Contractul de arendă

Contractul de arendă este contractul prin care proprietarul unui bun agricol (arendator) transmite folosința acestuia unei alte persoane (arendaș), care îi culege fructele în schimbul unei plăți numite arendă. Este o varietate de locațiune reglementată de Codul civil, art. 1836–1850. Legea cere forma scrisă, sub sancțiunea nulității absolute, și înregistrarea la consiliul local, iar arendașul beneficiază de drept de preempțiune și de reînnoirea de drept a contractului.

Pe scurt

Contractul de arendă este forma prin care proprietarul unui bun agricol (arendator) transmite altei persoane (arendaș) dreptul de a-l folosi și de a-i culege fructele, în schimbul unei plăți numite arendă. Este o varietate de locațiune, reglementată special de Codul civil, art. 1836–1850. Legea impune forma scrisă sub sancțiunea nulității absolute și înregistrarea contractului la consiliul local, iar arendașul beneficiază de drept de preempțiune și de reînnoirea de drept a contractului dacă niciuna dintre părți nu anunță în scris refuzul la termen.

Cadrul legal

Arenda este reglementată ca varietate a contractului de locațiune, în Codul civil (Legea nr. 287/2009), Cartea a V-a, Titlul IX, Capitolul V, Secțiunea a 3-a — „Reguli particulare în materia arendării” (art. 1836–1850). În completare se aplică regulile generale ale locațiunii (art. 1777 și urm.). Vechea Lege a arendării nr. 16/1994 a fost abrogată prin Legea nr. 71/2011 la intrarea în vigoare a noului Cod civil (1 octombrie 2011), astfel că sediul actual al materiei este exclusiv Codul civil.

Art. 1836 Cod civil — Bunuri ce pot fi arendate „Pot fi arendate orice bunuri agricole, cum ar fi: a) terenurile cu destinație agricolă [...] arabile, viile, livezile [...] pășunile împădurite, terenurile ocupate cu construcții și instalații agrozootehnice, amenajările piscicole și de îmbunătățiri funciare [...]; b) animalele, construcțiile de orice fel, mașinile, utilajele și alte asemenea bunuri destinate exploatării agricole.” Sursa: Codul civil, Legea 287/2009 (accesat 2026-09-20)

Art. 1838 Cod civil — Condiții de formă „(1) Contractul de arendare trebuie încheiat în formă scrisă, sub sancțiunea nulității absolute. (2) Sub sancțiunea unei amenzi civile [...] pentru fiecare zi de întârziere, arendașul trebuie să depună un exemplar al contractului la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile agricole arendate, pentru a fi înregistrat într-un registru special ținut de secretarul consiliului local.” Sursa: Codul civil, Legea 287/2009 (accesat 2026-09-20)

Alte dispoziții-cheie din aceeași secțiune:

• Art. 1837 — dacă durata nu e determinată, contractul se consideră încheiat pentru perioada necesară recoltării fructelor din anul agricol respectiv.
• Art. 1839 — schimbarea categoriei de folosință a terenului doar cu acordul scris al proprietarului.
• Art. 1840 — arendașul are obligația legală de a asigura bunurile agricole împotriva pierderii recoltei sau pieirii animalelor din calamități, chiar fără clauză expresă.
• Art. 1845 — contractul autentic sau înregistrat la consiliul local este titlu executoriu pentru plata arendei.
• Art. 1846–1847 — cesiunea contractului e permisă doar cu acordul scris al arendatorului (către soț/descendenți majori care participă la exploatare); subarendarea este interzisă sub sancțiunea nulității absolute.
• Art. 1848 — reînnoirea de drept a contractului dacă refuzul nu e comunicat în scris cu cel puțin 6 luni înainte (1 an pentru terenuri agricole).
• Art. 1849 — dreptul de preempțiune al arendașului, exercitat potrivit art. 1730–1739.
• Art. 1850 — încetarea prin decesul, incapacitatea sau falimentul arendașului.

La vânzarea terenului agricol extravilan se aplică suplimentar Legea nr. 17/2014, cu modificările ulterioare (Legea nr. 175/2020, O.U.G. nr. 104/2022 — M. Of. nr. 657/30.06.2022 — aprobată prin Legea nr. 116/2024), care include arendașul între preemptorii legali. Atenție: Legea nr. 175/2020 nu este ultima modificare — ordinea preemptorilor (art. 4) a fost rescrisă prin O.U.G. nr. 104/2022.

Explicație detaliată

Ce este arenda și prin ce diferă de o închiriere obișnuită

Arenda este, tehnic, o locațiune a unor bunuri agricole: proprietarul (arendatorul) dă altei persoane (arendașul) folosința unui teren agricol, a unor animale, construcții sau utilaje destinate exploatării agricole, iar arendașul plătește arenda și culege fructele (recoltele, produsele) bunului. Ceea ce individualizează arenda față de o închiriere obișnuită este tocmai destinația agricolă a bunului și dreptul arendașului de a-și însuși fructele exploatării. Pentru tot ce nu este reglementat special în art. 1836–1850, se aplică regulile generale ale locațiunii.

Părțile și obiectul

Părțile pot fi persoane fizice sau juridice. Obiectul este larg (art. 1836): terenuri cu destinație agricolă (arabile, vii, livezi, pepiniere, pășuni împădurite, amenajări piscicole, dar și terenuri neproductive amenajabile), precum și animale, construcții, mașini și utilaje destinate exploatării agricole. Arendașul trebuie să folosească bunul conform destinației agricole; schimbarea categoriei de folosință a terenului (art. 1839) este posibilă numai cu acordul scris prealabil al proprietarului.

Forma scrisă și înregistrarea la primărie — două cerințe distincte

Codul civil impune două formalități care nu trebuie confundate:

1. Forma scrisă (art. 1838 alin. 1) este cerută ad validitatem: fără înscris, contractul este lovit de nulitate absolută — practic, nu există. Nu este nevoie de formă autentică (notarială), un înscris sub semnătură privată fiind suficient, dar el trebuie să existe.
2. Înregistrarea la consiliul local (art. 1838 alin. 2–3) este o formalitate de opozabilitate și de evidență: arendașul depune un exemplar la consiliul local în raza căruia se află bunurile, pentru a fi înscris într-un registru special ținut de secretar. Neîndeplinirea ei nu anulează contractul, dar expune arendașul la o amendă civilă pentru fiecare zi de întârziere, stabilită de instanță. Dacă bunurile se află pe raza mai multor localități, se depune câte un exemplar la fiecare.

Un avantaj practic major al înregistrării: potrivit art. 1845, contractul de arendare înregistrat la consiliul local (sau încheiat în formă autentică) este titlu executoriu pentru plata arendei. Astfel, la neplată, arendatorul poate trece direct la executarea silită, fără a mai obține în prealabil o hotărâre judecătorească.

Atenție la limita titlului executoriu: caracterul de titlu executoriu din art. 1845 privește exclusiv plata arendei, nu și predarea sau eliberarea terenului la încetarea contractului. Dacă la expirarea arendei arendașul refuză să restituie terenul, arendatorul nu poate cere direct executorului evacuarea în baza contractului: îi este necesară o hotărâre judecătorească. Temeiul este obligația legală de restituire a bunului la încetarea locațiunii (art. 1821 Cod civil), a cărei nerespectare se valorifică fie printr-o acțiune în evacuare / de predare a terenului (întemeiată pe contract și pe art. 1821), fie printr-o acțiune în revendicare (art. 563 Cod civil), după caz. Abia hotărârea rămasă definitivă devine titlu executoriu pentru eliberarea terenului.

Durata și reînnoirea

Părțile stabilesc durata liber. Dacă nu au prevăzut o durată (art. 1837), contractul se consideră încheiat pentru perioada necesară recoltării fructelor din anul agricol în curs.

Codul civil prevede un mecanism de reînnoire de drept (art. 1848): la expirarea termenului, contractul se reînnoiește automat, pentru aceeași durată, dacă niciuna dintre părți nu a comunicat celeilalte, în scris, refuzul de reînnoire — cu cel puțin 6 luni înainte de expirare, iar pentru terenurile cu destinație agricolă, cu cel puțin 1 an înainte. Dacă durata contractului este de un an sau mai scurtă, aceste termene se reduc la jumătate. Este esențial ca partea care nu dorește continuarea să transmită notificarea în termen și în scris.

Reînnoirea de drept nu se confundă cu tacita relocațiune. Tacita relocațiune (art. 1810 Cod civil), aplicabilă locațiunii de drept comun, presupune că locatarul rămâne în folosința bunului după expirarea termenului, fără opoziția locatorului, iar contractul se consideră reînnoit pe durată nedeterminată (denunțabil cu preaviz). Reînnoirea de drept a arendei (art. 1848) operează diferit: automat, pentru aceeași durată determinată ca a contractului inițial, în lipsa unui refuz notificat în termen. În ambele cazuri se aplică însă plafonul general al locațiunii: potrivit art. 1783 Cod civil, arenda nu poate depăși 49 de ani, iar o clauză pentru un termen mai lung se reduce de drept la 49 de ani. ⚠️ Doctrina majoritară consideră că plafonul se apreciază pe fiecare contract, reînnoirile succesive fiind, în principiu, admisibile; clauzele care ar urmări eludarea limitei de 49 de ani pot fi însă cenzurate de instanță.

Plata arendei și riscul recoltei

Arenda se poate stabili în bani, în produse (fructe) sau mixt. Codul civil conține reguli speciale de risc:

• Dacă arenda este o cotă din fructe (art. 1843), pieirea fortuită a fructelor de împărțit se suportă proporțional de ambele părți, fără acțiune în despăgubire — fiecare pierde partea sa.
• Dacă arenda este în bani sau într-o cantitate determinată de produse (art. 1841) și întreaga recoltă a unui an sau cel puțin jumătate a pierit fortuit, arendașul poate cere reducerea proporțională a arendei.
• La plata în fructe (art. 1844), arendașul este de drept în întârziere pentru predare de la data culegerii, iar arendatorul de drept în întârziere pentru recepție de la notificarea scrisă.

În plus, arendașul este obligat prin lege să asigure bunurile agricole împotriva riscului pierderii recoltei ori al pieirii animalelor din calamități naturale (art. 1840), chiar și în lipsa unei clauze exprese.

Cesiune, subarendare și încetare

Arendașul nu poate subarenda bunul — subarendarea totală sau parțială este interzisă sub sancțiunea nulității absolute (art. 1847). Poate însă cesiona contractul, dar numai cu acordul scris al arendatorului și doar către soțul care participă la exploatare sau către descendenții săi majori (art. 1846).

Pe lângă cauzele generale de încetare a locațiunii (expirarea termenului, rezilierea pentru neexecutare etc.), art. 1850 prevede cauze speciale: contractul încetează prin decesul, incapacitatea sau falimentul arendașului.

Ce se întâmplă la vânzarea sau decesul arendatorului

Codul civil reglementează expres soarta contractului la moartea arendașului (art. 1850), dar nu și situația simetrică a arendatorului — care se rezolvă prin regulile locațiunii:

• Vânzarea (înstrăinarea) terenului arendat. Regula este că locațiunea nu încetează prin înstrăinarea bunului, dar contractul îi este opozabil noului proprietar numai în condițiile art. 1811 Cod civil: pentru un imobil înscris în cartea funciară, dacă arenda a fost notată în cartea funciară; pentru un imobil neînscris în CF, dacă arenda are dată certă anterioară înstrăinării. Înregistrarea contractului la consiliul local (art. 1838) conferă dată certă, ceea ce protejează arendașul: cumpărătorul se substituie arendatorului și trebuie să respecte arenda (art. 1812). Dacă arenda nu este opozabilă (fără notare/dată certă), dobânditorul o poate denunța cu respectarea unui termen de preaviz, arendatorul-vânzător rămânând răspunzător față de arendaș pentru prejudiciu (art. 1812–1813).
• Decesul arendatorului. Locațiunea nu încetează prin moartea locatorului (art. 1820): drepturile și obligațiile din contract se transmit moștenitorilor arendatorului, care devin noii arendatori pentru durata rămasă. Excepția art. 1850 (deces, incapacitate, faliment) privește numai arendașul, nu arendatorul.

Arenda unui teren aflat în coproprietate sau indiviziune

Când terenul este deținut de mai mulți coproprietari (de regulă, teren moștenit de comoștenitori aflați în indiviziune), încheierea valabilă a arendei depinde de durata contractului (art. 641 Cod civil):

• pentru o arendă de cel mult 3 ani, tratată ca act de administrare, este suficient acordul coproprietarilor care dețin majoritatea cotelor-părți [art. 641 alin. (1)];
• pentru o arendă mai mare de 3 ani, este necesar acordul tuturor coproprietarilor — regula unanimității [art. 641 alin. (4)], care asimilează astfel de locațiuni actelor grave.

Un contract încheiat fără acordul cerut de lege este inopozabil coproprietarilor care nu au consimțit și poate fi desființat. La un partaj ulterior, actele de administrare (arenda pe termen scurt) încheiate valabil rămân, ca regulă, opozabile coproprietarului căruia i se atribuie terenul, în limitele legii. ⚠️ În practică, granița dintre actul de administrare și cel de dispoziție pentru arenda agricolă de durată nu este întotdeauna tranșantă; pentru siguranță, obțineți acordul scris al tuturor coproprietarilor și menționați-i pe toți în contract.

Îmbunătățirile și investițiile arendașului

În lipsa unei clauze exprese, soarta lucrărilor efectuate de arendaș (îmbunătățiri funciare, plantații, construcții agrozootehnice) se stabilește după regulile locațiunii privind lucrările adăugate și autonome (art. 1823 Cod civil):

• dacă lucrările au fost făcute cu acordul prealabil al arendatorului, acesta le poate păstra la încetarea contractului, dar datorează despăgubiri arendașului;
• dacă lucrările au fost făcute fără acordul prealabil, arendatorul poate alege fie să le păstreze fără a plăti despăgubiri (operând accesiunea imobiliară în favoarea proprietarului, art. 577 și urm.), fie să ceară arendașului aducerea terenului în starea inițială, plus despăgubiri pentru pagube.

Prin urmare, arendașul care investește fără o clauză contractuală riscă să piardă valoarea investiției prin accesiune. ⚠️ Un eventual drept la despăgubire pentru îmbunătățiri utile efectuate fără acord se discută în doctrină pe temeiul îmbogățirii fără justă cauză (art. 1345 Cod civil), dar soluția este incertă. Recomandarea practică: reglementați expres în contract ce investiții sunt permise, care necesită acordul prealabil, care dau drept la despăgubire și cum se evaluează la încetare.

Dreptul de preempțiune — două planuri

Arendașul beneficiază de drept de preempțiune asupra bunurilor arendate (art. 1849), exercitat potrivit regulilor generale din art. 1730–1739: dacă proprietarul vrea să vândă, arendașul poate cumpăra cu prioritate, la preț și în condiții egale cu ale unui terț.

Pentru terenurile agricole extravilane, acest drept se combină cu regimul special al Legii nr. 17/2014, cu modificările ulterioare (Legea nr. 175/2020, O.U.G. nr. 104/2022 aprobată prin Legea nr. 116/2024), care stabilește o ordine de preempțiune pe ranguri. Legea nr. 175/2020 nu este ultima modificare: O.U.G. nr. 104/2022 a rescris art. 4, inclusiv componența rangului II. În forma consolidată, ordinea este:

• rangul I — coproprietarii, soții, precum și rudele și afinii până la gradul al treilea inclusiv;
• rangul II — proprietarii investițiilor agricole (pentru culturile de pomi, viță-de-vie, hamei și pentru irigațiile exclusiv private aflate pe terenul scos la vânzare) și arendașii. Aici arendașul nu este singurul preemptor: când pe teren există astfel de investiții agricole, prioritate la cumpărare, în interiorul rangului II, au proprietarii investițiilor, iar arendașul vine după ei;
• rangul III — proprietarii și/sau arendașii terenurilor agricole vecine;
• rangurile următoare — tinerii fermieri, instituțiile de învățământ/cercetare agricolă și, în final, statul român prin Agenția Domeniilor Statului.

Așadar arendașul terenului supus vânzării este preemptor de rang II, dar împreună cu proprietarii investițiilor agricole, care îl devansează în cadrul aceluiași rang. Condiția esențială: contractul de arendă să fi fost încheiat și înregistrat cu cel puțin 1 an înainte de afișarea ofertei de vânzare la primărie.

Sursa: Legea nr. 17/2014, art. 4, forma consolidată la zi — legislatie.just.ro (accesat 2026-09-20); modificată prin O.U.G. nr. 104/2022 (M. Of. nr. 657/30.06.2022), aprobată prin Legea nr. 116/2024 (M. Of. nr. 406/30.04.2024).

Aspecte practice

Ce trebuie să conțină un contract de arendă bine făcut

• Identificarea părților (arendator și arendaș, cu date complete) și a calității de proprietar a arendatorului.
• Descrierea exactă a bunurilor: pentru terenuri — suprafață, amplasament (intravilan/extravilan), tarla, parcelă, număr cadastral/carte funciară, vecinătăți; pentru animale/utilaje — identificare individuală.
• Durata, cu dată de început și de sfârșit, și clauza privind reînnoirea.
• Cuantumul și forma arendei (bani, produse sau mixt), termenele și modalitatea de plată; modul de evaluare a produselor dacă plata se face în natură.
• Obligația de asigurare a bunurilor (art. 1840) și repartizarea cheltuielilor (impozite, lucrări, îmbunătățiri).
• Clauze privind întreținerea și restituirea bunului la încetare.

Pași obligatorii după semnare

1. Încheiați contractul în scris — fără înscris, contractul este nul (art. 1838 alin. 1).
2. Arendașul depune un exemplar la consiliul local în raza căruia se află bunurile, pentru înregistrare în registrul special (art. 1838 alin. 2). Faceți-o fără întârziere — legea prevede amendă civilă pe zi de întârziere, iar înregistrarea transformă contractul în titlu executoriu pentru arendă (art. 1845).
3. Dacă bunurile sunt pe raza mai multor localități, depuneți câte un exemplar la fiecare consiliu local (art. 1838 alin. 3).

Obligații fiscale ale proprietarului (arendator persoană fizică)

Veniturile din arendă sunt venituri din cedarea folosinței bunurilor (Codul fiscal, Legea nr. 227/2015):

• Impozit pe venit: 10%, reținut la sursă de arendaș și virat la buget; este impozit final. Baza impozabilă = venitul net = venit brut minus o cheltuială forfetară de 20% (deci 80% din venitul brut).
• Arendașul declară impozitul reținut prin formularul 112 și îl virează până pe 25 ale lunii următoare.
• CASS (10%) poate fi datorată de proprietar dacă venitul net cumulat (arendă + chirii, investiții, activități agricole etc.) depășește plafonul de 6 / 12 / 24 de salarii minime. Pentru 2026, cu salariul minim de referință de 4.050 lei, plafonul de 6 salarii = 24.300 lei; peste acesta se depune Declarația unică (formular 212) până la 25 mai anul următor. CAS nu se datorează pentru arendă.
• TVA: arendarea este prestare de servicii scutită; persoana fizică cu venituri exclusiv din arendă nu se înregistrează în scopuri de TVA.

Sursa: Ghid ANAF privind veniturile din arendarea bunurilor agricole (accesat 2026-09-20). Plafoanele și salariul minim se actualizează anual — verificați valorile în vigoare pe portalul ANAF.

Când arendatorul este persoană juridică sau arendașul este PFA/societate

Regimul de mai sus (impozit final 10%, cheltuială forfetară 20%, CASS peste plafon) se aplică arendatorului persoană fizică. Situația se schimbă în funcție de calitatea părților:

• Arendator persoană juridică. Venitul din arendă intră în baza impozabilă a societății și se impozitează cu impozit pe profit (16%) sau cu impozit pe veniturile microîntreprinderilor, după regimul fiscal al firmei — nu i se aplică regimul „cedarea folosinței bunurilor" și nu datorează CASS/CAS (contribuții specifice persoanelor fizice). Impozitul de 10% cu reținere la sursă nu se aplică plăților către o persoană juridică.
• Reținerea la sursă a impozitului de 10% (când arendatorul e persoană fizică) se face de plătitorul de venit obligat să conducă evidență contabilă — persoană juridică, PFA sau întreprindere individuală în sistem real. Dacă arendașul este o persoană fizică fără evidență contabilă, arendatorul-persoană fizică declară și plătește el însuși impozitul prin Declarația unică (formular 212).
• TVA (art. 292 Cod fiscal, Legea nr. 227/2015). Arendarea/închirierea de bunuri imobile este operațiune scutită fără drept de deducere [art. 292 alin. (2) lit. e)]. Persoana impozabilă (de regulă arendatorul persoană juridică) poate însă opta pentru taxare [art. 292 alin. (3)], depunând o notificare la ANAF și aplicând TVA la cotă standard — util atunci când dorește să deducă TVA aferentă cheltuielilor cu imobilul (investiții, reparații).

Sursa: Codul fiscal (Legea nr. 227/2015), art. 292 — scutiri pentru operațiuni imobiliare (accesat 2026-09-20). Verificați regimul concret al firmei (profit vs. microîntreprindere) și opțiunea de taxare TVA cu un consultant fiscal.

Greșeli frecvente de evitat

• Acord doar verbal — contractul de arendă verbal este nul; nu produce niciun efect.
• Netrimiterea la primărie — pierdeți caracterul de titlu executoriu și riscați amendă civilă.
• Subarendarea — este interzisă și lovită de nulitate absolută (art. 1847); nu „împrumutați” terenul altui exploatant printr-un al doilea contract.
• Ratarea termenului de refuz al reînnoirii — dacă nu notificați în scris cu 1 an înainte (terenuri agricole), contractul se reînnoiește automat (art. 1848).
• Ignorarea preempțiunii la vânzare — proprietarul care vinde terenul extravilan fără să respecte procedura preempțiunii (inclusiv față de arendaș) riscă nulitatea absolută a vânzării (Legea nr. 17/2014, cu modificările ulterioare). În plus, după Legea nr. 116/2024 (care a aprobat O.U.G. nr. 104/2022), nerespectarea obligației de plată a impozitului special datorat la revânzarea terenului în interiorul termenului de 8 ani este sancționată cu nulitatea relativă a actului [art. 16 alin. (2)].
• Omisiunea asigurării — obligația de a asigura bunurile există chiar fără clauză (art. 1840).

Legislație europeană

Arenda este un contract de drept intern, reglementat exclusiv de Codul civil român — nu există o „directivă a arendării" la nivelul Uniunii. Dreptul UE devine însă direct relevant prin trei porți: (1) accesul la plățile directe din Politica Agricolă Comună (PAC), care se acordă fermierului ce are terenul „la dispoziție" — de regulă arendașul; (2) libera circulație a capitalurilor (art. 63 TFUE), care disciplinează condițiile în care resortisanții altor state membre pot folosi ori dobândi teren agricol în România; și (3) regulile de drept internațional privat pentru arenda cu element de extraneitate.

Directive și regulamente aplicabile

Regulamentul (UE) 2021/2115 — de stabilire a normelor privind planurile strategice PAC (FEGA/FEADR). Plățile directe (sprijinul de bază pentru venit, sprijinul redistributiv, sprijinul cuplat, schemele ecologice) se acordă fermierului activ care desfășoară activitate agricolă pe o suprafață aflată la dispoziția sa, indiferent dacă este proprietar sau deține terenul în temeiul unui contract de arendă. Regulamentul a fost modificat prin Reg. (UE) 2026/1768. Sursa: Regulamentul (UE) 2021/2115 (accesat 2026-09-20)

Regulamentul (UE) 2021/2116 — privind finanțarea, gestionarea și monitorizarea PAC. Instituie Sistemul Integrat de Administrare și Control (IACS/SIGC), prin care se verifică suprafețele eligibile declarate; se aplică sprijinului acordat în temeiul Reg. 2021/2115. Sursa: Regulamentul (UE) 2021/2116 (accesat 2026-09-20)

Consecința practică pentru părți: subvențiile APIA aparțin arendașului (cel care exploatează efectiv terenul), nu arendatorului-proprietar. Cine încasează plățile directe și cum se repartizează sprijinul între părți este o chestiune ce trebuie clarificată expres în contract, întrucât dreptul UE leagă plata de folosința reală, nu de titlul de proprietate.

Transpunerea în dreptul român

Regulamentele UE sunt direct aplicabile și nu se „transpun" ca directivele; România le pune în operă prin Planul Național Strategic PAC 2023–2027 (PNS), aprobat de Comisia Europeană și administrat de APIA, cadrul național al plăților directe fiind stabilit prin Ordinul MADR nr. 106/2024. Pentru a primi plăți directe, fermierul trebuie să facă dovada utilizării terenului (a faptului că terenul este „la dispoziția" sa): copia contractului de arendă este documentul-tip acceptat, iar contractul trebuie să fie încheiat înainte de depunerea cererii unice și valabil cel puțin până la 1 decembrie a anului de cerere. Aici se vede importanța practică a înregistrării contractului la consiliul local (art. 1838 Cod civil): un contract în formă scrisă, cu date cadastrale corecte, este condiția de acces la subvenția europeană.

Sursa: APIA — Planul Național Strategic PAC 2023-2027 (accesat 2026-09-20)

La vânzarea terenului agricol extravilan, preempțiunea arendașului din Codul civil (art. 1849) și din Legea nr. 17/2014 (mod. prin Legea nr. 175/2020) trebuie citită prin prisma liberei circulații a capitalurilor: de la 1 ianuarie 2014, când a expirat derogarea din Tratatul de aderare, resortisanții altor state membre pot dobândi și folosi teren agricol în România în aceleași condiții cu cetățenii români.

Jurisprudență CJUE

Cauza C-61/09, Landkreis Bad Dürkheim v Agrarmarkt Niedermair-Schiemann (14.10.2010) — pentru plățile directe, terenul face parte din exploatație chiar și fără un contract clasic de arendă/locațiune; dreptul UE nu impune natura juridică a raportului, ci cere ca terenul să fie la dispoziția fermierului în mod legal, folosit de acesta în nume și pe cont propriu. Arenda este așadar un temei valabil, dar nu singurul. Sursa: CJUE, C-61/09 (accesat 2026-09-20)

Cauza C-216/19, WQ v Land Berlin (17.12.2020) — noțiunea de „hectar eligibil aflat la dispoziția fermierului": nu se pot încasa plăți pentru o suprafață folosită nelegal de un terț, pe care fermierul nu o are efectiv la dispoziție. Sursa: CJUE, C-216/19 (accesat 2026-09-20)

Cauzele conexate C-52/16 și C-113/16, SEGRO și Horváth (Marea Cameră, 06.03.2018) și Cauza C-235/17, Comisia v Ungaria (Marea Cameră, 21.05.2019) — art. 63 TFUE (coroborat cu art. 17 din Cartă în C-235/17) se opune unei legislații naționale care stinge de drept drepturile de folosință (uzufruct) asupra terenului agricol ale resortisanților altor state membre. Aceste hotărâri fixează limita europeană a oricăror restricții naționale privind folosința ori dobândirea terenului agricol — inclusiv regimul preempțiunii din Legea 17/2014. Sursa: CJUE, C-52/16 și C-113/16; CJUE, C-235/17 (accesat 2026-09-20)

Sunt compatibile condițiile Legii nr. 175/2020 cu art. 63 TFUE? Legea nr. 17/2014, cu modificările ulterioare (Legea nr. 175/2020, O.U.G. nr. 104/2022 aprobată prin Legea nr. 116/2024), impune la vânzarea terenului agricol extravilan o preempțiune pe ranguri, avize (inclusiv de la MADR, iar pentru anumite suprafețe de la alte autorități), o restricție de revânzare de 8 ani (cu impozit special la revânzarea sub acest termen) și obligația de exploatare. Aceste condiții trebuie citite prin prisma Comunicării interpretative a Comisiei privind achiziția de terenuri agricole și dreptul UE (2017/C 350/05): restricțiile naționale privind terenul agricol sunt admise dacă sunt nediscriminatorii, proporționale și urmăresc un obiectiv legitim de politică agricolă (comasare, exploatare efectivă, evitarea speculei). Jurisprudența SEGRO și Comisia c. Ungaria fixează limita: măsuri care sting sau blochează în mod disproporționat drepturile resortisanților altor state membre încalcă art. 63 TFUE. ⚠️ La data redactării nu este confirmată o procedură de infringement ori un aviz motivat al Comisiei îndreptat specific împotriva regimului românesc din Legea 17/2014 (mod. 175/2020); compatibilitatea rămâne o chestiune de proporționalitate, iar preempțiunea de rang II a arendașului nu este, în sine, contrară dreptului UE. Verificați eventualele modificări legislative sau poziții ale Comisiei la momentul aplicării.

Jurisprudență CJUE — continuare

Sursa suplimentară: Comunicarea interpretativă a Comisiei 2017/C 350/05 (accesat 2026-09-20)

Aspecte practice din perspectivă europeană

• Cine ia subvenția. Stabiliți în contract cine depune cererea unică la APIA și încasează plățile directe (de regulă arendașul, ca fermier activ) și cum se reflectă acest lucru în cuantumul arendei. Fără o suprafață aflată legal „la dispoziția" sa, arendașul riscă respingerea cererii (C-216/19).
• Termene aliniate la APIA. Contractul de arendă ar trebui încheiat și înregistrat înainte de campania de depunere a cererilor și să acopere cel puțin până la 1 decembrie a anului de cerere, altfel suprafața nu este eligibilă în acel an.
• Suprapuneri de declarare (supradeclarare). IACS/SIGC funcționează pe principiul non-suprapunerii: aceeași parcelă nu poate fi declarată eligibil de doi fermieri. Când atât arendatorul, cât și arendașul — ori doi arendași succesivi — declară aceeași parcelă, sistemul semnalează conflictul, iar APIA cere documente doveditoare (contractul de arendă înregistrat, titlul, dovada utilizării efective) pentru a stabili cine are terenul „la dispoziție". Un contract de arendă neînregistrat sau expirat înainte de 1 decembrie a anului de cerere slăbește poziția fermierului și poate duce la respingerea plăților pe suprafața în litigiu. De aceea contractul ar trebui să precizeze clar cine depune cererea unică.
• Arendă transfrontalieră. Pentru un contract cu o parte resortisant al altui stat membru, legea aplicabilă rămâne cea română (lex rei sitae, art. 4 din Regulamentul (CE) 593/2008 — Roma I), pentru că obiectul este un imobil situat în România. Sursa: Regulamentul (CE) 593/2008 (Roma I) (accesat 2026-09-20)
• Modificări legislative în curs. PNS 2023–2027 și cadrul MADR (Ordin 106/2024) se actualizează periodic (proiecte de modificare aflate în dezbatere), iar Reg. (UE) 2026/1768 a ajustat alocările plăților directe — verificați condițiile de eligibilitate în vigoare pentru anul de cerere pe portalul APIA.

Întrebări frecvente

Trebuie contractul de arendă să fie la notar? Nu. Legea cere doar forma scrisă, sub sancțiunea nulității absolute (art. 1838 alin. 1). Un înscris sub semnătură privată este suficient. Forma autentică (notarială) este opțională, dar aduce, ca și înregistrarea la primărie, caracter de titlu executoriu (art. 1845).

Ce se întâmplă dacă nu înregistrez contractul la primărie? Contractul rămâne valabil între părți, dar arendașul riscă o amendă civilă pentru fiecare zi de întârziere (art. 1838 alin. 2) și se pierde beneficiul titlului executoriu pentru plata arendei.

Pot da terenul mai departe altcuiva (subarendă)? Nu. Subarendarea totală sau parțială este interzisă, sub sancțiunea nulității absolute (art. 1847). Puteți doar cesiona contractul, cu acordul scris al arendatorului, către soț sau descendenți majori care participă la exploatare (art. 1846).

Contractul se prelungește automat? Da, prin reînnoire de drept (art. 1848): dacă niciuna dintre părți nu comunică în scris refuzul cu cel puțin 1 an înainte de expirare (6 luni pentru bunuri agricole altele decât terenuri), contractul se reînnoiește pentru aceeași durată.

Dacă recolta este distrusă de secetă sau inundații, mai plătesc arenda? Depinde de cum e stabilită arenda. Dacă e o cotă din fructe, pierderea fortuită se suportă proporțional de ambele părți (art. 1843). Dacă e în bani și piere întreaga recoltă sau cel puțin jumătate, arendașul poate cere reducerea proporțională a arendei (art. 1841). În plus, arendașul are obligația legală de a asigura bunurile împotriva calamităților (art. 1840).

Am prioritate să cumpăr terenul dacă proprietarul îl vinde? Da. Arendașul are drept de preempțiune asupra bunurilor arendate (art. 1849). Pentru terenurile agricole extravilane se aplică și Legea nr. 17/2014, cu modificările ulterioare (Legea nr. 175/2020, O.U.G. nr. 104/2022 aprobată prin Legea nr. 116/2024): arendașul este preemptor de rang II, cu condiția ca arenda să fi fost înregistrată cu cel puțin 1 an înainte de oferta de vânzare. Atenție: după O.U.G. nr. 104/2022, rangul II este împărțit cu proprietarii investițiilor agricole (pomi, viță-de-vie, hamei, irigații private de pe teren), care au prioritate la cumpărare față de arendaș.

Ce impozite plătesc pentru banii din arendă? 10% impozit pe venit (reținut la sursă de arendaș, aplicat la 80% din venitul brut) și, eventual, 10% CASS dacă veniturile cumulate depășesc plafonul anual (6/12/24 salarii minime). CAS nu se datorează. Verificați valorile în vigoare pe portalul ANAF.

Contractul înregistrat îmi permite să evacuez arendașul dacă nu pleacă la final? Nu direct. Titlul executoriu din art. 1845 privește doar plata arendei, nu și eliberarea terenului. Dacă arendașul refuză să restituie terenul la încetare, aveți nevoie de o hotărâre judecătorească — o acțiune în evacuare/predare întemeiată pe obligația de restituire (art. 1821) sau o acțiune în revendicare (art. 563 Cod civil).

Dacă proprietarul vinde terenul, noul proprietar trebuie să respecte arenda mea? Da, dacă arenda îi este opozabilă (art. 1811): pentru terenuri extravilane neînscrise în cartea funciară, arenda trebuie să aibă dată certă anterioară vânzării — iar înregistrarea la primărie (art. 1838) conferă dată certă. Locațiunea nu încetează nici prin decesul arendatorului: drepturile trec la moștenitori (art. 1820).

Am moștenit un teren împreună cu frații mei — pot să-l arendez singur? Nu de unul singur. Pentru o arendă de până la 3 ani este nevoie de acordul coproprietarilor care dețin majoritatea cotelor (art. 641 alin. 1); pentru una mai lungă de 3 ani, de acordul tuturor coproprietarilor (unanimitate, art. 641 alin. 4).

Ce se întâmplă cu investițiile mele (plantații, construcții) la finalul arendei? În lipsa unei clauze, se aplică art. 1823: dacă ați făcut lucrările cu acordul proprietarului, acesta le păstrează și vă despăgubește; fără acord, proprietarul le poate păstra fără plată (accesiune) sau vă poate cere aducerea terenului la starea inițială. Reglementați investițiile expres în contract.

Practică și opinii

⚠️ Notă practică — abrogarea Legii arendării nr. 16/1994 Multe modele de contract și articole mai vechi trimit încă la „Legea arendării nr. 16/1994”. Aceasta a fost abrogată prin Legea nr. 71/2011 (de punere în aplicare a Codului civil), odată cu intrarea în vigoare a noului Cod civil la 1 octombrie 2011. Sediul actual al materiei este exclusiv Codul civil (art. 1836–1850). Folosirea unui model bazat pe legea veche riscă să conțină clauze depășite.

⚠️ Punct de atenție — rangul arendașului la preempțiune O confuzie frecventă este că arendașul ar avea prioritate absolută la cumpărarea terenului. În realitate, la vânzarea terenurilor extravilane, Legea nr. 17/2014, cu modificările ulterioare (Legea nr. 175/2020, O.U.G. nr. 104/2022 aprobată prin Legea nr. 116/2024) îl plasează pe arendaș în rangul II, după coproprietari și rudele apropiate (rang I). Mai mult, după O.U.G. nr. 104/2022, rangul II nu este rezervat exclusiv arendașului: el este împărțit cu proprietarii investițiilor agricole (pentru culturile de pomi, viță-de-vie, hamei și irigațiile exclusiv private aflate pe teren), care au prioritate la cumpărare în interiorul rangului II, înaintea arendașului. Beneficiul preempțiunii operează numai dacă arendașul și-a înregistrat contractul cu cel puțin 1 an înainte de afișarea ofertei de vânzare la primărie.

Doctrina și practica de specialitate subliniază că înregistrarea contractului la consiliul local nu este o simplă formalitate administrativă: pe lângă evitarea amenzii civile, ea conferă contractului forța unui titlu executoriu pentru plata arendei (art. 1845), ceea ce simplifică semnificativ recuperarea sumelor restante — un avantaj esențial pentru arendatori.

⚠️ Punct de atenție — titlul executoriu NU acoperă restituirea terenului O eroare frecventă este să se creadă că un contract înregistrat permite evacuarea directă a arendașului rămas pe teren după încetare. Titlul executoriu (art. 1845) privește exclusiv plata arendei. Pentru eliberarea terenului este necesară o hotărâre judecătorească (acțiune în evacuare/predare pe temeiul obligației de restituire — art. 1821 — ori acțiune în revendicare — art. 563 Cod civil). Anticipați acest risc prin clauze clare de restituire și, eventual, o clauză penală pentru ocuparea fără drept.

De asemenea, pentru accesarea subvențiilor APIA, exploatarea legală a terenului pe baza unui contract de arendă valabil și înregistrat este, în practică, o condiție uzuală de eligibilitate, arendașul fiind, de regulă, cel care declară suprafețele și solicită plățile pe suprafață.

Referințe

1. Codul civil (Legea nr. 287/2009, republicată) — Cartea a V-a, Titlul IX, Capitolul V, Secțiunea a 3-a „Reguli particulare în materia arendării”, art. 1836–1850. legislatie.just.ro (accesat 2026-09-20).
2. Codul civil, art. 1730–1739 — regimul general al dreptului de preempțiune (aplicabil prin trimiterea din art. 1849). legislatie.just.ro
3. Codul civil, art. 1777 și urm. — regulile generale ale contractului de locațiune, aplicabile în completare arendării.
4. Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil — abrogarea Legii arendării nr. 16/1994.
5. Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan — forma consolidată la zi. legislatie.just.ro (accesat 2026-09-20).
6. Legea nr. 175/2020 pentru modificarea și completarea Legii nr. 17/2014 — ordinea preemptorilor la vânzarea terenurilor extravilane. legislatie.just.ro (accesat 2026-09-20). ⚠️ Nu este ultima modificare — vezi pct. 6a și 6b. 6a. O.U.G. nr. 104/2022 pentru modificarea și completarea Legii nr. 17/2014 — a rescris art. 4 (ordinea preemptorilor; componența rangului II). Publicată în M. Of. nr. 657 din 30 iunie 2022. 6b. Legea nr. 116/2024 pentru aprobarea O.U.G. nr. 104/2022 — completări (terenuri cu folosință mixtă; art. 16 alin. (2) — nulitate relativă pentru neplata impozitului special la revânzare). Publicată în M. Of. nr. 406 din 30 aprilie 2024. legislatie.just.ro (accesat 2026-09-20).
7. Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal — venituri din cedarea folosinței bunurilor (regimul fiscal al arendei).
8. ANAF — Ghid privind veniturile realizate din arendarea bunurilor agricole. static.anaf.ro (accesat 2026-09-20).
9. Codul civil, art. 563 (revendicare), 641 (coproprietate — administrare/dispoziție), 1783 (durata maximă a locațiunii), 1810 (tacita relocațiune), 1811–1813 (opozabilitatea locațiunii față de dobânditor), 1820 (locațiunea și decesul părților), 1821 (restituirea bunului), 1823 (lucrări adăugate și autonome), 1345 (îmbogățirea fără justă cauză). legislatie.just.ro (accesat 2026-09-20).
10. Codul fiscal (Legea nr. 227/2015), art. 292 — scutiri de TVA pentru operațiuni imobiliare și opțiunea de taxare. static.anaf.ro (accesat 2026-09-20).
11. Comisia Europeană — Comunicare interpretativă privind achiziția de terenuri agricole și dreptul Uniunii Europene (2017/C 350/05). eur-lex.europa.eu (accesat 2026-09-20).