Cumpărarea terenurilor agricole — preempțiunea

Cumpărarea unui teren agricol situat în extravilan este condiționată de respectarea dreptului de preempțiune reglementat de Legea nr. 17/2014. Vânzătorul afișează oferta la primărie 45 de zile lucrătoare, timp în care șapte ranguri de preemptori — de la coproprietari la statul român prin ADS — pot cumpăra cu prioritate, la preț egal. Nerespectarea procedurii atrage nulitatea absolută a vânzării.

Pe scurt

Cumpărarea unui teren agricol situat în extravilan este condiționată de respectarea unui drept de preempțiune reglementat de Legea nr. 17/2014, profund modificată prin Legea nr. 175/2020. Vânzătorul trebuie să afișeze oferta la primărie 45 de zile lucrătoare, timp în care șapte categorii („ranguri") de preemptori — de la coproprietari și rude, până la vecini, tineri fermieri și statul român prin ADS — pot cumpăra cu întâietate, la preț și în condiții egale. Nerespectarea procedurii sau lipsa avizelor (MADR, Ministerul Apărării, Ministerul Culturii) atrage nulitatea absolută a vânzării, iar revânzarea terenului în mai puțin de 8 ani se sancționează cu un impozit de 80% pe câștig.

Cadrul legal

Regimul vânzării-cumpărării terenurilor agricole din extravilan este stabilit, în principal, de:

• Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan (M.Of. nr. 178/2014) — actul de bază;
• Legea nr. 175/2020, în vigoare de la 13 octombrie 2020 (M.Of. nr. 741/2020), care a reformat complet dreptul de preempțiune (a introdus cele 7 ranguri, termenul de 45 de zile lucrătoare, obligația de deținere 8 ani și condițiile pentru vânzarea liberă);
• O.U.G. nr. 104/2022 (M.Of. nr. 657/2022), aprobată prin Legea nr. 116/2024, care a făcut operațional impozitul de 80% (art. 4²) și a reglementat vânzarea „pachetului de control";
• Normele metodologice aprobate prin Ordinul nr. 719/740/M.57/2.333/2014, care detaliază procedura ofertelor și avizele specifice;
• Codul civil (Legea nr. 287/2009), art. 1.730–1.740, ca drept comun al preempțiunii.

Art. 2 din Legea nr. 17/2014 — „(1) Terenurile agricole situate în intravilan nu intră sub incidența prezentei reglementări. (2) Prevederile prezentei legi se aplică cetățenilor români, respectiv cetățenilor unui stat membru al Uniunii Europene, [precum și] ai statelor care sunt parte la Acordul privind Spațiul Economic European [...]."

Sursa: Legea nr. 17/2014, legislatie.just.ro (accesat 2026-09-14)

Regula centrală: înstrăinarea prin vânzare a terenului agricol extravilan se face cu respectarea dreptului de preempțiune, la preț și în condiții egale (art. 4). Vânzarea făcută fără parcurgerea procedurii, fără avizele necesare sau la un preț mai mic decât cel din oferta afișată este lovită de nulitate absolută (art. 16).

⚠️ Verificați versiunea consolidată. Legea nr. 17/2014 a fost modificată succesiv; înainte de orice tranzacție, confirmați textul la zi și mențiunea „Ultima modificare" pe legislatie.just.ro.

Explicație detaliată

Ce terenuri sunt vizate

Legea se aplică exclusiv terenurilor agricole din extravilan (arabil, vii, livezi, pășuni, fânețe etc., situate în afara localității). Terenurile din intravilan și cele care nu au destinație agricolă sunt exceptate (art. 2). Așadar, dacă terenul este intravilan sau are altă categorie de folosință, procedura preempțiunii nu se aplică.

Ordinea preemptorilor (rangurile I–VII)

Legea nr. 175/2020 a înlocuit cele 4 categorii inițiale cu șapte ranguri. Vânzarea se face către preemptorul de rangul cel mai înalt care acceptă oferta, la preț și în condiții egale (art. 4¹):

• Rangul I: coproprietarii, rudele de gradul I, soții, rudele și afinii până la gradul al III-lea inclusiv;
• Rangul II: proprietarii investițiilor agricole (pomi, viță de vie, hamei, irigații exclusiv private) și/sau arendașii;
• Rangul III: proprietarii și/sau arendașii terenurilor agricole vecine;
• Rangul IV: tinerii fermieri (astfel cum sunt definiți de legislația specifică);
• Rangul V: Academia de Științe Agricole și Silvice „Gheorghe Ionescu-Șișești", unitățile de cercetare-dezvoltare din agricultură/silvicultură/industrie alimentară și instituțiile de învățământ cu profil agricol, pentru cercetare;
• Rangul VI: persoanele fizice cu domiciliul/reședința în UAT-ul unde se află terenul sau în UAT-urile vecine;
• Rangul VII: statul român, prin Agenția Domeniilor Statului (ADS).

Departajarea. Dacă mai mulți preemptori acceptă oferta, are întâietate cel de rang superior. La același rang, departajarea se face pe baza listei ordonate pe ranguri. Dacă, în cele 45 de zile lucrătoare, un preemptor de rang inferior oferă un preț superior, vânzătorul poate relua procedura cu înregistrarea ofertei la acel preț.

Vânzarea liberă către terți

Dacă niciun preemptor nu își manifestă intenția de cumpărare în termen, vânzarea devine liberă, dar cumpărătorul trebuie să îndeplinească condiții de eligibilitate (art. 4¹): domiciliul/sediul pe teritoriul național de cel puțin 5 ani, desfășurarea de activități agricole pe teritoriul național de cel puțin 5 ani, iar persoanele juridice — cel puțin 75% din venituri din activități agricole în ultimii 5 ani fiscali. Terenul nu poate fi vândut la un preț mai mic sau în condiții mai avantajoase decât cele din oferta inițială.

Avizele necesare

Pentru încheierea contractului în formă autentică, notarul solicită:

• avizul final al MADR — emis de structurile teritoriale (DAJ) pentru terenuri de până la 30 ha inclusiv, respectiv de structura centrală pentru terenuri de peste 30 ha; valabil 6 luni de la comunicare (prelungit dacă s-a încheiat între timp un antecontract sau pact de opțiune);
• avizul specific al Ministerului Apărării Naționale — pentru securitatea națională, relevant mai ales la terenurile aflate în apropierea graniței sau a țărmului Mării Negre; lipsa lui atrage nulitatea absolută;
• avizul specific al Ministerului Culturii — pentru terenurile pe care se află situri arheologice.

Avizele se comunică în 20 de zile lucrătoare de la cerere; în lipsa răspunsului, avizul se consideră favorabil.

Impozitul de 80% și pachetul de control

Pentru a descuraja speculația, art. 4² (operaționalizat prin O.U.G. nr. 104/2022) prevede că vânzarea terenului înainte de 8 ani de la cumpărare atrage un impozit de 80% aplicat diferenței pozitive dintre prețul de vânzare și cel de cumpărare (raportat la grila notarilor). Aceeași sarcină fiscală se aplică și la transferul, direct sau indirect, al pachetului de control al societăților care dețin terenuri agricole extravilane reprezentând peste 25% din active; sunt exceptate reorganizările în cadrul aceluiași grup de societăți.

Aspecte practice

Pașii procedurii, pe scurt

1. Depunerea ofertei. Vânzătorul depune la primăria UAT-ului unde se află terenul o cerere de afișare a ofertei de vânzare, însoțită de ofertă (preț, amplasament, suprafață, categorie de folosință, clasă de calitate) și de actele de proprietate/identitate.
2. Notificarea și transmiterea dosarului. Primăria notifică preemptorii cunoscuți în maximum 10 zile lucrătoare și transmite dosarul + lista preemptorilor către structura centrală (MADR) / teritorială (DAJ) în 3 zile lucrătoare.
3. Afișarea. Oferta se afișează 45 de zile lucrătoare la sediul primăriei și, după caz, pe pagina de internet.
4. Exercitarea preempțiunii. Preemptorii interesați depun în acest termen acceptarea, cu documentele care le dovedesc rangul.
5. Etapa potențialilor cumpărători. Dacă niciun preemptor nu acceptă, urmează 30 de zile pentru cumpărătorii care îndeplinesc condițiile de eligibilitate; apoi vânzarea devine liberă.
6. Avizele și contractul. Se obțin avizele (MADR/DAJ, MApN, Cultură, după caz), iar contractul se încheie în formă autentică la notar.

Greșeli frecvente de evitat

• A trata terenul ca intravilan. Verificați în certificatul de urbanism / extrasul de carte funciară dacă terenul este extravilan — de aici pornește toată procedura.
• A ignora rudele și coproprietarii (rangul I). Aceștia au întâietate absolută; o vânzare care îi ocolește este anulabilă.
• A vinde sub prețul din ofertă. Vânzarea liberă la un preț mai mic sau în condiții mai avantajoase decât oferta afișată atrage nulitatea absolută.
• A subestima termenele. Procedura durează, în practică, câteva luni (45 de zile lucrătoare + eventual 30 de zile + termenele pentru avize). Planificați finanțarea în consecință.
• A revinde prea repede. Revânzarea în mai puțin de 8 ani declanșează impozitul de 80% pe câștig — un cost care poate anula orice profit speculativ.

De verificat înainte de semnare

• extras de carte funciară actualizat și dovada că oferta a parcurs procedura (proces-verbal / adeverință de la primărie);
• avizul final MADR/DAJ valabil (6 luni) și, dacă e cazul, avizele MApN și Cultură;
• clasa de calitate și categoria de folosință, care pot influența prețul și eventuale restricții;
• pentru terenuri lângă graniță/Marea Neagră: confirmarea avizului MApN, esențial pentru validitatea vânzării.

Situații speciale, sancțiuni și fiscalitate

Dincolo de vânzarea „clasică" a întregului teren, în practică apar întrebări recurente privind cota-parte, alte forme de transfer, vânzările forțate, condițiile preemptorilor, sancțiunea nulității și fiscalitatea tranzacției. Le tratăm mai jos.

Vânzarea unei cote-părți indivize și raportul cu dreptul comun

Legea nr. 17/2014 se aplică vânzării terenului agricol extravilan fără a distinge între înstrăinarea întregului teren și cea a unei cote-părți indivize — și înstrăinarea unei cote declanșează, așadar, procedura de preempțiune. Legea nr. 17/2014 este lege specială față de dreptul comun al preempțiunii din Codul civil (art. 1.730–1.740): acolo unde legea specială reglementează, ea se aplică prioritar (art. 1.730 alin. (1) Cod civil recunoaște atât preempțiunea legală, cât și cea convențională, dar legea specială prevalează).

Prin urmare, dreptul de preempțiune al coproprietarului nu intră în conflict cu ordinea rangurilor: coproprietarii sunt plasați expres în rangul I (art. 4¹), astfel încât interesul lor prioritar este integrat în interiorul procedurii speciale. În plus, înstrăinările între coproprietari (ca și cele între soți, rude și afini până la gradul al III-lea inclusiv) sunt exceptate de la procedură (art. 20) — deci vânzarea cotei către un alt coproprietar nu presupune afișarea ofertei.

Sursă: Legea nr. 17/2014, art. 4¹ și art. 20; Codul civil, art. 1.730–1.740 — legislatie.just.ro (accesat 2026-09-14)

Se aplică doar la „vânzare"? Alte moduri de transmitere

Procedura preempțiunii este declanșată exclusiv de vânzare (art. 4). Alte moduri de transmitere — schimbul, donația, aportul la capitalul social, darea în plată, contractul de întreținere/rentă viageră, partajul, moștenirea — nu sunt supuse procedurii de preempțiune, pentru că nu sunt vânzări.

Legiuitorul a închis însă principalele „portițe" de eludare:

• impozitul de 80% (art. 4²) se aplică nu doar revânzării, ci și transferului, direct sau indirect, al pachetului de control al societăților ce dețin terenuri agricole extravilane de peste 25% din active;
• o operațiune deghizată (o „donație" sau un „schimb" care ascund în realitate o vânzare cu preț) poate fi recalificată de instanță ca vânzare — pe temeiul simulației (art. 1.289–1.294 Cod civil) sau al fraudei la lege — cu consecința aplicării regimului preempțiunii și, după caz, a sancțiunii nulității.

⚠️ Analiză de specialitate: extinderea impozitului de 80% la transferul indirect al pachetului de control urmărește tocmai închiderea unei căi de eludare. Sursă: juridice.ro (accesat 2026-09-14)

Vânzarea silită, executarea silită și insolvența

Procedura de preempțiune nu se aplică vânzărilor forțate: art. 20 din Legea nr. 17/2014 exceptează înstrăinările realizate în procedurile de executare silită și prin licitație publică, inclusiv în procedurile de prevenire a insolvenței și de insolvență (Legea nr. 85/2014). Rațiunea este că aceste vânzări se desfășoară deja sub control judiciar (instanță, executor judecătoresc, administrator/lichidator), iar blocarea lor cu procedura de preempțiune ar împiedica recuperarea creanțelor. Adjudecatarul dobândește deci terenul fără parcurgerea celor 45 de zile lucrătoare de afișare.

⚠️ Doctrina discută totuși ipoteza „atipică" a executării silite a unei promisiuni de vânzare (pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract), unde respectarea preempțiunii rămâne o condiție de validitate. Sursă: universuljuridic.ro (accesat 2026-09-14)

Condițiile arendașului (rang II) și departajarea intra-rang

Pentru a fi preemptor de rang II, arendașul trebuie să dețină un contract de arendă încheiat și înregistrat (la primărie/ANAF, conform legii) cu cel puțin un an înainte de data afișării ofertei de vânzare (art. 4¹). Un contract încheiat după afișare sau neînregistrat nu conferă rang de preemptor.

Legea nu stabilește criterii statutare de departajare între mai mulți preemptori de același rang (mai mulți arendași, mai mulți vecini). Mecanismul legal de arbitraj este prețul: dacă, în cele 45 de zile lucrătoare, un preemptor de rang inferior (sau, prin analogie, un ofertant) comunică un preț superior, vânzătorul poate relua procedura înregistrând oferta la acel preț (art. 4¹). În lipsa unei diferențe de preț, alegerea între preemptori de rang egal aparține, în practica notarială, vânzătorului.

⚠️ Aceasta rămâne o zonă de incertitudine semnalată de practicieni; recomandarea este confirmarea la notar și la DAJ înainte de comunicarea acceptării. Sursă: juridice.ro (accesat 2026-09-14)

Preemptorul acceptă, dar nu finalizează

Legea nu reglementează expres ipoteza în care un preemptor acceptă oferta în termen, dar apoi nu se prezintă la notar, nu plătește sau renunță. Din economia procedurii rezultă că acceptarea creează o obligație de a contracta; neexecutarea nu-l blochează pe vânzător. În practică, vânzătorul poate:

• să se îndrepte către un alt preemptor care a acceptat în termen (respectând ordinea rangurilor), iar
• dacă procedura s-a epuizat fără o vânzare efectivă, să treacă la vânzarea liberă — cu condiția esențială de a nu vinde la un preț mai mic sau în condiții mai avantajoase decât cele din oferta afișată (art. 4¹), sub sancțiunea nulității absolute.

⚠️ Fiind o chestiune neacoperit reglementată, soluția concretă (inclusiv eventuale despăgubiri de la preemptorul culpabil) se stabilește contractual și, la nevoie, pe cale judiciară.

Nulitatea absolută (art. 16): cine o invocă, termen, efecte

Sancțiunea prevăzută de art. 16 pentru vânzarea fără respectarea preempțiunii, fără avizele necesare sau sub prețul din ofertă este, de la Legea nr. 175/2020, nulitatea absolută (în forma inițială a Legii nr. 17/2014, sancțiunea era nulitatea relativă — distincția contează pentru tranzacțiile guvernate de regimul anterior datei de 13 octombrie 2020).

Consecințele nulității absolute (regim de drept comun — Codul civil):

• poate fi invocată de orice persoană interesată, poate fi ridicată din oficiu de instanță și de procuror (art. 1.247 Cod civil);
• este imprescriptibilă — acțiunea poate fi introdusă oricând (art. 1.247 alin. (2) Cod civil);
• produce efecte retroactive: contractul se desființează, iar înscrierea în cartea funciară se radiază, cu repunerea părților în situația anterioară.
• terțul subdobânditor de bună-credință beneficiază însă de protecția publicității imobiliare: art. 901 și art. 909 Cod civil limitează, în anumite condiții și termene, posibilitatea de a i se opune desființarea dobândirii întemeiate pe cartea funciară.

Sursă: Codul civil, art. 901, 909, 1.247; Legea nr. 17/2014, art. 16 (modificat prin Legea nr. 175/2020). Analiză a controversei nulitate relativă/absolută: juridice.ro (accesat 2026-09-14)

Fiscalitatea tranzacției: impozitul de 80%, art. 111 Cod fiscal și TVA

Cele trei sarcini fiscale au baze de calcul diferite și se pot cumula:

Detalii:

• Impozitul de 80% este un impozit special, anti-speculativ, distinct de impozitul pe venit; se adaugă acestuia, nu îl înlocuiește.
• Impozitul pe transferul proprietăților imobiliare (art. 111 Cod fiscal): de la 1 ianuarie 2024 (modificare prin Legea nr. 296/2023), plafonul neimpozabil de 450.000 lei a fost eliminat; impozitul este de 3% din valoarea tranzacției dacă imobilul a fost deținut până la 3 ani inclusiv și 1% dacă a fost deținut peste 3 ani. (Regimul anterior — 2%/3% peste plafonul de 450.000 lei — nu se mai aplică.)
• TVA: vânzarea de teren agricol extravilan de către o persoană impozabilă este, de regulă, scutită de TVA (art. 292 alin. (2) lit. f) Cod fiscal), pentru că nu este „teren construibil"; scutirea nu operează dacă terenul se califică drept teren construibil (caz în care se aplică TVA 19%).

Exemplu ilustrativ: un teren extravilan cumpărat acum 3 ani și revândut cu un câștig de 200.000 lei suportă impozitul de 80% (160.000 lei) și impozitul de 3% pe valoarea tranzacției (art. 111), fiind scutit de TVA dacă nu este construibil.

Sursă: Codul fiscal, art. 111 (modificat prin Legea nr. 296/2023) și art. 292 alin. (2) lit. f); Legea nr. 17/2014, art. 4²; procedurile ANAF de calcul al impozitului de 80% — static.anaf.ro (accesat 2026-09-14)

Reclasificarea extravilan → intravilan pentru evitarea preempțiunii

Întrucât legea se aplică exclusiv terenurilor din extravilan (art. 2), reclasificarea unui teren din extravilan în intravilan (prin PUZ/PUG, în procedura Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul) scoate, în principiu, tranzacția de sub incidența preempțiunii. Această cale este însă limitată și riscantă:

• reclasificarea presupune o procedură reală de urbanism (documentație, avize, aprobarea consiliului local), care durează luni și implică costuri, și nu este garantată — consiliul local o poate respinge;
• o reclasificare făcută exclusiv pentru a eluda dreptul de preempțiune poate fi analizată ca fraudă la lege;
• scoaterea definitivă din circuitul agricol atrage, la rândul ei, taxe și condiții proprii.

Alegerea legiuitorului pentru criteriul extravilan/intravilan urmărește scopul declarat al legii (art. 1): asigurarea securității alimentare și protejarea terenurilor productive agricol. Terenurile intravilane, deja integrate în localitate, nu servesc acestei protecții și au fost, de aceea, lăsate în afara reglementării.

Sursă: Legea nr. 17/2014, art. 1 și art. 2; Legea nr. 350/2001. Analiză: juridice.ro (accesat 2026-09-14)

Stadiul legislativ (2024–2026)

La data actualizării, regimul rămâne guvernat de Legea nr. 17/2014, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 175/2020 și prin O.U.G. nr. 104/2022 (aprobată prin Legea nr. 116/2024). Ultima versiune consolidată a Legii nr. 17/2014 pe portalul oficial este cea din 3 mai 2024 (ulterioară Legii nr. 116/2024) — recomandăm verificarea mențiunii „Ultima modificare" înainte de orice tranzacție. Nu a fost identificată o reformă de fond ulterioară a procedurii de preempțiune, nici o decizie CJUE sau procedură de infringement recentă împotriva României care să modifice cadrul descris; reperul european rămâne Comunicarea interpretativă a Comisiei 2017/C 350/05 (v. secțiunea de legislație europeană).

Sursă: istoricul versiunilor Legii nr. 17/2014 (versiune consolidată 03.05.2024) — legislatie.just.ro (accesat 2026-09-14)

Legislație europeană

Reglementarea națională a preempțiunii și a dobândirii terenurilor agricole din extravilan nu este izolată de dreptul Uniunii: pentru că o achiziție de teren reprezintă o mișcare de capital, întregul regim se citește prin filtrul liberei circulații a capitalurilor (art. 63 TFUE) și al practicii Comisiei și Curții de Justiție a UE.

Directive și regulamente aplicabile

Nu există o directivă care să armonizeze direct vânzarea terenurilor agricole — competența rămâne, în principal, națională. Cadrul UE relevant este însă următorul:

Art. 63 TFUE — „(1) [...] sunt interzise orice restricții privind circulația capitalurilor între statele membre, precum și între statele membre și țările terțe."

Sursa: Tratatul privind funcționarea Uniunii Europene, art. 63 (accesat 2026-09-14)

Dobândirea de bunuri imobile, inclusiv de teren agricol, este calificată de CJUE drept mișcare de capital; prin urmare, orice restricție națională (condiții de reședință, autorizare prealabilă, drept de preempțiune) trebuie să fie nediscriminatorie, justificată de un obiectiv de interes general și proporțională.

Comunicarea interpretativă a Comisiei privind dobândirea de terenuri agricole și dreptul UE (2017/C 350/05) — recunoaște ca obiective legitime combaterea speculei funciare, menținerea unei agriculturi viabile și a comunităților rurale, dar cere ca măsuri precum preempțiunea, autorizarea prealabilă ori condițiile de reședință/activitate agricolă să fie proporționate și să nu discrimineze indirect cetățenii altor state membre.

Sursa: Comunicarea Comisiei 2017/C 350/05 (accesat 2026-09-14)

Pentru achiziția indirectă — prin preluarea unei societăți care deține teren agricol — poate deveni incident Regulamentul (UE) 2019/452 privind examinarea investițiilor străine directe (aplicabil din 11 octombrie 2020), care permite statelor membre să analizeze, din motive de securitate sau ordine publică, investițiile provenite din afara UE.

Sursa: Regulamentul (UE) 2019/452 (accesat 2026-09-14)

Transpunerea în dreptul român

Legea nr. 17/2014 nu „transpune" o directivă, ci reprezintă exercitarea competenței naționale în limitele liberei circulații a capitalurilor. Contextul este direct legat de aderare: prin Actul de aderare din 2005 (Anexa VII), România a beneficiat de o perioadă tranzitorie de 7 ani în care putea menține restricții la dobândirea terenurilor agricole de către cetățenii UE/SEE; acest moratoriu a expirat la 1 ianuarie 2014, iar Legea nr. 17/2014 a fost adoptată exact pentru a reglementa piața după ridicarea sa.

Sursa: Actul de aderare 2005, Anexa VII (accesat 2026-09-14)

De aceea legea aplică regimul preempțiunii fără discriminare pe criteriu de cetățenie: art. 2 extinde expres aplicabilitatea la cetățenii unui stat membru UE și ai statelor părți la Acordul privind Spațiul Economic European, în aceleași condiții ca pentru cetățenii români (vezi și blocul Cadrul legal). Punctul sensibil din perspectiva UE este condiția, la vânzarea liberă către terți, de domiciliu/sediu ≥ 5 ani și activitate agricolă ≥ 5 ani pe teritoriul național (art. 4¹): deși neutră formal, o astfel de cerință de reședință este exact tipul de măsură pe care Comisia și CJUE o examinează pentru posibilă discriminare indirectă și proporționalitate.

Jurisprudență CJUE

Cauza C-370/05, Festersen (2007) — o cerință de reședință permanentă pe terenul agricol dobândit este disproporționată și încalcă libera circulație a capitalurilor (art. 56 CE, azi art. 63 TFUE).

Sursa: CJUE, C-370/05 (accesat 2026-09-14)

Cauza C-452/01, Ospelt și Schlössle Weissenberg (2003) — autorizarea prealabilă a dobândirii de teren agricol este admisibilă dacă urmărește menținerea folosinței agricole și este proporțională, însă un refuz întemeiat pe cerințe stricte de exploatare personală ori de reședință poate fi excesiv.

Sursa: CJUE, C-452/01 (accesat 2026-09-14)

Cauza C-302/97, Konle (1999) — un regim de autorizare prealabilă pentru dobândirea de terenuri este compatibil cu dreptul UE numai dacă este proporțional și nu lasă loc arbitrariului administrativ.

Sursa: CJUE, C-302/97 (accesat 2026-09-14)

Cauzele conexate C-52/16 și C-113/16, SEGRO și Horváth (2018) și Cauza C-235/17, Comisia/Ungaria (2019) — desființarea, prin lege, a drepturilor de uzufruct asupra terenurilor agricole deținute de nerezidenți încalcă art. 63 TFUE; în C-235/17, Curtea a constatat neîndeplinirea obligațiilor și încălcarea art. 17 din Carta drepturilor fundamentale (dreptul de proprietate).

Sursa: CJUE, C-52/16 și C-113/16 · CJUE, C-235/17 (accesat 2026-09-14)

Linia jurisprudențială este constantă: statele pot proteja destinația agricolă a terenurilor și pot reglementa piața funciară, dar cerințele de reședință/exploatare personală și restricțiile pentru nerezidenți sunt privite cu suspiciune și cad dacă nu trec testul proporționalității.

Aspecte practice din perspectivă europeană

• Cetățenii UE/SEE beneficiază de tratament egal: pot participa la procedura de preempțiune și pot cumpăra teren agricol extravilan în aceleași condiții ca cetățenii români. O clauză contractuală sau o practică notarială care i-ar exclude ar fi contrară art. 63 TFUE.
• Cerința de reședință și de activitate agricolă de 5 ani la vânzarea liberă rămâne zona de risc juridic: în lumina cauzelor Festersen și Ospelt, ea trebuie interpretată și aplicată strict proporțional cu scopul (agricultură efectivă, anti-speculă), nu ca o barieră deghizată pentru nerezidenți.
• Comisia Europeană a deschis în 2016 proceduri de constatare a neîndeplinirii obligațiilor împotriva mai multor state membre (Ungaria, Slovacia, Bulgaria, Letonia, Lituania) pentru legi funciare restrictive; România nu a fost, la acel moment, în procedură, dar mecanismul rămâne activ pentru orice regim care depășește limitele proporționalității.

Sursa: Comisia Europeană, IP/16/1827 (accesat 2026-09-14)

• Investiții indirecte: preluarea unei societăți deținătoare de teren agricol poate atrage atât impozitul de 80% pe „pachetul de control" (art. 4² din Legea nr. 17/2014), cât și, pentru investitorii din afara UE, screeningul ISD în temeiul Regulamentului (UE) 2019/452.

Întrebări frecvente

Se aplică preempțiunea și la terenurile din intravilan? Nu. Legea nr. 17/2014 vizează exclusiv terenurile agricole din extravilan. Terenurile intravilane sau fără destinație agricolă nu sunt supuse acestei proceduri (art. 2).

Cine are prioritate la cumpărare? Preemptorii, în ordinea celor 7 ranguri: mai întâi coproprietarii și rudele apropiate (rangul I), apoi arendașii și proprietarii de investiții agricole, vecinii, tinerii fermieri, unitățile de cercetare, persoanele din zonă și, în final, statul prin ADS (rangul VII).

Cât durează procedura? Oferta se afișează 45 de zile lucrătoare. Dacă niciun preemptor nu acceptă, urmează 30 de zile pentru cumpărătorii eligibili și apoi vânzarea liberă. La acestea se adaugă termenele pentru avize (până la 20 de zile lucrătoare fiecare).

Ce se întâmplă dacă nu respect procedura? Vânzarea încheiată fără respectarea dreptului de preempțiune, fără avizele necesare sau la un preț mai mic decât oferta este lovită de nulitate absolută (art. 16), iar contravenția se sancționează cu amendă de la 100.000 la 200.000 lei.

Pot revinde terenul imediat? Puteți, dar dacă vindeți înainte de 8 ani de la cumpărare datorați un impozit de 80% pe diferența pozitivă de preț (art. 4²). Aceeași regulă se aplică și transferului pachetului de control al unei societăți care deține astfel de terenuri.

Ce avize sunt necesare la notar? De regulă avizul final al MADR/DAJ; suplimentar, avizul Ministerului Apărării Naționale (terenuri cu impact asupra securității naționale, mai ales lângă graniță) și avizul Ministerului Culturii (situri arheologice).

Un cetățean străin poate cumpăra? Legea se aplică cetățenilor români și celor din UE/SEE. Vânzarea liberă către terți impune condiții de rezidență (≥5 ani) și de activitate agricolă (≥5 ani) pe teritoriul național.

Se aplică preempțiunea și la vânzarea unei cote-părți? Da. Legea nr. 17/2014 nu distinge între vânzarea întregului teren și cea a unei cote-părți indivize — procedura se aplică în ambele cazuri. Coproprietarii sunt preemptori de rang I. Vânzarea cotei către un alt coproprietar este însă exceptată (art. 20).

Preempțiunea se aplică și la donație, schimb sau aport la capital? Nu. Procedura este declanșată doar de vânzare. Donația, schimbul, aportul la capitalul social, darea în plată, partajul sau moștenirea nu o declanșează. O operațiune deghizată (care ascunde de fapt o vânzare) poate fi însă recalificată de instanță, iar impozitul de 80% se aplică și transferului pachetului de control.

Ce se întâmplă la vânzarea silită sau în insolvență? Preempțiunea nu se aplică vânzărilor în executare silită, la licitație publică ori în procedurile de insolvență (art. 20). Adjudecatarul dobândește terenul fără procedura de afișare de 45 de zile.

Impozitul de 80% se adaugă la celelalte taxe? Da. Impozitul special de 80% (art. 4²) se cumulează cu impozitul pe transferul imobiliar din art. 111 Cod fiscal (de la 2024: 3% dacă terenul a fost deținut ≤3 ani, 1% dacă >3 ani, din valoarea tranzacției, fără plafonul de 450.000 lei). Terenul agricol extravilan este de regulă scutit de TVA dacă nu este construibil.

Ce se întâmplă dacă preemptorul acceptă, dar nu finalizează? Legea nu reglementează expres această ipoteză. În practică, vânzătorul se poate îndrepta către un alt preemptor care a acceptat în termen sau, dacă procedura s-a epuizat, poate vinde liber — fără a coborî sub prețul din oferta afișată, sub sancțiunea nulității absolute.

Practică și opinii

⚠️ Opinie specialistă — analiză Universul Juridic (asupra Legii nr. 175/2020) Reforma din 2020 a extins semnificativ cercul preemptorilor (de la 4 la 7 ranguri) și a înăsprit procedura, urmărind menținerea terenurilor agricole în circuitul productiv și limitarea achizițiilor speculative. Practicienii au semnalat însă dificultăți de interpretare a art. 4¹ privind condițiile în care terenul poate fi vândut liber către terți. Sursa: universuljuridic.ro (accesat 2026-09-14)

⚠️ Opinie specialistă — analiză JURIDICE.ro (art. 4² alin. 2 — pachetul de control) Extinderea impozitului de 80% la transferul indirect, prin cesiunea pachetului de control al societăților care dețin terenuri agricole extravilane, urmărește închiderea unei portițe de eludare a regimului. Ratio legis a art. 4² este descurajarea revânzărilor rapide și nejustificate de preț, nu procedura preempțiunii în sine. Sursa: juridice.ro (accesat 2026-09-14)

⚠️ Opinie specialistă — analiză avocatnet.ro (impozitul de 80% după O.U.G. nr. 104/2022) Impozitul de 80% fusese introdus încă din 2020, dar era practic inaplicabil din cauza lipsei unei proceduri de calcul, încasare și declarare. O.U.G. nr. 104/2022 (aprobată prin Legea nr. 116/2024) a clarificat cine calculează și plătește impozitul și în ce termen, făcându-l efectiv aplicabil. Sursa: avocatnet.ro (accesat 2026-09-14)

⚠️ Semnalare de practică — vânzarea liberă a terenurilor din apropierea graniței Practicienii au semnalat un posibil blocaj: la vânzarea liberă, avizul MApN (necesar pentru terenurile din apropierea graniței) se bazează pe avizul MADR, însă MADR nu emite un aviz în ipoteza vânzării libere, ci doar ia act de procesul-verbal de finalizare a procedurii. Recomandarea practică este consultarea prealabilă a notarului și a DAJ pentru terenurile aflate la mai puțin de 30 km de graniță sau de țărmul Mării Negre. Sursa: juridice.ro (accesat 2026-09-14)

Referințe

1. Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan (M.Of. nr. 178/2014), text consolidat — art. 2, 4, 4¹, 4², 16. legislatie.just.ro
2. Legea nr. 175/2020 pentru modificarea și completarea Legii nr. 17/2014 și a Legii nr. 268/2001 (M.Of. nr. 741/14.08.2020; în vigoare 13.10.2020).
3. O.U.G. nr. 104/2022 pentru modificarea și completarea Legii nr. 17/2014 (M.Of. nr. 657/2022), aprobată prin Legea nr. 116/2024 (M.Of. nr. 406/30.04.2024). static.anaf.ro
4. Normele metodologice de aplicare a titlului I din Legea nr. 17/2014, aprobate prin Ordinul nr. 719/740/M.57/2.333/2014.
5. Codul civil (Legea nr. 287/2009), art. 1.730–1.740 (dreptul de preempțiune — drept comun).
6. Universul Juridic — Noi reguli privind tranzacțiile cu terenuri extravilane. Legea nr. 175/2020. universuljuridic.ro
7. avocatnet.ro — Din octombrie, nouă procedură pentru vânzarea/cumpărarea terenurilor agricole. Cum vor fi partajați potențialii cumpărători. avocatnet.ro
8. avocatnet.ro — Impozitul de 80% la vânzarea unui teren agricol la puțin timp de la cumpărare este acum aplicabil. avocatnet.ro
9. JURIDICE.ro — Vânzarea pachetului de control și dreptul de preempțiune. Ipoteza art. 4² alin. 2 din Legea nr. 17/2014. juridice.ro
10. legestart.ro — Terenuri extravilane. Cum se va exercita dreptul de preempțiune? (I) și (II). legestart.ro
11. Legea nr. 17/2014, versiune consolidată la 03.05.2024 (ulterioară Legii nr. 116/2024). legislatie.just.ro
12. Codul fiscal (Legea nr. 227/2015), art. 111 (impozitul pe transferul proprietăților imobiliare, modificat prin Legea nr. 296/2023; plafonul de 450.000 lei eliminat de la 01.01.2024) și art. 292 alin. (2) lit. f) (scutirea de TVA a terenurilor neconstruibile).
13. Codul civil (Legea nr. 287/2009), art. 1.247 (regimul nulității absolute), art. 901 și 909 (efectele față de terțul de bună-credință în cartea funciară), art. 1.289–1.294 (simulația).
14. Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul (procedura PUZ/PUG).
15. JURIDICE.ro — Vânzarea terenurilor agricole extravilane fără respectarea Legii nr. 17/2014 — sancțiunea nulității relative sau a nulității absolute. juridice.ro
16. Universul Juridic — Tipologia dreptului de preempțiune reglementat de Legea nr. 17/2014 în materia executării silite atipice a promisiunii de contract. universuljuridic.ro