Contractul de intermediere

Contractul de intermediere este contractul prin care o persoană (intermediarul) se obligă să pună clientul în legătură cu un terț în vederea încheierii unui contract, în schimbul unei remunerații. Este reglementat de art. 2096–2102 din Codul civil și are, de regulă, caracter ocazional. Intermediarul are dreptul la plată numai dacă contractul dintre client și terț se încheie ca urmare a intermedierii sale.

Pe scurt

Contractul de intermediere este contractul prin care o persoană (intermediarul) se obligă față de client să îl pună în legătură cu un terț, în vederea încheierii unui contract, în schimbul unei remunerații. Este reglementat de art. 2096–2102 din Codul civil și are, de regulă, caracter ocazional — spre deosebire de contractul de agenție, care presupune o colaborare statornică și profesională.

Trăsătura esențială: intermediarul are dreptul la plată numai dacă contractul dintre client și terț se încheie ca urmare a intermedierii sale. Intermediarul este independent, nu reprezintă părțile și nu le poate angaja juridic decât dacă a fost împuternicit expres.

Cadrul legal

Contractul de intermediere este un contract numit, reglementat în Codul civil (Legea nr. 287/2009), Cartea a V-a „Despre obligații", Titlul IX „Diferite contracte speciale", Capitolul XI „Contractul de intermediere" (art. 2096–2102).

Art. 2096 Cod civil — Noțiune (1) Intermedierea este contractul prin care intermediarul se obligă față de client să îl pună în legătură cu un terț, în vederea încheierii unui contract. (2) Intermediarul nu este prepusul părților intermediate și este independent față de acestea în executarea obligațiilor sale.

Sursa: Codul civil, Legea nr. 287/2009 (formă republicată) (accesat 2026-08-18)

Art. 2097 Cod civil — Remunerația intermediarului Intermediarul are dreptul la o remunerație din partea clientului numai în cazul în care contractul intermediat se încheie ca urmare a intermedierii sale.

Art. 2098 Cod civil — Restituirea cheltuielilor În lipsa unei stipulații contrare, intermediarul nu are dreptul la restituirea cheltuielilor efectuate pentru intermediere; acest drept se cuvine numai dacă a fost prevăzut expres în contract.

Art. 2101 Cod civil — Comunicarea încheierii contractului Clientul are obligația de a comunica intermediarului încheierea contractului intermediat, în cel mult 15 zile de la data încheierii acestuia, sub sancțiunea dublării remunerației, dacă părțile nu au convenit altfel.

Art. 2102 Cod civil — Reprezentarea părților Intermediarul poate să reprezinte părțile intermediate la încheierea contractului intermediat sau a altor acte de executare a acestuia numai dacă a fost împuternicit expres în acest sens.

Sursa pentru art. 2097–2102: Codul civil, Legea nr. 287/2009 (accesat 2026-08-18)

Alături de aceste texte speciale, contractului i se aplică și dreptul comun al obligațiilor și al contractelor (art. 1166 și urm. Cod civil), precum și regulile aplicabile în funcție de tipul afacerii intermediate (de exemplu, legislația privind protecția consumatorului în intermedierea imobiliară către persoane fizice).

Explicație detaliată

Ce este, de fapt, intermedierea

Prin contractul de intermediere, intermediarul își asumă o singură obligație principală: să îl pună în legătură pe client cu un terț cu care clientul ar putea încheia un contract (o vânzare, o închiriere, un contract de servicii etc.). Intermediarul facilitează întâlnirea dintre cerere și ofertă, dar nu încheie el contractul și, ca regulă, nu reprezintă niciuna dintre părți.

Din art. 2096 alin. (2) Cod civil rezultă două trăsături definitorii:

• Independența — intermediarul nu este prepusul (subordonatul) niciuneia dintre părți; el își organizează singur activitatea.
• Neutralitatea funcțională — el apropie părțile, dar decizia de a contracta și conținutul contractului aparțin exclusiv clientului și terțului.

Caracterele juridice

• Contract numit — are o reglementare proprie (art. 2096–2102 Cod civil).
• Sinalagmatic — naște obligații reciproce: intermediarul depune diligențe pentru a pune în legătură părțile, iar clientul plătește remunerația dacă rezultatul se produce.
• Cu titlu oneros — remunerația este prezumată; intermedierea gratuită este posibilă doar dacă părțile o prevăd expres.
• Consensual — se încheie prin simplul acord de voință, forma scrisă fiind recomandată pentru probă și pentru claritatea remunerației.
• Cu caracter ocazional — spre deosebire de agenție, nu presupune o colaborare de durată; intermediarul poate fi și un neprofesionist, întrucât Codul civil nu prezumă calitatea de profesionist a intermediarului.

Remunerația: condiționată de rezultat

Regula centrală (art. 2097 Cod civil) este că intermediarul este plătit numai dacă contractul dintre client și terț se încheie efectiv și ca urmare a intermedierii sale. Este așadar o obligație de rezultat din perspectiva dreptului la plată: fără contract încheiat, nu există remunerație, oricâte demersuri ar fi făcut intermediarul.

Sunt esențiale două elemente:

1. Încheierea contractului intermediat — dacă negocierile eșuează, dreptul la remunerație nu se naște.
2. Legătura de cauzalitate — contractul trebuie să fie rezultatul activității intermediarului; dacă părțile s-ar fi întâlnit oricum, pe altă cale, condiția nu este îndeplinită.

Dacă părțile nu au stabilit cuantumul, remunerația se determină potrivit legii, uzanțelor sau, în lipsă, în funcție de dificultatea afacerii și de serviciile prestate.

Cheltuielile intermediarului

Cheltuielile efectuate pentru intermediere (deplasări, promovare, verificări) nu se restituie separat, în afară de remunerație, decât dacă acest lucru a fost prevăzut expres în contract (art. 2098 Cod civil). În lipsa unei clauze, se prezumă că ele sunt acoperite din remunerație.

Obligația de informare

Intermediarul trebuie să comunice terțului toate informațiile relevante privind avantajele și oportunitatea încheierii contractului intermediat, fără a prejudicia în mod culpabil interesele clientului (art. 2100 Cod civil). Aceasta este expresia obligației de bună-credință și de loialitate: intermediarul promovează afacerea, dar nu poate ascunde terțului informații esențiale și nici nu poate acționa contra intereselor clientului său.

Comunicarea încheierii și sancțiunea dublării remunerației

După ce contractul intermediat se încheie, clientul are obligația să îl înștiințeze pe intermediar în cel mult 15 zile (art. 2101 Cod civil). Nerespectarea acestui termen atrage o sancțiune specifică — dublarea remunerației —, dacă părțile nu au convenit altfel. Când remunerația este stabilită procentual (de exemplu, un procent din prețul vânzării), clientul trebuie să comunice și valoarea contractului, pentru a permite calculul.

Reprezentarea părților — doar cu împuternicire expresă

Prin natura sa, intermediarul nu reprezintă părțile. El le poate reprezenta la încheierea contractului intermediat sau la acte de executare a acestuia numai dacă a fost împuternicit expres (art. 2102 Cod civil). În lipsa unei procuri, semnătura intermediarului nu angajează juridic clientul.

Pluralitatea de intermediari sau de clienți

Dacă la aceeași afacere au contribuit mai mulți intermediari, fiecare are dreptul la o cotă egală din remunerația stabilită global, dacă nu s-a convenit altfel — indiferent dacă pluralitatea rezultă din contracte separate sau din același contract (art. 2099 Cod civil).

Obligație de mijloace, dar plată de rezultat — și ce înseamnă pentru răspundere

Trebuie distinse două planuri care se confundă frecvent. Obligația de bază a intermediarului este una de diligență (mijloace): el trebuie să depună eforturi loiale pentru a pune în legătură părțile, dar nu garantează încheierea contractului. Dreptul său la plată, în schimb, este condiționat de rezultat (art. 2097 Cod civil) — fără contract încheiat, nu există remunerație.

Consecința practică: dacă intermediarul pur și simplu nu reușește să găsească un cocontractant, sancțiunea este una singură — nu primește remunerația; el nu răspunde pentru „neîndeplinirea rezultatului", pentru că nu l-a garantat. Dacă însă intermediarul își încalcă o obligație (informare incorectă — art. 2100, rea-credință, neglijență în executare), el poate răspunde contractual față de client pentru prejudiciul cauzat (art. 1350 Cod civil), independent de faptul că un contract s-a încheiat sau nu. Așadar: nereușita = pierderea plății; culpa = răspundere pentru prejudiciu.

Surse: art. 2097, 2100 Cod civil; art. 1350 Cod civil (accesat 2026-08-18)

Răspunderea intermediarului față de terț

Obligația de informare din art. 2100 Cod civil este datorată și terțului: intermediarul trebuie să îi comunice toate informațiile privind avantajele și oportunitatea afacerii, fără a prejudicia culpabil interesele clientului. Deși între intermediar și terț nu există, de regulă, un raport contractual, terțul prejudiciat de informații false sau incomplete furnizate cu vinovăție poate angaja răspunderea intermediarului pe temei delictual (art. 1349 și 1357 Cod civil) sau precontractual, pentru încălcarea bunei-credințe în negocieri (art. 1183 Cod civil). Terțul trebuie să dovedească fapta (informarea greșită), culpa intermediarului și prejudiciul suferit. ⚠️ În doctrină, întinderea acestei răspunderi față de terț rămâne discutată; unele opinii o restrâng la ipoteza informării deliberat înșelătoare.

Surse: art. 2100, 1183, 1349, 1357 Cod civil (accesat 2026-08-18)

Natura dublării remunerației și limitele ei

Dublarea remunerației pentru necomunicarea în 15 zile (art. 2101 Cod civil) este o sancțiune legală, iar nu o clauză penală convențională. De aceea, mecanismul de reducere a penalității vădit excesive (art. 1541 Cod civil) — care vizează penalitățile stipulate de părți — nu se aplică direct dublării legale. Când clientul este consumator, situația se schimbă însă dacă părțile au preluat/agravat contractual această sancțiune: clauza poate fi cenzurată ca abuzivă în temeiul Legii nr. 193/2000 (dezechilibru semnificativ), instanța putând-o înlătura din oficiu. ⚠️ Raportul exact dintre sancțiunea legală și regimul consumatorului este o chestiune de interpretare, nefixată printr-un text expres.

Surse: art. 2101, 1541 Cod civil; Legea nr. 193/2000 (accesat 2026-08-18)

Prescripția dreptului la remunerație

Dreptul intermediarului la remunerație se stinge prin prescripție în termenul general de 3 ani (art. 2517 Cod civil). Termenul începe să curgă de la data la care titularul (intermediarul) a cunoscut sau trebuia să cunoască nașterea dreptului (art. 2523 Cod civil) — adică de la încheierea contractului intermediat, moment pe care, practic, i-l fixează chiar comunicarea pe care clientul o datorează în 15 zile (art. 2101). Nu curge, așadar, de la semnarea contractului de intermediere, ci de la producerea rezultatului care naște creanța. Recomandare: intermediarul ar trebui să emită factura/notificarea de plată imediat ce află de încheiere, pentru a proba momentul și a evita împlinirea termenului.

Surse: art. 2517, 2523 Cod civil (accesat 2026-08-18)

Aspecte practice

Ce ar trebui să conțină un contract de intermediere bine redactat

• Obiectul precis — ce tip de contract urmează a fi intermediat și cu ce categorie de terți.
• Remunerația — cuantum fix sau procentual, momentul și condițiile de plată, TVA dacă e cazul.
• Momentul nașterii dreptului la plată — legat expres de încheierea contractului intermediat ca urmare a intermedierii (art. 2097 Cod civil).
• Cheltuielile — dacă se restituie separat de remunerație, clauza trebuie să fie expresă (art. 2098 Cod civil).
• Exclusivitatea — dacă intermediarul lucrează în exclusivitate și pe ce durată.
• Obligația clientului de notificare — reamintirea termenului de 15 zile și, eventual, ajustarea sancțiunii (art. 2101 Cod civil).
• Împuternicirea de reprezentare — dacă intermediarul poate semna acte în numele clientului, este necesară o procură expresă (art. 2102 Cod civil).

Greșeli frecvente

• Confuzia cu mandatul sau agenția. Intermediarul nu încheie actul și nu reprezintă clientul; dacă se dorește acest lucru, e nevoie de un contract distinct (mandat) sau de o clauză de împuternicire expresă.
• Clauza de comision „la simpla prezentare". O clauză care obligă la plată chiar dacă niciun contract nu se încheie contrazice logica art. 2097 și poate fi contestată — mai ales în raporturile cu consumatorii.
• Lipsa dovezii legăturii de cauzalitate. Intermediarul care nu poate proba că întâlnirea părților i se datorează riscă să piardă remunerația. Se recomandă păstrarea corespondenței, a proceselor-verbale de prezentare a terțului etc.
• Netratarea cheltuielilor. În absența unei clauze exprese, cheltuielile rămân în sarcina intermediarului.
• Ignorarea termenului de notificare. Clientul care nu anunță încheierea contractului în 15 zile riscă să datoreze dubla remunerație.

Ocolirea intermediarului: cum se probează și ce remedii există

Cel mai frecvent litigiu apare când clientul, după ce a fost pus în legătură cu terțul, contractează direct cu acesta pentru a evita plata comisionului. Fiindcă dreptul la remunerație cere dovada legăturii de cauzalitate (art. 2097 Cod civil), sarcina probei apasă pe intermediar:

• Mijloace de probă: procesul-verbal de prezentare a terțului (semnat de client), corespondența (e-mail, mesaje), fișele de vizionare a imobilului, anunțul care a generat contactul, martori. Ideal, prezentarea fiecărui terț se consemnează în scris, datat.
• Clauza de protecție/exclusivitate: o clauză prin care orice contract încheiat cu un terț prezentat de intermediar, într-un interval determinat (de ex. 12 luni), dă dreptul la comision, indiferent dacă la încheiere intermediarul a mai fost implicat. O astfel de clauză mută proba de la cauzalitate la simpla identitate a terțului prezentat. ⚠️ Față de consumatori, ea trebuie să fie rezonabilă ca durată și întindere, altfel poate fi înlăturată ca abuzivă (Legea nr. 193/2000).
• Remedii în lipsa contractului intermediat: dacă părțile au prevăzut o clauză penală, intermediarul o poate valorifica; dacă clientul a acționat cu rea-credință (a ascuns încheierea, a interpus o persoană), intermediarul poate cere daune-interese pentru încălcarea contractului de intermediere (art. 1350 Cod civil). Simpla nereușită a afacerii, fără culpa clientului, nu dă însă dreptul la despăgubiri.

Atenție la raporturile cu consumatorii (intermedierea imobiliară)

Când clientul este consumator (persoană fizică), iar intermediarul un profesionist (de exemplu, o agenție imobiliară), contractului i se aplică suplimentar legislația privind clauzele abuzive. Clauzele privind comisionul, penalitățile sau exclusivitatea trebuie redactate clar și echilibrat, altfel pot fi considerate abuzive și lipsite de efect.

⚠️ Recomandare practică — Stabiliți în scris când se naște dreptul la remunerație și cum se probează legătura de cauzalitate dintre intermediere și încheierea contractului. Acestea sunt cele mai frecvente surse de litigii în practica de intermediere.

Legislație europeană

Contractul de intermediere este un contract numit de drept intern, fără o directivă europeană care să-l reglementeze ca atare. Dreptul UE devine însă relevant pe patru planuri: delimitarea față de agentul comercial (armonizat european), protecția consumatorului în intermedierea profesională (mai ales imobiliară), libera prestare transfrontalieră a serviciilor de intermediere și regimul special al intermedierii online.

Directive și regulamente aplicabile

Directiva 86/653/CEE privind agenții comerciali independenți — Art. 1 alin. (2): agentul comercial este intermediarul independent cu împuternicire permanentă de a negocia (sau de a negocia și încheia) contracte pentru comitent. Sursa: Directiva 86/653/CEE (accesat 2026-08-18)

Această directivă marchează granița dintre agenție și intermediere: caracterul permanent al împuternicirii atrage regimul protector al agentului, în timp ce intermedierea ocazională (art. 2096–2102 Cod civil) rămâne în afara ei.

Directiva 93/13/CEE privind clauzele abuzive în contractele cu consumatorii — Art. 3 alin. (1): o clauză nenegociată este abuzivă dacă, în contra bunei-credințe, creează un dezechilibru semnificativ între drepturi și obligații, în detrimentul consumatorului. Sursa: Directiva 93/13/CEE (accesat 2026-08-18)

Regulamentul (UE) 2019/1150 (P2B) — de aplicare directă, impune transparență și echitate serviciilor de intermediere online (platforme) față de întreprinderile utilizatoare: clauze clare, criterii de ierarhizare, mecanisme de soluționare a reclamațiilor. Sursa: Regulamentul (UE) 2019/1150 (accesat 2026-08-18)

De asemenea, Directiva 2006/123/CE privind serviciile în cadrul pieței interne garantează libera prestare transfrontalieră a serviciilor de intermediere, iar Regulamentul (UE) nr. 1215/2012 (Bruxelles I bis) stabilește instanța competentă în litigiile transfrontaliere derivate din astfel de contracte.

Transpunerea în dreptul român

• Directiva 86/653/CEE a fost transpusă inițial prin Legea nr. 509/2002 privind agenții comerciali permanenți, abrogată prin Legea nr. 71/2011 și codificată în contractul de agenție (art. 2072–2095 Cod civil). Astfel, dreptul român păstrează separația europeană: agentul (statornic, armonizat UE) vs. intermediarul ocazional — care nu beneficiază de protecțiile agentului (indemnizația de încetare, preavizul etc.).
• Directiva 93/13/CEE este transpusă prin Legea nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între profesioniști și consumatori — relevantă direct pentru clauzele de comision, exclusivitate și penalități din intermedierea imobiliară.
• Directiva 2006/123/CE este transpusă prin OUG nr. 49/2009 privind libertatea de stabilire a prestatorilor de servicii și libera prestare a serviciilor.

Nu există gold-plating semnificativ: dreptul român nu extinde protecțiile agentului comercial asupra intermediarului ocazional, aliniindu-se domeniului restrâns al Directivei 86/653/CEE.

Jurisprudență CJUE

Cauza C-3/04, Poseidon Chartering (16 martie 2006) — condiția „împuternicirii permanente" din art. 1 alin. (2) al Directivei 86/653 se apreciază după existența unei împuterniciri de durată (inclusiv pentru prelungirile succesive ale unui contract), nu după numărul operațiunilor; intermedierea izolată/ocazională, fără o asemenea împuternicire, rămâne în afara directivei. Sursa: CJUE, C-3/04 (accesat 2026-08-18)

Cauza C-415/11, Aziz (14 martie 2013) — instanța națională trebuie să verifice din oficiu caracterul abuziv al unei clauze din contractul cu un consumator, raportând „dezechilibrul semnificativ" la regimul de drept comun aplicabil în lipsa clauzei. Sursa: CJUE, C-415/11 (accesat 2026-08-18)

Legea aplicabilă contractului transfrontalier (Roma I)

Dincolo de instanța competentă (Bruxelles I bis), trebuie determinată și legea aplicabilă contractului de intermediere cu element de extraneitate — prin Regulamentul (CE) nr. 593/2008 (Roma I):

• Alegerea legii — părțile pot alege legea aplicabilă (art. 3).
• În lipsa alegerii — intermedierea este un contract de prestări servicii, deci se aplică legea țării în care intermediarul (prestatorul) își are reședința obișnuită (art. 4 alin. (1) lit. b). Astfel, un intermediar stabilit în România va aplica, de regulă, legea română.
• Excepția consumatorului — dacă clientul este consumator, se aplică legea reședinței sale obișnuite, protecție ce nu poate fi înlăturată printr-o alegere contrară a legii (art. 6).

Sursa: Regulamentul (CE) nr. 593/2008 (Roma I) (accesat 2026-08-18)

Intermedierea online: DSA în completarea P2B

Pentru platformele și piețele online care intermediază tranzacții, la Regulamentul P2B (2019/1150) se adaugă Regulamentul (UE) 2022/2065 — Digital Services Act (DSA), aplicabil integral din 17 februarie 2024. Cele două sunt complementare: P2B guvernează relația platformă–comerciant (transparență, ierarhizare), iar DSA impune obligații de siguranță și de combatere a conținutului ilegal, între care trasabilitatea comercianților (KYBC, art. 30), mecanisme de notificare și acțiune (art. 16) și transparența publicității online (art. 26). În România, DSA este pus în aplicare prin Legea nr. 50/2024, care desemnează ANCOM drept Coordonator al Serviciilor Digitale. O platformă de intermediere stabilită în România cumulează astfel regulile Codului civil (raportul contractual cu utilizatorii), obligațiile P2B și cele DSA.

Surse: Regulamentul (UE) 2022/2065 (DSA); Legea nr. 50/2024 (accesat 2026-08-18)

Aspecte practice din perspectivă europeană

• Calificarea corectă contează. Un intermediar cu colaborare de durată riscă să fie recalificat drept agent comercial (art. 2072 și urm. Cod civil), cu drepturile de protecție aferente. Testul CJUE din Poseidon — existența unei împuterniciri permanente — este reperul practic al delimitării.
• Intermediere imobiliară cu consumatori. Clauzele de comision „la simpla prezentare", exclusivitatea excesivă sau penalitățile disproporționate pot fi înlăturate ca abuzive (Legea nr. 193/2000 / Directiva 93/13), instanța putând invoca acest lucru din oficiu (Aziz).
• Dimensiune transfrontalieră. Un intermediar stabilit în alt stat membru poate presta servicii în România fără autorizare suplimentară nejustificată (Directiva 2006/123/CE / OUG nr. 49/2009); în caz de litigiu, competența se determină după Regulamentul (UE) nr. 1215/2012, iar legea aplicabilă după Regulamentul Roma I (art. 4(1)(b) — legea prestatorului; art. 6 pentru consumatori).
• Intermediere online. Platformele de intermediere trebuie să respecte atât obligațiile de transparență din Regulamentul (UE) 2019/1150 (P2B), cât și obligațiile DSA (Regulamentul (UE) 2022/2065; în RO, Legea nr. 50/2024, autoritate ANCOM), dincolo de regulile Codului civil.

Întrebări frecvente

Când are dreptul intermediarul la plată? Numai dacă contractul dintre client și terț se încheie efectiv și ca urmare a intermedierii sale (art. 2097 Cod civil). Fără contract încheiat sau fără legătură de cauzalitate, remunerația nu se datorează.

Intermediarul poate semna contractul în numele meu? Nu, decât dacă l-ați împuternicit expres printr-o procură (art. 2102 Cod civil). Prin natura sa, intermediarul doar pune în legătură părțile, nu le reprezintă.

Ce se întâmplă dacă nu îi comunic intermediarului că am încheiat contractul? Aveți la dispoziție 15 zile de la încheiere pentru a-l înștiința. Dacă depășiți termenul, riscați să datorați dubla remunerație, cu excepția cazului în care ați convenit altfel (art. 2101 Cod civil).

Trebuie să îi plătesc intermediarului cheltuielile (deplasări, promovare)? Doar dacă ați prevăzut expres acest lucru în contract. În lipsa unei clauze, cheltuielile sunt acoperite din remunerație (art. 2098 Cod civil).

Care este diferența față de contractul de agenție? Agenția presupune o colaborare statornică, profesională și de durată, în timp ce intermedierea are, de regulă, caracter ocazional și poate fi realizată și de un neprofesionist. Vezi și Contractul de agenție.

Dacă au fost mai mulți intermediari, cum se împarte comisionul? Fiecare are dreptul la o cotă egală din remunerația stabilită global, dacă nu s-a convenit altfel (art. 2099 Cod civil).

Contractul trebuie încheiat în formă scrisă? Nu este cerută o formă specială — este un contract consensual. Forma scrisă este însă puternic recomandată pentru probă și pentru claritatea clauzelor privind remunerația.

Practică și opinii

⚠️ Opinie de specialitate — Lucian Săuleanu (Lege5.ro) În analiza contractului de intermediere din Codul civil se subliniază că dreptul la remunerație este condiționat de rezultat: intermediarul este plătit doar dacă contractul intermediat se încheie ca urmare a activității sale, ceea ce plasează pe intermediar riscul demersurilor nefinalizate. Sursa: Contractul de intermediere în Codul civil (Legea nr. 287/2009) (accesat 2026-08-18)

⚠️ Opinie de specialitate — Viorel Găină (Universul Juridic) În raporturile dintre consumator și agenția imobiliară, contractul de intermediere ridică probleme specifice de protecție a consumatorului: clauzele privind comisionul, exclusivitatea și penalitățile trebuie analizate prin prisma legislației privind clauzele abuzive. Sursa: Particularități ale contractului de intermediere încheiat între consumator și agenția imobiliară (accesat 2026-08-18)

Doctrina reține constant delimitarea contractului de intermediere față de agenție (caracter ocazional vs. statornic/profesional) și față de mandat (intermediarul nu încheie și nu reprezintă, ca regulă, actul juridic al clientului), delimitare confirmată de textul art. 2096 și art. 2102 Cod civil.

Fiscalitate, prevenirea spălării banilor și protecția datelor

Pe lângă regimul civil, activitatea de intermediere atrage și obligații fiscale, de prevenire a spălării banilor și de protecție a datelor — adesea ignorate, dar cu impact practic direct.

Impozitarea remunerației

Regimul fiscal depinde de caracterul activității:

• Intermediar ocazional (persoană fizică, fără activitate organizată). Remunerația este, de regulă, venit din alte surse (art. 114–116 din Codul fiscal, Legea nr. 227/2015): se aplică impozit pe venit de 10%, iar CASS este datorată dacă venitul anual cumulat depășește plafonul legal (raportat la salariul minim). Declararea se face prin plătitor sau prin Declarația unică.
• Intermediar cu activitate de continuitate (PFA/activitate independentă). Se datorează impozit de 10% pe venitul net, plus CAS/CASS în funcție de plafoane. Peste plafonul de scutire de TVA de 300.000 lei/an (art. 310 Cod fiscal), înregistrarea în scopuri de TVA devine obligatorie și comisionul se facturează cu TVA.

Sursa: Codul fiscal (Legea nr. 227/2015), art. 114–116 și 310 (accesat 2026-08-18)

Obligațiile privind prevenirea spălării banilor (AML)

Agențiile imobiliare sunt entități raportoare potrivit art. 5 alin. (1) lit. h) din Legea nr. 129/2019: agenții și dezvoltatorii imobiliari intră sub incidența legii, inclusiv când acționează ca intermediari în închirieri, dar — pentru închirieri — numai dacă valoarea chiriei lunare este de cel puțin echivalentul în lei a 10.000 EUR. Ca entități raportoare, ele au obligații de:

• cunoaștere a clientelei (KYC) — identificarea și verificarea clientului și a beneficiarului real;
• proceduri interne și persoană desemnată cu conformitatea;
• raportare la ONPCSB a tranzacțiilor suspecte și a celor în numerar de cel puțin echivalentul a 10.000 EUR (art. 7), precum și notificarea desfășurării activității (Ordinul ONPCSB nr. 145/2022, platforma notificari.onpcsb.ro).

Sursa: Legea nr. 129/2019, art. 5 și 7 (accesat 2026-08-18)

Protecția datelor (GDPR)

Intermedierea presupune prelucrarea de date cu caracter personal ale clienților și terților (date de contact, informații despre imobile, uneori situație financiară). Intermediarul are calitatea de operator și trebuie să respecte Regulamentul (UE) 2016/679 (GDPR):

• temei legal (art. 6): executarea contractului [lit. b)] pentru datele necesare intermedierii; obligație legală [lit. c)] pentru datele impuse de legislația AML; interes legitim [lit. f)] pentru securitate/prevenirea fraudei; consimțământ [lit. a)] pentru marketing;
• principii (art. 5): minimizarea datelor, limitarea scopului, securitate; informarea persoanelor vizate și respectarea drepturilor lor (acces, rectificare, ștergere — art. 15–22).

Autoritatea de supraveghere în România este ANSPDCP.

Sursa: Regulamentul (UE) 2016/679 (GDPR), art. 5–6 (accesat 2026-08-18)

Referințe

1. Codul civil (Legea nr. 287/2009), art. 2096–2102 — Cartea a V-a, Titlul IX, Cap. XI „Contractul de intermediere". Formă republicată: legislatie.just.ro — COD CIVIL (R) (accesat 2026-08-18).
2. Legea nr. 287/2009 privind Codul civil — publicare inițială: legislatie.just.ro (accesat 2026-08-18).
3. Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil — legislatie.just.ro (accesat 2026-08-18).
4. ⚠️ Lucian Săuleanu, Contractul de intermediere în Codul civil (Legea nr. 287/2009) — Lege5.ro (accesat 2026-08-18).
5. ⚠️ Viorel Găină, Particularități ale contractului de intermediere încheiat între consumator și agenția imobiliară — Universul Juridic (accesat 2026-08-18).
6. Codul fiscal (Legea nr. 227/2015), art. 114–116 și 310 — impozitarea veniturilor din alte surse și plafonul de TVA: legislatie.just.ro (accesat 2026-08-18).
7. Legea nr. 129/2019 pentru prevenirea și combaterea spălării banilor, art. 5 și 7 — legislatie.just.ro (accesat 2026-08-18).
8. Regulamentul (UE) 2016/679 (GDPR) — eur-lex.europa.eu (accesat 2026-08-18).
9. Regulamentul (UE) 2022/2065 (Digital Services Act) — eur-lex.europa.eu; transpunere: Legea nr. 50/2024 — legislatie.just.ro (accesat 2026-08-18).
10. Regulamentul (CE) nr. 593/2008 (Roma I) privind legea aplicabilă obligațiilor contractuale — eur-lex.europa.eu (accesat 2026-08-18).