Construcțiile neautorizate sunt lucrări executate fără autorizație de construire sau care depășesc limitele autorizației obținute. Pot fi regularizate dacă respectă normele urbanistice și tehnice, sau demolate dacă le încalcă. Regularizarea este rezervată permanent locuințelor unifamiliale și anexelor de maxim 150 de metri pătrați. Demolarea prescrie în 10 ani de la finalizare.
Concept și context juridic
Construcțiile neautorizate sunt lucrări de construire executate fără autorizație de construire emisă de autoritatea competentă sau care depășesc limitele și condițiile unei autorizații obținute. Conform Legii nr. 169/2026 (Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor — CATUC), în vigoare din 25 august 2026, executarea de lucrări de construcții este permisă numai pe baza unei autorizații de construire sau, după caz, de desființare.
Construcțiile neautorizate sunt sancționate cu amenzi care variază de la 1.000 la 100.000 lei, în funcție de gravitate și amploare. Consecința majoră este posibilitatea demolării obligatorii dacă construcția nu poate fi regularizată. La nivel de înregistrare, aceste construcții nu pot fi inscrise în cartea funciară, ceea ce le face imposibil de a fi finanțate prin credite ipotecare și complică transmiterea lor prin tranzacții imobiliare.
Regularizarea construcțiilor neautorizate
Regularizarea — intrarea în legalitate — este posibilă numai dacă construcția respectă normele urbanistice (Planul urbanistic zonal — PUZ, Planul urbanistic general — PUG) și normele tehnice de calitate. Sub Legea nr. 169/2026, autorizația de regularizare este rezervată permanent doar pentru locuințele unifamiliale și anexelor cu suprafață de până la 150 de metri pătrați și închiderile de balcoane. Timp de un an de la intrarea în vigoare a Codului, regularizarea este deschisă tuturor categoriilor care respectă normele urbanistice, dar cu taxe de zece ori mai mari decât autorizația normală.
Procedura de regularizare necesită obținerea unor documente specifice: certificat de urbanism pentru regularizare, proiect tehnic, expertiza tehnică de calitate, documentație cadastrală și plata taxelor. Pentru detaliile complete ale procedurii și pașii necesari, consultați articolul dedicat regularizării și demolării.
Demolarea construcțiilor neautorizate
Dacă construcția neautorizată încalcă normele urbanistice sau tehnice și nu poate fi regularizată, singurul remediu este demolarea. Sub Legea nr. 169/2026, dreptul autorității de a cere desființarea unei construcții neautorizate se prescrie în 10 ani de la finalizarea efectivă a lucrărilor. Proprietarul poate fi obligat să suporte costurile demolării.
Construcțiile neautorizate prezintă riscuri semnificative la vânzare, afectând capacitatea cumpărătorului de a finaliza tranzacții imobiliare în condiții normale și de a obține finanțare. Pentru mai multe informații despre definițiile și conceptele aferente, consultați glosarul capitolului Imobiliare.
Întrebări frecvente
Pot regulariza orice construcție neautorizată? Nu. Regularizarea este posibilă doar dacă construcția respectă normele urbanistice (PUZ, PUG) și normele tehnice de calitate. Sub Legea nr. 169/2026, autorizația de regularizare este rezervată permanent doar locuințelor unifamiliale și anexelor de până la 150 mp și închiderilor de balcoane; dacă incalcă normele, singura soluție este demolarea.
Pot vinde o casă cu lucrări neautorizate? Teoretic da, practic foarte greu. Cumpărătorul nu va putea înscrie construcția în cartea funciară, nu va obține credite ipotecare, și va moșteni obligația de regularizare sau demolare. Majoritatea cumpărătorilor refuză astfel de proprietăți.
Cum prescrie dreptul de demolare a unei construcții neautorizate? Sub Legea nr. 169/2026, dreptul autorității de a cere desființarea unei construcții neautorizate se prescrie în 10 ani de la finalizarea efectivă a lucrărilor. Vechea regulă (prescripție de 3 ani doar pentru amenda contravențională) nu mai este valabilă.