Contractul de Închiriere (Locațiune)

Pe scurt

Contractul de închiriere (locațiune) este acordul prin care proprietarul (locatorul) pune la dispoziția chiriașului (locatarului) folosința unui bun imobil sau mobil, pentru o perioadă determinată, în schimbul unei chirii. Reglementat de Codul Civil în articolele 1777-1850, acest contract impune obligații reciproce și poate fi încheiat în formă scrisă sau chiar verbal, deși forma scrisă este esențială pentru înregistrarea fiscală și executarea silită.

Cadrul legal

Contractul de locațiune este reglementat de Titlul IX, Capitolul V din Codul Civil (Legea nr. 287/2009), cu modificările ulterioare până la consolidarea din 19 decembrie 2025.

Art. 1777 Cod Civil — Noțiune Locațiunea este contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părți, numite locatar, folosința unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preț, denumit chirie. Sursa: Codul Civil, Art. 1777

Art. 1778 Cod Civil — Felurile locațiunii (1) Locațiunea bunurilor imobile și aceea a bunurilor mobile se numește închiriere. (2) Dispozițiile prezentei secțiuni se aplică, în mod corespunzător, închirierii locuințelor și arendării, dacă sunt compatibile cu regulile particulare prevăzute pentru aceste contracte. Sursa: Codul Civil, Art. 1778

Categorii de locațiune

Codul Civil distinge între:

1. Închirierea — locațiunea bunurilor mobile și imobile (Art. 1777-1823)
2. Închirierea locuințelor — reguli particulare (Art. 1824-1835)
3. Arendarea — locațiunea terenurilor agricole (Art. 1836-1850)

Explicație detaliată

Caracterele juridice ale contractului

Contractul de închiriere prezintă următoarele caracteristici esențiale:

• Consensual — se încheie prin simplul acord de voință, fără necesitatea formei scrise (Art. 1777). Totuși, forma scrisă este necesară pentru înregistrarea la ANAF și pentru a constitui titlu executoriu
• Bilateral (sinalagmatic) — generează obligații reciproce pentru ambele părți
• Oneros — ambele părți urmăresc un avantaj patrimonial
• Comutativ — prestațiile sunt cunoscute la momentul încheierii
• Cu executare succesivă — obligațiile se execută în timp

Elementele esențiale ale contractului

1. Părțile contractante

• Locatorul (proprietarul) — cel care pune la dispoziție bunul
• Locatarul (chiriașul) — cel care primește dreptul de folosință

Părțile trebuie să aibă capacitate deplină de exercițiu. Minorii și persoanele puse sub interdicție pot fi parte doar prin reprezentanții lor legali.

2. Obiectul contractului

Art. 1779 Cod Civil — Bunurile ce pot fi închiriate Toate bunurile, atât mobile, cât și imobile, pot face obiectul locațiunii, dacă din lege sau din natura lor nu rezultă contrariul. Sursa: Codul Civil, Art. 1779

Obiectul locațiunii poate fi:

• Imobile: locuințe, spații comerciale, birouri, terenuri
• Mobile: autovehicule, echipamente, utilaje

3. Chiria (prețul)

Art. 1780 Cod Civil — Chiria Chiria poate consta într-o sumă de bani sau în orice alte bunuri sau prestații. Sursa: Codul Civil, Art. 1780

Chiria trebuie să fie:

• Determinată sau determinabilă — cuantumul trebuie stabilit sau stabilirea trebuie să fie posibilă
• Reală — nu fictivă sau simbolică
• Serioasă — corespunzătoare valorii de piață

4. Durata contractului

Art. 1783 Cod Civil — Durata maximă Locațiunea nu poate depăși 49 de ani. Dacă părțile stipulează un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani. Sursa: Codul Civil, Art. 1783

Dacă părțile nu stabilesc durata, se aplică regulile din Art. 1785:

• Locuințe nemobilate sau spații profesionale: 1 an
• Bunuri mobile: perioada pentru care s-a calculat chiria
• Camere sau apartamente mobilate: perioada pentru care s-a calculat chiria
• Imobile accesorii ale altor imobile: durata locațiunii bunului principal

Obligațiile locatorului (proprietarului)

Conform Art. 1786-1794 Cod Civil, locatorul are următoarele obligații principale:

Art. 1788 Cod Civil — Obligația de întreținere Locatorul este obligat să efectueze toate reparațiile care sunt necesare pentru a menține bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare pe toată durata locațiunii. Sursa: Codul Civil, Art. 1788

Obligațiile locatarului (chiriașului)

Conform Art. 1796-1804 Cod Civil, locatarul are următoarele obligații:

Art. 1802 Cod Civil — Reparațiile locative Reparațiile de mică întreținere, numite locative, sunt în sarcina locatarului, afară de cazul când acestea sunt determinate de vechimea bunului, de un caz de forță majoră sau de culpa locatorului. Sursa: Codul Civil, Art. 1802

Subînchirierea și cesiunea contractului

Art. 1805 Cod Civil — Sublocațiunea și cesiunea Locatarul poate să subînchirieze ori să cedeze locațiunea, în tot sau în parte, unei alte persoane, dacă această facultate nu i-a fost interzisă în mod expres. Sursa: Codul Civil, Art. 1805

Atenție pentru locuințe: Regula este inversă! Conform Art. 1833 Cod Civil, chiriașul poate ceda sau subînchiria locuința numai cu acordul scris al locatorului.

Art. 1833 Cod Civil — Subînchirierea și cesiunea contractului de închiriere Chiriașul poate ceda contractul de închiriere a locuinței sau subînchiria locuința numai cu acordul scris al locatorului, caz în care, în lipsa unei stipulații contrare, cesionarul, respectiv sublocatarul răspunde solidar cu chiriașul pentru obligațiile asumate față de locator prin contractul de închiriere. Sursa: Codul Civil, Art. 1833

Încetarea contractului de închiriere

Contractul de locațiune încetează prin:

1. Expirarea termenului (Art. 1809)
2. Denunțarea unilaterală — pentru contractele pe durată nedeterminată sau când dreptul este prevăzut în contract (Art. 1816-1817)
3. Rezilierea — pentru neîndeplinirea obligațiilor (Art. 1817)
4. Desființarea titlului locatorului — cu excepții (Art. 1819)
5. Pieirea bunului (Art. 1818)
6. Decesul locatarului — în anumite condiții, pentru locuințe (Art. 1834)

Art. 1825 Cod Civil — Denunțarea închirierii locuinței Chiriașul poate denunța unilateral contractul de închiriere a locuinței cu un preaviz de cel puțin 60 de zile. Sursa: Codul Civil, Art. 1825

Reguli speciale pentru închirierea locuințelor (Art. 1824-1835)

Codul Civil prevede reguli particulare pentru locuințe:

• Forma scrisă — contractul de închiriere a locuinței trebuie încheiat în formă scrisă (Art. 1824)
• Persoane care locuiesc cu chiriașul — soțul/soția și copiii minori au dreptul de a locui împreună cu chiriașul (Art. 1832)
• Subînchirierea — necesită acordul scris al proprietarului (Art. 1833)
• Decesul chiriașului — descendenții și ascendenții care au locuit cu chiriașul pot continua închirierea (Art. 1834)
• Cazuri speciale de încetare — reguli specifice pentru locuințele ANL și sociale (Art. 1850)

Aspecte practice

Înregistrarea contractului la ANAF

Conform Ordinului ANAF nr. 161/2025 și OUG nr. 128/2024, proprietarii au obligații fiscale importante:

Termen de înregistrare: 30 de zile de la semnarea contractului sau de la modificarea acestuia

Documente necesare:

• Formularul de înregistrare (Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune)
• Copia contractului de închiriere
• Copie CI/BI al locatorului

Obligații fiscale:

• Impozit pe venit: 10% din venitul net (după aplicarea cotei forfetare de 20% cheltuieli)
• CASS: dacă veniturile anuale depășesc plafonul de 6 salarii minime brute

Imobile cu mai mulți proprietari: Conform modificărilor din 2025, trebuie desemnat un singur proprietar responsabil pentru îndeplinirea obligației de înregistrare.

Regim special: închirieri pe termen scurt (Airbnb, Booking.com)

Închirierile pe termen scurt prin platforme digitale precum Airbnb sau Booking.com au un regim juridic și fiscal distinct, introdus prin modificări legislative în 2025-2026.

Definiția închirierii pe termen scurt: Maximum 30 de zile consecutive pentru aceeași persoană, în același an calendaristic.

Aplicarea Codului Civil: Contractele de cazare pe termen scurt sunt considerate contracte de locațiune în sensul Art. 1777-1850 Cod Civil, cu particularitățile fiscale și administrative menționate mai jos.

Schimbări fiscale majore din 2026:

Conform Legii nr. 239/2025 (pachetul fiscal Bolojan), pentru veniturile obținute din închirierea pe termen scurt începând cu anul 2026 se aplică următoarele:

Costuri suplimentare:

• O casă de marcat electronică costă între 1.500 și 3.000 lei (achiziție inițială)

Important: Eliminarea sistemului real și a normei de venit simplifică calculul, dar introduce obligația caselor de marcat, ceea ce crește costurile administrative pentru găzduitorii ocazionali.

Surse: Noul regim fiscal 2026 Airbnb și Booking – Credos Properties, Regim fiscal nou pentru persoanele cu venituri de pe Airbnb și Booking – Digi Economic, Noile taxe din 2026 pentru închirierea în regim hotelier – Eximo

Închirierea de către proprietari nerezidenți

Când proprietarul este o persoană fizică nerezidentă (cetățean UE sau non-UE) care închiriază un imobil din România, se aplică reguli fiscale speciale privind reținerea la sursă a impozitului.

Principii generale:

Veniturile unei persoane fizice nerezidente obținute din închirierea unei proprietăți imobiliare situate în România sunt venituri impozabile obținute din România și sunt supuse impozitării conform Codului Fiscal.

Cine răspunde pentru plata impozitului?

Convențiile de evitare a dublei impuneri:

Pentru aplicarea prevederilor convenției de evitare a dublei impuneri, nerezidentul are obligația de a prezenta plătitorului de venit (chiriașului persoană juridică) certificatul de rezidență fiscală din țara sa de origine.

Obligații declarative:

Plătitorii de venituri care rețin impozit la sursă trebuie să depună o declarație la autoritatea fiscală competentă până la 28 februarie inclusiv a anului următor și să transmită informațiile fiecărui contribuabil până la aceeași dată.

Surse: Impozitul pe veniturile obținute din România de nerezidenți – Lege5.ro, Obligațiile românilor care trăiesc în străinătate și dau în chirie locuințele din România – Ziare.com, Impozitarea veniturilor obținute în România de către nerezidenți – Accace

Garanția (cauțiunea)

Garanția în contractul de închiriere reprezintă o sumă de bani depusă de chiriaș la începutul contractului, având rolul de a proteja proprietarul în caz de daune materiale, neplată sau încălcare a contractului.

Natura juridică a garanției

Codul Civil nu reglementează explicit natura juridică a garanției pentru contractele de închiriere între persoane fizice, ceea ce creează incertitudine în practică:

• Nu este un avans de chirie — garanția rămâne în posesia proprietarului pe toată durata contractului, dar nu îi aparține și trebuie returnată la final
• Nu este o sumă consemnată conform procedurii de consignare prevăzute de lege
• Este un depozit cu scop de garanție — o formă de asigurare contractuală împotriva riscurilor locatorului

Caracteristici:

• Valoare uzuală: echivalentul a 1-3 chirii lunare (negociată între părți, nu stabilită de lege)
• Scop: acoperirea eventualelor daune sau datorii ale chiriașului
• Natura restituibilă: garanția trebuie returnată la încetarea contractului, dacă nu există daune sau datorii
• Dobânda: Conform practicii, garanția trebuie returnată în termen de 3 luni de la predarea cheilor. Dacă proprietarul depășește acest termen, suma rămasă devine purtătoare de dobândă (dobânda legală sau cea stabilită contractual)

Restituirea garanției

Procedura standard:

1. La încetarea contractului, părțile întocmesc proces-verbal de predare-primire
2. Proprietarul verifică starea bunului și identifică eventualele daune
3. Garanția se returnează în termen de 15-30 zile (conform clauzei contractuale)
4. Dacă există daune, proprietarul trebuie să dovedească prejudiciul efectiv (sarcina probei îi revine)

Atenție jurisprudențială: Conform Curții de Apel Cluj, Decizia civilă nr. 137/2021, proprietarul nu poate reține garanția doar prin invocarea unor pretinse vicii — trebuie să dovedească neexecutarea substanțială, nejustificată și culpabilă a contractului, precum și prejudiciul cauzat.

Surse: Garanția la contractul de închiriere – Storia.ro, Garanția în contractul de închiriere – Equinox, Proprietarul nu îți returnează garanția? – Sfat Avocat

⚠️ Atenție: Conform Art. 1826 Cod Civil, sunt lovite de nulitate clauzele care:

• Obligă chiriașul să încheie o asigurare cu un asigurator impus de locator
• Obligă chiriașul să plătească anticipat sume pentru reparații stabilite unilateral de locator
• Permit locatorului să diminueze prestațiile fără reducerea proporțională a chiriei

Prelucrarea datelor personale ale chiriașului (GDPR)

În procesul de evaluare și închiriere, proprietarul colectează date personale ale chiriașului: copii CI/BI, CNP, contract de muncă, extrase de cont bancar, adresă, telefon, email. Această prelucrare este supusă Regulamentului UE 2016/679 (GDPR) și Legii nr. 190/2018.

Temeiul juridic pentru prelucrarea datelor

Conform Art. 6 GDPR, prelucrarea este legală doar dacă se încadrează în cel puțin una dintre următoarele situații:

Important: Pentru datele care depășesc strictul necesar executării contractului (de exemplu, cererea de copii după CI ale membrilor familiei care nu sunt parte la contract), proprietarul ar putea avea nevoie de consimțământ explicit conform Art. 6 alin. (1) lit. (a) GDPR.

Perioada de retenție

Datele personale trebuie păstrate doar pe durata necesară îndeplinirii scopurilor pentru care au fost colectate:

• Pe durata contractului: pentru executarea contractului
• După încetarea contractului: maximum 5 ani (termenul de prescripție pentru creanțele civile conform Art. 2517 Cod Civil)
• Pentru obligațiile fiscale: conform reglementărilor ANAF (de obicei 10 ani)

După expirarea perioadei de retenție, datele trebuie șterse sau anonimizate.

Surse: MODEL Contract de închiriere în conformitate cu GDPR 2019 – Legislația Muncii, Consimțământul persoanei vizate pentru prelucrarea datelor personale – JURIDICE.ro, Model Contract GDPR – ZarinaCRM

Contracte B2B: aplicabilitatea Legii 193/2000 (clauze abuzive)

O întrebare frecventă este dacă Legea nr. 193/2000 privind clauzele abuzive (transpunerea Directivei 93/13/CEE) se aplică contractelor de închiriere a spațiilor comerciale între două persoane juridice (B2B).

Răspuns: NU, Legea 193/2000 nu se aplică contractelor B2B.

Conform Art. 2 Legea 193/2000, protecția împotriva clauzelor abuzive se acordă doar consumatorilor:

• Consumator = persoană fizică sau grup de persoane fizice constituite în asociații, care acționează în scopuri în afara activității comerciale, industriale, de producție, artizanale sau liberale
• Profesionist = persoană fizică autorizată sau persoană juridică care acționează în cadrul activității sale comerciale, industriale, de producție, artizanale sau liberale

Implicații practice:

Definiția „locator care acționează profesional":

Practica judiciară nu oferă un criteriu absolut (număr fix de proprietăți), dar indicatori relevanți includ:

• Deținerea mai multor proprietăți destinate închirierii (indicativ: 3+ proprietăți)
• Înregistrarea unei activități comerciale cu cod CAEN specific pentru închirieri imobiliare
• Emiterea de facturi și derularea sistematică a activității de închiriere

Surse: Legea nr. 193/2000 privind clauzele abuzive – Lege5.ro, Clauzele abuzive în contractele comerciale – JURIDICE.ro, Clauzele abuzive în contractele dintre profesioniști – JURIDICE.ro

Închirierea de către angajator pentru angajat

Când angajatorul închiriază un apartament pentru un angajat, apar întrebări fiscale: cine este consideratul chiriaș din punct de vedere juridic și fiscal? Constituie acest beneficiu un venit impozabil pentru angajat?

Răspuns:

Cine răspunde pentru obligațiile contractuale?

În contract, partea contractantă este angajatorul (compania), deci obligațiile de plată a chiriei și respectarea clauzelor revin companiei. Angajatul nu este parte la contractul de închiriere, ci doar beneficiarul efectiv al locuinței.

Obligații fiscale:

• Valoarea chiriei plătite de companie pentru angajat se consideră venit în natură și se include în venitul salarial al angajatului
• Deductibilitatea pentru companie: maxim 600 lei/lună (conform Codului Fiscal)
• Impozitul și contribuțiile se calculează asupra valorii chiriei incluse în salariul brut

Surse: Decontare chirie angajat de către angajator – Portal Contabilitate, Închirierea unei locuințe în folosul salariaților: avantaj în natură? – Manager.ro, Chirie și utilități suportate de angajator pentru salariat – Fiscalitatea.ro

Evacuarea chiriașului

Procedura de evacuare este reglementată de Codul de Procedură Civilă (Art. 1034-1049):

Etape principale:

1. Notificarea prealabilă — obligatorie, prin executor judecătoresc

   • Conținut: motivele evacuării și termenul de 30 de zile pentru părăsirea imobilului

2. Acțiunea în instanță — dacă chiriașul nu se conformează

   • Instanța competentă: judecătoria din circumscripția imobilului
   • Procedură de urgență, în camera de consiliu

3. Executarea silită — pe baza hotărârii definitive

   • Prin executor judecătoresc

Documente necesare:

• Titlul de proprietate sau contractul de închiriere
• Dovada încetării contractului sau a nerespectării obligațiilor
• Notificările trimise chiriașului

Important: Evacuarea nu poate fi făcută pe baza unei simple clauze contractuale — este necesară întotdeauna o hotărâre judecătorească.

Durata și costurile reale ale procedurii:

Practica judiciară arată că procedura completă de evacuare durează în medie între 6 luni și 2 ani, în funcție de încărcarea instanțelor și de eventualele căi de atac (apel). În acest interval, chiriașul continuă să ocupe imobilul, chiar dacă nu plătește chiria.

Restricții temporale: Legislația și practica judiciară interzic evacuările pe timpul iernii (între 1 decembrie și 1 martie), mai ales când chiriașul nu are altă locuință, ceea ce poate prelungi și mai mult procedura.

Costurile suportate de proprietar includ:

• Taxe judiciare de timbru
• Onorariile executorului judecătoresc pentru notificare și executare
• Onorariul avocatului (opțional, dar recomandat)
• Pierderea chiriei pe perioada procesului (de obicei 6-24 luni)

Surse: Evacuarea chiriașului – Storia.ro, Evacuare chiriași: cum procedez – Rontract.ro

Contractul de închiriere ca titlu executoriu

Pentru ca un contract de închiriere să constituie titlu executoriu (să permită executarea silită fără proces), trebuie să îndeplinească una dintre condiții:

1. Încheiere în formă autentică — la notar public
2. Înscris sub semnătură privată înregistrat la ANAF — conform OUG nr. 128/2024

Vânzarea imobilului în timpul perioadei de închiriere

Un scenariu frecvent în practică este situația în care proprietarul decide să vândă imobilul în timpul derulării contractului de închiriere. Ce se întâmplă cu contractul și cu chiriașul?

Principiul „emptio non tollit locatum" (vânzarea nu înlătură închirierea)

Conform Art. 1811-1812 Cod Civil, regula generală este că locațiunea rămâne opozabilă dobânditorului (noului proprietar) dacă sunt îndeplinite anumite condiții:

Art. 1811 Cod Civil — Opozabilitatea locațiunii Locațiunea este opozabilă dobânditorului bunului închiriat dacă are dată certă anterioară dobândirii. Sursa: Codul Civil, Art. 1811

Dată certă înseamnă:

• Contract înregistrat la ANAF, sau
• Contract autentificat notarial, sau
• Contract având o dată certă conform procedurii de la Art. 276 Cod procedură civilă (de exemplu, prin înscrierea în registre publice)

Efecte:

• Dacă contractul are dată certă, noul proprietar este obligat să respecte contractul existent și nu poate evacua chiriașul până la expirarea termenului stipulat
• Chiriașul poate rămâne în locuință pentru dublul termenului de preaviz (de exemplu, dacă preavizul normal ar fi fost 60 zile, chiriașul poate rămâne încă 120 de zile după ce i s-a notificat vânzarea)

Art. 1812 Cod Civil — Încetarea locațiunii în caz de înstrăinare (1) Dacă părțile convin astfel, locațiunea încetează în cazul înstrăinării bunului dat în locațiune. (2) Cu toate acestea, locațiunea rămâne opozabilă dobânditorului chiar și după ce locatarului i s-a notificat înstrăinarea, pentru un termen de două ori mai mare decât cel care s-ar fi aplicat notificării denunțării contractului. Sursa: Codul Civil, Art. 1812

Atenție: Dacă contractul NU are dată certă (de exemplu, contract semnat în formă privată neînregistrat), proprietarul poate evacua chiriașul oricând, iar chiriașul pierde și dreptul de a pretinde plata chiriei pentru perioada rămasă.

Recomandări practice:

• Pentru chiriaș: înregistrați imediat contractul la ANAF pentru a vă asigura protecția în caz de vânzare
• Pentru proprietar: includeți în contract o clauză expresă de încetare în cazul înstrăinării (Art. 1812 alin. 1), dar respectați termenul dublat de preaviz

Surse: Dacă stați cu chirie, știați că proprietarul nu vă poate da afară dacă își vinde apartamentul? – FocusPress, Contractul de închiriere - drepturi și obligații – Avocat Petrov

Practică și opinii

⚠️ Opinie specialistă — Georgiana DRAGOMIR (Consilier Juridic) Proprietarii și agențiile imobiliare colectează frecvent "garanții" ca și compensații anticipate pentru eventuale daune sau restanțe. Această practică nu are fundament legal explicit. Garanția ar trebui să funcționeze ca o sumă restituibilă la îndeplinirea corespunzătoare a obligațiilor de către chiriaș. Sursa: Capcanele din contractul de închiriere - clauze nescrise, JURIDICE.ro, 4 decembrie 2019

⚠️ Practică judiciară — Judecătoria Sectorului 1 București Evacuarea chiriașului pentru neplata chiriei necesită parcurgerea procedurii prealabile de notificare și nu poate fi dispusă doar pe baza unei clauze contractuale. Sursa: JURIDICE.ro — Evacuarea chiriașului pentru neplata chiriei

Legislație europeană

Directive și regulamente aplicabile

Contractele de închiriere sunt afectate de mai multe instrumente legislative europene, în special în ceea ce privește protecția consumatorilor și determinarea legii aplicabile în situații transfrontaliere.

Directiva 93/13/CEE — Clauzele abuzive în contractele cu consumatorii

Această directivă fundamentală protejează consumatorii împotriva clauzelor contractuale abuzive. Se aplică și contractelor de închiriere încheiate între un locator care acționează în scop profesional (agenții imobiliare, companii de administrare) și un chiriaș care acționează în scop personal.

Art. 3 Directiva 93/13/CEE — O clauză contractuală care nu s-a negociat individual se consideră abuzivă în cazul în care, în contradicție cu cerința de bună-credință, provoacă un dezechilibru semnificativ între drepturile și obligațiile părților care decurg din contract, în detrimentul consumatorului. Sursa: Directiva 93/13/CEE

Transpunerea în România: Directiva 93/13/CEE a fost transpusă prin Legea nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între profesioniști și consumatori. Această lege se aplică și contractelor de închiriere când locatorul acționează profesional.

Exemple de clauze potențial abuzive în contractele de închiriere:

• Penalități excesive pentru întârzierea plății chiriei
• Clauze care permit locatorului să modifice unilateral chiria fără limită
• Clauze care interzic chiriașului orice drept de a contesta condițiile contractuale
• Reținerea integrală a garanției fără justificare

Regulamentul (CE) nr. 593/2008 (Roma I)

Acest regulament determină legea aplicabilă obligațiilor contractuale în situații cu elemente de extraneitate (de exemplu, când locatorul sau chiriașul sunt din alte state UE).

Art. 4 alin. (1) lit. (c) Roma I — Un contract privind un drept real imobiliar sau închirierea unui bun imobil este guvernat de legea țării în care este situat bunul imobil. Sursa: Regulamentul Roma I

Art. 4 alin. (1) lit. (d) Roma I — Prin derogare, contractul de închiriere a unui bun imobil încheiat pentru uz privat temporar, pe o perioadă de maximum șase luni consecutive, este guvernat de legea țării în care locatorul își are reședința obișnuită, cu condiția ca locatarul să fie o persoană fizică și să aibă reședința obișnuită în aceeași țară. Sursa: Regulamentul Roma I

Implicații practice:

• Un contract de închiriere pentru un apartament în România este supus dreptului român, indiferent de naționalitatea părților
• Excepție: închirierile de vacanță pe termen scurt (max. 6 luni) între părți din aceeași țară pot fi guvernate de legea țării respective

Directiva 2010/31/UE privind performanța energetică a clădirilor

Această directivă impune obligația furnizării certificatului de performanță energetică la închirierea clădirilor, transpusă în România prin Legea nr. 372/2005.

Art. 12 Directiva 2010/31/UE — Statele membre se asigură că, atunci când clădirile sau unitățile de clădire sunt oferite spre vânzare sau închiriere, indicatorul de performanță energetică al certificatului de performanță energetică al clădirii sau al unității de clădire, după caz, este indicat în toate anunțurile publicitare. Sursa: Directiva 2010/31/UE

Obligații în România: Conform Legii 372/2005, proprietarul trebuie să pună la dispoziția potențialului chiriaș o copie a certificatului de performanță energetică înainte de încheierea contractului. Absența certificatului poate atrage nulitatea relativă a contractului.

Jurisprudență CJUE

Cauza C-488/11, Asbeek Brusse și de Man Garabito c. Jahani BV (30 mai 2013)

Această hotărâre fundamentală a stabilit aplicabilitatea Directivei 93/13/CEE la contractele de închiriere.

CJUE C-488/11 — Directiva 93/13/CEE se aplică contractelor de închiriere a unei locuințe încheiate între un locator care acționează în scopuri legate de activitatea sa comercială, industrială sau profesională și un locatar care acționează în scopuri care nu țin de activitatea sa comercială, industrială sau profesională. Sursa: CJUE C-488/11

Context: Jahani BV, o companie de administrare imobiliară, a închiriat un apartament în Amsterdam lui Asbeek Brusse. Contractul conținea o clauză penală de 25 EUR/zi pentru orice neîndeplinire a obligațiilor. Când chiriașul a încetat să plătească chiria, locatorul a cerut peste 8.000 EUR penalități.

Principii stabilite:

1. Aplicabilitatea directivei: Contractele de închiriere între profesioniști și consumatori intră sub incidența protecției consumatorilor UE
2. Examinarea din oficiu: Instanțele naționale trebuie să examineze din oficiu caracterul abuziv al clauzelor, chiar dacă părțile nu au invocat acest aspect
3. Sancțiune completă: Instanțele nu pot reduce pur și simplu penalitățile abuzive — trebuie să le înlăture complet, lăsând contractul să continue fără clauza abuzivă

Cauza C-34/13, Kušionová c. SMART Capital a.s. (10 septembrie 2014)

Această cauză a clarificat raportul dintre protecția consumatorilor și dreptul la locuință.

CJUE C-34/13 — Directiva 93/13/CEE trebuie interpretată în sensul că nu se opune unei legislații naționale care permite recuperarea unei creanțe bazate pe clauze contractuale potențial abuzive prin executarea extrajudiciară a unei garanții imobiliare, cu condiția ca legislația respectivă să nu facă excesiv de dificilă sau imposibilă în practică protecția drepturilor conferite consumatorilor de directivă. Sursa: CJUE C-34/13

Relevanță pentru închirieri: Deși cazul privea un credit ipotecar, principiile se aplică și situațiilor în care un chiriaș riscă evacuarea din locuința familiei pe baza unor clauze potențial abuzive.

Aspecte practice din perspectivă europeană

Protecția chiriașului-consumator:

• Când proprietarul este o persoană juridică sau acționează profesional (agenție imobiliară, investitor imobiliar), chiriașul beneficiază de protecția Legii 193/2000
• Clauzele standard din contractele-tip pot fi analizate pentru caracter abuziv
• Penalitățile excesive pot fi anulate complet, nu doar reduse

Contracte transfrontaliere:

• Închirierea unui imobil în România de către un cetățean străin este supusă dreptului român
• Platforma Airbnb și alte platforme de închiriere pe termen scurt: legea aplicabilă depinde de locația imobilului

Certificatul energetic:

• Obligatoriu la închiriere conform normelor UE transpuse în legislația română
• Lipsa certificatului poate fi invocată de chiriaș pentru a solicita nulitatea contractului
• Indicatorul de performanță energetică trebuie menționat în anunțurile de închiriere

Actualizări legislative UE:

• Directiva (UE) 2024/1275 privind performanța energetică a clădirilor (EPBD revizuită) introduce cerințe mai stricte pentru certificatele energetice și protecția chiriașilor
• Termenul de transpunere: 29 mai 2026
• Noi clase energetice uniforme de la A la G pentru întreaga UE

Impactul Directivei EPBD 2024/1275 asupra contractelor de închiriere

Directiva (UE) 2024/1275 privind performanța energetică a clădirilor (EPBD revizuită), adoptată în aprilie 2024, va aduce schimbări majore pe piața imobiliară din România începând cu 29 mai 2026 (termenul limită de transpunere).

Obiectiv: Realizarea unui parc imobiliar cu emisii zero până în 2050, prin îmbunătățirea performanței energetice a clădirilor și reducerea emisiilor de gaze cu efect de seră.

Schimbări concrete care afectează contractele de închiriere:

Întrebări frecvente privind impactul asupra contractelor existente:

1. Vor trebui renegociate contractele de închiriere existente?

• Contractele în derulare la data transpunerii (29 mai 2026) nu sunt afectate automat — pot continua până la expirarea termenului inițial
• La reînnoirea contractului sau încheierea unui nou contract după mai 2026, va fi necesară prezentarea certificatului energetic conform noilor standarde

2. Poate chiriașul să rezilieze contractul dacă proprietarul refuză îmbunătățiri energetice?

• NU în mod direct, decât dacă contractul prevede această posibilitate sau dacă clădirea nu îndeplinește standardele minime impuse de legislația națională după transpunere
• Chiriașul ar putea solicita reducerea chiriei dacă performanța energetică a clădirii este semnificativ sub standardele promise/indicate la încheierea contractului, invocând viciile bunului (Art. 1790-1792 Cod Civil)

3. Cine suportă costurile renovărilor energetice — proprietarul sau chiriașul?

• Conform Art. 1788 Cod Civil, proprietarul are obligația de întreținere și de a menține bunul în stare corespunzătoare
• Renovările structurale (izolație, ferestre, sistem de încălzire) sunt în sarcina proprietarului
• Chiriașul poate fi obligat să suporte doar costurile de exploatare curentă (utilitățile efective)

4. Ce se întâmplă dacă România nu transpune la timp directiva?

• Comisia Europeană a deschis deja proceduri de infringement împotriva României pentru netranspunerea Art. 17(15) din Directiva EPBD 2024/1275 (referitor la eliminarea treptată a stimulentelor financiare pentru cazanele cu combustibili fosili, termen: 1 ianuarie 2025)
• Întârzierea transpunerii poate atrage sancțiuni financiare din partea UE, dar nu modifică obligațiile din directivă odată ce termenul expiră

Surse: Directiva (UE) 2024/1275 privind performanța energetică a clădirilor – JURIDICE.ro, Document obligatoriu UE din mai 2026 – Capital.ro, Directiva privind performanța energetică a clădirilor adoptată – Reprezentanța UE în România

Jurisprudență națională

Decizii relevante

Decizii favorabile (PRO)

Judecătoria Năsăud, 13 februarie 2026 — Evacuare pentru ocupare fără drept după notificare Reclamantul proprietar a solicitat evacuarea pârâtei din apartament, invocând că aceasta a rămas în imobil fără titlu valabil, deși a fost notificată prin executor. Instanța a reținut că procedura specială de evacuare este admisibilă atunci când ocupantul nu mai justifică un drept de folosință, iar notificarea prealabilă a fost îndeplinită. Sursa: rejust.ro

Judecătoria Dej, 12 februarie 2026 — Evacuare în temeiul art. 1033 și urm. C.proc.civ. Litigiul a privit evacuarea unei societăți dintr-un spațiu deținut de locator, în cadrul procedurii speciale. Instanța a reținut competența prevăzută de art. 1036 C.proc.civ. și a admis evacuarea pe baza înscrisurilor care atestau încetarea sau lipsa titlului locativ. Sursa: rejust.ro

Judecătoria Sectorului 1 București, 23 decembrie 2024 — Evacuare în raport locativ comercial Cauza a vizat evacuarea în procedura art. 1033 C.proc.civ., în contextul unui conflict contractual locativ. Instanța a reținut că, în lipsa unui titlu locativ opozabil și în prezența cerințelor procedurale, evacuarea poate fi dispusă pe calea procedurii speciale. Sursa: rejust.ro

Tribunalul București, 10 iunie 2025 — Pretenții izvorâte din folosința spațiului închiriat Locatorul a solicitat chirie/lipsă de folosință restantă, TVA și dobândă penalizatoare pentru un spațiu închiriat, pe o perioadă extinsă de neplată. Instanța a reținut exigibilitatea obligațiilor bănești asumate prin raportul locativ și a admis pretențiile privind debitul principal și accesoriile aferente. Sursa: rejust.ro

Decizii contrare sau limitative (CONTRA)

Curtea de Apel Cluj, 20 ianuarie 2026 — Pretenții contractuale, apel respins Într-un litigiu de pretenții între profesioniști, derivat din raport contractual de folosință, partea apelantă a solicitat schimbarea sentinței de fond. Instanța a reținut că motivele de apel nu răstoarnă situația de fapt și temeiul juridic stabilit în primă instanță, menținând soluția anterioară prin respingerea apelului. Sursa: rejust.ro

Curtea de Apel Alba Iulia, 22 ianuarie 2026 — Pretenții, recurs respins Litigiul a privit pretenții bănești născute din executarea raportului contractual, cu recurs formulat împotriva deciziei de apel. Instanța a reținut că criticile de nelegalitate nu justifică casarea, astfel că a menținut soluția din apel prin respingerea recursului. Sursa: rejust.ro

Tendințe jurisprudențiale

Din practica recentă analizată pe rejust.ro rezultă câteva direcții:

1. Procedura de evacuare este aplicată ferm atunci când titlul locativ a încetat: instanțele de fond admit frecvent evacuarea dacă proprietarul dovedește dreptul de proprietate, notificarea și lipsa unui drept actual de folosință.

2. Pretențiile accesorii (dobândă penalizatoare, TVA, lipsă de folosință) sunt tratate ca parte firească a executării contractului: atunci când debitul principal este probat, instanțele acordă de regulă și accesoriile.

3. Controlul în căile de atac rămâne restrictiv: în litigiile de pretenții locative/comerciale, curțile de apel tind să mențină soluțiile anterioare dacă nu sunt indicate erori clare de fapt sau de drept.

4. Practica favorizează disciplina contractuală: instanțele pun accent pe respectarea mecanismelor procedurale (notificare, probatoriu scris, obiect clar al acțiunii) mai mult decât pe argumente generale de echitate.

Întrebări frecvente

1. Contractul de închiriere trebuie încheiat în scris? Pentru bunuri în general, nu — contractul este consensual (Art. 1777). Pentru locuințe, forma scrisă este obligatorie (Art. 1824). Practic, forma scrisă este necesară pentru înregistrarea la ANAF și pentru a avea un titlu executoriu.

2. Poate proprietarul să intre în locuință fără acordul chiriașului? Nu. Chiriașul are dreptul la folosință liniștită. Proprietarul poate inspecta bunul doar cu acordul chiriașului și în condiții rezonabile (Art. 1800). Accesul fără acord poate constitui infracțiunea de violare de domiciliu.

3. Ce se întâmplă dacă chiriașul nu plătește chiria? Proprietarul poate: (1) pune în întârziere chiriașul, (2) solicita plata chiriei pe cale judiciară, sau (3) cere rezilierea contractului și evacuarea. Procedura de evacuare necesită notificare prealabilă și acțiune în instanță.

4. Pot să subînchiriez apartamentul? Pentru locuințe, doar cu acordul scris al proprietarului (Art. 1833). Pentru alte bunuri, subînchirierea este permisă dacă nu a fost interzisă expres în contract (Art. 1805).

5. Ce reparații sunt în sarcina chiriașului? Reparațiile de mică întreținere (locative), de exemplu: zugrăveli, reparații minore, înlocuirea becurilor. Reparațiile structurale sau cele datorate vechimii bunului sunt în sarcina proprietarului (Art. 1802, Art. 1788).

6. Cum pot recupera garanția la finalul contractului? Prin cerere scrisă către proprietar, după predarea apartamentului și semnarea procesului-verbal de predare-primire. Dacă proprietarul refuză nejustificat, chiriașul poate acționa în instanță pentru recuperarea sumei.

7. Care este termenul de preaviz pentru denunțarea contractului? Pentru locuințe, chiriașul trebuie să dea un preaviz de minimum 60 de zile (Art. 1825). Pentru locator, termenul de preaviz trebuie prevăzut în contract.

Referințe

Legislație română

1. Codul Civil, Legea nr. 287/2009, consolidat la 19.12.2025 — Art. 1777-1850
2. Codul de Procedură Civilă, Legea nr. 134/2010 — Art. 1034-1049 (Procedura de evacuare)
3. Ordinul ANAF nr. 161/2025 — Procedura de înregistrare a contractelor de locațiune
4. OUG nr. 128/2024 — Modificări ale Codului Fiscal privind veniturile din chirii
5. Legea nr. 193/2000 privind clauzele abuzive — Transpunerea Directivei 93/13/CEE
6. Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor — Transpunerea Directivei 2010/31/UE

Legislație europeană

7. Directiva 93/13/CEE privind clauzele abuzive — Protecția consumatorilor
8. Regulamentul (CE) nr. 593/2008 (Roma I) — Legea aplicabilă obligațiilor contractuale
9. Directiva 2010/31/UE privind performanța energetică a clădirilor — Certificatul energetic
10. Directiva (UE) 2024/1275 EPBD revizuită — Noile cerințe pentru performanța energetică

Jurisprudență CJUE

11. CJUE C-488/11 Asbeek Brusse c. Jahani BV — Clauzele abuzive în contractele de închiriere
12. CJUE C-34/13 Kušionová c. SMART Capital — Protecția locuinței și clauzele abuzive

Doctrină și jurisprudență națională

13. JURIDICE.ro — Capcanele din contractul de închiriere
14. JURIDICE.ro — Înregistrarea contractelor de locațiune
15. Contractul de locațiune potrivit noului Cod Civil — LegalUp
16. Euroavocatura — Contractul de locațiune Art. 1777-1835

Articole conexe în Legalpedia:

• Contract de Vânzare-Cumpărare
• Contract de Comodat
• Clauze de Reziliere
• Clauze de Penalități în Contracte
• Instanțe Competente și Jurisdicție