Exproprierea pentru utilitate publică

Exproprierea pentru utilitate publică este transferul forțat al unui imobil din proprietate privată către stat sau o autoritate publică, pentru realizarea unei lucrări de interes public. Constituția o permite doar cu o cauză reală de utilitate publică și cu o despăgubire dreaptă și prealabilă. Proprietarul nu poate opri exproprierea, dar poate contesta în instanță cuantumul despăgubirii, care acoperă valoarea de piață a imobilului și prejudiciul cauzat.

Pe scurt

Exproprierea pentru utilitate publică este transferul forțat al unui imobil (teren sau construcție) din proprietate privată către stat sau o autoritate publică, pentru realizarea unei lucrări de interes public. Constituția o permite doar în trei condiții cumulative: o cauză reală de utilitate publică, o despăgubire dreaptă și o despăgubire prealabilă (art. 44 alin. (3) din Constituție). Firma sau persoana afectată nu poate opri exproprierea în sine, dar poate contesta în instanță cuantumul despăgubirii — care trebuie să acopere atât valoarea reală (de piață) a imobilului, cât și prejudiciul cauzat prin expropriere.

Cadrul legal

Exproprierea are un temei constituțional și două legi principale care se completează reciproc.

Temeiul constituțional și de drept comun

Art. 44 alin. (3) din Constituție — „Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire."

Art. 562 alin. (3) Cod civil (Legea nr. 287/2009) — dreptul de proprietate privată se poate stinge prin expropriere, care se poate face numai pentru o cauză de utilitate publică, în condițiile legii, cu justă și prealabilă despăgubire.

Cele două legi speciale

• Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică — este legea-cadru (dreptul comun al exproprierii). Ea stabilește principiul de bază și procedura clasică, în care despăgubirea este stabilită de instanță:

Art. 1 din Legea nr. 33/1994 — „Exproprierea de imobile, în tot sau în parte, se poate face numai pentru cauză de utilitate publică, după o dreaptă și prealabilă despăgubire, prin hotărâre judecătorească." Sursa: Legea nr. 33/1994, republicată (accesat 2026-09-14) — text integral

• Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local — este legea specială, aplicabilă marilor lucrări de infrastructură (autostrăzi, cale ferată, rețele de utilități, îmbunătățiri funciare). Aceasta prevede o procedură accelerată, în care transferul proprietății operează pe cale administrativă, iar despăgubirea se contestă ulterior în instanță.

Raportul dintre ele este cel de lege generală – lege specială: Legea nr. 255/2010 se completează cu Legea nr. 33/1994, cu Codul civil și cu Codul de procedură civilă, în măsura în care acestea nu contravin prevederilor sale (confirmat de Curtea Constituțională prin Decizia nr. 450/2022, par. 36).

Surse: Legea nr. 255/2010 — portal law-db; Codul civil, art. 562 și 887 (accesat 2026-09-14).

Modificări legislative recente (2025–2026)

Legea nr. 255/2010 este modificată frecvent prin ordonanțe de urgență succesive; cele mai recente intervenții sunt:

• O.U.G. nr. 18/2025 (M. Of. nr. 275/28.03.2025) — a modificat art. 5 alin. (5¹) și art. 12 alin. (1¹), privind eliberarea amplasamentului și devierea/protejarea rețelelor de utilități de către expropriator.
• Legea nr. 193/2025 (M. Of. nr. 1069/20.11.2025) — modificarea și completarea legii.
• O.U.G. nr. 38/2026, modificată prin O.U.G. nr. 39/2026 (M. Of. nr. 393/08.05.2026) — a introdus un nou art. 2 alin. (5) și un „coridor de expropriere" extins pentru investiții în securitatea națională și industria de apărare.

Important: art. 22 (contestarea cuantumului despăgubirii), la care se raportează acest articol, nu a fost modificat substanțial, astfel încât trimiterile de mai jos rămân corecte. La data actualizării nu există o „lege unică a exproprierii" adoptată — dualitatea Legea nr. 33/1994 (drept comun) – Legea nr. 255/2010 (lege specială) se menține.

Surse: Universul Juridic — modificări O.U.G. nr. 18/2025; Legea nr. 193/2025; O.U.G. nr. 38/2026 (accesat 2026-09-14).

Explicație detaliată

Ce înseamnă „utilitate publică"

Exproprierea nu poate fi decisă discreționar. Ea presupune ca lucrarea vizată să fie declarată de utilitate publică: fie de interes național (prin lege sau hotărâre a Guvernului), fie de interes local (prin hotărâre a consiliului județean sau local). Utilitatea publică se referă la lucrări precum drumuri și autostrăzi, cale ferată, rețele de utilități, lucrări de apărare, sănătate, învățământ, protecția mediului etc. Fără această declarare prealabilă, procedura nu poate începe.

Procedura clasică — Legea nr. 33/1994

Procedura de drept comun parcurge trei etape:

1. Declararea utilității publice pentru lucrarea respectivă.
2. Etapa administrativă — expropriatorul (statul/autoritatea) întocmește propunerile de expropriere, le notifică proprietarilor, care pot formula întâmpinări; o comisie analizează observațiile.
3. Etapa judiciară — instanța (tribunalul în raza căruia se află imobilul) verifică îndeplinirea condițiilor legale și, mai ales, stabilește despăgubirea.

În această procedură, transferul dreptului de proprietate este strâns legat de plata despăgubirii:

Art. 28 din Legea nr. 33/1994 — transferul dreptului de proprietate către expropriator „se produce îndată ce obligațiile impuse prin hotărâre judecătorească au fost îndeplinite" (adică după plata efectivă a despăgubirii).

Procedura accelerată — Legea nr. 255/2010

Pentru marile obiective de infrastructură, legiuitorul a creat o procedură mult mai rapidă. Potrivit art. 4, etapele sunt: (i) aprobarea indicatorilor tehnico-economici ai lucrării; (ii) consemnarea sumelor individuale reprezentând despăgubirile; (iii) transferul dreptului de proprietate; (iv) finalizarea formalităților.

Diferența esențială față de procedura clasică: aici transferul proprietății operează administrativ, prin decizia de expropriere, îndată ce sumele au fost consemnate — fără a mai aștepta o hotărâre judecătorească. Din acel moment imobilul intră în domeniul public și devine inalienabil. Potrivit art. 887 alin. (1) Cod civil, dreptul se dobândește chiar fără înscriere în cartea funciară. Proprietarul nu poate bloca lucrarea, dar își păstrează dreptul de a cere în instanță o despăgubire corectă.

Cât trebuie să acopere despăgubirea

Regula de aur a despăgubirii este dată de legea-cadru:

Art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 — despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

Prin urmare, despăgubirea nu se rezumă la prețul terenului sau al construcției. Prejudiciul poate include, de exemplu: scăderea valorii părții de teren rămase neexpropriate, pierderea accesului la restul proprietății, pierderea recoltelor sau daunele produse restului proprietății prin lucrări. Instanțele au subliniat că exproprierea este, în esență, o „vânzare-cumpărare forțată", astfel încât reparația trebuie să fie integrală.

Criteriile de evaluare sunt imperative:

Art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 — experții și instanța țin seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel din unitatea administrativ-teritorială, precum și de daunele aduse proprietarului.

Grila notarială este doar un reper, nu un plafon

În procedura specială (Legea nr. 255/2010), despăgubirea inițială se calculează, în faza administrativă, prin raportare la grilele notariale (expertizele camerelor notarilor publici — art. 22 alin. (6)). Acestea sunt însă valori estimative, generale. Odată ce expropriatul contestă cuantumul în instanță, judecătorul nu mai este ținut de grilă: el trebuie să verifice dacă despăgubirea reflectă valoarea de circulație (de piață) a bunului și acoperă prejudiciul real. Instanța supremă a confirmat că grila notarială se aplică împreună cu criteriile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 (Decizia ÎCCJ – DCD nr. 78/2021), iar Curtea Constituțională a reținut că despăgubirea trebuie să fie „dreaptă", conform art. 44 alin. (3) din Constituție (Deciziile CCR nr. 450/2022 și nr. 536/2022).

La ce moment se evaluează imobilul

Momentul de referință pentru valoare este data transferului dreptului de proprietate, nu data hotărârii judecătorești de stabilire a despăgubirii, care intervine adesea ani mai târziu. În procedura Legii nr. 255/2010, acest moment coincide cu emiterea deciziei de expropriere și consemnarea sumelor. Distincția este decisivă în contextul inflației și al aprecierii terenurilor: prin Decizia (DCD) nr. 78/2021, ÎCCJ a stabilit că în faza judiciară instanța ia în calcul atât expertizele/grilele notariale de la momentul transferului, cât și criteriile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 (prețul de piață și daunele). Practic, expropriatul are dreptul la valoarea de circulație de la data la care a pierdut proprietatea, actualizată dacă este cazul.

„Prealabil" în procedura accelerată — de ce este constituțional

Există o tensiune vizibilă între cerința constituțională a despăgubirii prealabile (art. 44 alin. (3)) și mecanismul Legii nr. 255/2010, în care proprietatea se transferă la momentul consemnării unei sume stabilite administrativ (adesea pe grila notarială), diferența fiind plătită după ani de litigiu. Curtea Constituțională a validat însă acest mecanism: prin Deciziile nr. 450/2022 și nr. 536/2022, CCR a respins excepțiile de neconstituționalitate a art. 22 alin. (6) din Legea nr. 255/2010, reținând că plata (consemnarea) unei despăgubiri stabilite pe baza unor criterii obiective, anterior transferului, satisface cerința „prealabilității", cât timp diferența până la valoarea reală poate fi obținută în instanță. Cu alte cuvinte, caracterul „prealabil" privește existența unei despăgubiri consemnate înainte de deposedare, nu plata integrală a valorii finale de piață dinainte.

Retrocedarea și dreptul prioritar la dobândire

Dacă lucrarea pentru care s-a expropriat nu se realizează, fostul proprietar nu rămâne fără remediu:

Art. 35 din Legea nr. 33/1994 — dacă imobilul expropriat nu a fost utilizat în termen de un an potrivit scopului declarat, respectiv lucrările nu au fost începute, fostul proprietar poate cere retrocedarea, dacă nu s-a făcut o nouă declarare de utilitate publică.

Cererea de retrocedare se soluționează de tribunal, care dispune și prețul (despăgubirea actualizată) ce trebuie restituit (art. 36). Separat, dacă expropriatorul dorește să înstrăineze imobilul neutilizat, fostul proprietar are un drept prioritar la dobândire (preempțiune), la un preț ce nu poate depăși despăgubirea actualizată; el este notificat și are 60 de zile pentru a-și exercita dreptul (art. 37). Aceste mecanisme aparțin legii-cadru și rămân aplicabile ca drept comun și în procedura Legii nr. 255/2010, care nu conține dispoziții contrare.

Ce se întâmplă cu drepturile terților (ipoteci, chiriași, uzufruct)

Exproprierea nu privește doar proprietarul. Ipoteca, privilegiile și celelalte sarcini reale care grevează imobilul (uzufruct, uz, abitație, servituți stabilite prin fapta omului) se strămută de drept asupra despăgubirii — este mecanismul subrogației reale (art. 28 din Legea nr. 33/1994). Concret: creditorul ipotecar nu își pierde garanția, ci și-o valorifică asupra sumei consemnate, cu respectarea rangului său; ce rămâne după stingerea sarcinilor revine proprietarului. Contractele de închiriere/arendă încetează la transferul proprietății, chiriașul sau arendașul având dreptul la despăgubire pentru prejudiciul dovedit (investiții, pierderea folosinței pe durata rămasă). Dreptul de superficie și uzufructul se sting și ele, titularii fiind îndreptățiți la partea corespunzătoare din despăgubire.

Expropriere sau doar restricție de urbanism?

Nu orice limitare a folosinței este o expropriere. Restricțiile de urbanism — interdicții de construire, zone de protecție, rezervări în PUG/PUZ (Legea nr. 350/2001) — și servituțile de utilitate publică limitează exercițiul dreptului fără a transfera proprietatea, astfel încât, de regulă, nu dau drept la despăgubire de expropriere. Linia se trece spre „expropriere de fapt" (deci compensabilă) atunci când restricția golește practic de conținut dreptul de proprietate — proprietarul nu mai poate nici folosi, nici valorifica bunul — în mod grav și pe o durată nedeterminată. ⚠️ Este standardul dezvoltat de CEDO (cauza Sporrong și Lönnroth c. Suediei) și preluat în doctrina și jurisprudența internă: o rezervare urbanistică ținută la nesfârșit, fără expropriere efectivă, poate deveni o ingerință disproporționată ce impune despăgubire.

Aspecte practice

Pentru o firmă sau un proprietar afectat de o expropriere, mizele practice se concentrează pe despăgubire, nu pe oprirea lucrării.

Ce poți și ce nu poți contesta

• În procedura Legii nr. 255/2010 nu poți contesta transferul dreptului de proprietate și nici nu poți suspenda lucrarea prin căile de atac (art. 22 alin. (1)). Ceea ce poți contesta este cuantumul despăgubirii.
• Poți contesta separat, pe calea contenciosului administrativ, legalitatea actelor administrative ale procedurii (de exemplu decizia de expropriere), dacă există vicii de legalitate — interdicția vizează doar contestarea transferului, nu controlul de legalitate.

Termenul de contestare — atenție maximă

Art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010 — expropriatul nemulțumit se poate adresa instanței în termenul general de prescripție, care curge de la data comunicării hotărârii de stabilire a despăgubirii, sub sancțiunea decăderii.

Pentru moștenitori, termenul curge de la data acceptării succesiunii (art. 22 alin. (2)). Nu ignora comunicările primite de la expropriator — de la ele începe să curgă termenul.

Cum îți susții o despăgubire mai mare

• Strânge dovezi ale valorii de piață: tranzacții comparabile cu imobile similare din aceeași zonă, evaluări ale unui expert autorizat (ANEVAR), oferte de vânzare.
• Documentează prejudiciul, nu doar valoarea imobilului: pierderea accesului, fragmentarea terenului rămas, scăderea valorii părții neexpropriate, întreruperea activității comerciale.
• În procedura clasică (Legea nr. 33/1994), despăgubirea se stabilește printr-o comisie de trei experți (unul numit de instanță, unul de expropriator, unul din partea ta — art. 25). Nu neglija desemnarea propriului expert.

Limite ale despăgubirii acordate de instanță

Art. 27 din Legea nr. 33/1994 — despăgubirea acordată de instanță nu poate fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat.

Practic: pretenția din cererea de chemare în judecată trebuie formulată realist, dar suficient de generos, pentru că ea reprezintă plafonul maxim pe care instanța ți-l poate acorda.

Greșeli frecvente de evitat

• Să aștepți „să vezi ce se întâmplă" și să pierzi termenul de contestare.
• Să te limitezi la a cere valoarea terenului, uitând de prejudiciul suferit de restul proprietății.
• Să accepți automat suma din grila notarială — aceasta este doar un reper, iar în instanță poți proba valoarea reală de piață.
• Să nu ceri și actualizarea sumei ori dobânzile, acolo unde sunt datorate (atenție însă la limitele stabilite de jurisprudență privind daunele moratorii — vezi secțiunea Practică și opinii).

Tratamentul fiscal al despăgubirii

• Persoane fizice: despăgubirea de expropriere este venit neimpozabil — figurează în lista veniturilor scutite din art. 62 din Codul fiscal (Legea nr. 227/2015; fostul art. 42). Nu se datorează impozit pe venit pe suma primită ca despăgubire.
• Firme (persoane juridice): despăgubirea influențează rezultatul fiscal — un eventual câștig peste valoarea contabilă a bunului intră în baza impozitului pe profit (Titlul II Cod fiscal).
• TVA: transferul prin expropriere este asimilat unei livrări de bunuri, despăgubirea fiind contrapartida. La o persoană impozabilă, transferul unui teren construibil sau al unei construcții noi poate purta TVA, în timp ce terenul neconstruibil este scutit (art. 292 Cod fiscal). ⚠️ Regimul TVA se stabilește de la caz la caz — recomandată consultarea unui specialist fiscal.

Surse: Codul fiscal, art. 62/art. 42 — Lege5; Costaș, Negru & Asociații — TVA la despăgubirile de expropriere (accesat 2026-09-14).

Dacă firma expropriată este în insolvență sau faliment

Despăgubirea de expropriere intră în averea debitorului și se distribuie creditorilor conform ordinii de prioritate din Legea nr. 85/2014 (art. 159 — creanțe garantate; art. 161 — ordinea generală). Creditorul ipotecar își păstrează prioritatea, prin subrogația reală (garanția se strămută asupra despăgubirii — art. 28 din Legea nr. 33/1994). Cuantumul despăgubirii se contestă de administratorul judiciar (în reorganizare) sau de lichidatorul judiciar (în faliment), care reprezintă societatea debitoare; proprietarul-debitor nu mai acționează singur.

„Exproprierea de fapt" — ce faci dacă statul îți ocupă terenul fără procedură

Dacă o autoritate ocupă terenul (de exemplu pentru o lucrare de infrastructură) fără a emite decizie de expropriere și fără a consemna despăgubirea, proprietarul are remedii interne concrete, dincolo de jurisprudența CEDO:

• Acțiunea în revendicare (art. 563 Cod civil) — pentru a recupera bunul de la cel care îl deține fără drept.
• Acțiunea în despăgubiri / răspundere civilă delictuală (art. 1.349 și 1.357 Cod civil) — pentru lipsa de folosință și prejudiciul cauzat, când restituirea în natură nu mai este posibilă (lucrarea a fost deja executată).
• Temei complementar: art. 44 din Constituție și art. 1 din Protocolul nr. 1 CEDO (cauzele Burghelea și Vergu c. României), instanțele române recunoscând dreptul la despăgubire pentru privarea de proprietate realizată fără procedură.

Termenul de prescripție pentru acțiunea în despăgubiri este cel general de 3 ani (art. 2.517 Cod civil), care curge de la data la care proprietarul a cunoscut paguba și pe cel răspunzător. Reacționează prompt: ocuparea prelungită poate consolida situația de fapt.

Surse: Codul civil, art. 563, 1.349, 1.357, 2.517; Legea nr. 85/2014, art. 159 și 161 (accesat 2026-09-14).

Legislație europeană

Exproprierea propriu-zisă rămâne o competență națională — nu există o directivă sau un regulament UE care să armonizeze procedura ori cuantumul despăgubirii. Dreptul Uniunii intervine însă pe trei planuri: garantează dreptul de proprietate ca drept fundamental, impune reguli de mediu și de infrastructură pentru marile lucrări care declanșează exproprieri și sancționează, prin jurisprudența CJUE, privarea de proprietate fără despăgubire atunci când situația intră în sfera dreptului UE.

Directive și regulamente aplicabile

Carta drepturilor fundamentale a UE, art. 17 alin. (1) — „Nimeni nu poate fi lipsit de bunurile sale decât pentru o cauză de utilitate publică, în cazurile și condițiile prevăzute de lege și în schimbul unei despăgubiri juste acordate în timp util pentru pierderea pe care a suferit-o." Sursa: Carta drepturilor fundamentale a UE (accesat 2026-09-14)

Formularea Cartei este aproape identică cu art. 44 alin. (3) din Constituție și cu art. 1 din Legea nr. 33/1994 („dreaptă și prealabilă despăgubire"). Potrivit art. 51 din Cartă, aceasta se adresează statelor membre „numai în cazul în care acestea pun în aplicare dreptul Uniunii" — așadar Carta se suprapune peste exproprierea internă mai ales când lucrarea ține de o politică a UE (transport, energie, mediu, fonduri europene).

Directiva 2011/92/UE privind evaluarea efectelor anumitor proiecte publice și private asupra mediului (EIA), modificată prin Directiva 2014/52/UE — proiectele majore de infrastructură (autostrăzi, cale ferată, lucrări hidrotehnice) trebuie supuse evaluării impactului asupra mediului, cu participarea publicului, înainte de aprobarea de dezvoltare. Sursa: Directiva 2011/92/UE (accesat 2026-09-14)

Multe exproprieri din România servesc obiective incluse în rețeaua transeuropeană de transport (TEN-T), reglementată azi de Regulamentul (UE) 2024/1679, și proiecte cofinanțate din fonduri UE — context care aduce în joc atât cerințele de mediu, cât și standardul european al dreptului de proprietate.

Transpunerea în dreptul român

• Directiva EIA (2011/92/UE + 2014/52/UE) este transpusă prin Legea nr. 292/2018 privind evaluarea impactului anumitor proiecte publice și private asupra mediului (M. Of. nr. 1043 din 10 decembrie 2018), care a abrogat HG nr. 445/2009. Procedura de mediu (acordul de mediu) se integrează în procesul de autorizare a lucrării de utilitate publică: pentru infrastructura mare, declararea utilității publice și exproprierea coexistă cu evaluarea de mediu, nu o înlocuiesc.
• Dreptul de proprietate din Cartă nu necesită o transpunere distinctă: standardul român — utilitate publică + despăgubire dreaptă și prealabilă (art. 44 Constituție, Legea nr. 33/1994, Legea nr. 255/2010) — este deja convergent cu art. 17 din Cartă. România nu practică „gold-plating" specific în acest domeniu, întrucât materia rămâne națională.

Jurisprudență CJUE

Curtea de Justiție nu a fost sesizată cu exproprieri clasice românești, dar a stabilit un principiu direct relevant: privarea de proprietate impune despăgubire ori de câte ori măsura intră în domeniul dreptului UE.

Cauzele conexate C-52/16 și C-113/16, SEGRO și Horváth (Marea Cameră, 6 martie 2018) — stingerea, fără despăgubire, a drepturilor de uzufruct asupra terenurilor agricole constituie o restricție nejustificată a liberei circulații a capitalurilor (art. 63 TFUE). Sursa: CJUE, ECLI:EU:C:2018:157 (accesat 2026-09-14)

Cauza C-235/17, Comisia c. Ungariei (Marea Cameră, 21 mai 2019) — Curtea a aplicat direct art. 17 din Cartă: drepturile de uzufruct dobândite cu titlu oneros sunt „bunuri dobândite în mod legal", iar stingerea lor fără despăgubire este o privare de proprietate incompatibilă cu dreptul UE. Sursa: CJUE, ECLI:EU:C:2019:432 (accesat 2026-09-14)

Cauza C-177/20, Grossmania (10 martie 2022) — instanța națională trebuie să înlăture legea internă incompatibilă, iar persoana privată de dreptul său are dreptul la reînscrierea acestuia sau, dacă e imposibil, la despăgubire. Sursa: CJUE, ECLI:EU:C:2022:175 (accesat 2026-09-14)

Aspecte practice din perspectivă europeană

• Standardul CEDO se aplică direct în România. Dincolo de Cartă, art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția europeană a drepturilor omului protejează proprietatea și interzice „exproprierea de fapt" fără procedură și despăgubire. În cauzele Burghelea c. României (nr. 26985/03, 27 ianuarie 2009) și Vergu c. României (11 ianuarie 2011), Curtea de la Strasbourg a condamnat statul pentru ocuparea unor terenuri de interes public fără expropriere legală și fără despăgubire — jurisprudență pe care ÎCCJ o invocă atunci când stabilește despăgubiri pentru exproprieri de fapt. ⚠️ Cauzele CEDO sunt hotărâri obligatorii pentru statul român, dar aparțin sistemului Consiliului Europei, distinct de dreptul UE.
• Terenurile deținute de resortisanți din alte state membre. Dacă exproprierea (sau o măsură echivalentă unei privări de proprietate) afectează investitori din alte state UE, intră în joc și libera circulație a capitalurilor (art. 63 TFUE), pe lângă garanția despăgubirii — autoritatea trebuie să evite orice tratament indirect discriminatoriu.
• Marile proiecte cu finanțare UE. Pentru lucrările TEN-T sau cofinanțate din fonduri europene, procedura de expropriare (Legea nr. 255/2010) se derulează în paralel cu evaluarea de mediu (Legea nr. 292/2018) și cu regulile de participare a publicului; nerespectarea etapei de mediu poate vicia aprobarea de dezvoltare, chiar dacă transferul proprietății a operat administrativ.

Întrebări frecvente

Pot să refuz exproprierea dacă nu vreau să-mi vând imobilul? Nu. Dacă lucrarea a fost declarată de utilitate publică și procedura este legală, exproprierea se poate realiza chiar împotriva voinței tale. Ceea ce poți face este să obții o despăgubire dreaptă și, dacă e cazul, să contești în instanță cuantumul acesteia.

Cât de mare trebuie să fie despăgubirea? Trebuie să acopere valoarea reală (de piață) a imobilului plus prejudiciul cauzat prin expropriere (art. 26 din Legea nr. 33/1994). Nu se limitează la valoarea din grila notarială, care este doar un reper estimativ.

Ce fac dacă suma oferită mi se pare prea mică? O poți contesta în instanță. În procedura Legii nr. 255/2010, contestația se depune în termenul general de prescripție de la comunicarea hotărârii de despăgubire, sub sancțiunea decăderii (art. 22). Nu se contestă transferul proprietății, ci doar cuantumul.

Se oprește lucrarea cât timp mă judec pentru despăgubire? Nu. În procedura specială, exercitarea căilor de atac nu suspendă transferul dreptului de proprietate și nici lucrarea (art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010). Statul poate începe lucrarea, iar tu îți urmărești în paralel despăgubirea corectă.

Primesc banii înainte sau după ce pierd imobilul? Constituția impune o despăgubire prealabilă. În procedura clasică, transferul operează după plata stabilită de instanță (art. 28 din Legea nr. 33/1994). În procedura specială, transferul operează după consemnarea sumelor, iar diferența eventual stabilită de instanță se plătește ulterior.

Ce se întâmplă dacă mi se expropriază doar o parte din teren? Se poate face și expropriere parțială. Dacă partea rămasă nu mai poate fi folosită util, poți cere instanței exproprierea totală. În plus, despăgubirea trebuie să includă și scăderea de valoare a părții rămase.

Cine plătește despăgubirea și în cât timp? Expropriatorul (statul sau autoritatea publică ce realizează lucrarea). Sumele se consemnează la o instituție bancară pe numele expropriaților și se eliberează pe baza documentelor de proprietate; eventuala diferență stabilită în instanță se achită după rămânerea definitivă a hotărârii.

Plătesc impozit pe despăgubirea primită? Pentru persoane fizice, nu: despăgubirea de expropriere este venit neimpozabil, potrivit art. 62 din Codul fiscal. Pentru firme, suma influențează rezultatul fiscal (impozit pe profit), iar transferul poate purta TVA dacă privește un teren construibil sau o construcție nouă — regim ce se verifică de la caz la caz.

Îmi pot recupera terenul dacă lucrarea nu se mai face? Da. Dacă imobilul nu a fost utilizat în termen de un an potrivit scopului declarat, respectiv lucrările nu au început, poți cere retrocedarea (art. 35–36 din Legea nr. 33/1994). Iar dacă expropriatorul vrea să înstrăineze imobilul neutilizat, ai un drept prioritar la dobândire (art. 37), la un preț ce nu poate depăși despăgubirea actualizată.

Practică și opinii

Jurisprudența recentă a instanțelor supreme a clarificat câteva chestiuni esențiale pentru expropriați.

⚠️ Jurisprudență — ÎCCJ, Decizia (RIL) nr. 14/2019 (M. Of. nr. 476/11.06.2019) Instanța este competentă să soluționeze nu doar contestația împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirii, ci și acțiunea prin care expropriatul solicită stabilirea despăgubirii direct de instanță, atunci când expropriatorul, deși a emis decizia de expropriere și a consemnat sumele, întârzie nejustificat emiterea hotărârii individuale de despăgubire. Sursa: JURIDICE.ro, RIL nr. 14/2019 (accesat 2026-09-14)

⚠️ Jurisprudență — ÎCCJ, Decizia (DCD) nr. 78/2021 (M. Of. nr. 1185/15.12.2021) Art. 22 alin. (6) din Legea nr. 255/2010 se interpretează extensiv: în faza judiciară a exproprierii se ține seama atât de expertizele/grilele notariale (la momentul transferului), cât și de criteriile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 — adică prețul de piață și daunele. Grila nu este un plafon. Sursa: Universul Juridic, DCD nr. 78/2021 (accesat 2026-09-14)

⚠️ Jurisprudență — Curtea Constituțională, Deciziile nr. 450/2022 și nr. 536/2022 CCR a respins excepțiile de neconstituționalitate a art. 22 alin. (6) din Legea nr. 255/2010, dar cu considerente favorabile expropriaților: în etapa judiciară instanța trebuie să verifice dacă despăgubirea reflectă valoarea de circulație a bunului și acoperă prejudiciul, pentru a rezulta o despăgubire „dreaptă" (art. 44 alin. (3) din Constituție). Sursa: JURIDICE.ro — Grilele notariale în procedura exproprierii (accesat 2026-09-14)

⚠️ Jurisprudență — ÎCCJ, Decizia (DCD) nr. 31/2020 Despăgubirea stabilită prin hotărâre definitivă în procedura Legii nr. 255/2010 nu este compatibilă cu acordarea de daune moratorii (art. 1.535 Cod civil) pentru intervalul dintre transferul dreptului de proprietate și finalizarea judecății asupra contestației privind cuantumul. Sursa: Universul Juridic, DCD nr. 31/2020 (accesat 2026-09-14)

Exemplu din practica instanțelor. Prin Sentința civilă nr. 1257 din 11 octombrie 2022, Tribunalul Hunedoara a obligat statul român (prin Ministerul Transporturilor și CN CFR SA) la plata unor despăgubiri juste și integrale către proprietarii unor terenuri expropriate pentru reabilitarea unei linii de cale ferată, incluzând atât valoarea reală a terenurilor, cât și prejudiciul cauzat prin lipsirea de acces a terenurilor rămase.

Sursa: JURIDICE.ro — Tribunalul Hunedoara (accesat 2026-09-14)

Referințe

1. Constituția României, art. 44 — dreptul de proprietate privată și condițiile exproprierii.
2. Codul civil (Legea nr. 287/2009), art. 562 alin. (3) — stingerea dreptului de proprietate privată prin expropriere; art. 887 alin. (1) — dobândirea drepturilor reale fără înscriere în cartea funciară. portal law-db
3. Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică (republicată) — art. 1, 25, 26, 27, 28. text integral · portal law-db
4. Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local — art. 1, 4, 19, 22. portal law-db
5. ÎCCJ, Decizia (RIL) nr. 14/2019 (M. Of. nr. 476/11.06.2019) — competența instanței în contestarea/stabilirea despăgubirii. JURIDICE.ro
6. ÎCCJ, Decizia (DCD) nr. 78/2021 (M. Of. nr. 1185/15.12.2021) — interpretarea extensivă a art. 22 alin. (6) din Legea nr. 255/2010. Universul Juridic
7. ÎCCJ, Decizia (DCD) nr. 31/2020 — incompatibilitatea despăgubirii cu daunele moratorii. Universul Juridic
8. CCR, Deciziile nr. 450/25.10.2022 și nr. 536/10.11.2022 — grila notarială ca reper, nu plafon; despăgubirea dreaptă. JURIDICE.ro
9. Universul Juridic — „Finalitatea procedurii de expropriere. Stabilirea unei drepte și juste despăgubiri". link
10. Tribunalul Hunedoara, sent. civ. nr. 1257/11.10.2022 — despăgubire = valoare reală + prejudiciu. JURIDICE.ro
11. Legea nr. 33/1994, art. 28 (subrogația reală a sarcinilor asupra despăgubirii), art. 35–36 (retrocedare) și art. 37 (drept prioritar la dobândire).
12. Codul civil (Legea nr. 287/2009), art. 563 (acțiunea în revendicare), art. 1.349 și 1.357 (răspundere civilă delictuală), art. 2.517 (prescripția de 3 ani).
13. Codul fiscal (Legea nr. 227/2015), art. 62 (venituri neimpozabile — despăgubiri), art. 111 (impozit pe transferul proprietăților imobiliare), art. 292 (scutiri TVA). art. 62/42 — Lege5 · TVA la expropriere — Costaș, Negru & Asociații
14. Legea nr. 85/2014 privind procedurile de prevenire a insolvenței și de insolvență — art. 159 și 161 (ordinea de distribuire).
15. Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul — restricții de urbanism și servituți de utilitate publică (PUG/PUZ).
16. Modificări L. nr. 255/2010: O.U.G. nr. 18/2025 (M. Of. nr. 275/28.03.2025); Legea nr. 193/2025 (M. Of. nr. 1069/20.11.2025); O.U.G. nr. 38/2026 și nr. 39/2026 (M. Of. nr. 393/08.05.2026). Universul Juridic — O.U.G. nr. 18/2025
17. CEDO, Sporrong și Lönnroth c. Suediei (23.09.1982) — restricții urbanistice prelungite ca ingerință disproporționată în dreptul de proprietate.