Asociația de proprietari și firmele din condominiu

Firmele care dețin sau închiriază un spațiu într-un condominiu sunt membre ale asociației de proprietari și plătesc întreținerea proporțional cu cota-parte indiviză și cu consumurile proprii. Pentru montarea unei reclame pe fațadă, schimbarea destinației unei locuințe sau folosirea părților comune au nevoie de acordul asociației, în condițiile Legii nr. 196/2018. Nerespectarea regulilor poate atrage anularea hotărârilor, sancțiuni contravenționale și litigii cu vecinii direct afectați.

Pe scurt

Firmele care dețin sau închiriază spații într-un bloc (condominiu) sunt parte din asociația de proprietari și contribuie la cheltuielile comune proporțional cu suprafața deținută (cota-parte indiviză) și cu consumurile proprii. Pentru activități care afectează imobilul — schimbarea destinației unei locuințe în spațiu comercial, montarea unei firme/reclame pe fațadă sau folosirea părților comune — este nevoie de acordul asociației, în condiții stricte prevăzute de Legea nr. 196/2018. Nerespectarea acestor reguli poate atrage anularea hotărârilor, sancțiuni contravenționale și litigii cu vecinii direct afectați.

Cadrul legal

Raporturile dintre asociația de proprietari și firmele care funcționează într-un condominiu sunt guvernate în principal de Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor (în vigoare din 28 septembrie 2018, care a înlocuit Legea nr. 230/2007). Subsidiar se aplică dispozițiile Codului civil (Legea nr. 287/2009) privind proprietatea comună forțată.

Un condominiu este, potrivit definițiilor din art. 2, un imobil format din teren cu una sau mai multe construcții în care există cel puțin 3 proprietăți individuale — locuințe și/sau spații cu altă destinație decât aceea de locuință — și cote-părți indivize de proprietate comună. Așadar, un spațiu comercial de la parterul blocului este o unitate de proprietate individuală, iar proprietarul lui (persoană fizică sau firmă) este membru al asociației, cu aceleași drepturi și obligații ca proprietarul unui apartament.

Cotă-parte indiviză (CPI) — cota de proprietate comună forțată, exprimată procentual, care revine fiecărui proprietar, calculată ca raportul dintre suprafața utilă a proprietății individuale și suma suprafețelor utile ale tuturor proprietăților individuale din condominiu. Suma cotelor-părți indivize trebuie să fie egală cu 100%. Sursa: Legea nr. 196/2018, art. 2 — legislatie.just.ro (accesat 2026-09-14)

Dispozițiile-cheie pentru raporturile cu firmele:

• Art. 38 — folosirea părților comune de către terți (inclusiv firme din afară);
• Art. 39 — modificări constructive și amplasarea de mijloace publicitare (firme, reclame) pe fațadă/terasă;
• Art. 40 — schimbarea destinației unei locuințe în spațiu comercial;
• Art. 84–86 — repartizarea cheltuielilor pe cotă-parte indiviză;
• Art. 75 alin. (3) — nulitatea de drept a hotărârilor care încalcă modul legal de repartizare;
• Art. 52 — contestarea în justiție a hotărârilor adunării generale;
• Art. 102 — contravenții și sancțiuni.

Sursa: Legea nr. 196/2018 — legislatie.just.ro (accesat 2026-09-14)

Explicație detaliată

Firma ca membru al asociației de proprietari

Orice firmă care deține un spațiu într-un condominiu (spațiu comercial la parter, birou, depozit) este proprietar de unitate individuală și, prin lege, membru al asociației de proprietari. Ea are drept de vot în adunarea generală și obligația de a contribui la cheltuielile comune proporțional cu cota-parte indiviză.

Când firma este doar chiriaș (proprietarul spațiului este o altă persoană), obligația legală de plată către asociație rămâne, în principiu, a proprietarului; raporturile firmă–proprietar se reglează prin contractul de închiriere. În practică, contractul de închiriere poate stipula că firma-chiriaș suportă direct cotele de întreținere, dar față de asociație răspunzător rămâne proprietarul înscris. Firma-chiriaș nu este membră a asociației și nu votează în adunarea generală, însă hotărârile adunării o obligă (art. 47); dacă se consideră vătămată, se poate apăra prin contractul cu proprietarul și poate sesiza cenzorul sau instanța.

Votul firmei cu cotă-parte mare în adunarea generală

O concepție greșită este că un proprietar cu cotă-parte mare (de exemplu, firma care deține întreg parterul comercial) ar avea, la orice decizie, voturi proporțional cu suprafața. Regimul votului este reglementat de art. 49 alin. (3) din Legea nr. 196/2018 și distinge după tipul hotărârii:

• Regula generală (lit. a). Pentru deciziile curente, fiecare proprietar membru are un singur vot pentru unitatea sa de proprietate, indiferent de suprafață. La aceste hotărâri, o firmă cu CPI mare nu poate domina: are un vot ca orice proprietar, deși plătește proporțional cu cota deținută.
• Excepția — vot ponderat pe CPI (lit. b). Pentru hotărârile privind stabilirea fondurilor pentru consolidare, reabilitare și modernizare, votul fiecărui proprietar are o pondere egală cu cota-parte indiviză din proprietatea comună. Tocmai la aceste cheltuieli structurale costisitoare — fațadă, consolidare, acoperiș, eficientizare energetică (EPBD) — o firmă care deține întreg parterul comercial are, prin urmare, o influență proporțional mai mare, corelată cu CPI (și cu contribuția pe care o suportă).
• Plafonul proprietarului majoritar (lit. c). Dacă un proprietar deține peste jumătate din totalul cotelor-părți indivize, ponderea voturilor sale este limitată la suma ponderilor celorlalți proprietari. Astfel, chiar și la deciziile ponderate pe CPI, un proprietar majoritar nu poate avea singur majoritatea și nu poate impune unilateral decizia.
• Reprezentare (lit. d–e). Un proprietar poate fi reprezentat pe bază de împuternicire scrisă, iar un membru poate reprezenta cel mult un membru absent.

Adunarea generală este alcătuită din proprietarii membri (art. 47 reglementează convocarea, iar art. 48 cvorumul, adoptarea hotărârilor și reconvocarea). Majoritățile calificate impuse de lege se raportează la proprietari/CPI după caz: jumătate plus unu pentru modificarea statutului/acordului de asociere, două treimi pentru modificarea instalațiilor comune (art. 37) sau pentru folosirea părților comune de terți și publicitatea pe fațadă (art. 38–39).

Prin urmare, o firmă cu CPI mare nu domină deciziile curente, dar la deciziile de fonduri pentru consolidare/reabilitare/modernizare votul ei este ponderat pe cota-parte și poate fi decisiv (până la plafonul de la lit. c). În plus, ea poate bloca deciziile care cer acordul tuturor proprietarilor direct afectați sau unanimitatea (de pildă atribuirea în folosință exclusivă a unei părți comune), atunci când este ea însăși direct afectată.

Sursa: Legea nr. 196/2018, art. 49 alin. (3) — legislatie.just.ro (accesat 2026-09-14)

Cotele de contribuție la cheltuieli

Cheltuielile asociației se repartizează pe categorii, în funcție de natura lor:

• Pe cotă-parte indiviză — cheltuielile pentru administrarea, întreținerea, repararea, exploatarea și, după caz, consolidarea/reabilitarea părților și instalațiilor aflate în proprietate comună (structura de rezistență, fațade, acoperiș, casa scării, subsol, ascensor, conducte de distribuție, personalul asociației). Se repartizează proporțional cu CPI a fiecărui proprietar (art. 84–85).
• Pe număr de persoane — cheltuieli care nu pot fi individualizate prin contoare (de exemplu, o parte din consumul de apă/canalizare, colectarea deșeurilor). Pentru un spațiu comercial, numărul de persoane relevante rezultă din activitatea declarată (angajați, clienți), stabilit inclusiv prin convenția prevăzută de art. 40.
• Pe consumuri individuale — cheltuieli măsurate prin contoare proprii (apă, energie termică, gaze), repartizate pe baza indexului contorizat.
• Alte cheltuieli — potrivit hotărârii adunării generale, în limitele legii.

Un spațiu comercial mare are, de regulă, o suprafață utilă importantă, deci o cotă-parte indiviză mare și, implicit, o contribuție proporțional mai mare la cheltuielile pe CPI (reparații structură, fațadă, acoperiș etc.), chiar dacă nu folosește ascensorul sau scara. Firmele contestă frecvent acest lucru, însă legea leagă contribuția de cota de proprietate, nu de folosința efectivă.

Contribuția pe cotă-parte vs. imposibilitatea de a folosi o parte comună. Regula din art. 84–85 (contribuție pe CPI, indiferent de folosință) trebuie citită împreună cu dreptul comun. Codul civil, în materia proprietății comune forțate (art. 658), prevede tot că fiecare coproprietar suportă cheltuielile proporțional cu cota sa — nu există o scutire generală pentru simplul motiv că „nu folosesc". Se distinge însă între:

• cheltuielile structurale/de capital (consolidare, fațadă, acoperiș, reparația sau înlocuirea ascensorului) — datorate de toți proprietarii pe CPI, inclusiv de un spațiu de la parter cu acces separat de la stradă;
• cheltuielile pure de funcționare/uz ale unei instalații (de exemplu energia electrică a ascensorului) — care pot fi repartizate pe beneficiari/consum, iar adunarea generală poate scuti de acestea un spațiu care, obiectiv, nu poate folosi instalația respectivă.

⚠️ Practica este divergentă: unele instanțe acceptă scutirea de la costurile de uz ale liftului pentru spații cu acces separat, altele o resping, invocând caracterul forțat al coproprietății. Costurile de reparație capitală rămân, în toate cazurile, datorate pe CPI. Sursa: Codul civil, art. 658 — legislatie.just.ro (accesat 2026-09-14); Legea nr. 196/2018, art. 84–85

Atenție: Hotărârile adunării generale luate cu încălcarea modului legal de repartizare a cheltuielilor sunt nule de drept (art. 75 alin. (3)). O asociație nu poate impune arbitrar unei firme cote mai mari decât cele rezultate din lege.

Multe firme au contracte directe cu furnizorii de utilități (energie electrică, gaze, apă) pentru propriul spațiu. În acest caz, consumurile respective nu mai trec prin asociație, dar firma rămâne obligată la cheltuielile pe cotă-parte indiviză și, după caz, pe număr de persoane.

Acordul asociației pentru activitatea firmei

1. Schimbarea destinației (art. 40). Dacă o firmă vrea să transforme o locuință în spațiu comercial/sediu cu activitate, are nevoie de:

• avizul scris al comitetului executiv al asociației;
• acordul scris, prealabil, al proprietarilor direct afectați — vecinii cu care se învecinează spațiul pe orizontală și pe verticală (lateral, deasupra și dedesubt);
• o convenție prin care se declară activitatea ce se va desfășura și numărul de persoane pentru calculul cheltuielilor pe număr de persoane; o copie se predă președintelui, spre a fi anexată la acordul de asociere.

Dacă spațiul era comercial din proiectul inițial al blocului (spații comerciale la parter), nu există schimbare de destinație, iar schimbarea obiectului de activitate (de exemplu, dintr-o cafenea într-un magazin) nu necesită acordul asociației. Pentru un sediu social fără activitate la adresa respectivă, avizul de schimbare a destinației nu este necesar, pe baza declarației pe proprie răspundere că nu se desfășoară activitate.

2. Firme/reclame pe fațadă (art. 39). Montarea unei firme luminoase, a unui banner sau a altui mijloc publicitar pe fațadă, terasă ori acoperiș — părți comune ale imobilului — se poate face numai cu trei condiții cumulative:

• acordul a două treimi din proprietarii membri ai asociației;
• acordul tuturor proprietarilor direct afectați;
• autorizație de construire, plus, de regulă, autorizația și taxa de la primărie pentru afișaj publicitar.

3. Folosirea părților comune de către terți (art. 38). Când o firmă din afara blocului dorește să folosească o parte comună (de exemplu, amplasarea unui automat, a unei antene sau ocuparea unei porțiuni din curte/fațadă), este nevoie de hotărârea adunării generale adoptată cu acordul a două treimi din totalul proprietarilor și acordul tuturor proprietarilor direct afectați de vecinătate, în baza unui contract (închiriere/folosință/concesiune) semnat de președinte și avizat de cenzor. Veniturile obținute intră în bugetul asociației.

Cine este „proprietarul direct afectat"

Atât la schimbarea destinației (art. 40), cât și la montarea reclamei pe fațadă (art. 39) sau folosirea părților comune de terți (art. 38), legea cere acordul proprietarilor direct afectați. Este vorba despre proprietarii ale căror unități se învecinează direct cu spațiul vizat — pe orizontală (lateral, pe același palier) și pe verticală (imediat deasupra și dedesubt). Criteriile care fundamentează calitatea de „direct afectat" sunt expunerea la zgomot, mirosuri și vibrații, traficul suplimentar de persoane și impactul structural sau estetic asupra unității învecinate.

Calitatea se constată de comitetul executiv și de adunarea generală, la momentul strângerii acordurilor. Dacă apare o dispută — un proprietar se pretinde afectat, iar firma contestă (sau invers) — soluția aparține instanței, fie pe calea contestării hotărârii adunării generale (art. 51–52), fie printr-o acțiune în constatare. Un acord lipsă al unui proprietar realmente direct afectat viciază hotărârea și poate atrage anularea ei.

Conflicte tipice și mecanisme de rezolvare

• Zgomot, mirosuri, program prelungit. Regulamentul condominiului, adoptat de adunarea generală, stabilește regulile de folosință și de bună vecinătate, dar nu poate impune restricții în afara celor prevăzute de lege. Vecinul afectat dispune de un cadru legal concret, aplicabil gradual:

  • sesizare scrisă la președinte și comitetul executiv;
  • plângere pentru tulburarea liniștii și ordinii publice în temeiul Legii nr. 61/1991, adresată poliției locale/poliției — faptele se sancționează contravențional;
  • sesizare la primărie/poliția locală pentru nerespectarea orarului de funcționare stabilit prin hotărâre a consiliului local (OG nr. 99/2000);
  • pentru mirosuri/noxe, sesizare la DSP sau la agenția de mediu (APM);
  • acțiune în instanță întemeiată pe art. 630 din Codul civil (depășirea inconvenientelor normale ale vecinătății), prin care se poate cere încetarea tulburărilor — inclusiv, în cazuri grave, sistarea activității — și despăgubiri.

  Sursa: Legea nr. 61/1991; Codul civil, art. 630 — legislatie.just.ro (accesat 2026-09-14)

• Contestarea hotărârilor. O hotărâre a adunării generale contrară legii, statutului sau acordului de asociere ori de natură să prejudicieze un proprietar poate fi atacată în justiție (art. 52).

• Sancțiuni. Schimbarea destinației fără autorizațiile și aprobările legale, ca și alte încălcări ale legii, se sancționează contravențional (art. 102) — pentru schimbarea nelegală a destinației, amenda uzuală este între 5.000 și 10.000 lei.

Obligațiile de performanță energetică (transpunerea EPBD)

Directiva (UE) 2024/1275 (EPBD reformată) trebuia transpusă în dreptul intern până la 29 mai 2026. Cadrul român actual de transpunere rămâne Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor. ⚠️ La data redactării (septembrie 2026), transpunerea integrală a EPBD reformate nu era finalizată; noile obligații relevante pentru unitățile comerciale din condominii (standarde minime de performanță energetică, cerințe pentru clădirile noi cu emisii zero, reguli de certificare și renovare) produc efecte prin actul de transpunere, astfel încât firma și asociația trebuie să verifice ultima versiune consolidată a Legii 372/2005. Transpunerea întârziată expune statul la riscul unei proceduri de infringement din partea Comisiei Europene, fără a suspenda însă obligațiile deja aplicabile în dreptul intern.

Sursa: Directiva (UE) 2024/1275 — eur-lex.europa.eu; Legea nr. 372/2005 — legislatie.just.ro (accesat 2026-09-14)

Obligații financiare, recuperarea debitelor și autorizații

Recuperarea cotelor neplătite de o firmă rău-platnică

Împotriva unei firme care nu își achită cotele de întreținere, asociația dispune de un set de instrumente prevăzute de Legea nr. 196/2018:

• Penalități de întârziere (art. 77). Termenul de plată este de maximum 30 de zile de la afișarea listei lunare. După expirarea lui, asociația poate percepe penalități de cel mult 0,2% pe zi din suma restantă, fără ca totalul penalităților să depășească suma la care se aplică (principalul). Penalitățile intră în fondul de penalități al asociației.
• Notificare și acțiune în instanță (art. 78–79). Administratorul trebuie să notifice în scris proprietarul cu restanțe. Dacă neplata depășește 60 de zile de la scadență, asociația, prin președinte, îl poate acționa în instanță; acțiunea este scutită de taxa de timbru, în primă instanță și în căile de atac.
• Titlu executoriu și executare silită. Contrar unei credințe frecvente, lista lunară nu este prin ea însăși titlu executoriu; titlul executoriu se obține prin hotărârea judecătorească, care apoi se pune în executare (poprire pe conturi, sechestru) prin executor judecătoresc, potrivit Codului de procedură civilă.
• Ipotecă legală și privilegiu (art. 80). Pentru cotele restante, asociația are ipotecă legală asupra spațiului (inclusiv spațiul comercial) și privilegiu general mobiliar asupra bunurilor mobile din acel spațiu. Ipoteca se înscrie în cartea funciară la cererea președintelui, pe baza extrasului de pe ultima listă lunară, și este scutită de taxă. Președintele este chiar obligat să noteze în CF debitele mai vechi de 3 luni care depășesc salariul de bază minim brut pe țară; ipoteca se radiază în cel mult 10 zile de la plată.

Prescripția dreptului de a cere plata este de 3 ani, calculată distinct pentru fiecare lună. Mecanismele sunt identice indiferent de mărimea cotei-părți: un spațiu comercial cu CPI mare este urmărit la fel ca orice altă unitate, dar debitul (și, implicit, valoarea ipotecii legale) este proporțional mai mare.

Sursa: Legea nr. 196/2018, art. 77–80 — legislatie.just.ro (accesat 2026-09-14); legestart.ro — Privilegiul imobiliar al asociației de proprietari

Firma proprietară în insolvență sau faliment

Când firma proprietară a spațiului intră în insolvență, creanța asociației se recuperează în procedura reglementată de Legea nr. 85/2014, iar rangul ei depinde de o singură decizie luată din timp:

• Dacă asociația a înscris ipoteca legală în cartea funciară înainte de deschiderea procedurii, creanța este garantată și se satisface din prețul de valorificare a spațiului cu prioritate (art. 159 din Legea 85/2014), înaintea creditorilor chirografari.
• Dacă ipoteca nu a fost înscrisă, creanța rămâne chirografară (art. 161) și se plătește abia după creanțele garantate, salariale și bugetare — de multe ori rămânând neacoperită.

Concluzia practică: în raport cu o firmă cu risc financiar, asociația trebuie să înscrie prompt ipoteca legală, pentru a-și asigura rangul de creditor garantat.

Preia noul dobânditor datoriile? Datoria de întreținere este personală proprietarului care a generat-o, așa că noul cumpărător nu preia automat restanțele personale ale vânzătorului. În schimb, ipoteca legală înscrisă în CF urmează bunul: un spațiu cumpărat cu ipotecă neradiată rămâne grevat pentru suma garantată. De aceea, la vânzare, cumpărătorul și notarul verifică extrasul de carte funciară și cer dovada achitării la zi (adeverință de la asociație) sau radierea ipotecii.

Sursa: Legea nr. 85/2014, art. 159 și 161 — legislatie.just.ro (accesat 2026-09-14)

Regimul fiscal al veniturilor și cheltuielilor

• Venituri ale asociației din părțile comune. Cotizațiile de întreținere nu sunt venit impozabil, dar veniturile din exploatarea părților comune (reclamă pe fațadă, antene, automate, închiriere) reprezintă activitate economică. Ca persoană juridică fără scop patrimonial, asociația beneficiază de scutirea din Codul fiscal (Legea nr. 227/2015), art. 15 alin. (2) — venituri neimpozabile în limita echivalentului a 15.000 EUR/an și a 10% din veniturile neimpozabile totale; peste plafon, se datorează impozit pe profit (16%), cu evidență contabilă separată și declarație anuală. Dacă activitatea economică depășește plafonul de scutire de 300.000 lei/an, asociația devine plătitoare de TVA.
• Cheltuieli la firmă. Cotele de întreținere plătite asociației sunt cheltuieli deductibile la calculul impozitului pe profit, dacă sunt aferente activității economice (Codul fiscal, art. 25), pe baza documentelor justificative emise de asociație.

⚠️ Regimul fiscal concret (încadrarea veniturilor, obligația de TVA, documentele justificative) trebuie confirmat cu ANAF pentru fiecare situație. Sursa: Codul fiscal — static.anaf.ro (accesat 2026-09-14)

Alte avize și autorizații pentru funcționarea firmei

Acordul asociației este doar una dintre condiții. Pentru a funcționa efectiv, firma are nevoie, cumulativ, și de autorizațiile administrative aplicabile activității:

• aviz/notificare sanitară (DSP) și, pentru alimente, înregistrare/autorizare sanitar-veterinară (DSVSA);
• aviz/autorizație de securitate la incendiu (ISU) — Legea nr. 307/2006 și HG nr. 571/2016;
• autorizație de mediu (OUG nr. 195/2005), pentru activitățile cu impact asupra mediului;
• autorizație/acord de funcționare de la primărie și orarul de funcționare stabilit prin hotărâre a consiliului local (OG nr. 99/2000).

Acordul asociației nu înlocuiește aceste autorizații, iar orarul stabilit prin hotărâre a consiliului local prevalează asupra oricărui acord privat: firma nu poate funcționa la ore neautorizate chiar dacă asociația i-ar permite.

Sursa: OG nr. 99/2000 — legislatie.just.ro/24326; Legea nr. 307/2006 — legislatie.just.ro/73269; OUG nr. 195/2005 — legislatie.just.ro/67634 (accesat 2026-09-14). Vezi și lista numerotată din blocul Referințe.

Aspecte practice

Pentru firme care se instalează într-un condominiu:

• Verifică destinația spațiului din acte înainte de a semna. Dacă spațiul figurează ca „locuință", vei avea nevoie de aviz comitet executiv + acordul scris al vecinilor direct afectați + convenție (art. 40). Dacă este deja „spațiu comercial" din proiect, nu ai nevoie de acordul asociației pentru a funcționa.
• Obține acordurile ÎNAINTE de a începe amenajarea sau afișajul. Pentru firmă/reclamă pe fațadă îți trebuie 2/3 din membri + toți proprietarii direct afectați + autorizație de construire (art. 39). Fără ele, riști demontarea și amenzi.
• Declară corect activitatea și numărul de persoane în convenția predată președintelui — pe baza ei se calculează cheltuielile pe număr de persoane; o declarație eronată generează litigii ulterioare.
• Clarifică în contractul de închiriere cine plătește întreținerea către asociație. Față de asociație, răspunzător rămâne proprietarul înscris; înțelegerea firmă–proprietar nu îi este opozabilă asociației decât dacă aceasta o acceptă.
• Contractează direct utilitățile măsurabile (energie, gaze, apă) pentru a evita disputele de repartizare, dar reține că vei plăti oricum cheltuielile pe cotă-parte indiviză.
• Obține din timp avizele administrative — sanitar (DSP/DSVSA), securitate la incendiu (ISU), mediu (dacă e cazul) — și verifică orarul de funcționare aprobat prin hotărâre a consiliului local; acordul asociației nu le înlocuiește.
• Deduci cotele de întreținere ca cheltuială a firmei doar pe baza documentelor justificative emise de asociație.

Pentru asociații (comitet executiv, președinte):

• Actualizează suprafețele și cotele-părți indivize pe baza actelor de proprietate, inclusiv pentru spațiile cu altă destinație — de aici pornește calculul corect al contribuțiilor.
• Respectă categoriile legale de repartizare. O hotărâre care pune arbitrar cheltuieli suplimentare în sarcina unei firme este nulă de drept (art. 75 alin. (3)).
• Formalizează folosirea părților comune (fațadă, curte, terasă) printr-un contract avizat de cenzor și hotărâre de adunare generală cu cvorumul cerut; veniturile intră în bugetul asociației.
• Înscrie prompt ipoteca legală în cartea funciară pentru cotele restante ale unei firme cu risc financiar — președintele e obligat să noteze debitele mai vechi de 3 luni ce depășesc salariul minim brut; astfel creanța devine garantată în eventuala insolvență.
• Declară fiscal veniturile din exploatarea părților comune (reclamă, antene, automate) — sunt impozabile peste plafonul de scutire; ține evidență contabilă separată și verifică pragul de TVA.

Greșeli frecvente:

• Firma montează reclamă pe fațadă doar cu acordul verbal al președintelui — nelegal fără hotărârea de 2/3 și autorizația de construire.
• Asociația refuză nejustificat avizul de schimbare a destinației — refuzul trebuie să aibă un motiv întemeiat, altfel poate fi contestat.
• Proprietarul crede că, dacă spațiul e închiriat, nu mai datorează nimic asociației — obligația de plată îi rămâne.
• Se confundă art. 38 (terți) cu art. 39 (reclame pe fațadă): pentru afișajul publicitar pe fațadă se aplică art. 39, care cere în plus autorizație de construire.

Legislație europeană

Raporturile dintre asociația de proprietari și firmele din condominiu sunt reglementate, în esență, de dreptul intern (Legea nr. 196/2018). Dreptul Uniunii nu armonizează proprietatea condominială ca atare, însă intervine puternic în două zone care privesc direct spațiile comerciale/birourile din bloc: performanța energetică a clădirilor și contorizarea și repartizarea consumurilor de energie termică. Ambele se aplică deopotrivă apartamentelor și „spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință", deci și firmelor proprietare sau chiriașe.

Directive și regulamente aplicabile

Directiva (UE) 2024/1275 privind performanța energetică a clădirilor (reformare — EPBD) — stabilește cadrul comun pentru calculul performanței energetice a clădirilor și a unităților de clădire, cerințe minime de performanță și renovarea parcului imobiliar către emisii zero până în 2050. Un spațiu comercial din condominiu este o „unitate de clădire" vizată de directivă, iar lucrările la anvelopa comună (fațadă, acoperiș, izolare) sunt cheltuieli repartizate pe cotă-parte indiviză. Sursa: Directiva (UE) 2024/1275 (CELEX 32024L1275, accesat 2026-09-14)

Directiva (UE) 2023/1791 privind eficiența energetică (reformare — EED), art. 15 — în clădirile cu mai multe apartamente și cu destinații multiple racordate la o sursă centrală sau la termoficare se montează contoare individuale pentru încălzire, răcire și apă caldă, unde este fezabil tehnic și eficient din punctul de vedere al costurilor; în caz contrar se instalează repartitoare individuale de costuri. Repartizarea costurilor de facturare se face pe bază non-profit. Directiva abrogă Directiva 2012/27/UE începând cu 12 octombrie 2025. Sursa: Directiva (UE) 2023/1791 (accesat 2026-09-14)

Aceste reguli explică de ce repartizarea cheltuielilor „pe consumuri individuale" (contoare proprii) și mecanismul repartitoarelor descrise mai sus nu sunt simple opțiuni administrative, ci obligații ce transpun cerințe europene, aplicabile inclusiv spațiului comercial al unei firme.

Transpunerea în dreptul român

• EPBD (Dir. 2010/31/UE și 2018/844/UE) este transpusă prin Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor (republicată în M. Of. nr. 868 din 23 septembrie 2020). ⚠️ Directiva (UE) 2024/1275 (EPBD reformată) avea termen de transpunere 29 mai 2026; la data redactării (septembrie 2026), transpunerea integrală în dreptul român nu era finalizată, cadrul intern rămânând Legea nr. 372/2005 (a cărei ultimă versiune consolidată trebuie verificată). Întârzierea expune statul la riscul unei proceduri de infringement, fără a suspenda obligațiile deja aplicabile în dreptul intern.
• EED (Dir. 2012/27/UE) este transpusă prin Legea nr. 121/2014 privind eficiența energetică, modificată prin OUG nr. 130/2022 (aprobată prin Legea nr. 24/2023). Legea impune, în condominiile racordate la termoficare, montarea de contoare individuale sau, unde nu este fezabil tehnic/eficient, de repartitoare de costuri pe fiecare corp de încălzire din fiecare apartament sau spațiu cu altă destinație decât cea de locuit (deci și pentru firme). Contoarele și repartitoarele trebuie să poată fi citite de la distanță până la 1 ianuarie 2027, iar repartizarea costurilor de către administrator se face fără a genera profit — regulă preluată din EED.

Prin urmare, o firmă cu spațiu în condominiu nu poate refuza contorizarea sau repartizarea legală a energiei termice, iar asociația nu poate transfera acestor servicii un adaos comercial.

Jurisprudență CJUE

Cauzele conexate C-708/17 și C-725/17, „EVN Bulgaria Toplofikatsia" EAD (hotărârea din 5 decembrie 2019) — proprietarii dintr-un imobil în coproprietate racordat la termoficare contestau plata energiei termice, invocând faptul că nu au solicitat individual furnizarea. Curtea a statuat că dreptul UE (Dir. 2011/83/UE privind drepturile consumatorilor și Dir. 2005/29/CE) nu se opune unei reglementări naționale care obligă fiecare proprietar să contribuie la costurile energiei termice consumate de părțile comune și de instalația interioară a clădirii, chiar dacă nu a comandat individual încălzirea și nu o folosește în propriul spațiu. Facturarea proporțională (de ex., cu volumul încălzit) este admisă. Sursa: CJUE, C-708/17 și C-725/17 (CELEX 62017CJ0708, accesat 2026-09-14)

Raționamentul Curții este direct transpozabil la firmele din condominiu: contribuția la cheltuielile aferente părților comune și instalației interioare decurge din calitatea de proprietar (respectiv din cota-parte indiviză), nu din folosința efectivă — exact logica art. 84–86 din Legea nr. 196/2018, potrivit căreia un spațiu comercial cu suprafață mare plătește proporțional mai mult, chiar dacă nu folosește scara sau ascensorul.

Aspecte practice din perspectivă europeană

• Renovare energetică a blocului: lucrările de eficientizare a părților comune (anvelopă, acoperiș, instalații) intră sub logica EPBD; costurile se repartizează pe cotă-parte indiviză, iar firmele cu spații mari suportă o cotă corespunzător mai mare.
• Contorizare obligatorie și citire la distanță: spațiile firmelor racordate la termoficare trebuie dotate cu contoare/repartitoare care pot fi citite de la distanță până la 1 ianuarie 2027; refuzul montării blochează repartizarea corectă „pe consumuri individuale".
• Interdicția profitului pe servicii de repartizare: asociația/administratorul nu poate include un adaos la costurile de citire și repartizare a energiei termice, indiferent dacă plătitorul este o persoană fizică sau o firmă.
• Evoluții legislative: transpunerea Directivei (UE) 2024/1275 (EPBD 2024) și a Directivei (UE) 2023/1791 (EED 2023) va aduce cerințe suplimentare de renovare și de raportare energetică relevante și pentru unitățile comerciale din condominii.

Întrebări frecvente

O firmă cu spațiu la parterul blocului trebuie să plătească întreținerea către asociație? Da. Proprietarul spațiului (firma sau persoana de la care firma îl închiriază) este membru al asociației și contribuie la cheltuielile comune — în principal pe cotă-parte indiviză (proporțional cu suprafața) și, după caz, pe număr de persoane și pe consumuri individuale (art. 84–85 din Legea 196/2018).

Am nevoie de acordul vecinilor ca să transform apartamentul în sediu de firmă? Depinde de activitate. Pentru schimbarea destinației din locuință în spațiu cu activitate ai nevoie de avizul comitetului executiv și de acordul scris al proprietarilor direct afectați (vecinii pe orizontală și verticală), plus o convenție privind activitatea (art. 40). Pentru un sediu social fără activitate, avizul nu este necesar, pe baza declarației pe proprie răspundere.

Cine dă acordul pentru montarea firmei/reclamei pe fațadă? Adunarea generală, cu acordul a două treimi din proprietarii membri și al tuturor proprietarilor direct afectați, plus autorizație de construire (art. 39). Fațada este parte comună, deci acordul verbal al președintelui nu este suficient.

Poate asociația să refuze schimbarea destinației? Da, dar refuzul avizului trebuie să aibă un motiv întemeiat (de exemplu, activitatea afectează grav liniștea sau siguranța imobilului). Un refuz abuziv poate fi contestat, iar hotărârile nelegale ale adunării generale pot fi atacate în justiție (art. 52).

Firma poate plăti mai puțin dacă nu folosește liftul și scara? Nu automat. Cheltuielile pe cotă-parte indiviză (structură, fațadă, acoperiș etc.) se datorează proporțional cu suprafața deținută, indiferent de folosința efectivă. Doar cheltuielile pe consumuri individuale sau pe număr de persoane pot fi reduse/scutite în condițiile legii.

Ce fac dacă o firmă din bloc face zgomot sau tulbură liniștea? Te poți adresa în scris președintelui și comitetului executiv, apoi poți depune plângere pentru tulburarea liniștii publice (Legea nr. 61/1991) la poliția locală, poți sesiza primăria pentru nerespectarea orarului stabilit prin hotărâre a consiliului local (OG nr. 99/2000) și, în final, poți acționa în instanță pe temeiul art. 630 din Codul civil (inconvenientele anormale ale vecinătății), cerând încetarea tulburărilor și despăgubiri. Pentru mirosuri/noxe, sesizezi DSP sau agenția de mediu.

Cum recuperează asociația banii de la o firmă care nu plătește întreținerea? Asociația poate percepe penalități de cel mult 0,2% pe zi (art. 77), după care, prin președinte, o acționează în instanță (scutit de taxă de timbru) dacă restanța depășește 60 de zile de la scadență; hotărârea judecătorească devine titlu executoriu și se pune în executare silită. Suplimentar, asociația are ipotecă legală asupra spațiului, pe care o înscrie în cartea funciară pentru cotele restante (art. 78–80).

Ce se întâmplă cu datoria dacă firma intră în insolvență sau vinde spațiul? În insolvență (Legea nr. 85/2014), dacă asociația a înscris ipoteca legală în cartea funciară înainte de deschiderea procedurii, creanța este garantată și se recuperează cu prioritate din prețul spațiului (art. 159); altfel rămâne chirografară (art. 161). La vânzare, restanțele personale rămân ale vânzătorului, dar ipoteca legală neradiată urmează spațiul, așa că noul cumpărător cere adeverința de achitare la zi sau radierea.

Poate o firmă cu spațiu mare (tot parterul) să domine voturile în asociație? Depinde de tipul deciziei (art. 49 alin. (3) din Legea 196/2018). La deciziile curente, fiecare proprietar are un singur vot pentru unitatea sa, indiferent de suprafață — aici firma nu domină. În schimb, la hotărârile privind fondurile pentru consolidare, reabilitare și modernizare, votul este ponderat pe cota-parte indiviză, așa că o firmă cu CPI mare are o pondere proporțional mai mare și poate fi decisivă. Există însă un plafon: dacă un proprietar deține peste jumătate din CPI, ponderea voturilor sale este limitată la suma ponderilor celorlalți proprietari, deci nu poate avea singur majoritatea. Firma plătește oricum proporțional cu cota deținută și poate bloca deciziile care cer acordul tuturor celor direct afectați sau unanimitatea.

De ce alte autorizații are nevoie firma, pe lângă acordul asociației? Acordul asociației nu este suficient. În funcție de activitate, firma are nevoie cumulativ de aviz sanitar (DSP/DSVSA), aviz de securitate la incendiu (ISU, Legea nr. 307/2006), autorizație de mediu (OUG nr. 195/2005) și autorizație de funcționare cu orar stabilit prin hotărâre a consiliului local (OG nr. 99/2000).

Practică și opinii

⚠️ Opinie / practică specialistă — redacția avocatnet.ro Rațiunea convenției prevăzute de art. 40 este transparența: vecinii direct afectați se plâng adesea că nu li s-a spus adevărul despre activitatea care se va desfășura în apartamentul transformat în spațiu pentru firmă. Legea nu impune expres autentificarea convenției, ceea ce sugerează că poate fi și un act sub semnătură privată. Sursa: „Transformi un apartament în magazin sau sediu de firmă? Noi condiții și amenzi majorate", avocatnet.ro (accesat 2026-09-14)

⚠️ Opinie / practică specialistă — redacția avocatnet.ro Dacă blocul a avut din construcție spații comerciale la parter, nu se pune problema unei schimbări de destinație atunci când se schimbă doar obiectul de activitate — spațiul rămâne comercial și nu este necesar acordul asociației. În schimb, pentru un sediu social fără activitate, avizul de schimbare a destinației nu este necesar dacă se declară pe proprie răspundere că la sediu nu se desfășoară activitate. Sursa: „Ghid: Transformi un apartament în sediu de firmă?...", avocatnet.ro (accesat 2026-09-14)

⚠️ Notă de practică — dezbatere între administratori (forum de specialitate) Există interpretări divergente privind repartizarea cheltuielilor de administrare și curățenie (pe cotă-parte indiviză vs. pe suprafață utilă). Din punct de vedere tehnic, întrucât CPI este exprimat procentual ca raport între suprafața utilă a proprietății și suma suprafețelor utile, rezultatul este identic. Cheltuielile legate de părți comune folosite exclusiv de unii proprietari cad, potrivit Codului civil, în sarcina acelor proprietari, Legea 196/2018 neavând un articol dedicat acestei situații. Sursa: discuții pe avocatnet.ro (accesat 2026-09-14)

Referințe

1. Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor (M. Of. nr. 660 din 30 iulie 2018) — art. 2 (definiții: condominiu, cotă-parte indiviză, spațiu cu altă destinație), art. 38 (folosirea părților comune de terți), art. 39 (mijloace publicitare pe fațadă, modificări constructive), art. 40 (schimbarea destinației), art. 52 (contestarea hotărârilor adunării generale), art. 75 alin. (3) (nulitatea de drept a hotărârilor privind repartizarea cheltuielilor), art. 84–86 (repartizarea cheltuielilor pe cotă-parte indiviză), art. 102 (contravenții și sancțiuni). legislatie.just.ro
2. Codul civil (Legea nr. 287/2009), dispozițiile privind proprietatea comună forțată. legislatie.just.ro
3. „Transformi un apartament în magazin sau sediu de firmă? Noi condiții de respectat și amenzi majorate" — avocatnet.ro (accesat 2026-09-14).
4. „Ghid: Transformi un apartament în sediu de firmă? Când nu ai nevoie de acordul vecinilor" — avocatnet.ro (accesat 2026-09-14).
5. „Cum se vor repartiza, mai nou, cheltuielile comune ale asociației de proprietari pe consumuri individuale" — avocatnet.ro (accesat 2026-09-14).
6. „Până în septembrie 2019, toate asociațiile de proprietari vor trebui să adopte un regulament al blocului" — avocatnet.ro (accesat 2026-09-14).
7. Legea nr. 85/2014 privind procedurile de prevenire a insolvenței și de insolvență — art. 159 (creanțe garantate), art. 161 (ordinea creanțelor). legislatie.just.ro
8. Codul fiscal (Legea nr. 227/2015) — art. 15 alin. (2) (venituri neimpozabile ale persoanelor fără scop patrimonial), art. 25 (cheltuieli deductibile), titlul VII (TVA). static.anaf.ro
9. Legea nr. 61/1991 pentru sancționarea faptelor de încălcare a unor norme de conviețuire socială, a ordinii și liniștii publice. legislatie.just.ro
10. Ordonanța Guvernului nr. 99/2000 privind comercializarea produselor și serviciilor de piață (autorizația și orarul de funcționare). legislatie.just.ro
11. Legea nr. 307/2006 privind apărarea împotriva incendiilor (avizul/autorizația ISU). legislatie.just.ro
12. OUG nr. 195/2005 privind protecția mediului (autorizația de mediu). legislatie.just.ro
13. Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor (transpune EPBD). legislatie.just.ro
14. Directiva (UE) 2024/1275 privind performanța energetică a clădirilor (reformare, EPBD) — CELEX 32024L1275. eur-lex.europa.eu
15. „Privilegiul imobiliar al asociației de proprietari" — legestart.ro (accesat 2026-09-14).
16. „Asociațiile de proprietari pot înscrie o ipotecă pe apartamentele datornicilor" — avocatnet.ro (accesat 2026-09-14).