Ce acoperă această secțiune
Cumpărarea unui imobil este, pentru cei mai mulți, cea mai importantă tranzacție a vieții — și una dintre cele mai riscante dacă este abordată fără verificări. Această secțiune adună pașii esențiali ai unei achiziții imobiliare sigure în România: cum verifici juridic bunul înainte de a-l cumpăra, ce costuri suporți la notar și ce reguli speciale se aplică terenurilor agricole. Ea se adresează cumpărătorilor persoane fizice, investitorilor și profesioniștilor care vor să estimeze corect riscurile și bugetul unei tranzacții.
Fundamentul legal traversează mai multe acte. Evidența juridică a imobilelor se ține în cartea funciară, potrivit Legii nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare, iar obligațiile vânzătorului — transmiterea proprietății, garanția contra evicțiunii și a viciilor ascunse — decurg din Codul civil (Legea nr. 287/2009). Costurile fiscale ale transferului sunt guvernate de art. 111 din Codul fiscal, iar achiziția terenurilor agricole extravilane este supusă regimului special din Legea nr. 17/2014.
Ce găsiți în această secțiune
Punctul de plecare al oricărei achiziții este verificarea temeinică a bunului. Articolul despre due diligence imobiliar explică cele șapte direcții de control — proprietar, sarcini, litigii, urbanism, fiscal, mediu și tehnic — cu extrasul de carte funciară în centru și verificări suplimentare la primărie și la autoritatea de mediu. Tot aici găsiți scenariile dificile: cumpărarea de la un dezvoltator „pe planșă", de la moștenitori, de la un vânzător în insolvență sau a unui imobil fără carte funciară deschisă.
Odată bunul verificat, urmează costurile tranzacției. Articolul despre taxele notariale la tranzacții imobiliare descompune cele trei componente — onorariul notarului (grilă de minime prin Ordinul MJ nr. 177/C/2024), impozitul pe transfer de 1% sau 3% datorat de vânzător și taxa de intabulare la ANCPI (0,15% pentru persoane fizice) — și lămurește confuziile frecvente: baza de calcul a impozitului este valoarea tranzacției, nu grila notarială, iar suma neimpozabilă de 450.000 lei a fost eliminată din 2023.
Când obiectul achiziției este un teren agricol situat în extravilan, se adaugă o procedură specială. Articolul despre cumpărarea terenurilor agricole și dreptul de preempțiune detaliază oferta afișată 45 de zile lucrătoare, cele șapte ranguri de preemptori, sancțiunea nulității absolute pentru nerespectarea procedurii și impozitul de 80% la revânzarea în mai puțin de 8 ani.
Întrebări de orientare
- Vreau să cumpăr un apartament — de unde încep? Cu due diligence imobiliar: verificarea proprietarului, a sarcinilor și a situației urbanistice.
- Cât mă costă, în total, semnarea la notar? Vedeți defalcarea celor trei taxe în taxele notariale la tranzacții imobiliare.
- Cumpăr un teren agricol la țară — ce reguli speciale se aplică? Procedura preempțiunii este explicată în cumpărarea terenurilor agricole.