaugă onorariul notarial și taxa de intabulare (la partajul voluntar), respectiv taxa de timbru (la cel judiciar).

Un creditor al unui coproprietar poate cere partajul? Da. Creditorii personali ai unui coproprietar pot urmări silit cota-parte a debitorului sau pot cere ei înșiși partajul și pot face opoziție la un partaj făcut fără ei — un astfel de partaj le este inopozabil (art. 679 Cod civil).

Ce se întâmplă cu soțul rămas în locuință după deces? Soțul supraviețuitor fără locuință proprie are un drept de abitație asupra casei în care a locuit, cel puțin un an de la deschiderea moștenirii sau până la partaj (art. 973 Cod civil); ceilalți moștenitori nu îl pot evacua în acest interval, iar dreptul limitează atribuirea sau vânzarea imobilului.

Ce se întâmplă dacă cel care a primit imobilul nu plătește sulta? Sulta este garantată printr-o ipotecă legală asupra imobilului (art. 2386 pct. 3 Cod civil), iar hotărârea de partaj este titlu executoriu: neplata la termenul stabilit de instanță permite executarea silită, inclusiv valorificarea imobilului.

Practică și opinii

Doctrina și practica judiciară au conturat câteva repere importante în aplicarea art. 676 Cod civil:

⚠️ Opinie doctrinară / practică judiciară — comentarii pe marginea art. 676 Cod civil (lege5.ro, legeaz.net) Împărțirea în natură este regula, iar instanța nu poate deroga de la ea decât în cazuri excepționale. Este inadmisibil ca, fără consimțământul copărtașilor, să se atribuie unora toate bunurile în natură, iar altora doar contravaloarea, atât timp cât se pot forma loturi echivalente, egalizate prin sulte. Sursa: Art. 676 – Regulile privitoare la modul de împărțire, legeaz.net (accesat 2026-09-13)

⚠️ Opinie doctrinară — vânzarea la licitație, soluție extremă Vânzarea (prin bună învoială sau, în caz de neînțelegere, prin licitație publică) are caracterul unei soluții extreme, la care se recurge numai când imobilul nu se poate împărți în natură, nu se pot forma loturi nici măcar inegale, iar atribuirea către unul dintre copărtași nu apare justificată. Sursa: Comentarii art. 676 Cod civil, lege5.ro (accesat 2026-09-13)

⚠️ Observație doctrinară — schimbarea de concepție privind efectul partajului Spre deosebire de vechiul Cod civil, care consacra caracterul declarativ (retroactiv) al partajului, noul Cod civil (art. 680) stabilește expres caracterul constitutiv: coproprietarul devine proprietar exclusiv doar de la data actului/hotărârii, iar pentru imobile — numai după înscrierea în cartea funciară. Sursa: Efectele juridice ale partajului potrivit NCC, juridice.ro (accesat 2026-09-13)

Aceste orientări arată că, în litigiile de partaj imobiliar, coproprietarul interesat să păstreze bunul are șanse reale dacă solicită expres atribuirea și dovedește capacitatea de a plăti sulta, întrucât vânzarea la licitație rămâne ultima opțiune la care instanța recurge.

⚠️ Notă privind practica judiciară obligatorie și medierea La data redactării, efectul constitutiv (art. 680), imprescriptibilitatea (art. 669) și ordinea modurilor de împărțire (art. 676) sunt reglementate suficient de clar în Codul civil, astfel încât nu a putut fi identificat un recurs în interesul legii sau o hotărâre prealabilă ÎCCJ de referință care să le fi tranșat controversat; înainte de proces, verificați totuși deciziile ÎCCJ (RIL / hotărâri prealabile) și deciziile CCR publicate ulterior, precum și practica instanței competente. Ca alternativă la proces, medierea (Legea nr. 192/2006) este încurajată de lege prin restituirea taxei judiciare de timbru în caz de acord (OUG nr. 80/2013).

Referințe

1. Codul civil (Legea nr. 287/2009), republicat — art. 669–686 (Partajul), în special art. 669 (imprescriptibilitate), art. 670 (felurile partajului), art. 672 (suspendarea convențională), art. 676 (modul de împărțire), art. 680 (efectele juridice), art. 682 (strămutarea garanțiilor). legislatie.just.ro
2. Codul de procedură civilă (Legea nr. 134/2010), republicat — Cartea a VI-a, Titlul V „Procedura partajului judiciar" (art. 984 și urm.: stabilirea masei partajabile, încheierea de admitere în principiu, formarea loturilor, vânzarea la licitație). coduri.juridice.ro
3. OUG nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru — art. 5 (taxarea cererilor de partaj: 3% / 5% din masa partajabilă). legislatie.just.ro
4. Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare — înscrierea partajului în cartea funciară.
5. Codul civil (Legea nr. 287/2009) — art. 636 (folosința bunului comun; despăgubiri), art. 637 (fructele), art. 646–647 și art. 671 (coproprietatea forțată; părțile comune), art. 679 (drepturile creditorilor personali; opoziția la partaj), art. 973 (dreptul de abitație al soțului supraviețuitor), art. 321–324 (locuința familiei), art. 2386 pct. 3 (ipoteca legală pentru sultă). legislatie.just.ro
6. Codul de procedură civilă (Legea nr. 134/2010) — art. 987 (criteriile de atribuire a imobilului). coduri.juridice.ro
7. Codul fiscal (Legea nr. 227/2015) — art. 111 (impozitul pe veniturile din transferul proprietăților imobiliare; tratamentul partajului cu/fără sultă; numerotare modificată în decembrie 2024). Ghid ANAF: Transferul proprietăților imobiliare; legestart.ro (accesat 2026-09-13).
8. Legea nr. 192/2006 privind medierea, coroborată cu OUG nr. 80/2013 — restituirea taxei de timbru în caz de soluționare prin mediere. juridice.ro (accesat 2026-09-13).
9. ⚠️ „Efectele juridice ale partajului potrivit NCC" — juridice.ro (accesat 2026-09-13).
10. ⚠️ Comentarii și adnotări la art. 676 și art. 680 Cod civil — lege5.ro, legeaz.net (accesat 2026-09-13).