Due diligence imobiliar

Due diligence imobiliar este verificarea completă a unui imobil înainte de cumpărare. Cumpărătorul confirmă cine este proprietarul, ce sarcini grevează bunul (ipoteci, servituți, interdicții), dacă există litigii, ce prevede regimul urbanistic și dacă apar datorii fiscale sau probleme de mediu. Piesa centrală este extrasul de carte funciară, completat de verificări la primărie și la autoritatea de mediu.

Pe scurt

Due diligence imobiliar înseamnă verificarea completă a unui imobil înainte de a-l cumpăra: cine este cu adevărat proprietarul, ce sarcini îl grevează (ipoteci, servituți, interdicții), dacă există litigii, ce se poate construi pe el (regim urbanistic) și dacă are datorii sau probleme de mediu. Piesa centrală este extrasul de carte funciară, dublat de verificări la primărie (urbanism, fiscal local) și, pentru terenuri industriale, la autoritatea de mediu. O verificare temeinică previne evicțiunea, viciile ascunse și blocarea tranzacției la notar — remedii care altfel presupun procese lungi și costisitoare.

Cadrul legal

Due diligence-ul imobiliar nu este o singură procedură reglementată de un act unic, ci un ansamblu de verificări întemeiate pe mai multe legi. Cele mai importante sunt:

Cartea funciară și publicitatea imobiliară

Evidența juridică a imobilelor se ține în cartea funciară, parte a sistemului unitar și obligatoriu de cadastru și publicitate imobiliară.

Art. 1 din Legea nr. 7/1996 — „Cadastrul și cartea funciară formează un sistem unitar și obligatoriu de evidență tehnică, economică și juridică, de importanță națională, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al țării." Sursa: Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare (accesat 2026-09-14)

Cartea funciară este structurată pe trei părți (art. 876 și urm. Cod civil):

• Partea A — descrierea imobilului: număr cadastral, suprafață, categorie de folosință;
• Partea B — proprietarul și titlul pe baza căruia deține imobilul;
• Partea C — sarcinile: dezmembrăminte (uzufruct, uz, servituți), ipoteci, privilegii, interdicții de înstrăinare sau grevare și urmăriri silite.

Codul civil reglementează trei feluri de înscrieri: intabularea și înscrierea provizorie (pentru drepturi reale) și notarea — care privește alte drepturi, fapte sau raporturi juridice, inclusiv litigiile legate de imobil.

Art. 902 din Codul civil — actele și faptele supuse notării devin, ca regulă, opozabile terților exclusiv prin notarea în cartea funciară. Sursa: Codul civil (Legea nr. 287/2009) (accesat 2026-09-14)

Deși art. 885 Cod civil consacră efectul constitutiv al înscrierii în cartea funciară, acest efect este amânat prin art. 56 din Legea nr. 71/2011 până la finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială. În prezent, ca regulă, înscrierea produce efect de opozabilitate față de terți — motiv suplimentar pentru care verificarea cărții funciare este esențială.

Obligațiile vânzătorului (Codul civil)

Art. 1672 din Codul civil — vânzătorul are trei obligații principale: să transmită proprietatea bunului, să predea bunul și să îl garanteze pe cumpărător contra evicțiunii și contra viciilor ascunse. Sursa: Codul civil (Legea nr. 287/2009) (accesat 2026-09-14)

• Garanția contra evicțiunii (art. 1695 Cod civil) acoperă situația în care un terț invocă un drept asupra imobilului, întemeiat pe o cauză anterioară vânzării și necunoscută cumpărătorului.
• Garanția contra viciilor ascunse (art. 1707 Cod civil) acoperă defectele care fac imobilul impropriu folosinței sau îi micșorează valoarea, apreciate după conduita unui cumpărător prudent și diligent.

Contractul de vânzare a unui imobil trebuie încheiat în formă autentică, la notar:

Art. 1244 din Codul civil — convențiile care strămută sau constituie drepturi reale ce urmează a fi înscrise în cartea funciară trebuie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute.

Regimul urbanistic (Legea nr. 350/2001)

Ce se poate face cu terenul (funcțiune, indicatori de construire) rezultă din certificatul de urbanism.

Art. 31 din Legea nr. 350/2001 — certificatul de urbanism atestă regimul juridic, economic și tehnic al imobilului; alin. (4) precizează că certificatul de urbanism nu conferă dreptul de a executa lucrări de construire. Sursa: Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul (accesat 2026-09-14)

Dreptul efectiv de a construi se acordă prin autorizația de construire, potrivit Legii nr. 50/1991.

Fiscalitate locală și mediu

• Art. 159 din Codul de procedură fiscală (Legea nr. 207/2015) impune ca, la înstrăinarea clădirilor și terenurilor, proprietarul să prezinte certificat de atestare fiscală din care să rezulte achitarea tuturor obligațiilor la bugetul local. Fără acest certificat, notarul nu poate autentifica actul.
• OUG nr. 195/2005 privind protecția mediului (art. 10) prevede că, la transferul proprietății unei activități cu impact asupra mediului, obligațiile de mediu trec la noul titular — relevant mai ales pentru terenuri industriale sau potențial contaminate.

Explicație detaliată

Due diligence imobiliar este procesul de investigație prin care cumpărătorul se asigură că imobilul este exact ceea ce pare: că vânzătorul are dreptul să vândă, că imobilul este liber de sarcini nedorite, că poate fi folosit în scopul dorit și că tranzacția nu ascunde riscuri juridice, fiscale sau tehnice. În continuare parcurgem principalele direcții de verificare.

1. Verificarea proprietarului și a titlului (partea B a cărții funciare)

Primul pas este să confirmi că cel care vinde este proprietarul înscris în cartea funciară și că nu există neconcordanțe între actul de identitate, actul de proprietate și extrasul de carte funciară. Se verifică:

• titlul de proprietate — cum a dobândit vânzătorul imobilul (vânzare, moștenire, donație, hotărâre judecătorească, lege). Un titlu recent obținut prin moștenire sau printr-o hotărâre neconsolidată merită atenție sporită;
• regimul matrimonial — dacă imobilul este bun comun al soților, este necesar acordul ambilor soți la vânzare;
• capacitatea de a vinde — persoane sub interdicție, minori (cu autorizarea instanței de tutelă), mandatari (verificarea procurii autentice și a valabilității ei).

2. Verificarea sarcinilor (partea C a cărții funciare)

Partea C a cărții funciare arată ce grevează imobilul:

• ipoteci — un imobil ipotecat poate fi vândut, dar cumpărătorul preia riscul executării dacă ipoteca nu este radiată; în practică, la un imobil cu credit, banca vânzătorului și notarul organizează stingerea creditului și radierea ipotecii din prețul plătit;
• servituți (de trecere, de vedere, de utilități) — pot limita folosința;
• dezmembrăminte — un uzufuct înscris înseamnă că altcineva are dreptul de a folosi imobilul, uneori pe viață;
• interdicții de înstrăinare sau grevare — de regulă în favoarea unei bănci sau instituite prin lege;
• notări de litigii, sechestre, urmăriri silite.

3. Verificarea litigiilor

Litigiile relevante pot fi notate în cartea funciară (art. 902 Cod civil), dar nu întotdeauna. De aceea verificarea se completează cu portalul instanțelor (portal.just.ro), căutând după numele vânzătorului, și cu întrebări privind eventuale revendicări, retrocedări (Legea nr. 10/2001, Legea nr. 18/1991) sau partaje în curs. Un litigiu privind proprietatea este exact tipul de risc împotriva căruia funcționează, ulterior, garanția contra evicțiunii — dar prevenția este întotdeauna preferabilă unui proces.

4. Verificarea urbanistică

Pentru terenuri și pentru proiecte de construire/renovare, se obține un certificat de urbanism care arată:

• regimul juridic — intravilan/extravilan, zone protejate, servituți de utilitate publică, interdicții de construire, statutul de monument istoric;
• regimul economic — folosința și destinațiile admise (locuire, comercial, industrial etc.);
• regimul tehnic — indicatorii POT (procent de ocupare a terenului) și CUT (coeficient de utilizare a terenului), retrageri, accese, utilități.

Atenție: certificatul de urbanism este un act de informare și nu dă dreptul de a construi (art. 31 alin. (4) din Legea nr. 350/2001). Verifică și dacă eventualele construcții existente au autorizație de construire și proces-verbal de recepție — o construcție neautorizată sau neintabulată corespunzător generează riscuri.

5. Verificarea fiscală și a utilităților

• Certificatul de atestare fiscală (art. 159 Cod de procedură fiscală) confirmă că imobilul nu are datorii la bugetul local; este obligatoriu la autentificare.
• Se verifică plata la zi a utilităților și, la apartamente, situația cotelor de întreținere și existența unor datorii ale asociației de proprietari.

6. Verificarea de mediu (terenuri industriale/agricole)

Pentru terenuri cu istoric industrial sau activități poluante, due diligence include verificarea autorizației de mediu, a istoricului de folosință și a eventualei calități de sit contaminat. Potrivit OUG nr. 195/2005, obligațiile de mediu legate de activitate se transferă odată cu proprietatea, astfel încât un teren contaminat poate aduce cumpărătorului costuri de remediere semnificative. Răspunderea reparatorie pentru poluarea deja produsă rămâne însă, ca regulă, a operatorului care a cauzat-o („poluatorul plătește") — o nuanță dezvoltată în secțiunea de legislație europeană.

7. Verificarea tehnică

Dincolo de aspectele juridice, un audit tehnic (structură, instalații, izolații, risc seismic — încadrarea în clase de risc) și corespondența dintre situația reală și planurile cadastrale (suprafață, limite, eventuale extinderi neînscrise) completează imaginea.

Aspecte practice

Checklist de due diligence imobiliar

Documente de la vânzător

• Act de proprietate (contract de vânzare, certificat de moștenitor, contract de donație, sentință)
• Extras de carte funciară pentru informare, recent (ideal ≤ 30 de zile)
• Documentație cadastrală (plan de amplasament, releveu)
• Certificat de atestare fiscală (bugetul local)
• Certificat de performanță energetică
• Pentru construcții: autorizație de construire + proces-verbal de recepție
• Pentru apartamente: adeverință de la asociația de proprietari (fără datorii)
• Ultimele facturi de utilități achitate

Verificări proprii (cumpărător)

• Concordanța proprietar din CF ↔ act de identitate ↔ act de proprietate
• Partea C a CF: ipoteci, servituți, uzufruct, interdicții, notări de litigii
• Regim matrimonial / acordul ambilor soți pentru bun comun
• Valabilitatea procurii, dacă vinde un mandatar
• Certificat de urbanism (POT/CUT, funcțiune, interdicții, monument istoric)
• Căutare pe portal.just.ro după numele vânzătorului (litigii)
• Pentru teren industrial: autorizație de mediu / istoric contaminare

Rolul notarului și al extrasului de autentificare

La momentul semnării, notarul solicită un extras de carte funciară pentru autentificare, care blochează cartea funciară o perioadă (până la 10 zile lucrătoare). Această blocare garantează că, între verificare și semnare, nu se pot înscrie sarcini noi. Notarul verifică și certificatul de atestare fiscală și identitatea/capacitatea părților. Reține însă că notarul confirmă situația din registre la momentul actului — nu înlocuiește due diligence-ul tehnic sau verificarea litigiilor care nu apar în CF.

Antecontractul ca instrument de protecție

De regulă, cumpărarea se realizează în doi pași: antecontract (promisiune bilaterală de vânzare) și apoi contractul autentic. Antecontractul poate fi încheiat sub semnătură privată, dar este recomandabil în formă autentică. Include în antecontract:

• condiții suspensive (obținerea creditului, radierea ipotecii, obținerea unui certificat de urbanism favorabil);
• declarațiile și garanțiile vânzătorului privind lipsa sarcinilor și a litigiilor;
• termenul de perfectare și consecințele nerespectării (dacă vânzătorul refuză, cumpărătorul poate cere o hotărâre care ține loc de contract — art. 1669 Cod civil).

Greșeli frecvente

• Te bazezi doar pe extrasul prezentat de vânzător. Cere un extras recent sau obține-l personal — situația se poate schimba.
• Ignori uzufructul sau servituțile. Un imobil „cu chilipir" poate avea un uzufructuar viager sau o servitute de trecere care îi reduce valoarea.
• Confunzi certificatul de urbanism cu autorizația de construire. Primul doar informează; construirea cere autorizație.
• Nu verifici construcțiile față de cadastru. Extinderi neautorizate/neintabulate creează probleme la revânzare și la bancă.
• Omiți datoriile la asociație sau la bugetul local. Certificatul fiscal acoperă bugetul local, nu automat și cotele de întreținere.

Scenarii speciale și aspecte fiscale

Verificările de bază (proprietar, sarcini, urbanism, fiscal, mediu, tehnic) se adaptează în funcție de cine vinde și de starea imobilului. Câteva scenarii impun verificări suplimentare.

Cumpărarea de la un vânzător în insolvență

Dacă vânzătorul persoană juridică este în insolvență, imobilul se vinde de administratorul/lichidatorul judiciar, prin licitație publică sau negociere directă, pe baza unui regulament de vânzare aprobat de creditori și sub controlul judecătorului-sindic (art. 154–158 din Legea nr. 85/2014). Riscul specific apare însă și atunci când vânzarea a avut loc înainte de insolvență: administratorul judiciar poate cere anularea actelor frauduloase încheiate de debitor în cei 2 ani anteriori deschiderii procedurii — „perioada suspectă" — inclusiv a unui transfer la un preț vădit sub valoarea de piață (art. 117 din Legea nr. 85/2014). Dacă actul este anulat, un dobânditor de rea-credință restituie imobilul către masa credală (art. 120).

De aceea, la orice vânzător persoană juridică, verifică starea de insolvență: Buletinul Procedurilor de Insolvență (BPI) publicat de ONRC, dosarele de pe portal.just.ro și mențiunile din registrul comerțului (recom.onrc.ro). Cumpără la preț de piață (documentat printr-o evaluare) și cere garanții contractuale, tocmai pentru a nu te expune riscului de anulare.

Sursa: Legea nr. 85/2014 privind procedurile de insolvență, art. 117 și 154–158 (accesat 2026-09-14)

Cumpărarea de la dezvoltator (locuință nouă „pe planșă")

Achiziția de la dezvoltator, adesea înainte de finalizare, este o vânzare a unui bun viitor (art. 1658 Cod civil): cumpărătorul dobândește proprietatea la momentul realizării construcției. Verificările suplimentare sunt:

• autorizația de construire valabilă și procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor (regulament HG nr. 273/1994) — fără recepție, imobilul nu se poate intabula;
• garanția pentru vicii din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții: constructorul răspunde pentru viciile ascunse timp de 10 ani de la recepție și, pe toată durata de existență a construcției, pentru viciile structurii de rezistență (art. 29);
• riscul de insolvență a dezvoltatorului — verifică solvabilitatea (BPI, bilanț) și mai ales protejează avansul: încheie un antecontract în formă autentică și notează promisiunea de vânzare în cartea funciară (art. 906 Cod civil), pentru a-ți face dreptul opozabil terților; unde e posibil, cere o garanție (ipotecă/scrisoare de garanție) asupra avansului.

Sursa: Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, art. 29 (accesat 2026-09-14)

Imobile fără carte funciară deschisă

Pentru imobile vechi, rurale sau terenuri neînscrise, piesa centrală — extrasul de carte funciară — poate lipsi. Titlul se sprijină atunci pe posesie și pe acte mai vechi (inclusiv înscrisuri sub semnătură privată, care singure sunt fragile), iar proprietatea se poate consolida prin uzucapiune: extratabulară, după 10 ani de posesie (art. 930 Cod civil), sau tabulară, după 5 ani (art. 931). Uzucapiunile începute înainte de 1 octombrie 2011 rămân guvernate de vechiul Cod civil (termen de 30 de ani) — art. 82 din Legea nr. 71/2011.

Aici devine practic distincția dintre opozabilitate și efectul constitutiv: deși art. 885 Cod civil consacră efectul constitutiv al înscrierii, acesta este amânat (art. 56 din Legea nr. 71/2011), astfel că în prezent înscrierea produce, ca regulă, doar opozabilitate. Prima înscriere în cartea funciară se face pe baza documentației cadastrale și a actelor de proprietate (ori din oficiu, la finalizarea cadastrului sistematic pe UAT — Legea nr. 7/1996). Recomandarea de due diligence: cere deschiderea cărții funciare și intabularea pe numele vânzătorului înainte de cumpărare, iar dacă titlul se bazează pe uzucapiune, cere hotărârea judecătorească definitivă care o constată.

Cumpărarea unui imobil ocupat (locațiune / arendă)

Un contract de închiriere sau de arendă existent la data vânzării nu dispare automat. Locațiunea este opozabilă dobânditorului (art. 1811 Cod civil): la imobilele înscrise în CF, dacă locațiunea a fost notată în cartea funciară; la cele neînscrise, dacă are dată certă anterioară înstrăinării. Cumpărătorul preia atunci poziția de locator și nu poate evacua chiriașul înainte de termen. Dacă părțile au prevăzut încetarea locațiunii la înstrăinare, dobânditorul o poate denunța, cu respectarea termenului de preaviz (art. 1812 și art. 1816 Cod civil), chiriașul denunțat având drept la despăgubiri de la vânzător. Chiriașul dintr-o locațiune obișnuită nu are un drept legal general de preempțiune, dar arendașul unui teren agricol are drept de preempțiune la vânzare (art. 1849 Cod civil). În due diligence, cere contractul de locațiune/arendă, verifică data certă și notarea în CF și clarifică durata, chiria și clauzele de încetare.

Cumpărarea de la moștenitori

Certificatul de moștenitor face dovada calității de moștenitor, dar nu este de necontestat. Riscuri de titlu specifice:

• moștenitori necunoscuți care pot introduce o petiție de ereditate (art. 1130–1131 Cod civil) sau pot cere anularea certificatului de moștenitor (art. 1134); protecție importantă: actul cu titlu oneros încheiat de un cumpărător de bună-credință cu un moștenitor aparent se menține (art. 960 Cod civil);
• rezerva succesorală: donațiile făcute de defunct care depășesc cotitatea disponibilă pot fi supuse reducțiunii (art. 1091–1097) și raportului (art. 1146–1154), ceea ce poate afecta compoziția masei succesorale;
• indiviziunea: dacă imobilul nu a fost partajat, actele de dispoziție cer acordul tuturor coindivizarilor (art. 641 alin. (4) Cod civil); vânzarea făcută de un singur coindivizar este inopozabilă celorlalți și poate fi desființată la partaj (art. 642).

Cere, așadar, certificatul de moștenitor complet, verifică dacă s-a efectuat partajul (sau obține acordul tuturor coindivizarilor) și tratează cu prudență succesiunile recente sau cu potențiali moștenitori omiși.

Regimul fiscal al cumpărătorului (TVA și impozit pe transfer)

• TVA. Cumpărarea de la un dezvoltator/persoană impozabilă a unei construcții noi sau a unui teren construibil este operațiune taxabilă cu TVA (cota standard 21% de la 1 august 2025 — Legea nr. 141/2025). Imobilele „vechi" și terenurile neconstruibile sunt scutite de TVA, cu drept de opțiune pentru taxare (art. 292 alin. (2) lit. f) Cod fiscal). ⚠️ Regim tranzitoriu, foarte volatil: cota redusă de 9% pentru o singură locuință (suprafață utilă ≤ 120 mp, valoare cu teren ≤ 600.000 lei fără TVA, prima locuință) se mai aplică doar celor care încheiaseră antecontract și plătiseră avans înainte de eliminarea cotei, cu livrarea până la 30 septembrie 2026 (Legea nr. 161/2026). Verifică întotdeauna cota la data tranzacției — regulile s-au schimbat de mai multe ori.
• Impozitul pe transferul proprietăților imobiliare (art. 111 Cod fiscal) este datorat de vânzător și reținut de notar: 3% din valoare dacă imobilul a fost deținut până la 3 ani inclusiv, 1% dacă a fost deținut peste 3 ani.
• Onorariul notarial și tarifele de intabulare (ANCPI) se negociază, de regulă, în sarcina cumpărătorului.
• ⚠️ Risc de reîncadrare fiscală (ANAF). Prețul declarat sub grila de valori a notarilor atrage recalcularea impozitelor pe baza valorii de piață și posibile accesorii — un preț „de fațadă" mai mic decât cel real nu este o economie, ci un risc.

Sursa: Codul fiscal (Legea nr. 227/2015), art. 111 și 292; regim TVA 2025–2026 — Legea nr. 141/2025 și Legea nr. 161/2026, sinteză avocatnet.ro (accesat 2026-09-14)

Legislație europeană

Due diligence-ul imobiliar rămâne, în esență, o materie de drept național (cartea funciară, forma autentică, certificatul de urbanism). Dreptul Uniunii Europene intervine însă în mai multe puncte-cheie ale verificării: performanța energetică a clădirii, obligațiile de cunoaștere a clientelei (anti-spălarea banilor) ale notarului, răspunderea de mediu pentru terenuri industriale și libera circulație a capitalurilor care guvernează cine poate dobândi imobilul.

Directive și regulamente aplicabile

Certificatul de performanță energetică (CPE). La orice vânzare de clădire, CPE este obligatoriu — o cerință de origine europeană.

Directiva 2010/31/UE privind performanța energetică a clădirilor (art. 11–12) impune emiterea unui certificat de performanță energetică la construirea, vânzarea sau închirierea clădirilor și menționarea indicatorului de performanță în anunțuri. Directiva a fost reformată prin Directiva (UE) 2024/1275, care adaugă printre altele pașaportul pentru renovarea energetică. Sursa: Directiva (UE) 2024/1275 (accesat 2026-09-14)

Prevenirea spălării banilor (AML). Notarul care instrumentează vânzarea este o „entitate raportoare" și aplică, prin lege europeană, propriul due diligence asupra părților.

Directiva (UE) 2015/849 (a IV-a directivă AML), modificată prin Directiva (UE) 2018/843, impune entităților obligate — inclusiv notarilor — măsuri de cunoaștere a clientelei: identificarea clientului și a beneficiarului real și înțelegerea structurii de proprietate și control, înainte de efectuarea tranzacției. Sursa: Directiva (UE) 2015/849 (accesat 2026-09-14)

Cadrul AML este în curs de unificare prin Regulamentul (UE) 2024/1624 (aplicabil, ca regulă, de la 10 iulie 2027) și Regulamentul (UE) 2024/1620 de instituire a Autorității UE pentru Combaterea Spălării Banilor (AMLA).

Răspunderea de mediu. Pentru terenurile cu istoric industrial, riscul de remediere are și temei european.

Directiva 2004/35/CE consacră principiul „poluatorul plătește" pentru prevenirea și repararea prejudiciului adus mediului, iar Directiva 2010/75/UE (emisii industriale) cere, la art. 22, un raport de amplasament și readucerea sitului la starea inițială la încetarea activității. Sursa: Directiva 2004/35/CE · Directiva 2010/75/UE (accesat 2026-09-14)

Transpunerea în dreptul român

• CPE — transpus prin Legea nr. 372/2005 (modificată prin Legea nr. 159/2013, în vigoare de la 19 iulie 2013). Vânzătorul pune la dispoziția cumpărătorului o copie a CPE înainte de contract, predă originalul la vânzare și depune o copie la organul fiscal; valabilitatea CPE este de 10 ani. Gold-plating: legiuitorul român a adăugat o sancțiune pe care directiva nu o impune — nulitatea relativă a contractului de vânzare încheiat fără prezentarea CPE. Această sancțiune este încă în vigoare în forma dată de Legea nr. 159/2013. Fiind o nulitate relativă, ea poate fi invocată doar de partea protejată — cumpărătorul — în termenul de prescripție (3 ani), și poate fi acoperită prin confirmare. Obligația privește vânzările de clădiri, cu excepțiile de la art. 5 din Legea nr. 372/2005 (monumente istorice protejate, lăcașuri de cult, clădiri provizorii ≤ 2 ani, clădiri agricole nerezidențiale cu consum redus, clădiri independente cu suprafață utilă < 50 mp); la construcțiile noi, CPE se emite la recepție. Practic, lipsa CPE rămâne un risc de due diligence care poate desființa vânzarea.
• AML — transpus prin Legea nr. 129/2019. Notarul (entitate raportoare) verifică clientul și beneficiarul real (art. 11), obține dovada înregistrării în registrul beneficiarilor reali, iar dacă nu poate identifica beneficiarul real refuză tranzacția și transmite un raport de tranzacție suspectă la ONPCSB; documentele se păstrează 5 ani.
• Mediu — Directiva 2004/35/CE este transpusă prin OUG nr. 68/2007, iar Directiva 2010/75/UE prin Legea nr. 278/2013; ambele completează dimensiunea de mediu deja reglementată de OUG nr. 195/2005 (transferul obligațiilor de mediu odată cu proprietatea). Nuanță importantă (cine plătește remedierea): obligațiile administrative legate de activitatea cu impact asupra mediului (autorizații, monitorizare) se transferă noului titular al activității (art. 10 din OUG nr. 195/2005), dar răspunderea reparatorie pentru un prejudiciu deja produs revine, conform principiului „poluatorul plătește", operatorului care l-a cauzat (Directiva 2004/35/CE, OUG nr. 68/2007). Un cumpărător de bună-credință, care nu a poluat și nu preia activitatea poluantă, nu moștenește automat răspunderea istorică; el suportă însă riscul practic de valoare și de cost al unui sit contaminat (inclusiv obligații de curățare care pot greva terenul). De aceea riscul se alocă contractual: raport de amplasament / bilanț de mediu înainte de cumpărare, declarații și garanții ale vânzătorului privind starea sitului și clauze de indemnizare sau de ajustare a prețului.

Dobândirea imobilelor de către străini din state terțe (non-UE)

Blocul de mai sus privește dobândirea de către cetățeni și societăți din UE/SEE. Pentru persoanele fizice și juridice din state terțe (non-UE), regimul este mai strict. Potrivit art. 44 alin. (2) din Constituție și art. 6 din Legea nr. 312/2005, un cetățean sau o societate dintr-un stat terț poate dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor numai în condițiile unui tratat internațional, pe bază de reciprocitate, și nu în condiții mai favorabile decât cele aplicabile cetățenilor UE. În lipsa unui astfel de tratat, dobândirea terenului nu este posibilă și nu poate fi intabulată. În schimb, construcțiile (apartamente, clădiri) pot fi dobândite liber; pentru teren, alternativele uzuale sunt dreptul de superficie sau dobândirea printr-o persoană juridică română (caz în care notarul verifică beneficiarul real, pentru a evita eludarea legii). Pentru un investitor non-UE, verificarea acestui regim este un punct-cheie de due diligence înainte de a se angaja la cumpărarea unui teren.

Sursa: Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, art. 6 (accesat 2026-09-14)

Jurisprudență CJUE

Cauzele conexate C-37/20 și C-601/20, WM și Sovim SA / Luxembourg Business Registers (Marea Cameră, 22 noiembrie 2022) — Curtea a invalidat prevederea din Directiva 2015/849 (modificată prin 2018/843) care impunea accesul publicului larg la registrul beneficiarilor reali, ca ingerință disproporționată în drepturile la viață privată și la protecția datelor (art. 7 și 8 din Cartă). Consecință: accesul revine la criteriul interesului legitim — relevant pentru cine poate consulta datele la o verificare AML. Sursa: CJUE, C-37/20 și C-601/20 (accesat 2026-09-14)

Cauzele conexate C-52/16 și C-113/16, SEGRO și Horváth (Marea Cameră, 6 martie 2018) — art. 63 TFUE (libera circulație a capitalurilor) se opune unei legislații naționale care stinge de drept, fără despăgubire, drepturile de uzufruct asupra terenurilor agricole ale titularilor fără o legătură de rudenie apropiată cu proprietarul: restricție indirect discriminatorie și nejustificată. Ulterior, în C-177/20 (Grossmania), Curtea a impus instanțelor naționale să aplice această interpretare chiar dacă faptele nu sunt identice. Sursa: CJUE, C-52/16 și C-113/16 (accesat 2026-09-14)

Aspecte practice din perspectivă europeană

• CPE la orice tranzacție. Verifică existența și valabilitatea (10 ani) a certificatului energetic înainte de semnare — lipsa lui poate atrage nulitatea relativă a vânzării, nu doar o amendă.
• Beneficiarul real. La vânzarea către/de la o persoană juridică, notarul va cere dovada înregistrării beneficiarului real; pregătirea din timp a acestor documente evită blocarea tranzacției. După hotărârea C-37/20 & C-601/20, consultarea registrului de către terți presupune un interes legitim.
• Cine poate dobândi. Dobândirea de imobile de către cetățeni și societăți din UE este guvernată de libera circulație a capitalurilor (art. 63 TFUE); restricțiile tranzitorii ale Legii nr. 312/2005 au expirat. Pentru terenuri agricole extravilane rămâne relevant dreptul de preempțiune din Legea nr. 17/2014, care poate întârzia sau redirecționa vânzarea — un element de verificat în due diligence.
• Terenuri industriale. Pentru situri cu potențial de contaminare, cere raportul de amplasament / istoricul autorizației de mediu: obligațiile de remediere de origine UE („poluatorul plătește") se transferă odată cu proprietatea.

Întrebări frecvente

1. Ce este, pe scurt, due diligence imobiliar? Este verificarea completă a unui imobil înainte de cumpărare — juridică (proprietar, sarcini, litigii), urbanistică, fiscală, de mediu și tehnică — pentru a evita surprizele după semnarea contractului.

2. De unde obțin extrasul de carte funciară? De la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), direct sau online. Extrasul pentru informare poate fi cerut de oricine și arată proprietarul și sarcinile; extrasul pentru autentificare este solicitat de notar la semnare și blochează cartea funciară pentru siguranța tranzacției.

3. Pot cumpăra un apartament care are ipotecă? Da. În practică, ipoteca se stinge din prețul plătit, iar banca vânzătorului eliberează acordul de radiere. Nu semna contractul definitiv fără un mecanism clar de radiere a ipotecii (de regulă gestionat de notar).

4. Certificatul de urbanism îmi dă dreptul să construiesc? Nu. Certificatul de urbanism este doar un act de informare privind regimul juridic, economic și tehnic al terenului (art. 31 din Legea nr. 350/2001). Pentru a construi ai nevoie de autorizație de construire, potrivit Legii nr. 50/1991.

5. Ce se întâmplă dacă apar probleme ascunse după cumpărare? Codul civil îți oferă garanția contra evicțiunii (dacă un terț îți contestă proprietatea pe o cauză anterioară vânzării — art. 1695) și garanția contra viciilor ascunse (art. 1707). Poți cere rezoluțiunea, reducerea prețului sau daune — dar aceste remedii presupun de regulă un proces, motiv pentru care due diligence-ul prealabil este esențial.

6. Am nevoie de avocat sau notar pentru due diligence? Notarul este obligatoriu pentru autentificarea contractului (art. 1244 Cod civil) și verifică registrele la momentul actului. Un avocat sau consultant imobiliar este recomandat pentru analiza aprofundată a titlului, a litigiilor și a clauzelor din antecontract, mai ales la tranzacții comerciale sau terenuri.

7. Ce verific în plus la un teren industrial? Regimul de mediu: autorizația de mediu, istoricul de folosință și eventuala calitate de sit contaminat. Potrivit OUG nr. 195/2005, obligațiile de mediu se transferă noului proprietar, deci costurile de remediere pot deveni ale tale. Răspunderea reparatorie pentru poluarea deja produsă rămâne totuși, ca regulă, a celui care a poluat („poluatorul plătește") — cere un raport de amplasament și clauze de garanție.

8. Cum verific dacă vânzătorul (firmă) este în insolvență? Consultă Buletinul Procedurilor de Insolvență (BPI) al ONRC, dosarele de pe portal.just.ro și mențiunile din registrul comerțului (recom.onrc.ro). Contează pentru că un transfer la preț sub piață făcut în cei 2 ani anteriori insolvenței poate fi anulat, iar imobilul restituit masei credale (art. 117 din Legea nr. 85/2014).

9. Ce se întâmplă cu chiriașul dacă apartamentul are contract de închiriere? Închirierea îi este opozabilă noului proprietar dacă a fost notată în cartea funciară sau are dată certă anterioară vânzării (art. 1811 Cod civil); în acest caz, cumpărătorul preia poziția de locator și nu poate evacua chiriașul înainte de termen, decât dacă s-a prevăzut încetarea la înstrăinare (cu preaviz).

10. Cumpăr de la un dezvoltator, „pe planșă". Ce e diferit? Este o vânzare de bun viitor (art. 1658 Cod civil). Cere autorizația de construire și procesul-verbal de recepție, verifică solvabilitatea dezvoltatorului și protejează avansul printr-un antecontract autentic notat în cartea funciară (art. 906 Cod civil). Constructorul răspunde 10 ani pentru vicii ascunse și pe toată durata construcției pentru structura de rezistență (art. 29 din Legea nr. 10/1995).

11. Ce TVA plătesc la o locuință nouă în 2026? Livrarea unei locuințe noi de către un dezvoltator este taxabilă cu cota standard de 21% (de la 1 august 2025). Cota redusă de 9% se mai aplică doar tranzitoriu, celor care încheiaseră antecontract și plătiseră avans înainte de eliminarea ei, cu livrare până la 30 septembrie 2026 și în limite de suprafață/valoare (Legea nr. 141/2025 și Legea nr. 161/2026). Verifică întotdeauna cota la data tranzacției.

Practică și opinii

⚠️ Opinie de specialitate — practica notarială și doctrina de carte funciară Deși art. 885 din Codul civil consacră efectul constitutiv al înscrierii dreptului de proprietate în cartea funciară, doctrina subliniază că acest efect rămâne amânat prin art. 56 din Legea nr. 71/2011 până la finalizarea cadastrului la nivelul fiecărei unități administrativ-teritoriale. În consecință, în prezent înscrierea produce, ca regulă, doar efect de opozabilitate față de terți — ceea ce face verificarea cărții funciare cu atât mai importantă înainte de cumpărare. Sursa: Cartea funciară. Pe înțelesul tuturor, JURIDICE.ro (accesat 2026-09-14)

⚠️ Opinie de specialitate — obligația de garanție a vânzătorului În reglementarea actuală, dreptul cumpărătorului la garanție contra evicțiunii și a viciilor ascunse este un efect principal al contractului de vânzare (art. 1672 Cod civil), independent de simpla transmitere a posesiei. Practic, aceasta întărește poziția cumpărătorului, dar remediile (rezoluțiune, reducere de preț, despăgubiri) se valorifică de regulă pe cale judiciară — argument în plus pentru o verificare prealabilă riguroasă. Sursa: Obligația de garanție contra evicțiunii și viciilor ascunse, JURIDICE.ro (accesat 2026-09-14)

⚠️ Jurisprudență — ÎCCJ, Decizia (DCD) nr. 42/2017 (M. Of. nr. 815/16.10.2017) Înalta Curte a stabilit că prezentarea certificatului de atestare fiscală și achitarea obligațiilor la bugetul local sunt obligatorii inclusiv atunci când se solicită o hotărâre care ține loc de act autentic, reținând că norma din art. 159 alin. (5) Cod de procedură fiscală este de protecție a dobânditorului. Sursa: Decizia ÎCCJ nr. 42/2017 — Portal Legislativ (accesat 2026-09-14)

Referințe

1. Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare (republicată) — legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocumentAfis/202841
2. Codul civil (Legea nr. 287/2009) — art. 641–642 (coproprietate), art. 876 și urm. (cartea funciară), art. 885, art. 902–903 (înscrieri/notare), art. 906 (notarea antecontractului), art. 930–931 (uzucapiune), art. 960 (moștenitor aparent), art. 1086–1097 (rezervă/reducțiune), art. 1130–1134 (petiția de ereditate, certificatul de moștenitor), art. 1146–1154 (raportul donațiilor), art. 1244 (forma autentică), art. 1658 (bun viitor), art. 1669 (antecontract), art. 1672, 1695, 1707 (obligațiile vânzătorului), art. 1811–1812, 1816 (locațiune), art. 1849 (preempțiunea arendașului) — legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/109884
3. Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Codului civil — art. 56 (amânarea efectului constitutiv al înscrierii în CF), art. 82 (uzucapiuni începute sub vechiul Cod civil)
4. Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul — art. 29–31 (certificatul de urbanism) — legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/29453
5. Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții — autorizația de construire
6. Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții — art. 29 (răspunderea pentru vicii ascunse; structura de rezistență) — legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/5729
7. Legea nr. 85/2014 privind procedurile de prevenire a insolvenței și de insolvență — art. 117 (perioada suspectă), art. 154–158 (vânzarea activelor) — legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/162987
8. Legea nr. 207/2015 — Codul de procedură fiscală, art. 159 (certificatul de atestare fiscală la înstrăinare)
9. Legea nr. 227/2015 — Codul fiscal, art. 111 (impozit pe transferul proprietăților imobiliare), art. 292 alin. (2) lit. f) (scutirea de TVA cu drept de opțiune) — legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/171282
10. Legea nr. 141/2025 și Legea nr. 161/2026 privind unele măsuri fiscal-bugetare — cota standard de TVA 21% și regimul tranzitoriu al cotei reduse de 9% pentru locuințe
11. Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor (modificată prin Legea nr. 159/2013) — art. 5 (excepții), CPE la vânzare — legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/66970
12. OUG nr. 195/2005 privind protecția mediului — art. 10 (transferul obligațiilor de mediu); OUG nr. 68/2007 (răspunderea de mediu, „poluatorul plătește")
13. Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor — art. 6 (state terțe, reciprocitate) — legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/65858
14. ÎCCJ, Decizia (DCD) nr. 42/2017 (M. Of. nr. 815/16.10.2017) — certificatul de atestare fiscală la hotărârea care ține loc de act autentic — legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/193942
15. Cartea funciară. Pe înțelesul tuturor — juridice.ro/706089
16. Obligația de garanție contra evicțiunii și viciilor ascunse — juridice.ro/571371