TVA la tranzacțiile imobiliare

La vânzarea de imobile, regula este scutirea de TVA, însă construcțiile noi și terenurile construibile se taxează obligatoriu cu cota standard de 21%. Pentru construcțiile vechi și terenurile neconstruibile, vânzătorul poate opta pentru taxare. Din 1 august 2025, cota redusă la locuințe a fost eliminată, cu o perioadă tranzitorie de 9% până la 31 iulie 2026 pentru contractele cu avans anterior.

Pe scurt

Regula la vânzarea de imobile este scutirea de TVA (art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal), dar construcțiile noi și terenurile construibile sunt taxabile obligatoriu, cu cota standard de 21% (majorată de la 19% prin Legea nr. 141/2025, de la 1 august 2025). Pentru construcțiile vechi și terenurile neconstruibile, vânzătorul poate opta pentru taxare (art. 292 alin. (3)), evitând ajustarea TVA-ului dedus anterior. Din 1 august 2025 a fost eliminată cota redusă de TVA la livrarea de locuințe, cu o perioadă tranzitorie limitată pentru contractele cu avans plătit înainte de această dată.

Cadrul legal

Regimul TVA al tranzacțiilor imobiliare este stabilit de Codul fiscal (Legea nr. 227/2015), Titlul VII, cu modificările aduse de Legea nr. 141/2025 privind unele măsuri fiscal-bugetare (în vigoare de la 1 august 2025).

Scutirea și excepțiile ei sunt reglementate de art. 292:

Art. 292 alin. (2) lit. f) Cod fiscal — Este scutită de taxă „livrarea de construcții/părți de construcții și a terenurilor pe care sunt construite, precum și a oricăror altor terenuri". Scutirea nu se aplică pentru livrarea de construcții noi, de părți de construcții noi și de terenuri construibile.

Sursa: Codul fiscal, Legea 227/2015 (accesat 2026-09-02)

Dreptul de opțiune pentru taxare este prevăzut la art. 292 alin. (3): orice persoană impozabilă poate opta pentru taxarea operațiunilor altfel scutite de la alin. (2) lit. e) (închiriere, leasing, arendare) și lit. f) (livrări de imobile), prin depunerea unei notificări la organul fiscal.

Cota de TVA aplicabilă — art. 291 Cod fiscal, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 141/2025:

Cota standard este 21% (majorată de la 19%). Vechile cote reduse de 9% și 5% au fost comasate într-o cotă redusă unică de 11%, aplicabilă limitativ. Cota redusă de TVA la livrarea de locuințe (≤ 120 mp, valoare ≤ 600.000 lei) a fost eliminată.

Sursa: Legea nr. 141/2025, MO nr. 699/25.07.2025 (accesat 2026-09-02)

Taxarea inversă la imobile — art. 331 alin. (2) lit. g): se aplică pentru „construcțiile, părțile de construcție și terenurile de orice fel, pentru a căror livrare se aplică regimul de taxare prin efectul legii sau prin opțiune", cu condiția ca atât furnizorul, cât și beneficiarul să fie înregistrați în scopuri de TVA (art. 316).

Explicație detaliată

Regula: scutirea, cu patru categorii de imobile

Punctul de plecare este că livrarea de bunuri imobile este scutită de TVA (fără drept de deducere). Legea taxează însă, prin excepție, imobilele „proaspete", pentru a impozita valoarea adăugată nou creată. Rezultă patru situații:

Ce înseamnă „construcție nouă"

O construcție este nouă dacă este livrată cel târziu până la data de 31 decembrie a anului următor anului primei ocupări sau utilizări. După acest termen, ea devine „veche" și livrarea intră în regimul de scutire. Este considerată nouă și o construcție transformată, dacă valoarea lucrărilor de transformare (fără TVA) reprezintă cel puțin 50% din valoarea construcției (exclusiv terenul), ulterior transformării.

Ce înseamnă „teren construibil"

Un teren construibil este orice teren, amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa construcții conform legislației în vigoare. Calificarea nu se face „după ochi", ci rezultă din certificatul de urbanism emis la momentul vânzării. Un teren agricol pentru care certificatul nu permite edificarea rămâne neconstruibil (deci scutit).

O regulă specială: dacă terenul pe care se află o construcție este livrat ulterior sau independent de construcție, de o persoană care deține doar titlul pe teren, se consideră că are loc livrarea unui teren construibil — deci operațiune taxabilă.

Dreptul de opțiune pentru taxare (art. 292 alin. (3))

Pentru imobilele scutite (construcții vechi, terenuri neconstruibile), scutirea nu este întotdeauna avantajoasă: dacă la achiziția sau edificarea imobilului vânzătorul și-a dedus TVA, vânzarea în regim scutit îl obligă să ajusteze (să restituie) taxa dedusă anterior, proporțional cu perioada rămasă din cei 20 de ani de ajustare pentru bunuri imobile (art. 305).

Soluția este opțiunea pentru taxare: prin depunerea unei notificări la organul fiscal, vânzătorul alege să factureze cu TVA. Notificarea trebuie să identifice exact imobilele vizate (adresă, suprafață; dacă privește doar o parte, se identifică acea parte). Consecința: nu mai există obligația de ajustare, iar operațiunea devine taxabilă.

Taxarea inversă între plătitori de TVA

Când livrarea de imobil este taxabilă (fie prin efectul legii, fie prin opțiune) și ambele părți sunt înregistrate în scopuri de TVA, se aplica în mod tradițional taxarea inversă (art. 331 alin. (2) lit. g)): furnizorul nu încasează efectiv TVA de la cumpărător, iar cumpărătorul înregistrează simultan taxa ca fiind colectată și deductibilă (contabil, „4426 = 4427"). Este o măsură de simplificare — nu de opțiune —, iar avantajul este de trezorerie: cumpărătorul nu avansează TVA-ul.

Interpretare privind restrângerea din 2025 — de tratat cu prudență. Unele analize profesionale susțin că, în urma măsurilor fiscale din 2025, taxarea inversă ar fi fost restrânsă/eliminată pentru construcțiile noi și terenurile construibile, rămânând aplicabilă doar construcțiilor vechi și terenurilor neconstruibile pentru care vânzătorul optează pentru taxare. Această afirmație nu a putut fi confirmată pe textul consolidat la zi al art. 331 alin. (2) lit. g): Legea nr. 141/2025 este, în esență, un act de modificare a cotelor, iar o modificare expresă a sferei taxării inverse nu este verificabilă din sursele disponibile. Regula de bază, necontestată, rămâne că taxarea inversă se aplică livrărilor taxabile de construcții/terenuri între două persoane înregistrate în scopuri de TVA.

⚠️ De verificat obligatoriu înainte de tranzacție — dat fiind impactul direct de trezorerie (cine avansează TVA-ul), confirmați forma consolidată exactă a art. 331 alin. (2) lit. g) direct pe legislatie.just.ro sau printr-o soluție fiscală. Nu tratați „eliminarea taxării inverse" ca pe un fapt stabilit până la verificarea textului la zi; în caz de dubiu, aplicați regula generală (taxare inversă între plătitori de TVA) și documentați raționamentul.

Aspecte practice

Verifică întâi calificarea imobilului

Înainte de orice, stabilește în care dintre cele patru categorii se încadrează imobilul — de aici decurge tot regimul:

• Certificatul de urbanism pentru terenuri: construibil (taxabil) sau nu (scutit).
• Data primei ocupări/utilizări pentru construcții: dacă vânzarea are loc după 31 decembrie a anului următor, construcția este „veche" (scutită).
• Pentru clădiri renovate, verifică dacă transformarea a depășit 50% din valoare — dacă da, redevine „construcție nouă" taxabilă.

Cota standard 21% la locuințe — sfârșitul cotei reduse

Din 1 august 2025, livrarea de locuințe nu mai beneficiază de cota redusă; se aplică cota standard de 21%. Excepție: locuințele livrate ca parte a politicii sociale strict definite (cămine de bătrâni, case de copii cu handicap etc.), care rămân la cota redusă de 11%, fără termen.

Perioada tranzitorie (avansuri): persoana fizică poate cumpăra, în intervalul 1 august 2025 – 31 iulie 2026, o singură locuință cu cota redusă de 9%, dacă:

• a încheiat un antecontract și a plătit avans înainte de 1 august 2025;
• suprafața utilă ≤ 120 mp, iar valoarea (inclusiv terenul) ≤ 600.000 lei, exclusiv TVA;
• locuința este locuibilă ca atare, iar livrarea are loc până la 31 iulie 2026.

Notarul verifică și înscrie tranzacția în Registrul achizițiilor de locuințe cu cotă redusă de TVA (ANAF), pentru a preveni aplicarea beneficiului de mai multe ori.

Atenție la avansuri când se schimbă regimul

Regula de aur (art. 280 alin. (7) Cod fiscal): se aplică regimul în vigoare la data exigibilității. Un avans încasat sub un anumit regim (de ex. taxare inversă, sau cotă redusă) rămâne sub acel regim, dar pentru diferența de preț exigibilă după modificare se aplică regimul nou. Avansul nu se regularizează retroactiv. De aceea, în tranzacțiile aflate la limita unei modificări legislative, momentul facturării avansului contează enorm.

Trei cote în paralel: cum justifici cota de 9% pentru balanța din 2026

Din 1 august 2025 pot coexista, în funcție de tranzacție, trei cote: 21% (standard), 11% (locuințe livrate în cadrul politicii sociale strict definite) și 9% (tranzitoriu, până la 31 iulie 2026). Aparent există un conflict: regula tranzitorie păstrează 9% pe întreaga tranzacție, în timp ce art. 280 alin. (7) impune cota de la data exigibilității — deci, pentru balanța de preț exigibilă în 2026, ar părea că se aplică 21%.

Conflictul este doar aparent. Regula tranzitorie din Legea nr. 141/2025 este o normă specială (lex specialis) care derogă expres de la regula generală a exigibilității: dacă antecontractul a fost încheiat și avansul plătit înainte de 1 august 2025, iar condițiile de plafon (≤ 120 mp, ≤ 600.000 lei) sunt îndeplinite, întreaga livrare — inclusiv balanța exigibilă în 2026 — beneficiază de cota de 9%, cu condiția ca livrarea să aibă loc până la 31 iulie 2026. Norma specială primează asupra celei generale, deci nu se aplică 21% pe balanță.

Cum documentezi față de ANAF:

• antecontractul și dovada plății avansului înainte de 1 august 2025 (extras/OP, factură de avans cu cota de atunci);
• documentele care atestă plafonul (suprafață utilă ≤ 120 mp, valoare ≤ 600.000 lei fără TVA);
• înscrierea în Registrul achizițiilor de locuințe cu cotă redusă și declararea corectă în decontul 300;
• dovada că livrarea (faptul generator) s-a produs până la 31 iulie 2026.

Fără îndeplinirea cumulativă a acestor condiții, regula specială nu se aplică și se revine la regula generală a exigibilității (cota standard).

Greșeli frecvente

• A presupune că orice teren e taxabil — terenurile neconstruibile (agricole, fără drept de a construi) sunt scutite; contează certificatul de urbanism, nu destinația de fapt.
• A vinde scutit fără a calcula ajustarea — dacă ai dedus TVA la achiziție/edificare, vânzarea scutită te obligă la ajustare pe 20 de ani; adesea opțiunea pentru taxare este mai avantajoasă.
• A aplica taxare inversă din reflex (sau a o exclude din reflex) — sfera taxării inverse la imobile a fost, potrivit unor interpretări, restrânsă în 2025, dar afirmația nu e confirmată pe textul consolidat; verifică forma la zi a art. 331 înainte de a decide cine avansează TVA-ul.
• A ignora înregistrarea în scopuri de TVA a cumpărătorului — taxarea inversă cere ca ambele părți să fie plătitori de TVA; către un neplătitor se facturează cu TVA.

Persoana impozabilă și impozitele conexe

Când devine o persoană fizică „persoană impozabilă" în scopuri de TVA

Vânzarea locuinței proprietate personală nu este activitate economică și rămâne în afara sferei TVA. Regimul se schimbă însă atunci când persoana fizică exploatează bunuri imobile cu caracter de continuitate, pentru a obține venituri cu caracter de permanență (art. 269 Cod fiscal). Practic, vânzările succesive de terenuri construibile sau de apartamente edificate/renovate în scop de revânzare pot fi calificate de ANAF drept activitate economică, iar persoana devine impozabilă.

Nu există un „număr magic" de tranzacții fixat de lege — calificarea este calitativă (intenția și caracterul repetat, organizat, al operațiunilor), nu pur numerică. Odată depășit însă plafonul de scutire pentru întreprinderi mici, TVA devine efectiv datorată:

Plafon art. 310 Cod fiscal: 395.000 lei (majorat de la 300.000 lei prin OG nr. 22/2025, de la 1 septembrie 2025; transpune Directiva (UE) 2020/285).

Sursa: OG nr. 22/2025 (accesat 2026-09-02)

Sub plafon, persoana impozabilă poate aplica regimul special de scutire (nu colectează TVA). La depășirea plafonului, are obligația să se înregistreze în scopuri de TVA chiar la operațiunea care depășește pragul, iar de la acea dată aplică regimul normal — inclusiv cota de 21% pentru livrările taxabile de construcții noi și terenuri construibile. Capcana pentru persoanele fizice care „învârt" terenuri construibile: pot deveni plătitoare de TVA fără să realizeze, cu obligații de colectare și declarare retroactive de la data depășirii plafonului.

Cum se cumulează TVA cu celelalte costuri fiscale ale tranzacției

TVA este doar una dintre componentele costului real. Într-o tranzacție imobiliară mai intervin:

Atenție la două confuzii frecvente:

• Impozitul pe venitul din transfer (art. 111) NU este TVA și se aplică separat. Din 2023 (OG nr. 16/2022) plafonul neimpozabil de 450.000 lei a fost abrogat — impozitul de 1% / 3% se calculează la întreaga valoare, nu doar peste un prag, și se reține de notar la autentificare.
• Pentru persoana fizică vânzătoare a locuinței personale, se datorează impozitul pe venit (art. 111), dar nu TVA — cele două regimuri nu se exclud logic, dar se aplică unor baze și subiecți diferiți.

Surse: Codul fiscal, art. 111, 269, 310; OG nr. 22/2025 (accesat 2026-09-02). Cotele/onorariile notariale și tarifele OCPI sunt orientative și se verifică la momentul tranzacției.

Situații speciale și ajustarea TVA

Dezvoltatorul cu stoc nevândut: construcția nouă care redevine „veche"

Este scenariul cel mai frecvent și cel mai costisitor. Un dezvoltator edifică un imobil, deduce TVA la construire, dar o parte din unități rămân nevândute. După 31 decembrie a anului următor primei ocupări/utilizări, unitatea devine „veche", iar livrarea ei ulterioară intră automat în regimul de scutire (art. 292 alin. (2) lit. f).

Problema nu este scutirea în sine, ci obligația de ajustare a TVA dedus la edificare. Trecerea de la o operațiune cu drept de deducere (livrare taxabilă) la una fără drept de deducere (livrare scutită) declanșează ajustarea prevăzută de art. 305 Cod fiscal, pe perioada de 20 de ani aplicabilă bunurilor imobile.

Două soluții pentru dezvoltator:

1. Opțiunea pentru taxare (art. 292 alin. (3)) — depune notificare la ANAF și vinde cu TVA (21%) chiar și după ce imobilul a devenit „vechi". Astfel evită complet ajustarea, iar cumpărătorul plătitor de TVA își deduce taxa. Este, de regulă, soluția preferată în relația B2B.
2. Vânzarea în scutire cu ajustare — dacă vinde scutit (de ex. către o persoană fizică care nu ar putea deduce TVA-ul dintr-o factură cu taxă), trebuie să restituie o parte din TVA dedus, proporțional cu perioada rămasă.

Cum se calculează concret ajustarea (art. 305)

Ajustarea se face o singură dată, pentru toată perioada rămasă din cei 20 de ani, în momentul livrării scutite:

Ajustare = TVA dedus inițial × (număr de ani rămași din cei 20) / 20

Exemplu: dezvoltatorul a dedus 1.000.000 lei TVA la edificare. Vinde imobilul în regim de scutire după 6 ani de la anul dobândirii/recepției. Au rămas 14 ani din perioada de 20. Ajustare datorată = 1.000.000 × 14 / 20 = 700.000 lei, sumă pe care o restituie bugetului.

Ajustarea se declară în decontul de TVA (formularul 300) aferent perioadei fiscale în care are loc livrarea scutită, la rubrica de regularizări. De aceea, înainte de a vinde scutit, dezvoltatorul trebuie să compare suma ajustării cu costul aplicării opțiunii pentru taxare.

Preluarea de către cumpărător în regim de taxare (inclusiv taxare inversă): dacă livrarea este taxabilă (prin efectul legii sau prin opțiune), nu există ajustare de restituit la vânzător — dreptul de deducere se transferă în lanțul taxabil, iar cumpărătorul plătitor de TVA deduce taxa aferentă achiziției. Ajustarea apare doar când lanțul se „rupe" printr-o livrare scutită.

„Prima ocupare/utilizare" în regie proprie (fără livrare)

Termenul care transformă o construcție din „nouă" în „veche" curge de la prima ocupare sau utilizare, o noțiune autonomă de drept UE consacrată de CJUE în cauza C-308/16 Kozuba Premium Selection. Instanța europeană a stabilit că prima ocupare nu presupune o livrare formală și nici o operațiune taxabilă: este suficientă utilizarea efectivă a construcției de către proprietar, inclusiv în regie proprie (de exemplu, constructorul care își mută sediul, închiriază sau folosește el însuși clădirea).

Practic, pentru o clădire neînstrăinată, data de la care curge termenul se stabilește prin probe de utilizare efectivă: procesul-verbal de recepție și punere în funcțiune, racordarea și consumul de utilități, înregistrarea ca mijloc fix și începerea amortizării, contracte de închiriere. De la finalul anului următor acestei date, construcția devine „veche". Atenție: lucrările de transformare substanțială (≥ 50% din valoare) o readuc în categoria „construcție nouă", conform aceleiași logici Kozuba a valorii adăugate.

Sursa: CJUE C-308/16 Kozuba; Codul fiscal, art. 292, 305 (accesat 2026-09-02)

Vânzarea în insolvență, faliment și executare silită

Vânzarea unui imobil de către lichidatorul judiciar (în insolvență/faliment, Legea nr. 85/2014) sau de către executorul judecătoresc (în executare silită) rămâne o livrare de bunuri în sensul art. 270 Cod fiscal și urmează același regim TVA ca orice altă livrare: se verifică dacă imobilul este construcție nouă/teren construibil (taxabil 21%) sau construcție veche/teren neconstruibil (scutit, cu drept de opțiune).

Reguli practice:

• Factura se emite în numele debitorului (persoana impozabilă a cărei proprietate se vinde); în procedurile de insolvență/executare, practicianul (lichidator/executor) emite documentele în această calitate, iar la adjudecarea prin licitație actul de adjudecare ține locul contractului.
• Dacă livrarea este taxabilă și atât debitorul, cât și adjudecatarul sunt înregistrați în scopuri de TVA, se aplică mecanismul de taxare inversă (art. 331), în măsura în care el rămâne aplicabil categoriei de imobil (vezi avertismentul de la Explicație detaliată privind restrângerea taxării inverse). Către un neplătitor de TVA (frecvent la licitații cu persoane fizice), se colectează TVA efectiv, inclus în prețul de adjudecare.
• Momentul exigibilității (deci cota și regimul aplicabile) este, de regulă, data adjudecării/încasării prețului, potrivit art. 280 Cod fiscal.

Sursa: Codul fiscal, art. 270, 280, 331; Legea nr. 85/2014 privind procedurile de prevenire a insolvenței și de insolvență (accesat 2026-09-02)

Legislație europeană

Regimul TVA al tranzacțiilor imobiliare din Codul fiscal nu este o creație pur națională: el transpune Directiva 2006/112/CE privind sistemul comun al taxei pe valoarea adăugată (Directiva TVA). Regula scutirii cu excepția imobilelor „noi", dreptul de opțiune și taxarea inversă provin direct din această directivă, iar noțiunile-cheie („primă ocupare", „teren construibil") sunt interpretate de Curtea de Justiție a UE (CJUE).

Directive și regulamente aplicabile

Directiva 2006/112/CE, art. 135 alin. (1) lit. (j) și (k) — este scutită livrarea de clădiri și a terenului aferent, respectiv a terenurilor pe care nu s-au ridicat construcții, cu excepția clădirilor livrate înainte de prima ocupare (art. 12 alin. (1) lit. (a)) și a terenurilor construibile (art. 12 alin. (1) lit. (b)). Aceasta este exact structura art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal. Sursa: Directiva 2006/112/CE (text consolidat) (accesat 2026-09-02)

Art. 12 alin. (2)-(3) — statele membre pot defini ele însele „terenul construibil" și pot alege, în locul criteriului primei ocupări, termene de maximum 5 ani de la terminarea construcției până la prima livrare, respectiv 2 ani de la prima ocupare până la livrarea următoare. România a folosit această marjă fixând termenul „construcției noi" până la 31 decembrie a anului următor primei ocupări. Sursa: Directiva 2006/112/CE, art. 12 (accesat 2026-09-02)

Art. 137 alin. (1) lit. (b)-(d) (dreptul de opțiune pentru taxare) și art. 199 alin. (1) lit. (c) (taxarea inversă la imobilele pentru care s-a optat pentru taxare) — sunt temeiul european al art. 292 alin. (3) și al art. 331 alin. (2) lit. g) din Codul fiscal. Sursa: Directiva 2006/112/CE, art. 137 și 199 (accesat 2026-09-02)

Transpunerea în dreptul român

Codul fiscal român urmează fidel arhitectura directivei, exercitând opțiunile lăsate statelor membre:

• Scutirea cu excepții (art. 292 alin. (2) lit. f)) = transpunerea art. 135(1) (j)-(k) coroborat cu art. 12(1).
• Definiția „construcției noi" prin termenul de 31 decembrie a anului următor primei ocupări, precum și pragul de 50% pentru transformări, se încadrează în marjele art. 12(2) al directivei.
• Terenul construibil este definit prin trimitere la certificatul de urbanism — o concretizare a competenței lăsate statelor membre de art. 12(3).
• Dreptul de opțiune (art. 292 alin. (3)) transpune art. 137, iar taxarea inversă (art. 331 alin. (2) lit. g)) transpune art. 199(1)(c) — mecanism facultativ pentru statele membre, ceea ce explică de ce sfera lui poate fi restrânsă de legiuitorul român fără a încălca dreptul UE.

Cotele. Cota standard de 21% introdusă de Legea nr. 141/2025 respectă plafonul minim de 15% impus de art. 96-99 din directivă. Cât despre eliminarea cotei reduse la livrarea de locuințe: cota redusă pentru locuințe „în cadrul politicii sociale" este permisă de Anexa III pct. 10 din directivă, dar este facultativă — un stat membru o poate introduce sau elimina liber. Așadar eliminarea din 2025 este pe deplin conformă cu dreptul european; directiva nu obligă la o cotă redusă pentru locuințe.

Jurisprudență CJUE

Cauza C-308/16, Kozuba Premium Selection (2017) — „prima ocupare" este o noțiune autonomă de drept UE; un stat membru nu poate condiționa scutirea de faptul ca prima ocupare să fi avut loc într-o operațiune impozabilă. Pentru clădirile transformate, regimul de „construcție nouă" se aplică doar dacă transformarea este substanțială — argument care susține pragul român de 50%. Sursa: CJUE, C-308/16 (accesat 2026-09-02)

Cauza C-71/18, KPC Herning (2019) — livrarea unui teren pe care se află o clădire încă funcțională nu este automat „livrare de teren construibil", chiar dacă părțile intenționează demolarea, atâta timp cât vânzătorul nu efectuează demolarea. Sursa: CJUE, C-71/18 (accesat 2026-09-02)

Cauza C-461/08, Don Bosco (2009) — invers: dacă vânzătorul se obligă și realizează demolarea pentru a preda terenul în vederea unei construcții noi, operațiunea devine livrare de teren construibil, taxabilă (neexceptată). Sursa: CJUE, C-461/08 (accesat 2026-09-02)

Cauza C-543/11, Woningstichting Maasdriel (2013) — calitatea de „teren construibil" se apreciază printr-o evaluare globală a circumstanțelor la data livrării (inclusiv intenția părților confirmată de elemente obiective); un teren cu clădirea demolată, destinat construirii, poate fi construibil chiar neamenajat. Sursa: CJUE, C-543/11 (accesat 2026-09-02)

Aspecte practice din perspectivă europeană

• Calificarea terenului cu clădire de demolat. Jurisprudența Kozuba–Don Bosco–KPC Herning oferă testul practic: contează cine demolează și când. Dacă vânzătorul livrează terenul cu o construcție veche funcțională, operațiunea rămâne în principiu scutită; dacă vânzătorul își asumă demolarea în vederea unei construcții noi, riscă recalificarea ca livrare taxabilă de teren construibil. Această grilă este utilă în România, unde regula de la art. 292 privind livrarea terenului „ulterior sau independent" de construcție poate duce la același rezultat.
• Interpretare conformă. Fiindcă art. 292/291/331 transpun directiva, organele fiscale și instanțele române trebuie să le interpreteze în lumina Directivei TVA și a jurisprudenței CJUE; noțiunile „primă ocupare" și „teren construibil" nu pot fi restrânse contrar sensului lor european.
• Neutralitatea și dreptul de deducere. Opțiunea pentru taxare (art. 137 directivă) există tocmai pentru a proteja neutralitatea TVA — evitarea ajustării taxei deduse anterior (art. 305 Cod fiscal / art. 187-189 directivă), pe o perioadă de ajustare de 20 de ani pentru bunuri imobile.
• Fără efect transfrontalier direct. Livrarea de imobile este impozitată la locul situării bunului (art. 47 din directivă), deci un imobil situat în România urmează întotdeauna regimul TVA românesc, indiferent de naționalitatea părților — nu există „TVA intracomunitar" la vânzarea de imobile.

⚠️ Interpretările privind sfera exactă a taxării inverse restrânse din 2025 rămân a fi confirmate pe textul consolidat la zi al art. 331 Cod fiscal; cadrul european (art. 199 facultativ) permite însă atât aplicarea, cât și restrângerea mecanismului.

Întrebări frecvente

Vând un apartament în care locuiesc de 5 ani. Datorez TVA? Ca persoană fizică, vânzarea locuinței personale nu este activitate economică și nu intră în sfera TVA. Chiar și pentru o persoană impozabilă, o construcție „veche" (livrată după 31 decembrie a anului următor primei ocupări) este scutită de TVA conform art. 292 alin. (2) lit. f).

Ce cotă de TVA se aplică la un apartament nou în 2026? Cota standard de 21%. Cota redusă la locuințe a fost eliminată de la 1 august 2025; ea se mai poate aplica (9%) doar tranzitoriu, până la 31 iulie 2026, pentru contractele cu avans plătit înainte de 1 august 2025 și care îndeplinesc condițiile de suprafață (≤ 120 mp) și valoare (≤ 600.000 lei).

Terenul meu agricol este scutit de TVA la vânzare? Da, dacă este neconstruibil — adică certificatul de urbanism nu permite edificarea. Dacă terenul este construibil, vânzarea este taxabilă cu 21%.

Ce este dreptul de opțiune pentru taxare și când mă ajută? Este posibilitatea de a taxa o operațiune altfel scutită (art. 292 alin. (3)), prin notificare la ANAF. Te ajută când ai dedus TVA la achiziția/edificarea imobilului: taxând vânzarea, eviți obligația de a ajusta (restitui) TVA-ul dedus.

Cum se aplică taxarea inversă la imobile? Când livrarea este taxabilă și ambele părți sunt înregistrate în scopuri de TVA, cumpărătorul înregistrează taxa (colectată și deductibilă simultan), fără plată efectivă de TVA. Unele interpretări din 2025 susțin că sfera taxării inverse a fost restrânsă pentru construcțiile noi și terenurile construibile, dar afirmația nu este confirmată pe textul consolidat al art. 331 — verifică forma la zi înainte de a decide.

De la câte vânzări devin persoană fizică plătitoare de TVA? Nu există un număr fix. Devii persoană impozabilă când vinzi imobile cu caracter de continuitate (art. 269), iar TVA devine efectiv datorată abia dacă depășești plafonul de scutire de 395.000 lei (art. 310, majorat prin OG nr. 22/2025 de la 1 septembrie 2025). Vânzarea locuinței personale nu intră în calcul; vânzările repetate de terenuri construibile sau apartamente pentru revânzare, da.

Ce alte impozite plătesc, în afară de TVA, la vânzarea unui imobil? Vânzătorul persoană fizică datorează impozitul pe venitul din transfer (art. 111): 1% dacă a deținut imobilul peste 3 ani, 3% dacă l-a deținut cel mult 3 ani, aplicat la întreaga valoare (plafonul de 450.000 lei a fost abrogat în 2023). Se adaugă onorariul notarial și tarifele de intabulare (OCPI). Impozitul pe venit este separat de TVA.

Am plătit un avans în 2025. Ce regim se aplică? Regimul de la data exigibilității avansului (art. 280 alin. (7)). Avansul rămâne sub regimul de atunci; pentru restul de preț exigibil ulterior se aplică regimul nou. Avansul nu se recalculează retroactiv.

Practică și opinii

⚠️ Opinie specialistă — JURIDICE.ro (analiză „Legea 141/2025, în vigoare: TVA și imobiliare — între ajustare și recalibrare legislativă", 2025) Autorii semnalează tensiunea dintre nevoia de venituri bugetare și impactul asupra pieței imobiliare, argumentând necesitatea menținerii unei cote reduse pentru anumite tranzacții imobiliare, în special locuințele accesibile achiziționate de persoane fizice. Eliminarea bruscă a cotei reduse este privită ca un factor de scumpire a locuințelor noi. Sursa: juridice.ro/793606 (accesat 2026-09-02)

⚠️ Opinie specialistă — Camera Consultanților Fiscali (poziții privind aplicarea art. 331 Cod fiscal) Practicienii recomandă prudență în tranzacțiile imobiliare aflate la limita unei modificări legislative: întrucât regimul aplicabil este cel de la data exigibilității, momentul încasării avansului și cel al faptului generator (livrarea) trebuie planificate atent. La eliminarea taxării inverse, un avans consistent încasat sub regimul anterior rămâne sub acel regim, ceea ce poate reduce impactul de trezorerie. Sursa: ccfiscali.ro — Adresa CCF nr. 3781, TVA art. 331 (accesat 2026-09-02)

⚠️ Notă practică — avocatnet.ro Pentru cumpărătorii persoane fizice, presa de specialitate a subliniat că păstrarea cotei de 9% în perioada tranzitorie depinde strict de îndeplinirea cumulativă a condițiilor (antecontract și avans înainte de 1 august 2025, plafon de suprafață și valoare, livrare până la 31 iulie 2026) — condiții care trebuie documentate riguros. Sursa: avocatnet.ro/articol_69893 (accesat 2026-09-02)

Perspectivă: modificări viitoare

Regimul descris reflectă starea legislației după Legea nr. 141/2025. Câteva evoluții pot afecta tranzacțiile imobiliare în orizontul următor:

• Pachetul UE „TVA în era digitală" (ViDA). Adoptat la nivelul UE în 2025, ViDA introduce treptat raportarea digitală în timp real și e-facturarea pentru operațiunile intra-UE, cu intrare în vigoare eșalonată (etape principale în jurul anilor 2027–2030, cu interoperabilitate deplină spre 2035). România aplică deja RO e-Factura obligatoriu în relațiile B2B, așa că impactul direct asupra vânzărilor imobiliare interne ține mai ales de obligațiile de raportare/facturare, nu de cotă.
• Cota standard de 21%. Este o cotă recentă (majorată de la 19% în august 2025) și nu există, la data redactării, un proiect de reducere. Dreptul UE (Directiva 2006/112/CE) impune o cotă standard de minimum 15%, deci marja de manevră bugetară este spre menținere/creștere, nu spre scădere. Orice corecție bugetară ulterioară ar trebui verificată în Monitorul Oficial înainte de a fi luată în calcul.
• Perioada tranzitorie a cotei de 9% pentru locuințe se încheie la 31 iulie 2026 — după această dată rămâne, ca regulă, doar cota standard de 21% (plus cota de 11% pentru locuințele din politica socială strict definită).

⚠️ Notă temporală — informațiile fiscale se modifică frecvent. Înainte de o tranzacție, verificați forma consolidată la zi a Codului fiscal pe legislatie.just.ro și eventualele acte modificatoare publicate în Monitorul Oficial.

Referințe

1. Codul fiscal — Legea nr. 227/2015, Titlul VII (TVA), art. 291 (cote), art. 292 alin. (2) lit. f) și alin. (3) (scutiri imobiliare și dreptul de opțiune), art. 305 (ajustarea TVA), art. 331 alin. (2) lit. g) (taxare inversă), art. 280 alin. (7) (exigibilitate). legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/171282
2. Legea nr. 141/2025 privind unele măsuri fiscal-bugetare, MO nr. 699 din 25 iulie 2025 (cota standard 21%, cotă redusă unică 11%, eliminarea cotei reduse la locuințe, reguli tranzitorii). legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/300022
3. ANAF — Întrebări frecvente TVA, tratamentul livrărilor de clădiri și terenuri. static.anaf.ro/static/10/Anaf/faq/tva/tva3_31oct08.htm
4. avocatnet.ro — „Din august, TVA-ul pentru locuințele noi crește la 21%. În anumite condiții, se poate păstra cota de 9%…" (2025). avocatnet.ro/articol_69893
5. JURIDICE.ro — „Legea 141/2025, în vigoare: TVA și imobiliare — între ajustare și recalibrare legislativă" (2025). juridice.ro/793606
6. Camera Consultanților Fiscali — Adresa CCF nr. 3781, aplicarea art. 331 Cod fiscal (taxare inversă imobile). ccfiscali.ro
7. CECCAR Business Magazine — „Regimul contabil și fiscal privind tranzacționarea terenurilor și clădirilor". ceccarbusinessmagazine.ro
8. Codul fiscal — art. 111 (impozit pe venitul din transferul proprietăților imobiliare; cote 1%/3%, plafonul de 450.000 lei abrogat prin OG nr. 16/2022 din 2023) și art. 269 (persoană impozabilă, activitate economică cu caracter de continuitate). legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/171282
9. OG nr. 22/2025 — majorarea plafonului de scutire de TVA pentru întreprinderi mici de la 300.000 lei la 395.000 lei (art. 310), de la 1 septembrie 2025; transpune Directiva (UE) 2020/285. legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocumentAfis/301801
10. CJUE, C-308/16 Kozuba Premium Selection (16 noiembrie 2017) — noțiunea autonomă de „primă ocupare/utilizare". eur-lex.europa.eu — CELEX 62016CJ0308
11. Legea nr. 85/2014 privind procedurile de prevenire a insolvenței și de insolvență (vânzarea imobilelor de către lichidatorul judiciar). legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/159286