Leasing imobiliar pentru afaceri

Leasingul imobiliar este operațiunea prin care o societate de leasing cumpără sau deține un imobil și îl pune la dispoziția unei firme, contra unor rate, cu opțiunea de a-l cumpăra la final. Cadrul legal este OG nr. 51/1997, iar tratamentul fiscal, Codul fiscal. Pentru afaceri, alegerea esențială este între leasingul financiar (utilizatorul amortizează bunul și îl cumpără) și cel operațional (rata este cheltuială deductibilă, ca la o chirie).

Pe scurt

Leasingul imobiliar este o operațiune prin care o societate de leasing (locator/finanțator) cumpără sau deține un imobil — o clădire de birouri, un spațiu comercial, o hală industrială — și transmite unei firme (utilizator) dreptul de folosință pe o perioadă determinată, contra unor rate periodice, cu posibilitatea ca la final utilizatorul să cumpere bunul la o valoare reziduală. Cadrul general este dat de Ordonanța Guvernului nr. 51/1997, iar tratamentul fiscal de Codul fiscal (Legea nr. 227/2015).

Pentru afaceri, alegerea esențială este între leasing financiar (utilizatorul se comportă economic ca un proprietar — preia riscurile și beneficiile, amortizează bunul și, de regulă, îl cumpără la final) și leasing operațional (mai apropiat de o chirie — bunul rămâne, contabil și fiscal, la finanțator, iar rata este cheltuială deductibilă). Distincția are efecte directe asupra bilanțului, deductibilității și TVA-ului.

Cadrul legal

Leasingul imobiliar nu are o lege proprie, ci se supune regimului general al operațiunilor de leasing, completat de regulile fiscale și contabile aplicabile bunurilor imobile.

Actul primar — OG nr. 51/1997

Cadrul de bază este Ordonanța Guvernului nr. 51/1997 privind operațiunile de leasing și societățile de leasing (republicată, cu modificări ulterioare — forma consolidată la 19.04.2021). Ordonanța se aplică în mod expres atât bunurilor mobile, cât și imobile.

Art. 1 alin. (1) din OG nr. 51/1997 — Ordonanța se aplică operațiunilor de leasing prin care o parte, denumită locator/finanțator, transmite pentru o perioadă determinată dreptul de folosință asupra unui bun al cărui proprietar este, celeilalte părți, denumită utilizator, la solicitarea acesteia, contra unei plăți periodice (rata de leasing), iar la sfârșitul perioadei locatorul respectă dreptul de opțiune al utilizatorului (cumpărarea bunului la valoarea reziduală, prelungirea contractului sau încetarea raporturilor).

Sursa: OG nr. 51/1997, forma consolidată (accesat 2026-09-13)

Ordonanța impune ca contractul de leasing să cuprindă, între altele, clauza de definire a contractului ca leasing financiar sau operațional, identificarea bunului, valoarea ratelor și data plății, precum și valoarea reziduală. Contractele de leasing și garanțiile constituite pentru executarea lor sunt titluri executorii.

Definiția fiscală — Codul fiscal (Legea nr. 227/2015)

Distincția financiar/operațional este definită precis în art. 7 din Codul fiscal:

Art. 7 pct. 7 — contract de leasing financiar — contractul care îndeplinește cel puțin una dintre condiții: (a) riscurile și beneficiile proprietății trec la utilizator la momentul producerii efectelor; (b) contractul prevede expres transferul proprietății la expirare; (c) utilizatorul are opțiunea de a cumpăra bunul la expirare, iar valoarea reziduală (%) este mică; (d) perioada de leasing depășește 80% din durata normală de funcționare maximă a bunului.

Art. 7 pct. 8 — contract de leasing operațional — contractul care transferă utilizatorului riscurile și beneficiile proprietății mai puțin riscul de valorificare la valoarea reziduală și care nu îndeplinește condițiile leasingului financiar.

Sursa: Codul fiscal, Legea nr. 227/2015 (accesat 2026-09-13)

Cine poate fi finanțator

Leasingul imobiliar profesional (repetat, cu titlu de activitate) nu poate fi desfășurat de orice societate. Societățile de leasing sunt, ca regulă, instituții financiare nebancare (IFN) înscrise în registrele Băncii Naționale a României, potrivit Legii nr. 93/2009 privind instituțiile financiare nebancare (cerințe de capital minim, de conducere și supraveghere prudențială). Pot desfășura operațiuni de leasing și instituțiile de credit (băncile), în temeiul OUG nr. 99/2006, precum și entitățile dintr-un alt stat membru UE/SEE, pe baza autorizării din statul de origine (pașaport european). O societate obișnuită poate încheia ocazional un contract de leasing (de exemplu, un vânzător care finanțează pe termen scurt), dar oferirea de leasing imobiliar ca activitate curentă presupune statutul de IFN înscris la BNR.

Sursa: Legea nr. 93/2009 privind instituțiile financiare nebancare (accesat 2026-09-13)

Contabilitatea

Tratamentul contabil urmează OMFP nr. 1802/2014 (reglementările contabile naționale) și, pentru entitățile care aplică IFRS, IFRS 16 „Contracte de leasing” (aplicabil de la 1 ianuarie 2019, în locul IAS 17).

Explicație detaliată

Cum funcționează un leasing imobiliar

Într-o operațiune tipică de leasing imobiliar sunt implicate trei roluri:

• finanțatorul (locatorul) — de regulă o societate de leasing sau o instituție financiară, care dobândește ori deține imobilul și rămâne proprietar pe durata contractului;
• utilizatorul — firma care are nevoie de spațiu (sediu, spațiu comercial, depozit, hală) și îl folosește contra ratelor de leasing;
• furnizorul/vânzătorul — proprietarul inițial de la care finanțatorul cumpără imobilul, atunci când operațiunea pornește de la o achiziție (inclusiv în forma sale and lease-back, în care firma își vinde propriul imobil finanțatorului și îl reia imediat în leasing, pentru a debloca lichidități).

Utilizatorul plătește rate de leasing eșalonate și, la finalul perioadei, își exercită dreptul de opțiune: cumpără imobilul la valoarea reziduală convenită, prelungește contractul sau restituie bunul.

Leasing financiar vs. leasing operațional

Aceasta este alegerea structurală a operațiunii, cu consecințe economice, fiscale și contabile diferite.

Leasingul financiar este, în esență, o finanțare a achiziției. Utilizatorul preia riscurile și beneficiile dreptului de proprietate încă de la început și, de regulă, urmează să devină proprietar la final (fie prin transfer expres, fie prin exercitarea unei opțiuni de cumpărare la o valoare reziduală mică). Rata de leasing se compune din cota-parte din valoarea de intrare a imobilului plus dobânda de leasing. Fiscal și contabil, utilizatorul înregistrează imobilul ca activ, îl amortizează și deduce dobânda.

Leasingul operațional este mai aproape de o închiriere. Utilizatorul beneficiază de folosința imobilului, dar nu preia riscul valorii reziduale — la final, de regulă, restituie bunul sau opțiunea de cumpărare nu a fost prestabilită. Rata se calculează pe baza valorii de intrare, a beneficiului stabilit de părți și a unei cote de amortizare. Bunul rămâne în evidența și în proprietatea economică a finanțatorului, care îl amortizează; pentru utilizator, rata este o cheltuială de tip chirie.

Criteriul-cheie de calificare, potrivit Codului fiscal, este cine suportă riscul de valorificare la valoarea reziduală și dacă sunt îndeplinite pragurile de la art. 7 pct. 7 (transfer de proprietate, opțiune de cumpărare, perioadă > 80% din durata normală de funcționare).

Obligațiile părților

Ordonanța nr. 51/1997 stabilește un echilibru de obligații:

• Utilizatorul trebuie să plătească ratele, asigurările, impozitele și taxele la termen, să suporte cheltuielile de întreținere, să își asume riscul pierderii, distrugerii sau avarierii bunului și să restituie imobilul conform contractului dacă nu îl cumpără.
• Finanțatorul trebuie să asigure folosința netulburată a bunului și are, ca regulă, obligația de a asigura bunul (costul asigurării fiind, uzual, în sarcina utilizatorului dacă părțile nu convin altfel).

Titlul executoriu și rezilierea

Un element specific leasingului este că contractul constituie titlu executoriu. În practică, dacă utilizatorul nu predă imobilul la finalul perioadei (fără opțiune de cumpărare ori prelungire) sau la rezilierea din vina sa exclusivă, finanțatorul poate obține predarea bunului fără un nou proces pe fond. Regula-cadru privind rezilierea (introdusă prin Legea nr. 99/1999) prevede că neplata ratei timp de două luni consecutive dă dreptul finanțatorului să rezilieze contractul, utilizatorul fiind obligat să restituie bunul și să achite ratele scadente plus daune-interese. Pentru utilizatorul-consumator, termenul a fost extins la trei luni consecutive.

Regimul titlului executoriu a fost clarificat prin Legea nr. 83/2021 (în vigoare de la 19.04.2021, forma consolidată a OG nr. 51/1997 citată în acest articol): regula generală rămâne că contractele de leasing și garanțiile aferente sunt titluri executorii, dar au fost adăugate excepții pentru contractele în care utilizatorul are calitatea de consumator (persoană fizică ce acționează în afara activității economice) — acolo contractul nu mai este titlu executoriu, iar termenul de reziliere este de trei luni. Pentru afaceri (utilizator persoană juridică/profesionist) contractul rămâne integral titlu executoriu. Legea a fost confirmată de Curtea Constituțională prin Decizia nr. 59/2021.

⚠️ La 2026, aceasta este forma în vigoare: eliminarea caracterului de titlu executoriu operează doar pentru consumatori, iar între aprilie 2021 și septembrie 2026 OG nr. 51/1997 nu a mai suferit modificări. Inițiativele de extindere a protecției la raporturile B2B au rămas în stadiu de propunere, fără adoptare. Textul în vigoare la data încheierii contractului rămâne de verificat pe legislatie.just.ro.

Ce se întâmplă în insolvență

Deoarece pe toată durata contractului proprietar rămâne finanțatorul, imobilul dat în leasing nu intră în averea (masa credală) a utilizatorului aflat în insolvență. La deschiderea procedurii de insolvență a utilizatorului, contractul de leasing este un „contract în derulare": potrivit art. 123 din Legea nr. 85/2014, administratorul/lichidatorul judiciar poate decide menținerea sau denunțarea lui. Dacă este denunțat sau reziliat, finanțatorul își recuperează imobilul în temeiul dreptului de proprietate (nu concurează cu ceilalți creditori pentru bun), iar ratele restante și daunele se înscriu la masa credală drept creanță. Din acest motiv, societățile de leasing sunt adesea descrise ca fiind într-o poziție privilegiată în insolvență. La insolvența finanțatorului, dreptul de folosință al utilizatorului și opțiunea de cumpărare se analizează tot prin prisma art. 123 — practicianul în insolvență poate menține contractul (caz în care utilizatorul continuă și își poate exercita opțiunea) sau îl poate denunța.

Sursa: Legea nr. 85/2014 privind procedurile de prevenire a insolvenței și de insolvență, art. 123 (accesat 2026-09-13)

Cesiunea contractului și soarta investițiilor

Cesiunea contractului sau subînchirierea spațiului de către utilizator nu este interzisă expres de OG nr. 51/1997, dar, întrucât proprietar rămâne finanțatorul, contractele impun uzual acordul prealabil scris al acestuia; transmiterea fără acord constituie, de regulă, motiv de reziliere. Chiar și după o cesiune agreată, utilizatorul inițial rămâne, în lipsa unei descărcări exprese, ținut față de finanțator.

Pentru îmbunătățirile și amenajările aduse imobilului (compartimentări, extinderi, instalații) regula, dacă utilizatorul nu cumpără bunul la final, este că lucrările neamovibile rămân proprietatea finanțatorului prin mecanismul accesiunii imobiliare (art. 577–597 Cod civil), fără despăgubire, dacă părțile nu au convenit altfel. De aceea, în contractele pentru spații de birouri/comerciale amenajate, alocarea costului investițiilor și eventuala compensare la final trebuie negociate expres în contract. Fiscal și contabil, cheltuielile cu amenajările sunt de regulă recunoscute de utilizator (deductibile/amortizabile pe durata contractului), potrivit reglementărilor contabile aplicabile.

Aspecte practice

Cum alegi între leasing financiar și operațional

Reguli de decizie orientative:

• Alege leasing financiar dacă intenția reală este să deții imobilul la final și vrei să valorifici amortizarea.
• Alege leasing operațional dacă prioritatea este flexibilitatea (folosești spațiul câțiva ani, apoi renunți) și un impact mai redus asupra indicatorilor de îndatorare.

Atenție la impactul contabil IFRS 16

Pentru firmele care aplică IFRS, avantajul „extrabilanțier” al leasingului operațional a dispărut de la 1 ianuarie 2019: IFRS 16 impune un model unic în care utilizatorul recunoaște în bilanț un activ „drept de utilizare” și o datorie de leasing, chiar și pentru contracte tip chirie (cu excepții pentru contracte scurte, sub 12 luni, și bunuri de valoare mică). Diferența financiar/operațional se păstrează însă în contabilitatea națională (OMFP nr. 1802/2014) și, mai ales, în plan fiscal (Codul fiscal, art. 7).

Când utilizatorul nu este o firmă plătitoare de impozit pe profit

Deductibilitatea depinde de regimul fiscal al utilizatorului, nu doar de tipul de leasing:

• PFA / întreprindere individuală în sistem real — cheltuielile se deduc potrivit art. 68 din Codul fiscal: la leasing operațional se deduce rata (ca o chirie), iar la leasing financiar se deduc amortizarea imobilului (art. 28) și dobânda. Regulile sunt, în esență, aceleași ca la o societate care ține evidența în sistem real.
• PFA la normă de venit — venitul impozabil este stabilit fix, pe baza normei; cheltuielile reale (rate, amortizare, dobândă) NU se deduc, deci leasingul nu aduce niciun avantaj fiscal direct.
• Microîntreprindere — impozitul se aplică pe venituri (Titlul III din Codul fiscal), nu pe profit; în consecință, amortizarea și dobânda nu se scad din baza impozabilă. Avantajul fiscal clasic al leasingului financiar (deducerea amortizării și a dobânzii) nu funcționează cât timp firma este microîntreprindere — un aspect esențial în decizia de finanțare.

Cine plătește impozitul local pe clădiri și teren

Regimul impozitului local urmează tipul de leasing (art. 455 și art. 463 din Codul fiscal):

• Leasing financiar — contribuabil pentru impozitul pe clădiri (art. 455 alin. (2)) și pe teren (art. 463 alin. (2)) este utilizatorul, pe durata contractului, chiar dacă proprietar juridic rămâne finanțatorul.
• Leasing operațional — se aplică regula generală (art. 455 alin. (1) și art. 463 alin. (1)): impozitul este datorat de proprietar, adică de finanțator.

Practic, la leasingul operațional finanțatorul include, de regulă, impozitul local în costul ratei; la cel financiar utilizatorul îl declară și îl plătește direct la primărie. Contractul ar trebui să spună explicit cine suportă și cine declară impozitul.

Sursa: Codul fiscal, art. 455 și art. 463 (accesat 2026-09-13)

TVA la imobile

Ratele de leasing (punerea la dispoziție a folosinței) sunt, ca regulă, prestare de servicii supusă TVA. Transferul proprietății la valoarea reziduală poate fi o livrare de bunuri, cu reguli speciale pentru construcții „noi” vs. „vechi” și, după caz, mecanismul de taxare inversă — aspecte reglementate în Titlul VII din Codul fiscal, care trebuie analizate concret cu contabilul/consultantul fiscal.

Ajustarea TVA pentru bunuri de capital. Imobilele sunt „bunuri de capital", pentru care TVA dedusă la achiziție se monitorizează și ajustează pe o perioadă de 20 de ani (art. 305 din Codul fiscal, corespondent al art. 187 din Directiva 2006/112/CE), spre deosebire de 5 ani pentru celelalte bunuri de capital. Dacă în interiorul celor 20 de ani destinația imobilului se schimbă — de exemplu de la operațiuni taxabile la operațiuni scutite, ori invers — se face o ajustare proporțională (pentru fiecare an rămas din perioadă) a TVA deduse inițial. Operațiunile de sale and lease-back și trecerea între regimul scutit și cel de taxare (prin opțiune) sunt tipic generatoare de ajustări, cu impact direct asupra fluxului de numerar — de aceea trebuie estimate înainte de tranzacție.

Sursa: Codul fiscal, art. 305 (accesat 2026-09-13); Directiva 2006/112/CE, art. 187 (accesat 2026-09-13)

Trei calificări diferite pentru același contract

Un aspect care generează confuzie: același contract de leasing imobiliar poate fi calificat simultan și diferit pe trei grile, pentru că fiecare folosește criterii proprii:

Astfel, un contract poate fi „financiar" fiscal (prag > 80% atins), „drept de utilizare" în IFRS 16 (ca toate leasingurile la locatar) și, în același timp, „prestare de servicii" pentru TVA (dacă opțiunea de cumpărare este reală, cu valoare reziduală semnificativă). Calificările nu se contrazic — răspund la întrebări diferite (impozit pe profit, prezentare în bilanț, respectiv TVA). Recomandarea practică este întocmirea unei reconcilieri contabil–fiscal–TVA în dosarul operațiunii, tocmai pentru că din aceste decalaje rezultă impozitele amânate și eventualele ajustări de TVA.

Notarea în cartea funciară

Pentru că finanțatorul rămâne proprietar, poziția utilizatorului este mai bine protejată dacă contractul de leasing (dreptul de folosință) se notează în cartea funciară a imobilului, în temeiul art. 902 din Codul civil și al Legii nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare. Notarea asigură opozabilitatea față de terți — în special față de un dobânditor ulterior al imobilului și față de creditorii finanțatorului. Neînscrisă, folosința utilizatorului riscă să nu fie opozabilă unei vânzări forțate sau unui cumpărător de bună-credință. Atenție și la ipotecile pe care finanțatorul le-ar constitui asupra imobilului: prioritatea se stabilește după ordinea înscrierii în cartea funciară, deci un leasing notat după o ipotecă existentă rămâne în rang inferior. Verificarea extrasului de carte funciară (proprietar, sarcini, ipoteci) înainte de semnare este, de aceea, esențială.

Sursa: Codul civil, art. 902; Legea nr. 7/1996 a cadastrului (accesat 2026-09-13)

Greșeli frecvente

• Ignorarea clauzei de calificare. Contractul trebuie să spună explicit dacă este financiar sau operațional; calificarea greșită atrage recalcularea deducerilor.
• Confuzia dintre calificarea contabilă și cea fiscală. Un contract poate fi tratat diferit contabil (IFRS 16) față de fiscal (art. 7 Cod fiscal), generând impozite amânate.
• Subestimarea titlului executoriu. În B2B, neplata a două rate consecutive poate declanșa rezilierea și predarea silită a imobilului — planifică fluxul de numerar în consecință.
• Neverificarea situației juridice a imobilului (carte funciară, sarcini, autorizații) înainte de semnare.

Legislație europeană

Leasingul imobiliar nu face obiectul unei directive unice de „drept al leasingului”: contractul rămâne guvernat de dreptul național (în România, OG nr. 51/1997 și Codul fiscal). Dreptul UE intervine însă decisiv pe două planuri — regimul TVA al operațiunii și contabilitatea leasingului (IFRS 16, adoptat prin regulament UE) — la care se adaugă jurisprudența CJUE ce trasează linia dintre leasingul financiar și cel operațional.

Directive și regulamente aplicabile

Actul central este Directiva TVA, transpusă în Titlul VII din Codul fiscal.

Directiva 2006/112/CE, art. 14 alin. (2) lit. (b) — predarea unui bun în temeiul unui contract de leasing/închiriere pe durată determinată, care prevede că proprietatea se dobândește cel târziu la plata ultimei rate, este livrare de bunuri. Prin contrast, leasingul care nu îndeplinește această condiție este, potrivit art. 24 alin. (1), prestare de servicii. Aceasta este ancora europeană a distincției financiar/operațional. Sursa: Directiva 2006/112/CE (text consolidat) (accesat 2026-09-13)

Directiva 2006/112/CE, art. 135 alin. (1) lit. (l) și art. 137 alin. (1) lit. (d) — leasingul și închirierea de bunuri imobile sunt, ca regulă, scutite de TVA, însă statele membre pot acorda persoanelor impozabile dreptul de a opta pentru taxare. România a folosit această opțiune (art. 292 și art. 297 din Codul fiscal), iar pentru anumite livrări de imobile se aplică taxarea inversă (art. 199 din directivă → art. 331 Cod fiscal). Sursa: Directiva 2006/112/CE (accesat 2026-09-13)

Pe plan contabil, standardul IFRS 16 „Contracte de leasing” a devenit drept al Uniunii prin Regulamentul (UE) 2017/1986 al Comisiei (care modifică Reg. (CE) nr. 1126/2008, în temeiul Reg. (CE) nr. 1606/2002 privind aplicarea standardelor internaționale de contabilitate), cu aplicare obligatorie de la 1 ianuarie 2019 pentru entitățile care raportează în IFRS.

Sursa: Regulamentul (UE) 2017/1986 (adoptarea IFRS 16) (accesat 2026-09-13)

Transpunerea în dreptul român

• TVA. Regulile din Directiva 2006/112/CE sunt transpuse fidel în Titlul VII din Codul fiscal: livrare vs. prestare (art. 270–271, oglindind art. 14 și 24), scutirea leasingului/închirierii de imobile cu opțiune de taxare (art. 292 și art. 297), respectiv taxarea inversă la anumite imobile (art. 331). Astfel, tratamentul TVA al ratelor de leasing imobiliar și al transferului la valoarea reziduală urmează grila europeană, nu o regulă pur națională.
• Contabilitate. Entitățile care aplică IFRS sunt supuse Regulamentului (UE) 2017/1986 (IFRS 16), preluat în România prin OMFP nr. 2844/2016. Pentru restul entităților rămâne aplicabil cadrul național OMFP nr. 1802/2014, care păstrează distincția financiar/operațional — de aici decalajele contabil-fiscale semnalate în restul articolului.
• Gold-plating / specific național. Regimul de titlu executoriu al contractului de leasing și pragurile de calificare din art. 7 din Codul fiscal (ex. perioada > 80% din durata normală de funcționare) sunt elemente naționale, care nu decurg din dreptul UE; ele coexistă cu grila europeană de TVA fără a o contrazice.

Jurisprudență CJUE

Cauza C-164/16, Mercedes-Benz Financial Services UK (2017) — art. 14 alin. (2) lit. (b) din Directiva TVA se aplică unui leasing cu opțiune de cumpărare doar când, la data semnării, exercitarea opțiunii apare drept singura alegere rațională economic pentru utilizator; dacă opțiunea este reală (valoare reziduală semnificativă), fiecare rată este prestare de servicii. Este testul european al calificării financiar vs. operațional. Sursa: CJUE, C-164/16 (accesat 2026-09-13)

Cauza C-118/11, Eon Aset Menidjmunt (2012) — leasingul este asimilat achiziției unui bun de capital (livrare de bunuri), cu efecte asupra dreptului de deducere a TVA, dacă riscurile și beneficiile proprietății trec la utilizator, iar suma ratelor echivalează practic cu valoarea de piață a bunului; altminteri, leasingul operațional rămâne prestare de servicii. Sursa: CJUE, C-118/11 (accesat 2026-09-13)

Cauza C-201/18, Mydibel (2019) — operațiune sale and lease-back asupra unui imobil, analizată prin prisma neutralității TVA și a regulilor de ajustare a deducerilor (art. 184–188 din Directiva TVA). Este precedentul european cel mai apropiat de leasingul imobiliar cu deblocare de lichidități. Sursa: CJUE, C-201/18 (accesat 2026-09-13)

Aspecte practice din perspectivă europeană

• Calificarea TVA nu este la libera alegere a părților. Chiar dacă un contract se intitulează „operațional”, dacă transferul proprietății este deznodământul normal (testul C-164/16), operațiunea poate fi recalificată drept livrare de bunuri cu consecințe asupra momentului exigibilității și deducerii TVA.
• La imobile, atenție la scutire vs. opțiunea de taxare. Leasingul/închirierea de imobile este scutit de TVA prin regulă europeană; taxarea (cu drept de deducere pentru finanțator) presupune notificarea opțiunii conform Codului fiscal — un pas practic esențial la structurarea operațiunii.
• Sale and lease-back imobiliar ridică riscuri de ajustare a TVA deja dedus (linia Mydibel) — de analizat înainte de tranzacție.
• Valabilitate transfrontalieră. Fiind construit pe Directiva TVA și pe IFRS 16 (regulament UE), tratamentul fiscal-contabil al leasingului imobiliar este armonizat în linii mari la nivelul UE/SEE; diferențele rămân la nivelul opțiunilor naționale (cote de TVA, exercitarea opțiunii de taxare, praguri fiscale de calificare).

⚠️ Numerotarea articolelor din Codul fiscal indicată mai sus (art. 270–271, 292, 297, 331) trebuie verificată în forma consolidată în vigoare la data operațiunii pe legislatie.just.ro; corespondența cu Directiva 2006/112/CE este însă stabilă.

Întrebări frecvente

Care este diferența practică dintre leasingul imobiliar financiar și cel operațional? La leasingul financiar utilizatorul se comportă economic ca un proprietar: preia riscurile și beneficiile, amortizează imobilul și, de regulă, îl cumpără la final la valoarea reziduală. La leasingul operațional, mai apropiat de o chirie, bunul rămâne la finanțator, care îl amortizează, iar rata este cheltuială deductibilă pentru utilizator.

Cine plătește impozitele și asigurarea imobilului? Potrivit OG nr. 51/1997, utilizatorul suportă impozitele, taxele și cheltuielile de întreținere aferente bunului. Obligația de a asigura bunul revine, ca regulă, finanțatorului, dar costul asigurării este uzual în sarcina utilizatorului, dacă părțile nu convin altfel.

Ce se întâmplă dacă nu mai pot plăti ratele? Contractul de leasing este titlu executoriu. Neplata ratei timp de două luni consecutive (trei luni pentru consumatori) dă dreptul finanțatorului să rezilieze contractul; utilizatorul trebuie să restituie imobilul și să plătească ratele scadente plus daune-interese.

Devin automat proprietar la finalul contractului? Nu automat. La final ai un drept de opțiune: poți cumpăra imobilul la valoarea reziduală, poți prelungi contractul sau poți restitui bunul. La leasingul financiar transferul proprietății este, de regulă, prestabilit; la cel operațional, nu.

Leasingul operațional mă ajută să-mi „curăț” bilanțul? Dacă aplici reglementările contabile naționale (OMFP nr. 1802/2014), leasingul operațional se reflectă ca o cheltuială de chirie, fără activ/datorie în bilanț. Dacă însă aplici IFRS, standardul IFRS 16 (din 2019) impune recunoașterea unui activ „drept de utilizare” și a unei datorii chiar și pentru astfel de contracte.

Ce este operațiunea de sale and lease-back? Este varianta în care o firmă își vinde propriul imobil unei societăți de leasing și îl reia imediat în leasing. Deblochează lichidități din activul imobilizat, firma păstrând folosința spațiului.

Cine plătește impozitul local pe clădire și teren? Depinde de tipul de leasing. La leasingul financiar, contribuabil este utilizatorul (art. 455 alin. (2) și art. 463 alin. (2) din Codul fiscal), deși proprietar juridic rămâne finanțatorul. La leasingul operațional, impozitul rămâne în sarcina proprietarului, adică a finanțatorului.

Merită leasingul financiar dacă firma mea este microîntreprindere? Avantajul fiscal clasic — deducerea amortizării și a dobânzii — nu funcționează la microîntreprindere, care se impozitează pe venituri, nu pe profit (Titlul III din Codul fiscal). Amortizarea și dobânda nu se scad din bază. Același lucru la un PFA impozitat la normă de venit. Avantajul apare doar la contribuabilii în sistem real (societăți pe profit sau PFA în sistem real, art. 68 Cod fiscal).

Ce se întâmplă cu imobilul dacă firma mea intră în insolvență? Imobilul rămâne proprietatea finanțatorului și nu intră în averea (masa credală) a firmei. Contractul este un contract în derulare: administratorul/lichidatorul judiciar poate să îl mențină sau să îl denunțe (art. 123 din Legea nr. 85/2014). Dacă este denunțat, finanțatorul recuperează imobilul, iar ratele restante devin creanță în procedură.

Se trece contractul de leasing în cartea funciară? Nu este obligatoriu, dar este recomandat: notarea dreptului de folosință în cartea funciară (art. 902 Cod civil, Legea nr. 7/1996) face contractul opozabil terților — unui cumpărător ulterior al imobilului și creditorilor finanțatorului. Prioritatea față de ipotecile finanțatorului se stabilește după ordinea înscrierii.

Practică și opinii

⚠️ Observație de practică — tratamentul contabil IFRS 16 (analiză de specialitate) Comentariile de specialitate subliniază că, după intrarea în vigoare a IFRS 16 (1 ianuarie 2019), distincția „operațional vs. financiar” și-a pierdut relevanța contabilă pentru locatarii care aplică IFRS — toate contractele de leasing generează un activ „drept de utilizare” și o datorie în bilanț. Rămân însă diferențe fiscale (Codul fiscal, art. 7), ceea ce poate crea decalaje între tratamentul contabil și cel fiscal și, implicit, impozite amânate. Sursa: IFRS 1, 2, 3… 16!, JURIDICE.ro (accesat 2026-09-13)

⚠️ Observație — caracterul de titlu executoriu al contractelor de leasing Dezbaterea privind limitarea caracterului de titlu executoriu al contractelor de leasing s-a soluționat, pentru consumatori, prin Legea nr. 83/2021 (în vigoare de la 19.04.2021): contractele încheiate cu consumatori (persoane fizice care acționează în afara activității economice) nu mai sunt titluri executorii, iar termenul de reziliere pentru neplată a crescut la trei luni. Pentru operațiunile dintre profesioniști (B2B), regula titlului executoriu rămâne pe deplin aplicabilă — soluție confirmată de Curtea Constituțională (Decizia nr. 59/2021). Comentariile de specialitate observă că regimul restrictiv aplicat consumatorilor ar putea prefigura, pe viitor, propuneri similare, dar la 2026 nu a fost adoptată nicio extindere către B2B. Recomandarea practică rămâne verificarea formei consolidate în vigoare a OG nr. 51/1997 la data încheierii contractului. Sursa: OG nr. 51/1997, forma consolidată (accesat 2026-09-13); analize Legea nr. 83/2021 pe JURIDICE.ro și avocatnet.ro (accesat 2026-09-13)

Notă privind jurisprudența națională. La data redactării nu a fost identificată jurisprudență națională publicată (ÎCCJ / curți de apel) specifică leasingului imobiliar operațional și relevantă pentru chestiunile tratate în acest articol (reziliere, predare silită în baza titlului executoriu, sale and lease-back, poziția finanțatorului în insolvență). Orientările CJUE relevante pentru tratamentul TVA și calificarea operațiunilor sunt prezentate în secțiunea de legislație europeană (poziția 60).

Referințe

1. Ordonanța Guvernului nr. 51/1997 privind operațiunile de leasing și societățile de leasing (republicată, cu modificările și completările ulterioare; forma consolidată la 19.04.2021) — legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/240609
2. Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, art. 7 (definiții — contract de leasing financiar / operațional); Titlul VII (TVA) — legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/171282
3. Legea nr. 90/1998 pentru aprobarea OG nr. 51/1997 privind operațiunile de leasing și societățile de leasing.
4. Legea nr. 99/1999 privind unele măsuri pentru accelerarea reformei economice (a modificat regimul rezilierii și al titlului executoriu din OG nr. 51/1997).
5. Legea nr. 83/2021 pentru modificarea și completarea OG nr. 51/1997 (în vigoare din 19.04.2021 — exceptarea de la titlul executoriu a contractelor cu consumatori, termen de reziliere de 3 luni; validată prin CCR, Decizia nr. 59/2021). Comentarii: JURIDICE.ro; avocatnet.ro
6. Legea nr. 93/2009 privind instituțiile financiare nebancare (statutul de IFN al societăților de leasing, registrele BNR) — legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/104905
7. Legea nr. 85/2014 privind procedurile de prevenire a insolvenței și de insolvență, art. 123 (contracte în derulare) — legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/269870
8. Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, art. 577–597 (accesiune imobiliară), art. 902 (notarea în cartea funciară) — legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/175630
9. Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare (notare în cartea funciară, opozabilitate) — legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/145401
10. OMFP nr. 1802/2014 privind reglementările contabile naționale (tratamentul contabil al leasingului financiar/operațional).
11. IFRS 16 „Contracte de leasing” (aplicabil de la 1 ianuarie 2019, în locul IAS 17); pentru entitățile care aplică IFRS în România — OMFP nr. 2844/2016. Comentariu: IFRS 1, 2, 3… 16!, JURIDICE.ro

Surse europene

12. Directiva 2006/112/CE a Consiliului din 28 noiembrie 2006 privind sistemul comun al TVA — art. 14 alin. (2) lit. (b), art. 24, art. 135 alin. (1) lit. (l), art. 137, art. 187 (ajustarea deducerii pentru bunuri de capital), art. 199 — eur-lex.europa.eu, CELEX 32006L0112
13. Regulamentul (UE) 2017/1986 al Comisiei din 31 octombrie 2017 (adoptarea IFRS 16 în dreptul UE, prin modificarea Reg. (CE) nr. 1126/2008) — eur-lex.europa.eu, CELEX 32017R1986
14. CJUE, Cauza C-164/16, Mercedes-Benz Financial Services UK (2017) — eur-lex.europa.eu
15. CJUE, Cauza C-118/11, Eon Aset Menidjmunt (2012) — eur-lex.europa.eu
16. CJUE, Cauza C-201/18, Mydibel (2019) — eur-lex.europa.eu