Dreptul de superficie

Dreptul de superficie este dreptul real de a deține sau de a edifica o construcție ori o plantație pe terenul altei persoane. Superficiarul devine proprietar al construcției și primește un drept de folosință asupra terenului, a cărui proprietate rămâne titularului fondului. Se constituie de regulă prin act autentic, pe o durată de cel mult 99 de ani. La încetare, proprietarul terenului preia construcția prin accesiune, plătind valoarea acesteia.

Pe scurt

Dreptul de superficie este dreptul de a avea sau de a edifica o construcție (ori o plantație) pe terenul altei persoane, superficiarul dobândind proprietatea asupra construcției și un simplu drept de folosință asupra terenului. Este un dezmembrământ al dreptului de proprietate, reglementat de art. 693–702 din Codul civil, care se poate constitui pe o durată de cel mult 99 de ani (reînnoibilă). La încetare, de regulă proprietarul terenului preia construcția prin accesiune, cu obligația de a plăti valoarea acesteia.

Cadrul legal

Dreptul de superficie este reglementat unitar de Codul civil (Legea nr. 287/2009), în Cartea a III-a „Despre bunuri", Titlul III „Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată", Capitolul III „Superficia" (art. 693–702). Este pentru prima dată când legislația română oferă superficiei un regim juridic complet și unitar; anterior, existența ei era admisă doar pe temeiul unor dispoziții din legislația specială.

Art. 693 alin. (1) Cod civil — „Superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcție pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândește un drept de folosință."

Art. 694 Cod civil — „Dreptul de superficie se poate constitui pe o durată de cel mult 99 de ani. La împlinirea termenului, dreptul de superficie poate fi reînnoit."

Sursa: Codul civil, Legea nr. 287/2009, art. 693–702 — https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/175630 (accesat 2026-09-14)

Dispozițiile-cheie ale capitolului sunt:

• Art. 693 — noțiunea și modurile de dobândire a superficiei;
• Art. 694 — durata maximă (99 de ani) și posibilitatea reînnoirii;
• Art. 695 — întinderea și exercitarea dreptului, inclusiv regimul înstrăinării;
• Art. 696 — apărarea dreptului prin acțiuni în justiție;
• Art. 697 — prestația (contravaloarea) datorată de superficiar;
• Art. 698 — cazurile de încetare a superficiei;
• Art. 699–701 — efectele încetării (prin expirarea termenului, prin consolidare, respectiv prin pieirea construcției);
• Art. 702 — alte drepturi reale asupra imobilului.

Pentru actul de constituire prin convenție este relevant și art. 1244 Cod civil, care impune forma autentică (la notar) pentru actele prin care se constituie drepturi reale ce urmează a fi înscrise în cartea funciară, sub sancțiunea nulității absolute.

Explicație detaliată

Ce este, de fapt, superficia

Superficia este un dezmembrământ al dreptului de proprietate privată: proprietatea asupra terenului rămâne titularului fondului (nudul proprietar), în timp ce o altă persoană — superficiarul — devine proprietar al construcției (sau al plantației) și primește un drept de folosință asupra terenului pe durata existenței construcției.

Prin superficie se înlătură, temporar, regula accesiunii imobiliare (potrivit căreia tot ce se construiește pe teren aparține proprietarului terenului). Practic, dreptul „dezmembrează vremelnic" proprietatea fondului: atributul folosinței este transmis proprietarului construcției pe toată durata de existență a acesteia.

Din definiția art. 693 alin. (1) rezultă două forme ale superficiei:

• superficia „de a edifica" — dreptul de a construi pe terenul altuia o construcție viitoare, al cărei proprietar va deveni superficiarul;
• superficia „de a avea" — dreptul de proprietate asupra unei construcții deja existente pe terenul altuia.

În ambele cazuri, superficiarul are asupra terenului doar un drept de folosință, nu un drept de proprietate.

Caracterele juridice

Dreptul de superficie este:

• un drept real (opozabil erga omnes), care conferă titularului acțiuni reale pentru apărarea sa (art. 696);
• un drept imobiliar, ce se înscrie în cartea funciară;
• un drept temporar, spre deosebire de proprietatea asupra construcției, care este perpetuă prin natura sa;
• imprescriptibil extinctiv — nu se stinge prin neuz.

Cum se constituie

Potrivit art. 693 alin. (2), superficia se dobândește:

• prin act juridic — contract (cu titlu oneros sau gratuit) ori testament. Când se constituie prin convenție, actul trebuie încheiat în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute (art. 1244 Cod civil);
• prin uzucapiune (posesie prelungită, în condițiile legii);
• prin orice alt mod prevăzut de lege.

În toate cazurile, pentru opozabilitate față de terți, dreptul se înscrie în cartea funciară.

Uzucapiunea și imprescriptibilitatea — o aparentă contradicție. Faptul că superficia este imprescriptibilă extinctiv (nu se stinge prin neuz) și, totodată, se poate dobândi prin uzucapiune nu constituie o contradicție: cele două noțiuni privesc prescripții diferite. Imprescriptibilitatea extinctivă înseamnă că, odată constituit, dreptul supraviețuiește cât timp construcția există, indiferent de pasivitatea titularului. Uzucapiunea (prescripția achizitivă) este, dimpotrivă, un mod de dobândire a dreptului. Art. 930 alin. (1) Cod civil prevede expres că „dreptul de proprietate asupra unui imobil și dezmembrămintele sale" pot fi dobândite prin uzucapiune extratabulară (posesie utilă de 10 ani, în condițiile legii), iar art. 931 reglementează uzucapiunea tabulară (5 ani, în temeiul unei înscrieri în cartea funciară făcute fără cauză legitimă, dar cu bună-credință). Superficia — ca dezmembrământ — poate fi, prin urmare, ea însăși uzucapată de cel care posedă construcția și terenul în calitate de superficiar, fără ca aceasta să contrazică imprescriptibilitatea sa extinctivă.

Codul civil reglementează și două cazuri particulare de constituire prin act juridic (art. 693 alin. 4):

• renunțarea proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, în favoarea constructorului;
• cesiunea dreptului de a invoca accesiunea în favoarea unui terț.

Durata

Superficia se constituie pe cel mult 99 de ani (art. 694). Termenul poate fi reînnoit la împlinire. În cartea funciară, durata este cea din actul de constituire, fără a putea depăși 99 de ani; în cazurile de constituire „indirectă" (de ex. prin renunțarea la accesiune), dreptul se intabulează pentru durata maximă de 99 de ani.

Exercitarea dreptului și înstrăinarea

Superficiarul folosește terenul în limitele stabilite prin actul constitutiv (și, în lipsa lor, potrivit destinației construcției). Un aspect esențial din art. 695 alin. (4): cât timp construcția există, dreptul de folosință asupra terenului nu poate fi înstrăinat sau ipotecat separat, ci numai împreună cu dreptul de proprietate asupra construcției. Folosința terenului este, așadar, un accesoriu al proprietății construcției.

Prestația superficiarului

Când superficia se constituie cu titlu oneros, iar părțile nu au prevăzut altfel, se aplică norma supletivă din art. 697: superficiarul datorează, sub formă de rate lunare, o sumă egală cu chiria de pe piața liberă, ținând seama de natura terenului, destinația construcției, zona în care se află terenul și alte criterii de determinare a contravalorii folosinței. Părțile pot conveni însă orice altă modalitate de plată (sumă globală, altă periodicitate etc.) sau pot stabili superficia cu titlu gratuit.

Încetarea superficiei

Art. 698 enumeră cazurile de încetare:

• expirarea termenului pentru care a fost constituită;
• consolidarea — terenul și construcția ajung în proprietatea aceleiași persoane (de ex. prin moștenire sau prin cumpărarea terenului de către superficiar);
• pieirea construcției, însă numai dacă există stipulație expresă în acest sens;
• alte cazuri prevăzute de lege (de exemplu, exproprierea).

Efectele încetării prin expirarea termenului (accesiunea și indemnizația)

Situația cea mai frecventă — încetarea la termen — este reglementată de art. 699. În lipsa unei stipulații contrare, la expirarea termenului proprietarul terenului dobândește, prin accesiune, proprietatea construcției, cu obligația de a plăti valoarea de circulație a acesteia de la data expirării. Până la exercitarea accesiunii, superficiarul rămâne proprietar al construcției și suportă riscul pieirii ei.

Cum se operaționalizează indemnizația. Valoarea de circulație se raportează la data expirării termenului. În lipsa acordului părților, ea se stabilește, de regulă, prin expertiză tehnică imobiliară, adesea în cadrul unui litigiu; costul expertizei este avansat de partea interesată și suportat în final potrivit soluției instanței (art. 451–453 Cod proc. civ.). Transferul construcției prin accesiune și nașterea creanței de indemnizație sunt concomitente, ceea ce ridică problema garantării plății. ⚠️ În doctrină se admite că superficiarul, creditor al indemnizației și aflat încă în detenția construcției, poate invoca un drept de retenție (art. 2495 și urm. Cod civil) — reținerea construcției până la plata integrală — întrucât creanța sa este legată de bunul deținut; aplicarea acestui drept trebuie însă confirmată de la caz la caz.

Pieirea construcției și dreptul de a reconstrui. Potrivit art. 698 lit. c) coroborat cu art. 701, pieirea construcției nu stinge superficia decât dacă s-a stipulat expres acest lucru în actul constitutiv. În lipsa unei asemenea clauze, superficiarul — mai ales titularul superficiei „de a edifica" — își păstrează dreptul pe perioada rămasă și poate reconstrui. Distincția dintre pieirea fortuită și cea culpabilă nu schimbă regula stingerii (care depinde de stipulație), dar are relevanță pe planul răspunderii: pieirea din culpa superficiarului poate atrage despăgubiri potrivit dreptului comun, în timp ce riscul pieirii fortuite este suportat de superficiar cât timp rămâne proprietar al construcției (art. 699).

Legea oferă și o opțiune specială: dacă la momentul constituirii construcția nu exista, iar la încetare valoarea ei este egală sau mai mare decât cea a terenului, proprietarul terenului poate cere obligarea superficiarului să cumpere terenul la valoarea pe care acesta ar fi avut-o fără construcție. Superficiarul poate refuza cumpărarea dacă ridică pe cheltuiala sa construcția și repune terenul în situația anterioară.

Un efect important vizează ipotecile: garanțiile constituite asupra terenului pe durata superficiei nu se extind automat asupra întregului imobil la încetare; ele se strămută de drept asupra sumei de bani primite de proprietar (în cazul obligării superficiarului la cumpărarea terenului) ori se extind asupra întregului teren, după caz.

Efectele încetării prin consolidare (art. 700) și prin pieirea construcției (art. 701), precum și regimul altor drepturi reale asupra imobilului (art. 702), completează acest regim, urmărind aceeași logică: stingerea dezmembrământului și reîntregirea, respectiv reașezarea drepturilor asupra imobilului.

Aspecte practice

Superficia este un instrument foarte util în afaceri și investiții imobiliare: permite unei firme să construiască pe un teren pe care nu vrea sau nu poate să-l cumpere (de exemplu, teren scump, teren aparținând unui partener sau unei rude), păstrând totuși proprietatea deplină asupra construcției. Iată ce trebuie urmărit în practică:

• Încheiați actul în formă autentică, la notar. Contractul de constituire a superficiei prin convenție trebuie să fie autentic, altfel este lovit de nulitate absolută (art. 1244 Cod civil). Un simplu înscris sub semnătură privată nu produce efecte.

• Intabulați dreptul în cartea funciară. Fără înscriere, dreptul nu este opozabil terților și nu oferă siguranța investiției. Verificați extrasul de carte funciară al terenului înainte de a investi.

• Stabiliți clar durata. Maximul legal este de 99 de ani; fixați o durată corelată cu amortizarea investiției și prevedeți, eventual, un mecanism de reînnoire.

• Reglementați expres soarta construcției la încetare. Regula supletivă (accesiune cu plata valorii de circulație) poate fi înlocuită prin clauze proprii: cine preia construcția, cum se calculează indemnizația, dacă superficiarul poate/trebuie să ridice construcția. O clauză bine redactată previne litigii costisitoare la final.

• Prevedeți contravaloarea folosinței (redevența). Dacă superficia este cu titlu oneros și nu stabiliți nimic, se aplică automat „chiria de piață" în rate lunare (art. 697). De regulă e preferabil să negociați expres suma și modul de plată.

• Atenție la înstrăinări și garanții. Cât timp construcția există, folosința terenului nu poate fi vândută sau ipotecată separat de construcție (art. 695 alin. 4). La finanțarea proiectului, băncile vor privi construcția și dreptul de superficie ca un ansamblu.

• Nu confundați superficia cu accesiunea sau cu locațiunea. Cine construiește pe terenul altuia fără un drept de superficie riscă să piardă construcția prin accesiune în favoarea proprietarului terenului. Superficia oferă tocmai protecția proprietății asupra construcției.

Greșeli frecvente

• Construirea pe terenul altuia doar în baza unui acord verbal sau a unui contract sub semnătură privată.
• Omiterea intabulării dreptului de superficie.
• Lipsa unei clauze privind indemnizația/soarta construcției la încetare, ceea ce lasă părțile la mâna regulii supletive.
• Confundarea superficiei cu un contract de închiriere a terenului — regimul juridic și protecția investiției sunt fundamental diferite.

Dimensiuni fiscale, administrative și situații speciale

Constituirea unei superficii nu produce doar efecte de drept civil: ea antrenează obligații fiscale, condiționează accesul la autorizația de construire și ridică întrebări specifice pe terenurile publice ori pentru lucrările subterane.

Cine plătește impozitele locale

Regula fiscală urmează titularul dreptului de proprietate asupra fiecărui bun, iar superficia despart tocmai proprietatea terenului de cea a construcției:

• Impozitul pe clădiri este datorat de superficiar, în calitate de proprietar al construcției (art. 455 din Codul fiscal — Legea nr. 227/2015: impozitul este datorat de „orice persoană care are în proprietate o clădire").
• Impozitul pe teren rămâne în sarcina nudului proprietar, care păstrează proprietatea terenului (art. 463 Cod fiscal).

Prin urmare, după constituirea superficiei, cei doi titulari plătesc impozite locale distincte, fiecare pentru bunul al cărui proprietar este.

Regimul fiscal al prestației (redevenței)

Când superficia este cu titlu oneros, prestația periodică din art. 697 Cod civil reprezintă, pentru proprietarul terenului, venit din cedarea folosinței bunurilor, impozabil ca atare potrivit Codului fiscal (art. 83 și urm.). Dacă proprietarul este persoană impozabilă în scopuri de TVA, operațiunea este, în principiu, asimilată închirierii/arendării de bunuri imobile — scutită de TVA conform art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal, cu posibilitatea de a opta pentru taxare (art. 292 alin. (3)). ⚠️ Tratamentul TVA se stabilește de la caz la caz, în funcție de calitatea părților.

La constituirea la notar se plătesc onorariul notarial (proporțional cu valoarea dreptului) și tariful de intabulare în cartea funciară (ANCPI); regimul unui eventual impozit pe transferul proprietăților imobiliare (art. 111 Cod fiscal) trebuie verificat în concret, întrucât acesta vizează transferul dreptului de proprietate.

Superficia și autorizația de construire

Superficia „de a edifica" constituie un titlu valabil asupra terenului în sensul Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții. Executarea lucrărilor se poate face de titularul unui drept real principal asupra imobilului (art. 1), iar dreptul de superficie este tocmai un asemenea drept real. Superficiarul poate deci solicita, pe numele său, certificatul de urbanism și, ulterior, autorizația de construire, prezentând actul autentic de constituire a superficiei și extrasul de carte funciară (art. 7).

Superficia rezolvă însă doar dimensiunea civilă a dreptului de a construi; edificarea legală presupune, în plus, respectarea documentațiilor de urbanism aplicabile (PUG/PUZ) și a condițiilor din certificatul de urbanism. Cu alte cuvinte, superficia deschide dreptul de a construi, dar nu înlocuiește avizele și autorizația administrativă.

Superficia pe terenurile statului și ale UAT

Bunurile din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile și imprescriptibile și nu pot fi grevate cu dezmembrăminte (art. 861 Cod civil; art. 136 alin. (4) din Constituție). Pe domeniul public nu se poate constitui, așadar, un drept de superficie; investiția se realizează prin concesiune de bunuri, închiriere, dare în administrare ori în folosință gratuită (Codul administrativ — OUG nr. 57/2019), respectiv prin concesionarea terenului pentru construcții în condițiile Legii nr. 50/1991 (art. 4).

În schimb, pe domeniul privat al statului sau al unităților administrativ-teritoriale — supus regulilor dreptului comun — superficia poate fi constituită, cu respectarea procedurilor de valorificare a bunurilor proprietate privată a autorității publice.

Superficia în subsol și lucrările subterane

Art. 693 alin. (1) Cod civil admite expres superficia „în subsolul" terenului, ceea ce permite realizarea de parcaje subterane, spații de depozitare, buncăre tehnice sau centre de date, al căror proprietar rămâne superficiarul.

Această superficie subterană trebuie corelată cu servituțile de utilitate publică: proprietarul și superficiarul sunt ținuți să tolereze trecerea și întreținerea rețelelor de interes public. Legea energiei electrice și a gazelor naturale nr. 123/2012 instituie drepturi de uz și de servitute pentru capacitățile energetice, iar Legea nr. 51/2006 a serviciilor comunitare de utilități publice reglementează accesul operatorilor. Distinct de superficie, resursele minerale din subsol sunt proprietate publică a statului (art. 136 din Constituție; Legea minelor nr. 85/2003), indiferent cine deține suprafața ori construcția subterană.

Surse: Codul fiscal (Legea nr. 227/2015), art. 455, 463, 292, 83 și urm.; Legea nr. 50/1991, art. 1, 4, 7; Codul civil, art. 693 alin. (1), 861; OUG nr. 57/2019 (Cod administrativ); Legea nr. 123/2012; Legea nr. 51/2006; Legea nr. 85/2003 (accesat 2026-09-14).

Superficia în situații speciale și în jurisprudență

Constituirea pe un teren aflat în coproprietate

Constituirea superficiei grevează terenul cu un drept real în favoarea altei persoane, fiind un act de dispoziție. Potrivit art. 641 alin. (4) Cod civil, actele de dispoziție asupra bunului comun se pot încheia numai cu acordul tuturor coproprietarilor. În consecință, pentru a constitui o superficie pe un teren aflat în indiviziune este necesar acordul unanim al coproprietarilor; un act încheiat fără acordul tuturor este, ca regulă, inopozabil coproprietarilor care nu au consimțit.

Superficia și regimul matrimonial

Dreptul de superficie dobândit de un soț în timpul căsătoriei, sub regimul comunității legale și cu mijloace comune, devine bun comun al soților (art. 339 Cod civil); dobândit cu bunuri proprii ori cu titlu gratuit, rămâne bun propriu (art. 340). La partaj sau la divorț, superficia (împreună cu construcția, indisociabilă potrivit art. 695 alin. (4)) se evaluează și se include în masa de împărțit. Mortis causa, dreptul de superficie — fiind un drept patrimonial — se transmite moștenitorilor potrivit devoluțiunii legale sau testamentare, întotdeauna împreună cu proprietatea construcției pe care o accesorizează.

Insolvența și executarea silită

Superficia este un drept real patrimonial și, ca atare, poate fi urmărită silit. Restricția din art. 695 alin. (4) Cod civil — folosința terenului nu poate fi înstrăinată ori ipotecată separat de construcție — nu împiedică urmărirea, ci impune ca superficia și construcția să fie valorificate împreună, ca un ansamblu. Adjudecatarul preia dreptul de superficie și construcția, cu aceleași obligații față de nudul proprietar.

• În insolvența superficiarului (Legea nr. 85/2014), superficia și construcția intră în averea debitorului și se valorifică în procedură; deschiderea procedurii suspendă de drept executările individuale (art. 75).
• În insolvența sau executarea nudului proprietar, obiect al urmăririi este numai terenul, grevat de superficie. Fiind un drept real opozabil prin înscrierea în cartea funciară, superficia nu este afectată: cel care dobândește terenul îl preia grevat de dreptul superficiarului.

Jurisprudență și practică

Nu există, până în prezent, o dezlegare obligatorie a Înaltei Curți de Casație și Justiție (recurs în interesul legii sau hotărâre prealabilă) consacrată exclusiv condițiilor de constituire a superficiei sau delimitării acesteia față de accesiune; instanțele aplică direct art. 693–702 Cod civil. Practica judiciară s-a concentrat pe situația constructorului pe terenul altei persoane și pe delimitarea superficiei față de simpla accesiune imobiliară, verificând existența unui acord (expres sau prin renunțarea proprietarului la accesiune, art. 693 alin. (4)) care să justifice recunoașterea dreptului. ⚠️ Aceste orientări rezultă din jurisprudența instanțelor și din studii de specialitate, nu dintr-o decizie general obligatorie; într-un litigiu concret trebuie verificată practica actualizată.

Surse: Codul civil, art. 641, 339–340, 695 alin. (4), 693 alin. (4); Legea nr. 85/2014, art. 75; JURIDICE.ro — „ICCJ. Condițiile de constituire a dreptului de superficie"; legestart.ro — studiu de caz constructorul pe terenul altuia (accesat 2026-09-14).

Legislație europeană

Superficia este un drept real (dezmembrământ al proprietății) reglementat exclusiv de dreptul național. Uniunea Europeană nu armonizează regimul proprietății și al dezmembrămintelor: potrivit art. 345 TFUE, „tratatele nu aduc atingere regimului proprietății în statele membre". Prin urmare, nu există o directivă sau un regulament UE care să reglementeze superficia ca atare. Dreptul UE devine însă relevant pe două planuri: (i) dreptul internațional privat al UE, atunci când raportul juridic are un element de extraneitate, și (ii) libera circulație a capitalurilor, când titularul este resortisant al altui stat membru.

Directive și regulamente aplicabile

Niciun act UE nu instituie sau modifică dreptul de superficie; regimul substanțial rămâne cel din art. 693–702 Cod civil. Sunt însă direct aplicabile în România următoarele regulamente de drept internațional privat, incidente când superficia are legături cu mai multe state membre:

Regulamentul (UE) nr. 650/2012 (succesiuni) — legea unică a succesiunii (a reședinței obișnuite a defunctului ori a cetățeniei alese, art. 21–22) guvernează transmiterea drepturilor din patrimoniu, inclusiv a unui drept de superficie dobândit prin testament (art. 693 alin. 2 Cod civil). Regulamentul exclude însă „natura drepturilor reale" și regimul înscrierii în registrele de publicitate (art. 1 alin. 2 lit. k și l). Sursa: Regulamentul (UE) nr. 650/2012

Regulamentul (CE) nr. 593/2008 (Roma I), art. 4 alin. (1) lit. (c) — în lipsa alegerii legii, contractul care are ca obiect un drept real imobiliar este guvernat de legea țării unde este situat imobilul (lex rei sitae). Un contract de constituire a superficiei asupra unui teren din România este, așadar, supus legii române. Sursa: Regulamentul (CE) nr. 593/2008 (Roma I)

Regulamentul (UE) nr. 1215/2012 (Bruxelles I bis), art. 24 pct. 1 — în materie de drepturi reale imobiliare, competența aparține exclusiv instanțelor statului unde este situat imobilul. Litigiile privind o superficie asupra unui imobil din România se judecă numai de instanțele române. Sursa: Regulamentul (UE) nr. 1215/2012

Transpunerea în dreptul român

Regulamentele de mai sus sunt direct aplicabile și nu necesită transpunere; ele se aplică în completarea Codului civil, nu în locul lui. Regimul de fond al superficiei — noțiunea, durata de cel mult 99 de ani, constituirea, prestația și efectele încetării (art. 693–702 Cod civil) — rămâne integral național, iar forma autentică cerută de art. 1244 Cod civil se aplică indiferent de cetățenia părților. Nu există „gold-plating" sau lacune de transpunere de semnalat, întrucât materia dezmembrămintelor nu face obiectul unei armonizări europene. În privința dobândirii terenurilor, restricțiile tranzitorii negociate de România la aderare (2007) pentru terenurile agricole au expirat; achiziția de imobile de către resortisanții altor state membre beneficiază de libera circulație a capitalurilor.

Jurisprudență CJUE

Cauza C-218/16, Kubicka (12 octombrie 2017) — Curtea a delimitat legea succesiunii de legea situării bunului: excluderea „naturii drepturilor reale" (numerus clausus) din Regulamentul 650/2012 privește tipul dreptului real, nu modul de dobândire prin succesiune. Un stat membru nu poate refuza recunoașterea efectelor reale ale unui legat prevăzut de legea aplicabilă succesiunii pentru simplul motiv că vizează un imobil de pe teritoriul său. Relevant când un drept real (precum superficia, cunoscut dreptului român) se transmite mortis causa cu element de extraneitate. Sursa: CJUE, C-218/16, ECLI:EU:C:2017:755

Cauzele conexate C-52/16 și C-113/16, SEGRO și Horváth (6 martie 2018) — stingerea de drept, fără despăgubire, a drepturilor de uzufruct (tot un dezmembrământ, ca superficia) asupra terenurilor agricole, ai căror titulari erau în principal resortisanți ai altor state membre, încalcă art. 63 TFUE (libera circulație a capitalurilor). Confirmat prin Cauza C-235/17, Comisia/Ungaria (21 mai 2019), coroborat cu art. 17 din Carta drepturilor fundamentale. Sursa: CJUE, C-52/16 și C-113/16, ECLI:EU:C:2018:157

Cauza C-370/05, Festersen (25 ianuarie 2007) — o cerință de rezidență impusă pentru dobândirea unui teren restrânge libera circulație a capitalurilor (art. 63 TFUE). Sursa: CJUE, C-370/05, ECLI:EU:C:2007:59

Aspecte practice din perspectivă europeană

• Cetățean UE ca superficiar în România: un resortisant al altui stat membru poate dobândi și deține un drept de superficie asupra unui imobil din România în aceleași condiții ca un cetățean român; o eventuală restricție discriminatorie ar fi contrară art. 63 TFUE (a se vedea SEGRO și Horváth).
• Succesiune transfrontalieră: dacă superficiarul are reședința obișnuită în alt stat membru, legea succesiunii sale (determinată prin Regulamentul 650/2012) va guverna transmiterea dreptului de superficie, dar înscrierea în cartea funciară și „natura" dreptului rămân supuse legii române; certificatul european de moștenitor facilitează dovada calității în fața cărții funciare.
• Instanță și lege aplicabilă: pentru orice litigiu real ori pentru interpretarea contractului de constituire, reperul este imobilul situat în România — competență exclusivă a instanțelor române (Bruxelles I bis) și, în lipsa alegerii, lege română (Roma I).
• Superficia se articulează cu celelalte dezmembrăminte reglementate de Codul civil (precum uzufructul), supuse acelorași principii de drept internațional privat atunci când au un element de extraneitate.

Întrebări frecvente

Ce este mai exact dreptul de superficie? Este dreptul de a avea sau de a construi o construcție (sau plantație) pe terenul altei persoane. Superficiarul devine proprietar al construcției și primește un drept de folosință asupra terenului, în timp ce proprietatea terenului rămâne titularului fondului (art. 693 Cod civil).

Cât poate dura? Cel mult 99 de ani. La împlinirea termenului, dreptul poate fi reînnoit (art. 694 Cod civil).

Cum se constituie? Prin act juridic (contract în formă autentică sau testament), prin uzucapiune ori prin alt mod prevăzut de lege, cu înscriere în cartea funciară (art. 693 alin. 2). Contractul trebuie încheiat la notar, sub sancțiunea nulității absolute (art. 1244 Cod civil).

Trebuie plătit ceva proprietarului terenului? Numai dacă superficia este cu titlu oneros. Dacă părțile nu convin altfel, superficiarul datorează rate lunare egale cu chiria de pe piața liberă pentru folosința terenului (art. 697 Cod civil). Superficia poate fi însă și gratuită.

Ce se întâmplă cu construcția la încetarea superficiei? De regulă, la expirarea termenului proprietarul terenului dobândește construcția prin accesiune, cu obligația de a plăti valoarea ei de circulație (art. 699 Cod civil). Părțile pot conveni însă altfel prin contract.

Pot vinde separat dreptul de folosință asupra terenului? Nu. Cât timp construcția există, folosința terenului poate fi înstrăinată sau ipotecată numai împreună cu dreptul de proprietate asupra construcției (art. 695 alin. 4 Cod civil).

Prin ce se stinge superficia? Prin expirarea termenului, prin consolidare (terenul și construcția ajung la aceeași persoană), prin pieirea construcției (dacă s-a stipulat expres) și în alte cazuri prevăzute de lege, cum ar fi exproprierea (art. 698 Cod civil).

Cine plătește impozitele locale? Superficiarul datorează impozitul pe clădiri, ca proprietar al construcției (art. 455 Cod fiscal), iar nudul proprietar datorează impozitul pe teren (art. 463 Cod fiscal). Fiecare plătește pentru bunul al cărui proprietar este.

Îmi permite superficia să obțin autorizația de construire? Da. Superficia „de a edifica" este un drept real principal și constituie titlu valabil asupra terenului în sensul Legii nr. 50/1991, astfel că superficiarul poate solicita certificatul de urbanism și autorizația de construire (cu respectarea documentațiilor de urbanism).

Se poate constitui superficie pe un teren public? Nu pe domeniul public (inalienabil, insesizabil, imprescriptibil — art. 861 Cod civil); acolo investiția se face prin concesiune sau dare în folosință. Pe domeniul privat al statului sau al UAT, superficia poate fi însă constituită.

Este nevoie de acordul tuturor coproprietarilor? Da. Constituirea superficiei pe un teren aflat în indiviziune este un act de dispoziție și necesită acordul unanim al coproprietarilor (art. 641 alin. (4) Cod civil).

Practică și opinii

Doctrina subliniază că noul Cod civil a oferit superficiei, pentru prima dată, un regim juridic unitar (art. 693–702), acolo unde anterior existența dreptului era admisă doar pe temeiul unor dispoziții disparate din legislația specială.

⚠️ Opinie de specialitate — JURIDICE.ro, „Reflecții asupra dreptului de superficie" Superficia presupune o dezmembrare vremelnică a dreptului de proprietate asupra fondului: atributul folosinței este transmis, pe durata existenței construcției, către proprietarul clădirii sau plantației. Superficia — drept real, imobiliar și temporar prin natura sa — nu se confundă cu proprietatea asupra construcției, care este perpetuă prin natura sa. Sursa: https://www.juridice.ro/720434/reflectii-asupra-dreptului-de-superficie.html (accesat 2026-09-14)

⚠️ Opinie de specialitate — Universul Juridic, „Regimul juridic al superficiei sub forma dreptului de a construi pe terenul altuia" Norma din art. 697 este dispozitiv-supletivă: ea completează voința părților doar atunci când, la constituirea cu titlu oneros, acestea nu au prevăzut modalitatea de evaluare a contraprestației, caz în care aceasta se face sub formă de rate lunare raportate la piața liberă a chiriilor. Tot astfel, din art. 695 alin. (4) rezultă un raport de accesorialitate: folosința terenului nu poate fi înstrăinată ori ipotecată decât împreună cu proprietatea construcției. Sursa: https://www.universuljuridic.ro/regimul-juridic-al-superficiei-sub-forma-dreptului-de-construi-pe-terenul-altuia/ (accesat 2026-09-14)

⚠️ Opinie de specialitate — JURIDICE.ro, „Proprietatea asupra clădirii sau plantației… după încetarea prin termen a superficiei" La expirarea termenului, în absența unei stipulații contrare, proprietarul terenului dobândește prin accesiune construcția edificată de superficiar, cu obligația de a plăti valoarea de circulație a acesteia; până la momentul exercitării accesiunii, superficiarul rămâne titular al dreptului de proprietate asupra construcției și suportă riscul pieirii acesteia. Sursa: https://www.juridice.ro/546698/proprietatea-asupra-cladirii-sau-plantatiei-pe-terenul-altuia-dupa-incetarea-prin-termen-a-superficiei.html (accesat 2026-09-14)

În practica judiciară, litigiile privind superficia vizează frecvent condițiile de constituire (mai ales în situația constructorului pe terenul altei persoane) și delimitarea față de simpla accesiune imobiliară, aspecte analizate în studii de caz și în jurisprudența instanțelor superioare.

Referințe

1. Codul civil (Legea nr. 287/2009), art. 693–702 — „Superficia" (Cartea a III-a, Titlul III, Capitolul III), republicat în M. Of. nr. 505 din 15 iulie 2011, în vigoare de la 1 octombrie 2011. https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/175630
2. Codul civil (Legea nr. 287/2009), art. 1244 — forma autentică a actelor privind drepturi reale supuse înscrierii în cartea funciară. https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/175630
3. JURIDICE.ro — Reflecții asupra dreptului de superficie. https://www.juridice.ro/720434/reflectii-asupra-dreptului-de-superficie.html
4. Universul Juridic — Regimul juridic al superficiei sub forma dreptului de a construi pe terenul altuia. https://www.universuljuridic.ro/regimul-juridic-al-superficiei-sub-forma-dreptului-de-construi-pe-terenul-altuia/
5. JURIDICE.ro — Proprietatea asupra clădirii sau plantației pe terenul altuia, după încetarea prin termen a superficiei. https://www.juridice.ro/546698/proprietatea-asupra-cladirii-sau-plantatiei-pe-terenul-altuia-dupa-incetarea-prin-termen-a-superficiei.html
6. legestart.ro — Studiu de caz: situația juridică a constructorului pe terenul altei persoane. Condiții pentru recunoașterea dreptului de superficie. https://legestart.ro/blog/studiu-de-caz-situatia-juridica-constructorului-pe-terenul-altei-persoane-conditii-pentru-recunoasterea-dreptului-de-superficie
7. JURIDICE.ro — ICCJ. Condițiile de constituire a dreptului de superficie. https://www.juridice.ro/311619/iccj-conditiile-de-constituire-a-dreptului-de-superficie.html
8. Codul fiscal (Legea nr. 227/2015) — art. 455 (impozitul pe clădiri), art. 463 (impozitul pe teren), art. 292 (scutiri TVA la operațiuni imobiliare), art. 83 și urm. (venituri din cedarea folosinței bunurilor), art. 111 (transferul proprietăților imobiliare).
9. Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții (republicată) — art. 1, art. 4, art. 7.
10. Codul civil (Legea nr. 287/2009) — art. 861–862 (regimul domeniului public); art. 930–931 (uzucapiunea extratabulară și tabulară); art. 641 și art. 339–340 (bunul comun, coproprietate și regim matrimonial); art. 2495 și urm. (dreptul de retenție). https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/175630
11. OUG nr. 57/2019 privind Codul administrativ — concesiunea, închirierea și darea în folosință a bunurilor proprietate publică.
12. Legea nr. 85/2014 privind procedurile de prevenire a insolvenței și de insolvență — art. 75 (suspendarea executărilor).
13. Legea nr. 123/2012 a energiei electrice și a gazelor naturale; Legea nr. 51/2006 a serviciilor comunitare de utilități publice; Legea minelor nr. 85/2003 — servituți și regimul resurselor din subsol.